文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2927: 匿名さん]

低地ネガと大通り沿いネガと東京ドーム賑わいネガさんには頑張って倍率下げ工作して頂きたい。

[2928: 匿名さん]

組合ニュースでは、商業、業務系は全て完了したとのこと。住居系も地権者等は完了しており一般部も水面下で

関係者、取引関係を中心に販売開始しているから一般販売は少ないだろうな。

[2929: 匿名さん]

>>2923 マンション検討中さん
確かにこの場所は洪水マップで沈む場所になってるね。

[2930: 匿名さん]

ここのタワーマンションのブランドが三井のパークコートだと判り、すっかり舞い上がってしまってる人が居られるが、果たしてどうだろうか？

ここがあえてパークコートになったのは、折からの不動産価格上昇で分譲価格が高くなることが想定される中、少しプレミアムを乗せて通常より少し上級のブランドにしないと売れにくいからだろう。

パークコートと名の付くマンションも色々で、特に価格上昇期に建てられた物件はパークコートとは思えない低仕様のマンションもある。ここがその手のパークコートにならなければいいのだが…。

[2931: 匿名さん]

自然災害危険ランキング世界第1位の東京ですから考えてもしょうがない。タワマンが４０Fまで沈むわけじゃないし。

[2932: 匿名さん]

万が一利根川決壊レベルの大規模水害があったとしても水没するのは商業棟部分のみ。

止水板などの対策も地下鉄直結ならマストなのでそう簡単には沈まないよ。
防災拠点が沈んだらシャレにならない。

[2933: 匿名さん]

横浜や千葉で地震で沈下、傾斜被害を出したマンションは
一流Ｍマンションで、その後どう解決したのかな。

[2934: 匿名さん]

>>2926

茗荷谷、小日向や本郷の住人はなぜ低地に買い物にくるのか、胸に手を当てて考えてみよう。

[2935: 匿名さん]

順調な低地ネガだな。もっとやってくれたまえ。
地域の防災拠点指定の件は完無視でいいよ。

[2936: 匿名さん]

パークコートの仕様は楽しみだね

[2937: 匿名さん]

パークコートと判明して、
スレ的には急に盛り上がらなくなるのが、
頻繁に書き込んでいる人達の属性をよく表しているw

[2938: 匿名さん]

>>2937 匿名さん
庶民には手が出せない…的な感じですね。

[2939: 匿名さん]

パークコートってそんなに高くなるんですか？

[2940: 匿名さん]

こことパークコート渋谷はどちらが高いのかねー？

[2941: 周辺住民さん]

そりゃ、渋谷でしょ。

[2942: 匿名さん]

渋谷とは比べる訳もなく。
同時期発売であったなら浜離宮よりちょっとだけ安いくらいでは。
2年前よりさらに上がった今の相場感からすると、ここは平均坪600が適正かな。

[2943: 匿名さん]

パークコート渋谷ザ・タワーって定期借地権だったような気がするけど、それを勘案するとどうなんだろうね。

まあここが安いほうが助かるのはいいんだけど、高倍率の抽選になるのは勘弁してほしいな。

ともあれ何戸売りに出ることやら...

[2944: 匿名さん]

洪水のときに再開発地区が浸水（水没ではないよ）することを評するといろいろ叩かれるので、客観的に公的資料として文京区の洪水ハザードマップを貼っとく。

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.p...

[2945: 匿名さん]

高台のお屋敷町もいいんだけど、住専だったり文教地区とかに指定されていて、大きな店がないから不便なんだよね。坂マニアならともかく、フラットアプローチが楽チンでいいな

[2946: 匿名さん]

高台なのに水没するんですか？

[2947: 匿名さん]

そうか区役所も浸水すんのね。商業施設が全部浸水して高台の人がどこで買い物するのかね？

[2948: 匿名さん]

>>2946
文京区の謎の一つ、何年か前に本郷通りが冠水した時にこの辺はビクともしなかったんで不思議だったなあ。

浸水履歴を見ると、なぜココがみたいなことがいっぱいある

[2949: 匿名さん]

そうそう、日比谷の洪水の時は文京区の方が被害は軽かった。

これもあるあるだよね

[2950: 匿名さん]

たぶん、冠水する危険性を強く意識して対策しているかどうかという所の差なのだと思う。

区役所が水に浸かっちゃったら区議会沽券に関わるからね、優先して治水対策してそう

[2951: 病院勤務]

