文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2851: マンション検討中さん]

どなか写真アップして頂けませんか？
見てみたいです！！

[2852: 匿名さん]

>>2850
エルアージュ小石川がそんなだったね。

同じURが仕切る四ツ谷の再開発に一抹の不安があるとしたらそこだね

[2853: 匿名さん]

ル・サンク小石川の外観もそんな感じ。

[2854: 匿名さん]

文京区の新しいランドマークになるのはほぼ間違いないので、そこそこ気合いが入ったデザインにはなるんじゃないかと期待してますよ〜、中の人頑張って

[2855: 匿名さん]

仕切っている再開発組合の中の人が自分で住むつもりで作る物件だから、仕様も外観も相当こだわってくるのは間違いないですよ

下手なデベロッパーが利益率とかを強く意識して作るものとは一味違ってくるはず....だといいな（笑

[2856: 匿名さん]

ほとんど足場がなくなって内装工事が始まってますね

どうやらお店は一階だけのようですね、当初は雑居ビルになるんじゃないかと懸念してましたが

[2857: 匿名さん]

入居者は大部分決定したようだが、スーパーマーケットは、その後どうなったかな。
東急や京急などの沿線再開発のように、地権者や入居者に５％の割引を
できるスーパーマーケットがいいな。

[2858: 匿名さん]

スーパーも早く何が入るか分かるといいねえ

明治屋とか紀ノ国屋とかいう話も出ているけど、本当のところどうなんだろうね

成城石井とかクイーンズ伊勢丹の混み具合を見ると、あと何件スーパーがあってもやっていけそうだけどね

[2859: 匿名さん]

記事にもなっているようだけれど

文京区議会で怪しげなことになっているみたいよ
http://blog.livedoor.jp/bunkyokugikaiwatch/archives/2018-06.html

[2860: 匿名さん]

ほぼ西街区の足場が外され、大きな窓越しに二階の住戸のLDKの造作が道路から見える。

地権者住戸かな？天カセらしい構造が天井に見える

[2861: 匿名さん]

外観、良い感じです。

[2862: 匿名さん]

パークコート文京小石川ザ・タワーに決定したみたいですね。

[2863: 匿名さん]

ここってJVでは？

[2864: 匿名さん]

地名にアドレスの文京小石川を使ってきたか〜こりゃ高級路線で売るつもり満々だね〜

特に高層階は眺望も良いだろうし、そこそこ面積があれば高くても買う人は多いだろうな

仕様がどうなるのか楽しみだが、変に落とさないで欲しいな

[2865: 匿名さん]

ついに決定しましたか。
念願のパークコートブランドですね。
三井は文京区内のマンションには厳しかったですけど、
タワーだと甘くなりがちなのでPCにしてもらえるチャンスがあるかと思っていました。
で、どこでその情報を見ることができますか？

[2866: 匿名さん]

これかな。

http://www.harusan.jp/rooms/topics/201807_gaiku.pdf

[2867: 匿名さん]

ありがとうございます。

[2868: 匿名さん]

こりゃあ安値は全く期待できないな。
とはいえ港区や渋谷区じゃあるまいし。
価格上昇真っ只中なのを加味して、下限坪550で買えれば御の字か。

[2869: 名無しさん]

The Tower Koishikawa
どこかで聞いたような名前

[2870: 匿名さん]

ペントハウスでも130平米ですか…まあ文京区らしいっちゃらしいですね。

[2871: マンション検討中さん]

パンダ部屋でも450くらいしますか

[2872: 匿名さん]

山手線内側の駅直結パークコートタワーは安いわけないけど、資産価値が低いわけないからパンダ部屋の値段次第では参戦不可避やな

[2873: マンション検討中さん]

>>2866 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。
個人的には後楽園駅に近い南街区も面白いかなと思ってたんですが、広さ的に賃貸棟になるんでしょうか。
北街区は後楽園まで割と遠いんですよね、ただグリーンバレーの中を通れるなら気持ち良さそうです。
渋谷区でも港区でもないのでそこまで高くならないと信じたいですが、最近は裏切られてばかりですから、悲観的になってしまいます。
区庁舎とのお見合いもなくてスカイツリーも見える南東向き角部屋中層以上は坪600以上でしょうね。
ただアトラスタワーとお見合いになる北向き低層階は坪400程度でないと売れないでしょうから、パンダ部屋もあるかもしれませんね。

[2874: 匿名さん]

お見合いの部分にはタワーパーキングが入るようなので、パンダ部屋がどれぐらい出るかまだよくわからないですね

でもここは買ったら誰も手放せないでしょうね

[2875: 匿名さん]

パークコートになることが決まって静まり返りましたね。
文京区周辺の人は喉から手が出るほど欲しいでしょうから、ここからは腹の探り合いですね。笑
違うマンション買ってしまった人はご愁傷様。

[2876: 匿名さん]

階高3.28mしかないんだ。PCなのに。

[2877: マンション検討中さん]

>>2876 匿名さん
ソース教えて頂けますか？

[2878: 匿名さん]

はい。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

[2879: 匿名さん]

ほぼ流れは見えたな。
割高ディスと低地ディスと間取りディスなどが終始続いて、でも結局大方抽選つくっていう流れでしょ。特に抽選前はネガ工作すごそう。

[2880: マンション検討中さん]

