文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2851: マンション検討中さん]

どなか写真アップして頂けませんか？
見てみたいです！！

[2852: 匿名さん]

>>2850
エルアージュ小石川がそんなだったね。

同じURが仕切る四ツ谷の再開発に一抹の不安があるとしたらそこだね

[2853: 匿名さん]

ル・サンク小石川の外観もそんな感じ。

[2854: 匿名さん]

文京区の新しいランドマークになるのはほぼ間違いないので、そこそこ気合いが入ったデザインにはなるんじゃないかと期待してますよ〜、中の人頑張って

[2855: 匿名さん]

仕切っている再開発組合の中の人が自分で住むつもりで作る物件だから、仕様も外観も相当こだわってくるのは間違いないですよ

下手なデベロッパーが利益率とかを強く意識して作るものとは一味違ってくるはず....だといいな（笑

[2856: 匿名さん]

ほとんど足場がなくなって内装工事が始まってますね

どうやらお店は一階だけのようですね、当初は雑居ビルになるんじゃないかと懸念してましたが

[2857: 匿名さん]

入居者は大部分決定したようだが、スーパーマーケットは、その後どうなったかな。
東急や京急などの沿線再開発のように、地権者や入居者に５％の割引を
できるスーパーマーケットがいいな。

[2858: 匿名さん]

スーパーも早く何が入るか分かるといいねえ

明治屋とか紀ノ国屋とかいう話も出ているけど、本当のところどうなんだろうね

成城石井とかクイーンズ伊勢丹の混み具合を見ると、あと何件スーパーがあってもやっていけそうだけどね

[2859: 匿名さん]

記事にもなっているようだけれど

文京区議会で怪しげなことになっているみたいよ
http://blog.livedoor.jp/bunkyokugikaiwatch/archives/2018-06.html

[2860: 匿名さん]

ほぼ西街区の足場が外され、大きな窓越しに二階の住戸のLDKの造作が道路から見える。

地権者住戸かな？天カセらしい構造が天井に見える

[2861: 匿名さん]

外観、良い感じです。

[2862: 匿名さん]

パークコート文京小石川ザ・タワーに決定したみたいですね。

[2863: 匿名さん]

ここってJVでは？

[2864: 匿名さん]

地名にアドレスの文京小石川を使ってきたか〜こりゃ高級路線で売るつもり満々だね〜

特に高層階は眺望も良いだろうし、そこそこ面積があれば高くても買う人は多いだろうな

仕様がどうなるのか楽しみだが、変に落とさないで欲しいな

[2865: 匿名さん]

ついに決定しましたか。
念願のパークコートブランドですね。
三井は文京区内のマンションには厳しかったですけど、
タワーだと甘くなりがちなのでPCにしてもらえるチャンスがあるかと思っていました。
で、どこでその情報を見ることができますか？

[2866: 匿名さん]

これかな。

http://www.harusan.jp/rooms/topics/201807_gaiku.pdf

[2867: 匿名さん]

ありがとうございます。

[2868: 匿名さん]

こりゃあ安値は全く期待できないな。
とはいえ港区や渋谷区じゃあるまいし。
価格上昇真っ只中なのを加味して、下限坪550で買えれば御の字か。

[2869: 名無しさん]

The Tower Koishikawa
どこかで聞いたような名前

[2870: 匿名さん]

ペントハウスでも130平米ですか…まあ文京区らしいっちゃらしいですね。

[2871: マンション検討中さん]

パンダ部屋でも450くらいしますか

[2872: 匿名さん]

山手線内側の駅直結パークコートタワーは安いわけないけど、資産価値が低いわけないからパンダ部屋の値段次第では参戦不可避やな

[2873: マンション検討中さん]

>>2866 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。
個人的には後楽園駅に近い南街区も面白いかなと思ってたんですが、広さ的に賃貸棟になるんでしょうか。
北街区は後楽園まで割と遠いんですよね、ただグリーンバレーの中を通れるなら気持ち良さそうです。
渋谷区でも港区でもないのでそこまで高くならないと信じたいですが、最近は裏切られてばかりですから、悲観的になってしまいます。
区庁舎とのお見合いもなくてスカイツリーも見える南東向き角部屋中層以上は坪600以上でしょうね。
ただアトラスタワーとお見合いになる北向き低層階は坪400程度でないと売れないでしょうから、パンダ部屋もあるかもしれませんね。

