文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[3061: 匿名さん]

わかったわかった（笑）
キミんちの制震が最強でいいよもう。

確かに免震が理想なのは事実だが、心配しなくてもここはスーゼネの制震だから安心していいと思うよ。
スーゼネ以外の制震は、知らん（笑）

[3062: 匿名さん]

ここは区役所の展望台から丸見えだから手抜きは出来ないでしょうね
現場の人は監視されてるみたいで結構プレッシャーだと思いますよ。
良いものを建ててくれるんじゃないですかね？

[3063: 匿名さん]

>>3062 匿名さん
タワマンなんてプレキャストの建材を組み上げるだけなので現場に手抜きの余地もないけどね。淡々と部品を積み上げるだけの作業。

[3064: 名無しさん]

初心者マーク、墓場まで持って行きます。

[3065: 匿名さん]

>>3059 匿名さん
と初心者マークの制振持ちポジショントークさんが申してる訳ですね笑。

[3066: 名無しさん]

>>3053

御参考
http://twitter.com/uwjptggkcmv9ch6/status/1019941499922870273

[3067: 匿名さん]

免震だけだと危ないから最近の免震タワマンは結局制震ハイブリットなんだよね。制震は筐体そのものを強化するけど免震は筐体は弱いままだから。

[3068: 匿名さん]

区役所付近には震度６に耐えられない建物が多いね。屋上から見た感じでは、都営住宅はじめ
殆どが危ないな。倒壊、火災、水害なだ災害弱構造都市だな。

[3069: 匿名さん]

がんばれ、初心者マーク

[3070: 匿名さん]

制振と免震の違いについてちょっとまとめてみました

免震のいいところは、
建物の変形が少なく構造体の損傷も少ないので、地震後も継続して使えるところや
ゆっくりと揺れるので外壁や天井板や壁板など非構造材の脱落や破損が防げるところです。

その一方で横揺れは抑えても縦揺れに弱いとか
長周期地震動に共振していつまでも揺れるという欠点があります。

もちろん竣工後の定期点検や大地震直後の臨時点検が必要なのでメンテナンスに手間がかかる上に長周期地震動の起こりやすい軟弱地盤や液状化の恐れのある地盤には向いていないとか想定外の強い地震だと積層ゴムが破断したり、躯体が周りの壁と衝突して損傷するなんてことも

[3071: 匿名さん]

制振のいいところとしては
地震による建物の変形を抑えられるところや、繰り返し起きる揺れにも強く、高層マンションだと問題になる風揺れも少ないと言われます。また、免震では問題となる長周期地震動によるゆっくり長く続く揺れの抑制にも効果があるのですが、躯体が十分堅牢であればあえて免震でなければいけないということもなさそうです。

この場所は低い土地に建っているのでやはり長周期地震動には注意が必要ですし、首都直下型地震は下から突き上げるような縦揺れが予想されるため、免震制振どちらも一長一短はありますが、制振を選択する合理性はあると思います。

決してコストダウンのためではないと信じています

[3072: 匿名さん]

初心者マークさんのセルフポチッほど滑稽なものはないですね

[3073: 匿名さん]

ありがとうございます！初心者マークを誇りにしてまいりたいと思います。

[3074: 匿名さん]

ウザい、ウザすぎる。。。
頼むからツイッターでやってくれ。

[3075: 匿名さん]

と言うか、このマンションを検討するなら選択肢は無いわけで、免振命の人は最初から対象外なんでここを見る必要さえ無いと思うけどねー。

[3076: 匿名さん]

免震が好きなのは問題ないと思いますが、制振に価値がないという風に一歩踏み出すのはやめてほしいですね

例えば欅坂46の誰かの推しが、好きだと公言するまでは微笑ましいですが、AKB48をディスり始めると喧嘩が起きるというのと同じ構図かと思います

[3077: マンション比較中さん]