>>2878 匿名さん
ありがとうございます。
最近のパークコートザタワーですと浜離宮が3.3でほぼ同じですが、乃木坂が3.4とやや高くなっていますね(檜町、青山は別格)。
以前ここはパークコートとしては最低限の仕様になるという投稿がありましたが、浜離宮と同じ程度になりそうですのであながち間違っていなそうですね。
あそこも三井×清水建設でしたし。
ただあそこは間取りがかなり優秀でしたので、ここも期待したいです。

[2881: 匿名さん]

ここ免震？

[2882: マンション検討中さん]

パークコートなったのか…
喉から手が出るほど欲しかったのでライバル減らそうとディスり続けてきたがもうダメだな
お見合い低層階だろうと狭目の間取り配置されて坪５００近くとも瞬殺だろう
武蔵小山みたいな山手線外側低仕様の微妙タワマンであの価格だから諦めもつくというもの
さよなら

[2883: 匿名さん]

PCTの階高と梁下高を調べてみたのですが

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48

小石川 3.28と2.4なので、麻布十番や浜離宮が標準とすると、ここは標準よりやや下という位置付けでしょうか。

[2884: 名無しさん]

窓開けると、ジャニタレやコースターの奇声が聞こえるのは、ご勘弁

[2885: 匿名さん]

周辺住民による嫌がらせもあるよ！

[2886: 匿名さん]

PC渋谷が階高3.28、梁下高2.18なので、こちらの方が上ですね。

[2887: 匿名さん]

階高はそこそこあるのに梁下高が低めって、どんだけ太い梁なんだ？

耐震等級2以上あるのでは

[2888: 周辺住民さん]

公表されている図面
http://www.harusan.jp/rooms/topics/180625.pdf
を見る限り、梁の影響はほとんどなさそうです。

間口方向の梁は、ベランダと玄関あるいは内廊下です。サッシの天地や玄関ホールの天井高が2.4mであれば、十分高いと思いますよ。

室内で梁が見えそうなのは奥行方向の壁1カ所だけで、リビング側を避けると思います。

小梁も設けるかもしれませんが、2.4mより大きく開けられるはずです。

それより気にすべきは階高でしょうか。仮にスラブ厚280mm（ボイドスラブ）、二重床10mm、天井懐10mmとすれば、天井高は2.8mが確保できますね。カセットエアコンには天井懐が20mm必要なので、さらに下がって2.7m。悪くないスペックだと思います。

[2889: マンション検討中さん]

>>2888 周辺住民さん
資料ありがとうございます。
これでかなり分かりますね。
やはり住友ビルとお見合いの西側にタワーパーキングができるんですね。
気になるのは黄色の住民用エレベーターが3つしかないこと。
その右にEV4(非常用)がありますが、まさか4つだけってことはないですよね。
左に紫のEV6があるので、どこかにEV5があるハズですが見付からない、どなたか分かりますか？

[2890: 匿名さん]

ボイド280はPCにしては薄いですよ
せめて300は欲しいです

[2891: 匿名さん]

>>2883 匿名さん

すみません、梁下高って、一番低い下がり天井の天井高のことでしょうか？

[2892: 匿名さん]

タワーパーキングかあ。地下に平置きが理想だが、このご時世ではありえないんだねえ

[2893: 匿名さん]

40平米からということで全戸億ションということはないようだが、
パークコート赤坂檜町ザタワー以来の仰天価格で来そうだな。

[2894: 匿名さん]

免震タワーの流行はやっぱり一時的なものだったか。
ここも免震じゃなく制震だよね？

[2895: マンション検討中さん]

>>2894 匿名さん
え、本当ですか？
さすがにこの規模のパークコートで免震じゃないなんて…信じたくない。

[2896: 匿名さん]

板状だからね。免震にしたくても無理でしょ。

[2897: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん

>>2889 マンション検討中さん
私もE V5は見つけられないのですが、右側にEV12〜EV15があります。
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/danmen2.jpg
断面図にも右側にある感じです。
左側低層階3基、右側高層階2基(駐輪場用2基)ではないでしょうか？間違ってたらすみません。

[2898: 匿名さん]

新宿の三菱の60Fタワーも免震じゃなかったけど、
まだ免震じゃなきゃ！みたいな人っているんだ。
熊本でM6程度を体験したビルが、あの程度で免震設計の最大能力に達してしまっていて、
むしろ未知数過ぎて嫌われてきているというのに。

[2899: 周辺住民さん]

>>2889さん

エレベーターは駐輪場（恐らく地下）用のEV12とEV13がありますね。最低13台はあると思います。8階くらいに住宅専用のエントランスホールがあり、そこから最上階までのエレベーターが何台か設置されるはずです。1階から最上階まで通しになっているのは非常用エレベーターだけのように思います。

>>2890さん

確かにスラブは厚いに越したことがないのですが、スラブは梁で囲まれる面積が狭いほど、薄くても性能を保てます。それとの兼ね合いなので、厚さだけで論じても意味はないかと思います。

具体的に言えば、スラブ厚が同じなら、間口8.5mの住戸より間口7.8mの住戸の方が、上階からの騒音は少ないということです。

>>2891さん

少し違います。下がり天井は、梁のほか給排気管を通すためにも設けられます。さらに高級マンションであれば、梁に石膏ボードを張ったうえで壁紙を張りますので、梁下はスペック値よりも下がります。

[2900: 匿名さん]

小石川パークタワー以来かなあ、これだけのものができるのは...感慨深い