[2874: 匿名さん]

お見合いの部分にはタワーパーキングが入るようなので、パンダ部屋がどれぐらい出るかまだよくわからないですね

でもここは買ったら誰も手放せないでしょうね

[2875: 匿名さん]

パークコートになることが決まって静まり返りましたね。
文京区周辺の人は喉から手が出るほど欲しいでしょうから、ここからは腹の探り合いですね。笑
違うマンション買ってしまった人はご愁傷様。

[2876: 匿名さん]

階高3.28mしかないんだ。PCなのに。

[2877: マンション検討中さん]

>>2876 匿名さん
ソース教えて頂けますか？

[2878: 匿名さん]

はい。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

[2879: 匿名さん]

ほぼ流れは見えたな。
割高ディスと低地ディスと間取りディスなどが終始続いて、でも結局大方抽選つくっていう流れでしょ。特に抽選前はネガ工作すごそう。

[2880: マンション検討中さん]

>>2878 匿名さん
ありがとうございます。
最近のパークコートザタワーですと浜離宮が3.3でほぼ同じですが、乃木坂が3.4とやや高くなっていますね(檜町、青山は別格)。
以前ここはパークコートとしては最低限の仕様になるという投稿がありましたが、浜離宮と同じ程度になりそうですのであながち間違っていなそうですね。
あそこも三井×清水建設でしたし。
ただあそこは間取りがかなり優秀でしたので、ここも期待したいです。

[2881: 匿名さん]

ここ免震？

[2882: マンション検討中さん]

パークコートなったのか…
喉から手が出るほど欲しかったのでライバル減らそうとディスり続けてきたがもうダメだな
お見合い低層階だろうと狭目の間取り配置されて坪５００近くとも瞬殺だろう
武蔵小山みたいな山手線外側低仕様の微妙タワマンであの価格だから諦めもつくというもの
さよなら

[2883: 匿名さん]

PCTの階高と梁下高を調べてみたのですが

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48

小石川 3.28と2.4なので、麻布十番や浜離宮が標準とすると、ここは標準よりやや下という位置付けでしょうか。

[2884: 名無しさん]

窓開けると、ジャニタレやコースターの奇声が聞こえるのは、ご勘弁

[2885: 匿名さん]

周辺住民による嫌がらせもあるよ！

[2886: 匿名さん]

PC渋谷が階高3.28、梁下高2.18なので、こちらの方が上ですね。

[2887: 匿名さん]

階高はそこそこあるのに梁下高が低めって、どんだけ太い梁なんだ？

耐震等級2以上あるのでは

[2888: 周辺住民さん]

公表されている図面
http://www.harusan.jp/rooms/topics/180625.pdf
を見る限り、梁の影響はほとんどなさそうです。

間口方向の梁は、ベランダと玄関あるいは内廊下です。サッシの天地や玄関ホールの天井高が2.4mであれば、十分高いと思いますよ。

室内で梁が見えそうなのは奥行方向の壁1カ所だけで、リビング側を避けると思います。

小梁も設けるかもしれませんが、2.4mより大きく開けられるはずです。

それより気にすべきは階高でしょうか。仮にスラブ厚280mm（ボイドスラブ）、二重床10mm、天井懐10mmとすれば、天井高は2.8mが確保できますね。カセットエアコンには天井懐が20mm必要なので、さらに下がって2.7m。悪くないスペックだと思います。

[2889: マンション検討中さん]

>>2888 周辺住民さん
資料ありがとうございます。
これでかなり分かりますね。
やはり住友ビルとお見合いの西側にタワーパーキングができるんですね。
気になるのは黄色の住民用エレベーターが3つしかないこと。
その右にEV4(非常用)がありますが、まさか4つだけってことはないですよね。
左に紫のEV6があるので、どこかにEV5があるハズですが見付からない、どなたか分かりますか？

[2890: 匿名さん]

ボイド280はPCにしては薄いですよ
せめて300は欲しいです

[2891: 匿名さん]

>>2883 匿名さん

すみません、梁下高って、一番低い下がり天井の天井高のことでしょうか？

[2892: 匿名さん]

タワーパーキングかあ。地下に平置きが理想だが、このご時世ではありえないんだねえ

[2893: 匿名さん]