いよいよ販売開始だな。西棟ー北棟ー南棟

平成３０年７月 ５日（木）「文京ガーデン ザ ウエスト(西棟)」全体説明会
平成３０年７月３１日（火）「文京ガーデン ザ ウエスト(西棟)」管理規約等設定集会
平成３０年９月１４日（金）・１５日（土） 第１回目の地権者内覧会
平成３０年９月２１日（金）・２２日（土） 第２回目の地権者内覧会
平成３０年９月２９日（土） 引渡し

[3078: 匿名さん]

文京ガーデン　ザ　ウエストの引渡し後に未入居中古が売り出されるかもしれませんね。

恐らく部屋ごとに仕様が異なるでしょうが、いくらで売れるか楽しみです

[3079: 匿名さん]

ウエストって賃貸なんでねーの？

[3080: 匿名さん]

>>3079
地権者住戸以外に保留床の入札形式の販売もしていましたので個人所有の部分もあると思いましたが...

パークコートになる予定の北街区住宅棟に地権者住宅をもらう予定の地権者の方は住むという条件で手に入れたのですぐには売れないと言ってましたね。そうした縛りがこちらにもあるとすれば、賃貸しか期待できないかもしれませんね。

地権者さんには完成したら隅田川花火を見に遊びに行くと言ってあります。いい酒持っていかないといけませんね。

[3081: 匿名さん]

ここが良い例となって、周辺地域の老朽ビル街区や宅地の再開発が進むことを祈るばかりです。

[3082: マンション比較中さん]

賃貸だけで分譲販売はないようだね。残念。たを考えよう。

パークコートになる予定の北街区住宅棟に地権者住宅をもらう予定の地権者の方は住むという条件で手に入れたのですぐには売れないと言ってましたね。そうした縛りがこちらにもあるとすれば、賃貸しか期待できないかもしれませんね。

[3083: 匿名さん]

地権者多いね。
やっぱ坪600を切ることはないんかな。

[3084: 匿名さん]

反響が多いようですね。
坪700〜800での設定に決まったようですね。

[3085: 匿名さん]

>>3084 匿名さん

本当かね？
そんだけ高いとなると、500戸以上も完売できるもんかね？

[3086: 匿名さん]

>>3084 匿名さん
はいはい。パークコート渋谷スレへどうぞ。

[3087: 名無しさん]

>>3084 匿名さん
どこからの情報ですか？

[3088: 匿名さん]

いくら何でも高すぎだと思います。40㎡が8500万からとかあり得ない。

あほくさー。

[3089: 匿名さん]

さすがに上から下まで全部その坪単価ということはないでしょうけどねえ...

パークコートというだけでかなりのブランド力がありますから高めにはなるでしょう

どう考えてもおしゃれな場所ではないのでその辺でどこまで評価が下がるかわかりませんが...

[3090: 匿名さん]

>>3089 匿名さん
文京区谷底なのをどこまで織り込むか。
安くはないだろうけどパークコートだしMKよりは高いだろうね。

[3091: 買い替え検討中さん]

MKって?

ていうか、今の時代、坂上、坂下、どれほどの人が気にするのかねぇ。
それよりも駅からの距離を圧倒的に重視すると思うんだけど。
共働き、高齢者の増加は、駅近・都心居住ニーズの高まりとリンクしている。
専業主婦が多くて高齢者の割合が低かった昭和の時代とは違うと思うな。

[3092: 匿名さん]

↑賛成。

[3093: 匿名さん]

今日は文京ガーデン ザ ウエストの外構の植栽が植え込まれていましたね。

美しいですね、つい見とれてしまいました。

グリーンバレーもきっとで素晴らしい憩いのある緑の空間になることでしょう

[3094: マンション検討中さん]

1000万/坪までであれば必ず買います！

[3095: 匿名さん]

俺氏、2000万/坪までであれば絶対絶対買います！

[3096: 匿名さん]

3000万／坪までだったら買います！絶対買います。買います買います。

[3097: 匿名さん]

>>3096 匿名さん
ぜってー買わねー

[3098: 通りがかりさん]

坪400以下なら買います

[3099: 匿名さん]