多分坪600万円くらいになるのではないかと予想しますが、こことワテラスの中古ではどちらが資産価値を維持できるか、悩んでおります。

[2952: 匿名さん]

さすがにワテラスには勝てないと思いますよ。

[2953: 匿名さん]

東日本大震災経験者からすると、津波ではないから死者とかは出ないだろうけど、被災する人はみんなここなら安心と思ってる。だから被災する。震災で役所も流れたし…。だから歴史は繰り返される。役所があるところが安心ではないし、今まで大丈夫だったからこれからも大丈夫ということもない。
今回の豪雨も見事にハザードマップどおりの浸水したね。

[2954: 匿名さん]

まさかここ、免震じゃないよな？
情報弱者を免震で釣る古い売り方なら、他いくわ。
高層建築で免震とか、逆宝くじ。

[2955: 匿名さん]

免震が大変羨ましいという書き込みでしたが、ここは制震だという情報です。
制震を必死にネガして他所に行って下さいね。
ライバルが減って本当に嬉しいので。

[2956: eマンションさん]

>>2955 匿名さん
なら意外に坪500くらいで売らないかね？

[2957: 匿名さん]

高台がいいでしょう。
佐佐木ビルの建替えに関心あります。

[2958: 匿名さん]

>>2954 匿名さん

見事な釣りっぷりですこと

[2959: 匿名さん]

佐々木ビル・・・高台と言うには中途半端な

[2960: 匿名さん]

DIKマンション小石川も建替え中だけど高台というにはさらに中途半端

[2961: 名無しさん]

小石川の高台は、隅田の花火（第一、第ニとも）や富士山が見えるけど、ここも見えるよね。

[2962: 匿名さん]

佐佐木ビルの建替は高級マンションらしいな。

[2963: 匿名さん]

神社をどけて建てるマンションとかって祟られませんか？将門の首塚的な

[2964: 匿名さん]

>>2963 たしかに。
いくら高級でもよくないですね。
どこのデベロッパーがそんなことを？

[2965: 匿名さん]

小石川大神宮がなくなるとか言ったら色々ややこしい人が反対運動しそうだよ。

民族系の団体とか反応しそうで怖い

[2966: 匿名さん]

大神宮さんを優先させて建替えするものであって開発業者の都合で退いてもらうものではないでしょうね

[2967: 匿名さん]

>>2940 >>2941
渋谷の方は定期借地権だからなー。地域的には渋谷の方が高いだろうけど、こちらの方は所有権だとしたら、どうだろう。

[2968: 口コミ知りたいさん]

後楽園駅近くの、どこかのモデルルームがあった場所にマンションの建設がなされていますね。

[2969: 匿名さん]

DIK小石川マンションの建て替えも始まって少し経つけれど、一向に売り出されないね。

スレも立たないし...

あそこは大きな擁壁に面しているから西側低層が出てもパスだけどな

[2970: 匿名さん]

巷の情報では春日後楽園に対抗するためDIK小石川マンションは大幅に値引き
するらしい。

[2971: 匿名さん]

安くなるのは歓迎だけど安かろう悪かろうではね

[2972: 匿名さん]

いずれにしても周辺に同じタイミングでマンションが立つということは選択肢がいろいろあっていい。
パークコートは激高で売れないくらい高くていい。好きな部屋選べるし。
気に入らなかったら別のマンションに行けばいいだけ。
今後、この眼の前にもう一つ再開発あるし、選択肢には困らない。だから買う側からしたら焦る必要性がない。
（焦らせたいコメントくるだろうなー）

[2973: マンション比較中さん]

近所の小石川マンションだけでなく
一流有名デベロッパーが開発した港区、渋谷区、横浜、市川等の高級マンションの問題
基礎杭の手抜き、鉄筋やコンクリートの手抜き工事、耐震構造疑惑など安心できない
ところが不安な面もあるな。高額物件だしな。

[2974: 匿名さん]

DIKマンション小石川は伊藤忠？

[2975: 匿名さん]

ここに関しては建築にも再開発組合が噛んでいるからね。

完工時期がどんどん延長されてきたノロノロとした歩みは、逆に安心感をもらえるよね

しっかり管理しているんだろうなあ

[2976: マンション検討中さん]

本日、三井不動産からメールが届き、ホームページ立ち上げましたと
４０階最上階も販売しますと。来年３月から販売しますと

[2977: マンション検討中さん]