40平米からということで全戸億ションということはないようだが、
パークコート赤坂檜町ザタワー以来の仰天価格で来そうだな。

[2894: 匿名さん]

免震タワーの流行はやっぱり一時的なものだったか。
ここも免震じゃなく制震だよね？

[2895: マンション検討中さん]

>>2894 匿名さん
え、本当ですか？
さすがにこの規模のパークコートで免震じゃないなんて…信じたくない。

[2896: 匿名さん]

板状だからね。免震にしたくても無理でしょ。

[2897: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん

>>2889 マンション検討中さん
私もE V5は見つけられないのですが、右側にEV12〜EV15があります。
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/danmen2.jpg
断面図にも右側にある感じです。
左側低層階3基、右側高層階2基(駐輪場用2基)ではないでしょうか？間違ってたらすみません。

[2898: 匿名さん]

新宿の三菱の60Fタワーも免震じゃなかったけど、
まだ免震じゃなきゃ！みたいな人っているんだ。
熊本でM6程度を体験したビルが、あの程度で免震設計の最大能力に達してしまっていて、
むしろ未知数過ぎて嫌われてきているというのに。

[2899: 周辺住民さん]

>>2889さん

エレベーターは駐輪場（恐らく地下）用のEV12とEV13がありますね。最低13台はあると思います。8階くらいに住宅専用のエントランスホールがあり、そこから最上階までのエレベーターが何台か設置されるはずです。1階から最上階まで通しになっているのは非常用エレベーターだけのように思います。

>>2890さん

確かにスラブは厚いに越したことがないのですが、スラブは梁で囲まれる面積が狭いほど、薄くても性能を保てます。それとの兼ね合いなので、厚さだけで論じても意味はないかと思います。

具体的に言えば、スラブ厚が同じなら、間口8.5mの住戸より間口7.8mの住戸の方が、上階からの騒音は少ないということです。

>>2891さん

少し違います。下がり天井は、梁のほか給排気管を通すためにも設けられます。さらに高級マンションであれば、梁に石膏ボードを張ったうえで壁紙を張りますので、梁下はスペック値よりも下がります。

[2900: 匿名さん]

小石川パークタワー以来かなあ、これだけのものができるのは...感慨深い

[2901: 匿名さん]

とは言え、やはりタワーなら免震に住みたいのは正直なところ。
制震だと地震のたびにボロくなってくし。何より揺れがハンパないw

[2902: 匿名さん]

どうぞどうぞ、ほかのマンションへいってくださいw
倍率下がって助かるw

[2903: 匿名さん]

ここの耐震等級が２とか３だったとしたら一体いくらになるんだろう

東京のマンションの大半が１なのに...

[2904: 匿名さん]

東京都心の高級マンションは免震でない代わりに耐震等級２以上というのがデファクトスタンダードになる嚆矢になるやもしれない

[2905: 匿名さん]

本郷とか小石川辺りで最近マンション契約しちゃった人は激しく後悔してるやろねw

[2906: 匿名さん]

タワーパーキングといっても、おそらく六本木ヒルズとかに入っているのと同等のものになるだろうから３ナンバーでもストレスはないと思うよ。カイエンヌとかGシリーズでも入るんじゃないかな。

[2907: 匿名さん]

>>2905
ここはそれ以上に高いと思う。

後悔はしないんじゃない、手が出ないとは思っても

[2908: 匿名さん]

免震が理想だけど別にいいや。
そこまで困らんやろ。

[2909: 匿名さん]

ここの耐震性は一般の商業マンションより高いと思うので、そう問題はないだろう

[2910: 匿名さん]

4年ほどトァマンマン購入しようと探してて購入できてないが、4年マンションを探しててやっと市況が悪くなったのか、タワマンの高額物件の売れ残りが多くなってきたり、売れるまでのリードタイムが長くなっている印象。
今後さらなる巨大再開発の売出しなどを控えていて、これだけの戸数売れるのかなというくらい出てくるから、少なくとも、これ以上の価格上昇は見込めない（タマがありすぎる）。
これからタワマン買う人にとってはもう少し待つといい市況になりそうな気がする。

[2911: 匿名さん]

>>2910 匿名さん
いい事書いてるつもりなんだろうけど冒頭のトァマンマンに全部もってかれてる

[2912: 匿名さん]