>>3098 通りがかりさん
そんなん俺だって買うわ。
千石じゃないんだから、最低でも坪450〜でしょ。

[3100: マンション検討中さん]

三井さん、誰も買えないくらいの高値でお願いします！

[3101: eマンションさん]

>>3100 マンション検討中さん

って主張するお前のメリットは何だ？説明してみろよ

[3102: 匿名さん]

>>3101 eマンションさん
愉快犯

[3103: 匿名さん]

延々繰り返されてきた値段の予想だけど、パークコート文京小石川ザタワーの方は高層階は坪600以上はつけるでしょう。特に富士山やスカイツリーが見えて眺望が優れているプレミアム住戸は坪単価1000に限りなく迫ってもおかしくない気がします、高嶺の花というやつですね。一方で眺望があまり期待できない下の方はもう少しこなれているのでは。

ともあれ同じ小石川アドレスでも駅からやや離れたクレヴィア文京小石川の事例を考えると、駅からの距離や充実した豪華な共用施設、何よりパークコートブランドというアドバンテージがある以上、最安値の価格帯でも坪500を割るとはいささか考えにくい

[3104: 匿名さん]

パンダ部屋で、坪550ですよ。
文京区民を相手にした商売じゃないので。

[3105: 匿名さん]

パンダ500を狙い撃ち

[3106: 匿名さん]

正直、ここ欲しいと思ってましたが、これからの都内の再開発を確認してみると、ここは高ければスルーしていいなと思ってます。なので別に安かったら買いますし、高かったらスルーするだけです。なので逆にどんな価格で出てくるのか楽しみです。ただ、やはり港区のような魅力ないので、上で出てきてるような価格だと私はスルーするだけです。

[3107: 匿名さん]

>>3106 匿名さん
千代田区は目と鼻の先でしょう。

文京区でも立地は千代田区並みかそれ以上。

[3108: 匿名さん]

>>3106 匿名さん
私もそう思います。価格次第だなと。
上にあるような価格はちょっと出せないなぁ。

[3109: 匿名さん]

みんなが買う買う!という値段では出さないよね
注目されているのは確かだから

[3110: 匿名さん]

>>3106 確かに今後の都内の再開発見てるとここで無理する必要はまったくないんだよねー。私もココ狙ってるけど、高かったら華麗にスルー。もうそんな市況ではないし、焦って買ったほうがバカ見そう。最後は選手村でいいし、そういう意味ではあの規模感ですでに仕様が高いことが決まってるし選手村は最後の安心感。

[3111: 匿名さん]

欲しいですよね^ ^
スルーの仕方がとても華麗には見えませんよ。笑

[3112: マンション検討中さん]

東京ドームに通うには最高の立地ですので、狭い部屋買って、終の棲家にします。死ぬまで住むなら値段も関係ないですよね。買えればですけど。

[3113: 匿名さん]

ここは利便性が非常に高いので強気の価格設定で来ると予想しますね。欲しいけど価格次第ですね。
練馬ナンバーなのが都心からの住み替えでは若干の都落ち感があるのは否めないですが、富裕層は車庫くらいどこにでも持てるでしょうから関係ないか。

[3114: 匿名さん]

親の遺産とか抜きに2億とかになる物件を買うレベルの人なら自家用車より社用車かと

[3115: 匿名さん]

ここのスレ、ユニークユーザーが9人程度なんだね。15人程度が人気出るぞーって言ったり、高くなるぞぞーって言ってたり、それがどれだけの信憑性があるんだろ。

[3116: マンション検討中さん]

一部の高く売りたい人と高くなってもらうと資産価値上がる人のポジショントークばかりです

[3117: 匿名さん]

>>3115 匿名さん

うち半数は業者。スレなんてそんなもん。炎上の理屈と同じ。スレの伸びは粘着リピーターがいるかいないかで物件人気とは関係無し。

[3118: 匿名さん]

>>3116 マンション検討中さん

やっぱりそうなんですかね。あまりの高値予想に驚いてます。

[3119: 匿名さん]