>>2976 マンション検討中さん

ありがとうございます、今年一番に興奮しました！
間取りも悪くないですね、良かった～、外観から逆梁かと心配してましたか順梁ですね。
4LDKも複数ありそうで、73平米の3LDKがあるあたりからも、子育てファミリーをかなり強く意識した文京区ならではのバークコートといった印象ですね。
これならそこまで高くならないと思われます。

[2978: 匿名さん]

こんな造りしているなんて絶対高いやん

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

[2979: 匿名さん]

三井らしい綺麗なワイドスパンの3LDKですね。
欲しい…。

[2980: 名無しさん]

ちったぁ、文京区もあかぬけそうですね。

[2981: 匿名さん]

この書き方だと通常プランは、天カセはリビングのみ、廊下はタイルじゃなくフローリング、てとこですかね。

[2982: 匿名さん]

地権者さんも多いですしこれだと3LDKはやはり坪600〜になるでしょう。
それでもあっさり売れるかと思います。

[2983: 匿名さん]

プレミアムプランは、グレードアップして全室に天カセと書いてある。
最上階だけにしか設定しないみたいだけど。

[2984: 匿名さん]

プレミアムプランお風呂でかい〜間取りも綺麗〜使いやすそう〜

でも絶対高いわ〜買えるかなあ

[2985: 匿名さん]

エントランスデザインがこれまでの文京区の物件と比べると桁違いに豪華だね

文京区の他の物件と比べると規模が大きいだけに共用施設が充実しているし駅からの距離はかなり近い上に生活利便性も相当高い。さらに大規模タワーが短期間のうちに乱立して公共インフラが不足気味の他所と比べると文京区のこの辺はまだまだ余裕がある。それに加えて高さ制限のおかげで周囲の眺望の抜けが最高の40階の展望フロアはここに入れるというだけでも所有者に大きな優越感を与えるだろう。分不相応であっても、人生を賭けてでも買いたいという人は多いに違いない。

ところで、このスレのタイトルはパークコート文京小石川ザ・タワーとかに変えないの？

[2986: 匿名さん]

70平米1.2億なら瞬蒸

[2987: 匿名さん]

地下鉄直結は判っていたが、こんなにホームに近い直結は他にないレヴェルだな。
それと、免震じゃないのも流石。一時の流行に乗らないでくれて本当に良かったよ。

[2988: 匿名さん]

勝手に夢膨らませてるけどプレミアムはワンフロアのみ。その他9割はかなり設備のチープな割にえらく高額になる気配。貧富の差がくっきり出そうだな。

[2989: 通りがかりさん]

春日後楽園を語ろうスレかと

[2990: 通りがかりさん]

地下鉄直結ではないよ

[2991: 匿名さん]

初心者マークさんは話半分に聞いておきましょう

[2992: 匿名さん]

初心者マークさん朝から張り切ってるね。

[2993: 匿名さん]

微笑ましい笑

[2994: 匿名さん]

バルコニー柵はガラスじゃないんだね。

[2995: マンション検討中さん]

確かにプレミアムフロアの説明の裏を返すと、一般フロアは廊下はタイルでなくフローリング、しかも突板ではなくシートフローリングってことですね。
まぁこれは浜離宮と同じですね。
それにしてもオーナーズスタイリングの無償範囲がかなり広いですね。
オプション、ジャストフィットまで無償って凄いですね、ダウンライトも無料でつけれたら最高です。

[2996: 匿名さん]

浜離宮は部屋以外は全てタイル貼りでしたよ。
しかし湊でも廊下だけはタイルでしたから、ここがフローリングならちょっと驚き。
シートフローリングは乃木坂もそうでしたし、最近の高額物件でも増えてますよね。
シートのクオリティが上がってるんでしょうか。

[2997: 匿名さん]

2994みるとテンション上がりますね。
こういうマンションが地域の雰囲気も価値もあげていく、フラッグシップのマンションだと思います。

[2998: マンション検討中さん]

細部のデザインがよく分からないけど、パークコートにふさわしいデザインが期待できそうかな？

ちなみに、文京区でパークコートは本郷真砂に続いて２件目？
意外に少ないかも。
小石川パークタワーは、今ならパークコートシリーズ間違いなしでしょう。
あんなにゆとりある敷地計画、贅沢すぎる。本当に羨ましい。

パークマンションなら白山に（バブル期の戸数１桁マンション）がある。
あと、今はなきパークハイムシリーズだと千駄木のは低層で良い感じの雰囲気だけど、
さすがにパークコートレベルではないか…

[2999: マンション検討中さん]