引き渡しはいつ頃なんでしょうか？2021年？

[2913: 匿名さん]

確かに、タワマンだから売れるって時代は終ったって事だと思います。でも、ここは特徴と言うかセールスポイントが多いので簡単に周りに流されて下がりますかね？

[2914: 匿名さん]

>>2911
トァマンマン→タワマン（なんでこんな変換になったんですかね）
持っていかれましたー。

>>2913
どこもセールスポイントあると思いますよ。
今後、ボコボコタワマンが立つ（駅直結もここよりもっと大きい再開発も）
↓
ユーザー選択肢は増
↓
マンション間の競争が激しくなる
↓
生産労働人口も総人口も減る
↓
さてどうなりますかね？？
このあたりは私には分かりませんが、今後は結構駅直結や巨大再開発のタマが多い＆既存物件もリードタイムが長くなっている分、ユーザーが選択しやすいのは確かですよね。

[2915: 匿名さん]

文京区でボコボコ建ちますかね？駅直結タワマン。
湾岸のオリンピックの選手村跡地とかならボコボコって感じでしょうけど。

[2916: 匿名さん]

観測史上初めて東京都内で40度超
http://mainichi.jp/articles/20180723/k00/00e/040/263000c

[2917: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
当たった！

[2918: 周辺住民さん]

パークコートは文京区内で2件目？

パークマンションは1件？

[2919: 匿名さん]

確かに最近タワマンに限らず不動産は高いけれど、ここは仕様も良いだろうし駅近かつ2駅4路線利用で交通も便利なら、階下には商業施設だけでなく託児施設や病院も中にあって生活利便性もかなり高い。

もし万が一ここが安かったら、他はもっと安くなるということ。

それはないと思う

[2920: 匿名さん]

>>2914
都心に関しては（文京区は所謂都心区の位置付けにないけど、この立地は都心と見て問題ない）需要が減らないから多少の供給量では値下がりはないと思います。市況の変化による値下がりは今後どこかであるけど、それは特定エリア内の需給の問題ではないですし。
湾岸エリアがそうであるように大規模供給が需要を呼ぶケースもありますので、特別な立地である場合、通常のロジックが罷り通らないと思います。

[2921: 匿名さん]

需要供給曲線は品質も性能も同じものの市況を説明することはできるのだけれど、品質や性能に違いがあって、同じ財とは必ずしも言えないようなものが混じっている場合に、個々の財の価格変動をうまく説明できないんだ。

その辺の百均で売っているスプーンと合羽橋で売っている高級カトラリーセットのスプーンとでは天地ほどの価格差があるけれど、一本百円で売るほどにスプーン価格が暴落しているからブランド品のスプーンはいずれ投げ売りされる、という人はいないよね？おそらく同じスプーンでありながら、機能はほとんど同じであってもこの二つは全く異なる商品なんだよ。

[2922: 匿名さん]

例えば原宿駅近く表参道に面するコープオリンピアと築年数が近い集合住宅って他にもあるし、おそらく老朽化もあってかなり安くなっているか取り壊されてとっくに建て替わっているのだけれども、コープオリンピアには価値がちゃんとある。

これまで新しいマンションが無数と言っていいほど供給されてきたけれど、コープオリンピアを無価値にすることはできなかった。さすがに老朽化して建て替え話は出ているが...

得難い立地、文京区という地にあって稀有な高層マンション、さらにパークコートというブランドが冠せられたことで、おそらく地域のランドマークとして長く羨望を集めるマンションになるだろうここは、他のタワーマンションとは同列に論じることはできない。

[2923: マンション検討中さん]

今回みたいな大雨が降ったら標高低いから沈みますよね。
日本の気候も読めなくなりましたね。

[2924: マンション検討中さん]

このマンションの入居時期はいつになるんですかね？
北街区の竣工予定が建築計画のお知らせによると2021年11月30日予定となっているから、どう早くみても2022年春？
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52411384.html

[2925: 匿名さん]

水害を恐れて高台で不便な生活をおくるという選択肢もあるんじゃないかな。

麻布あたりには住めないね。ムサコがいいよ朝晩電車大変だけど

[2926: マンション掲示板さん]

高台だから不便な場所ばかりじゃないけど。駅近くで便利な場所もたくさんありますよ。極端すぎ。

[2927: 匿名さん]