パンダ部屋450〜500
低層550〜600
中層600〜650
高層650〜700
プレミア850
くらいかな。

[3120: 匿名さん]

この場所の低層階はいやだなー
しかもモロにタワマンカーストに晒されそうだし

[3121: 匿名さん]

パンダ低層は400～450位で出ないかな？見通し甘い？

[3122: 匿名さん]

まあ買いたい人は安い方がいいし、不動産を所有している人は市況が上がって欲しい人は高い方がいい。バイアスがかかるのはしょうがないよね。まあ1LDKを一億で買う人がいるとは思えないし、山手線の内側の駅近で富士山の見える40坪近い4LDKを2億程度で売る人もいないわけで、おそらく坪単価はかなり物件ごとに濃淡出てくるはず。

[3123: 名無しさん]

ルサンクの事件？
http://twitter.com/have_some_tea/status/957953386715889664

[3124: 匿名さん]

今後ある再開発の中で、普通の人が買える価格帯のマンションって、葛飾区の京成線立石駅前再開発ぐらいじゃないのかな。虎ノ門とか四谷とかはここより高そうだし、JR山手線沿線でターミナル駅という強みのある渋谷とか池袋も結構お高いでしょう。品川も安くなる要素は全然ないだろうし。

最近、文京区在住の人で今住んでいるマンションを売ってここに移る希望を持っているという話はよく聞くので、この近辺の中古の供給が増える可能性がある。

中間所得層の人はここを直接買うよりも、周辺に出る中古物件に期待を寄せるというのが建設的かもしれない。自前でリフォームすると言ってリフォーム前の少々設備に難のある中古を買うと少し安くなるのでお試しあれ。

[3125: 匿名さん]

いやいや。

文京区民なら誰もが欲しがるこのマンション。
住み替えしたい連中に手をかしてあげてどうするんですか。
今から文京区に住む人は、買えるならここ一択。
中古しか買えないなら、相当買い叩かなくちゃ。

突然ここがパークコートになったので、相当売り焦っている人が多いと思いますよ。

[3126: 匿名さん]

>>3125

確かにこれから文京区に住むならここ一択というのは間違いありません

単一物件でこれだけの戸数が出るのは久しぶりで、買い替え目的の中古の売り物も相当増えるでしょう

文京区の中古マンションを豊富な選択肢からお得に買う最後のチャンスかも

[3127: マンション検討中さん]

東京ドームだけがネック。
巨人ファンだのジャニーズファンだのが
定期的に何万人も押しかけてくるのって結構嫌だわ。
大多数は水道橋駅方向に行くんだろうけどそれでもストレスに感じるかなぁ。
ドーム移転計画もあるみたいだけど不確実だしね。

[3128: 匿名さん]

あまり高額になりすぎると、区内で買い替えできる人も少なくなるね。
その反面、環境的に文京区を敬遠してきた高所得者層から、
ここなら何とか住めると判断する人が増えるとよいのだが。

[3129: マンション掲示板さん]

800ってデベか利権者かな?早々に高値で売り切ろえとあおってる?
Olympicも間近だから、その後の不動産の下落にあせってるのかしら。

[3130: 匿名さん]

ここは高いでしょ。

文京区と言っても地理的に千代田区至近ですからね。

[3131: 匿名さん]

でも千代田区ではない。
近いかどうかは関係ないし、近いといっても番町ではなく水道橋・神保町に近いだけ。
それでいて最寄りの駅がJRの駅ではないという弱点もある。
それでもこの辺りに不釣り合いなほど高くはなるだろうけど。

[3132: 匿名さん]

投資用だな。
一つ買うか。

[3133: 匿名さん]

年配の人にとってみるとJR駅ってのは重要なファクターなんでしょうね

でもJRでは日比谷や銀座、六本木赤坂西麻布辺りに遊びに行くのも不便だし、至近距離にある神楽坂辺りで遊ぶならタクるか歩いて行くのがこの辺の人の基本です。だいたい山手線の内側で生活が完結する人にはJRはあまり価値ないですよ。あえて使ったとしても遠回りなことも多いし。