確かに浜離宮の廊下はタイルでしたね、失礼しました。
パークコートで廊下までシートフローリングなんてことはないと信じたいです。

ここは北面と南面が順梁、東面と西面は角住戸以外逆梁の様ですね。
眺望は順梁＋ガラス柵の方がいいですし、パークタワーザタワーで逆梁は珍しい気もしますが、文京区ということで外観の重厚感を出すため逆梁にしたのでしょうか。
東と西の中住戸に一部ダイレクトウィンドウの所がありますが、ここは逆梁カウンターが存在するため、足元からのハイサッシとはいかなそうですね。

[3000: 匿名さん]

>>2990: 通りがかりさん　 [2018-08-04 09:19:36]
>>地下鉄直結ではないよ

地下鉄直結
https://www.31sumai.com/mfr/X1873/access.html

[3001: マンション検討中さん]

駅直結なのは良いけど、その三田線の春日駅の造りがイマイチなのが残念。
大手町方面に行く時は道路渡るか、駅の中で歩くことになる。

こればっかりは、地下鉄作り直すわけには行かないから仕方ないけど、その点、神保町の三井は（住民専用エレベータは無いかもしれないが）良かった。

[3002: マンション検討中さん]

山手線沿い、山手線の内側では2020年以降も再開発が続きます。あくまで一例ですが池袋、渋谷、品川～田町(新駅)、虎ノ門、浜松町、東京・・・たくさんあります。

例えば池袋なら東上線の下板橋、大山、上板橋、埼京線の板橋、十条のように

・今時点で現実的な価格
・最寄り駅周辺の開発が続く
・拠点となるターミナル駅でも開発が続く

という条件があればより安心ではないでしょうか。

もちろん今欲しいマンションがなく、すぐに買わなければならない事情がないのであれば焦る必要もないです。住宅が足りない時代ではないですから余程のミスプライス物件でなければ大抽選会になるわけでもないですし、これ以上マンション価格が上がることも考えにくいですから焦らず欲しいマンションが出るまで探すのは良いことだと思います。

[3003: 周辺住民さん]

>>2998さん

西片の言問通り沿いにパークハイムがありますね。ビンテージに見えなくもないですが、言われなきゃわからないと思います。

[3004: 匿名さん]

投資用に一部屋買うかな。
転売でも儲けられそうだし。

[3005: 匿名さん]

外苑と迷います。

[3006: マンション検討中さん]

幾らくらいで予想しますか？
教えて見立ての上手な人

素人目線では、港区・千代田区と大型主要駅を除いた駅直結レベルのタワーでブリリアタワーズ目黒を参考
比較して安くなる要因は、駅力（直結でないとはいえ、全国知名度の目黒駅）、花房山の高台に比べ浸水被害の懸念もある低地
高くなる要因は、目黒の2015より高い市況、多い地権者、分譲規模半分？（商業なども含めて考えるべきかもしれませんが不明）
ということで、結論ほぼ同じ坪単600くらいなんじゃないかと・・

[3007: 匿名さん]

いや、、、
外苑とは価格帯が全然違いますよ^ - ^

[3008: 匿名さん]

>>2998 マンション検討中さん
小石川パークタワーの時期はどのエリアも計画にゆとりがあり、物件全般が今より仕様も高かったのでどっちにしろパークコートにはなってないと思いますよ。

[3009: マンション検討中さん]

>>3001 マンション検討中さん

そうですね、帰りはスムーズなんですが、普通は朝の方が時間ないので、三田方面のホームと直結して欲しかったですね。
あとエレベーターを1回乗り換えないといけないのも面倒かなぁと思います。

[3010: 匿名さん]

高かったら撤退あるのみ。物件は今後どんどん出てくるし、価格はこれ以上上げられないから華麗にスルーする。今後の都内の再開発がどれだけあることか、選択肢には困らん。ここの価値をひたすら説かれても駅直結もどんどん出てくるし、眺望も赤坂御用邸見下ろせるのも出てくるし、むしろ高値掴みするほうが怖い。

[3011: 名無しさん]

人生でマンションを一軒しか買えない人向けのマンションでわないわ。

[3012: マンション検討中さん]

永住向けと考えている人がどれくらいいるのかしら
東京パークタワーとか永住多いのかしらね？

[3013: 匿名さん]

三田線春日駅は使いづらいんだよね

上り三田方面への直結は文京真砂アパートの再開発で出現する野村の物件を待つしかなさそう

とは言うもののの、距離があるとはいえ大江戸線春日駅から地下で直結しているので傘のいらない動線は確保されているけどね。移動距離もおそらく大江戸線改札口からものの5分もかからないんじゃないかな。