低地ネガと大通り沿いネガと東京ドーム賑わいネガさんには頑張って倍率下げ工作して頂きたい。

[2928: 匿名さん]

組合ニュースでは、商業、業務系は全て完了したとのこと。住居系も地権者等は完了しており一般部も水面下で

関係者、取引関係を中心に販売開始しているから一般販売は少ないだろうな。

[2929: 匿名さん]

>>2923 マンション検討中さん
確かにこの場所は洪水マップで沈む場所になってるね。

[2930: 匿名さん]

ここのタワーマンションのブランドが三井のパークコートだと判り、すっかり舞い上がってしまってる人が居られるが、果たしてどうだろうか？

ここがあえてパークコートになったのは、折からの不動産価格上昇で分譲価格が高くなることが想定される中、少しプレミアムを乗せて通常より少し上級のブランドにしないと売れにくいからだろう。

パークコートと名の付くマンションも色々で、特に価格上昇期に建てられた物件はパークコートとは思えない低仕様のマンションもある。ここがその手のパークコートにならなければいいのだが…。

[2931: 匿名さん]

自然災害危険ランキング世界第1位の東京ですから考えてもしょうがない。タワマンが４０Fまで沈むわけじゃないし。

[2932: 匿名さん]

万が一利根川決壊レベルの大規模水害があったとしても水没するのは商業棟部分のみ。

止水板などの対策も地下鉄直結ならマストなのでそう簡単には沈まないよ。
防災拠点が沈んだらシャレにならない。

[2933: 匿名さん]

横浜や千葉で地震で沈下、傾斜被害を出したマンションは
一流Ｍマンションで、その後どう解決したのかな。

[2934: 匿名さん]

>>2926

茗荷谷、小日向や本郷の住人はなぜ低地に買い物にくるのか、胸に手を当てて考えてみよう。

[2935: 匿名さん]

順調な低地ネガだな。もっとやってくれたまえ。
地域の防災拠点指定の件は完無視でいいよ。

[2936: 匿名さん]

パークコートの仕様は楽しみだね

[2937: 匿名さん]

パークコートと判明して、
スレ的には急に盛り上がらなくなるのが、
頻繁に書き込んでいる人達の属性をよく表しているw

[2938: 匿名さん]

>>2937 匿名さん
庶民には手が出せない…的な感じですね。

[2939: 匿名さん]

パークコートってそんなに高くなるんですか？

[2940: 匿名さん]

こことパークコート渋谷はどちらが高いのかねー？

[2941: 周辺住民さん]

そりゃ、渋谷でしょ。

[2942: 匿名さん]

渋谷とは比べる訳もなく。
同時期発売であったなら浜離宮よりちょっとだけ安いくらいでは。
2年前よりさらに上がった今の相場感からすると、ここは平均坪600が適正かな。

[2943: 匿名さん]

パークコート渋谷ザ・タワーって定期借地権だったような気がするけど、それを勘案するとどうなんだろうね。

まあここが安いほうが助かるのはいいんだけど、高倍率の抽選になるのは勘弁してほしいな。

ともあれ何戸売りに出ることやら...

[2944: 匿名さん]

洪水のときに再開発地区が浸水（水没ではないよ）することを評するといろいろ叩かれるので、客観的に公的資料として文京区の洪水ハザードマップを貼っとく。

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.p...

[2945: 匿名さん]

高台のお屋敷町もいいんだけど、住専だったり文教地区とかに指定されていて、大きな店がないから不便なんだよね。坂マニアならともかく、フラットアプローチが楽チンでいいな

[2946: 匿名さん]

高台なのに水没するんですか？

[2947: 匿名さん]

そうか区役所も浸水すんのね。商業施設が全部浸水して高台の人がどこで買い物するのかね？

[2948: 匿名さん]

>>2946
文京区の謎の一つ、何年か前に本郷通りが冠水した時にこの辺はビクともしなかったんで不思議だったなあ。

浸水履歴を見ると、なぜココがみたいなことがいっぱいある

[2949: 匿名さん]

そうそう、日比谷の洪水の時は文京区の方が被害は軽かった。

これもあるあるだよね

[2950: 匿名さん]

たぶん、冠水する危険性を強く意識して対策しているかどうかという所の差なのだと思う。

区役所が水に浸かっちゃったら区議会沽券に関わるからね、優先して治水対策してそう