まあJR水道橋駅を使う必要性があるとすれば山梨とか長野に行く登山好きの人ぐらいでは

そういう趣味のない普通の人は東京ドームシティでグランピングしますけどね

[3134: 匿名さん]

年配の趣味かどうかは別として、不動産の性質としてJRの駅に近いと高くなる。
JRといっても水道橋じゃ効果なさそうだけど、
たとえば目黒なんかは、日比谷・銀座まで行きやすいし、
六本木だったらタクシーも使いやすい。

[3135: 匿名さん]

日比谷のどこに行くのかにもよるとは思いますが、JR目黒駅を使うよりも三田線や住んでいる場所によっては日比谷線に乗った方が近いと思います。

銀座も山手線経由で行くとJR有楽町駅は銀座の端の方で博品館辺りに行くならともかく、日比谷線は歌舞伎座や三越の前に降りれますからねえ。

なんだかんだ言ってJRがマストな人はJR駅近辺に住んでいてもそうないと思いますよ〜、だいたい評価の高いJR駅って乗り換え駅で地下鉄のアクセスが便利な駅限定じゃないですかね

[3136: 匿名さん]

以前からJRコンプレックスの方が時々現れますね。

山手線とケンカしても勝てっこないのに。

[3137: 名無しさん]

茗荷谷の駅近三徳は、大半がお一人様か、DINKSと思われる買い物の仕方。

一方、小石川四丁目の三徳は、お高い商品をこれでもかって買っていく。

ここは、背伸びして千代田区云々言ってるけど、あんまり子育て環境じゃないよね。

[3138: 匿名さん]

特に子育てに優れた環境ではないかもしれないけれど、ちゃんと子は育つ。
礫川公園があるし、電車数駅で塾にも行ける。
少なくとも不動産価値にマイナスとなるほどではない。

[3139: 周辺住民さん]

>>3133さん

まったくそう思いますが、世間にはJR信者が多くいるようですね。うちも郊外に住んでいた時は、都心部まで半ば無理やりJRで移動して目的地までてくてく歩いていましたが、いまは地下鉄でダイレクトに行けるようになり、快適です。

とはいえ、駅力というか不動産の広告だと、JR御茶ノ水＞本郷三丁目＞＞JR水道橋といった感じでしょうか。後楽園とJR水道橋って、どちらが駅力、強いんでしょうね。

[3140: 匿名さん]

個人的な感情論はさておき。
一般的な不動産価値でJRには敵いません。
掲示板で持論を述べるのは自由ですが、荒れつつありますのでそろそろ諦めましょう。

駅力のご質問ですが、その中だと一番はJR水道橋、ついでお茶の水。
本郷三丁目はこれらのはるか下となります。ご参考まで。

[3141: 周辺住民さん]

>>3140の書き込みを、読む人がどう評価するか。

[3142: 匿名さん]

読んだ人ですが

千葉あたりからJRで水道橋まで出てくる田舎者ならいざしらず、この物件を検討するのにJRの評価なんて必要ありませんよ。大手町も東京駅も一本で行ければ十分。山手線とかJRとか気にするのは田舎の人でしょ。

[3143: 匿名さん]

論点がそれていってますが。
このマンション云々ではなく一般的な不動産論の話では？

それと本郷三丁目って、何線になるんですかね。

[3144: 周辺住民さん]

> 千葉あたりからJRで水道橋まで出てくる田舎者ならいざしらず、

ハハハ、これ、まさにうちでした（笑）。中央線でしたけど。

例えば銀座に行く場合、中央線経由で「JR信仰」だと、神田か東京で山手線に乗り換え、有楽町で降りて銀座に向かう。こう考えてしまうんですよね、トータルの運賃も安く済むし。利便性重視なら四ツ谷で丸ノ内線に乗り換えるのが正解です。

[3145: 周辺住民さん]