[3014: 匿名さん]

高い安いは個々の所得次第。
本郷のパークホームズやパークハウスが坪500だったことを考えると、ここが坪600を下回ることはあるまいて。
文京区の物件価格としては完全バブルだが、市況がこうだし仕方あるまい。

買わない人は買わなくて、よし。
どっちにしても即完なので。

[3015: 匿名さん]

こう毎日暑いと、涼しい地下通路で二駅四路線を縦横に使えるというのは実にありがたいと思うね。今日も体が溶けるかと思った

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 匿名さん

間違いないです。
真夏や真冬や豪雨の日はたとえ5分程度歩くことになっても、直結の価値は計り知れないですね。
ガーデンゲートタワーが南北線、丸の内線と直結になれば、2階の連絡通路からスムーズに移動できそうですが、どうなることやら。

[3017: 周辺住民さん]

東西面は逆梁ですね。図面を見ると窓際がカウンターになっています。うーん、残念。

南北面は順梁ですが、扁平タイプでしょうね。リビングは床から天井までのダイレクトウィンドウ、バルコーニーはガラスタイプでこれまた開放感がありそうです。

[3018: 周辺住民さん]

> ガーデンゲートタワーが南北線、丸の内線と直結

直結ですよ。というか、それ前提に、計画が認可されています。

ただし2階レベルの連絡通路は、雨は防げても風は直撃でしょうね。

[3019: 匿名さん]

中国人が大量に投資する動きがあるようだ。

[3020: 匿名さん]

三井のHPに丸の内線に地下通路で直結って書いてあるんですが北街区から丸の内線につながる地下通路ってあるんですか？

[3021: 周辺住民さん]

>>3020さん

このマンションから三田線春日駅に入る→大江戸線ホームへ→（連絡改札あり）→南北線コンコースへ→丸ノ内線コンコースへ
となります。


このマンションから丸ノ内線まで最も速いのは、素直に地上を歩いて行くルートです。信号待ちを避けたいなら、マンション敷地のすぐ近くにある南北線の8番出口に入り、地下を歩いて、丸ノ内線に向かいます。

[3022: 匿名さん]

>>3018

完成予想図を見ると二階の通路はガラス張りで風雨や暑さ寒さとは無縁のようですね

後楽園駅へのペデストリアンデッキができれば信号待ちがなくなるので今よりもずっと速く丸の内線にアクセスできるようになるでしょうね。

南北線はガーデンゲートタワー地下と直結できるという話もありますがどうなんでしょう。壁ひとつ抜けばいいだけですから大したコストはかかりそうな感じではないですが

[3023: 周辺住民さん]

> 完成予想図を見ると二階の通路はガラス張りで風雨や暑さ寒さとは無縁のようですね

それ、道路をまたぐ箇所だけじゃないでしょうか。ワテラスとソラシティを結ぶデッキがそうですね。側面のガラスは単に手すり替わりであって、通路は基本的に室内扱いじゃなくて外気の空間かと思いますよ。

> 後楽園駅へのペデストリアンデッキができれば信号待ちがなくなるので今よりもずっと速く丸の内線にアクセスできるようになるでしょうね。

現状は地下経由で行ってくれという計画になっていますね。本来はご指摘通りでしょうけど、そうすると文京区が都市計画の失敗を認めることになるので、今後もありえないでしょうね。

> 南北線はガーデンゲートタワー地下と直結できるという話もありますがどうなんでしょう。

大江戸線のコンコースと南北線のコンコースで高さが異なる点がネックになりそうです。コスト的にどちらか1つを選ぶ必要がありそうですが、本計画では大江戸線を選んだということですね。それも段差ありですが。ガーデンゲートタワーの地下2階を南に行くと、エスカレーター経由で大江戸線の改札前に出るはずです。それを右に行き、階段を（確か）下ると南北線の改札前に出ます。

[3024: 匿名さん]

>>3021さん

ご説明ありがとうございます。
地下通路で直結ってそんな意味なんですね。嘘では無いんでしょうが紛らわしいですね。

[3025: 匿名さん]

構造がHPで見当たらないのですが
免震なら最初から「免震タワーマンション」と謳うことが多いことを考えると
ここは免震ではないのでしょうか…

[3026: 匿名さん]

>>3025 匿名さん

制振ですよ。