> それと本郷三丁目って、何線になるんですかね。

あなたは釣りですよね。

このスレを見ている人で、本郷三丁目が何線か知らない人はいないはず。

[3146: 匿名さん]

ＪＲ水道橋駅は中央線沿線では、東京、新宿についで乗降客が多い駅。
東京ドームの野球だけでも４、５万人で文京や千代田の住民も多数利用している。これに会社、大学等が多いですからね。このためＪＲは中央線快速の水道橋停車を検討しているとか。
ＪＲ水道橋駅は益々、重要駅となるね。

[3147: 匿名さん]

不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。
刺激するつもりはないのですが、ここは公共の掲示板なので一個人の感想で不動産の常識や客観論を捻じ曲げようとする行為は、正しい情報を得たい方々にとってはただの荒らしです。

以上。スレチな内容が続きますのでこれで議論をしめましょう。
内容が重複しているスレ（パークコート文京小石川スレ）があるので、春日後楽園再開発の北街区分譲マンション議論については、以後そちらを使われるとよいでしょう。

[3148: 周辺住民さん]

https://www.jreast.co.jp/passenger/
によれば、2017年度の1日当たり乗車人員は
・東京　452,549　3位
・新宿　778,618　1位
・水道橋　83,531　54位

> 不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。

それは、ターミナルか否かの差であって、JRは関係ないと思います。大塚駅と後楽園駅では、どちらの資産価値が高いんでしょうね。

[3149: 匿名さん]

こちらの方が本家だけどね。パークコート以外は賃貸っぽいんで盛り上がらないよねえ...

まあ人を不快にしてまで議論するような話でもないんで、これでシメにするけど
社会的な価値観やライフスタイルの変化が不動産の価格を大きく変動させてきたのは間違いないこと
地下鉄網の整備が進んだり、都市の治水対策が大きく進んでいる昨今は、大きなパラダイムシフトが
未来に向けて起きつつあるというのが私の見解です。

仕入れもそれを加味しつつ価格の歪みをクンクン嗅ぎまわって賢くやりたいですね

[3150: 匿名さん]

>>3148 周辺住民さん

もうやめとけw
文京区民て皆んなこんなにネチっこいの？w

[3151: 匿名さん]

>>3150 匿名さん
まぁ文京民は色々問題多いからね、プライドはトップクラスだけど。
山手線内側なのに都心五区にさえ入らない都心下層区なんだが…

[3152: 匿名さん]

そうやって煽るほうも意地が悪い。

山手線の外側に出ないことに拘って文京区に引越してきたけれど、
中央線より北側に出ないということも大事だったかなと思う。

[3153: マンション比較中さん]

このマンションとパークコート千代田駿河台とワテラス中古ならどれを選びますか？
私はワテラス中古です。

[3154: 匿名さん]

そりゃ価格関係なしに選べばそうなるだろうし、その次にはPC駿河台が来るだろうけれど、さすがに価格に反映されるでしょう。変な質問ですね。面白いけれど。

[3155: 匿名さん]

文京区、売り増えてますね。
しかしこうして見ると文京区って、大手のブランドマンションが本当に少ないですね。
あっても都心部価格に悪ノリした強欲売り物件ばかり。
ここ見ちゃうとどちらも全然買う気がしませんねえ。

[3156: 匿名さん]

>>3155 匿名さん

特に文京区の三井物件は散々だからな

[3157: 匿名さん]

>>3155 匿名さん

文京区の代表的物件
http://htn.to/ofNsJScdC

[3158: 匿名さん]

播磨坂の小石川パークタワーかな、文京区の代表的物件というと

[3159: 名無しさん]

パークタワーはバブル期で、ほとんど150前後のクラス。
当時、4〜5億だったと思うが、今は中古で１／３程度。

中古見たけど、古くて住む気にならんかった。

金があれば、街も変わるし、10年スパンで移り住んだほうが快適。

[3160: 匿名さん]

>>3159 名無しさん

今のパークコートのクオリティじゃ到底このマンションに追いつけない。