文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2761: 匿名さん]

文京区がどうこうというより、反対があれば後出しで取り消されうるという前例が出来てしまった事が問題だね。

入試採点ミスで後から入学取り消しみたいな感じで、いくらデベが強引で図々しいとしても一片の憐憫を感じないこともない。

不動産開発業者に過大なリスクを背負わせ、建築確認審査の権威を大きく損なった事件と言えるだろうね。

でもここみたいに再開発地域の住民が一丸となって丁寧に手順を踏んで進めているところはあまり心配することではないと思うよ。

[2762: 匿名さん]

建築確認取り消し、多いですよ。
1999年以降に急増しています。指定確認検査機関の制度が始まって以来、増えています。審査請求事件の約３割で違法な点が見つかると言われています。
神奈川県での取り止めの事例が多いようです。

[2763: 匿名さん]

都内でも建築確認が取り消されて、国土交通大臣も建築審査会の判断を支持したという事例があります。
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...

[2764: 名無しさん]

>>2757 のブログの作者が建築審査会の制度を分かってないだけ。建築審査会での確認取り消しは時々起きてるからな。

[2765: 匿名さん]

小石川ルサンク問題は、不毛な住民闘争のすえ今後、どうしようもなく問題だらけだね。
建物は３年経過し結露や無換気で各種配管や室内はカビだらけ、さびで使用不能の状態らしい。
建築やに聞いたら解体しかないと言っていた。どうするんだ。
エゴで破壊主義者の多い文京。困った区だね。
このような人に創造的な再開発の生活は不可能。

[2766: 匿名さん]

3年経過したのはNIPPOがだらだら裁判をしていたから

[2767: 通りがかりさん]

裁判を続けることでNIPPOは苦境に陥ることになってると思うのだが。このことについての >>2761さんの見解を聞いてみたい。

[2768: 匿名さん]

カビだらけとか嘘ばっかり

一応風を通したりして管理してるのにね

>>2765さんは他のスレッドでも嘘書きまくってるけどそのうち大変なことになるよ

[2769: 匿名さん]

>一応風を通したりして管理してるのにね

これね
http://pic.twitter.com/YSfPrKR1mC

[2770: マンション比較中さん]

再開発も含め2019年はマンションの売れ行きが悪くなると予想。実際にオリンピック後にマンション価格が下がるかは別として、さすがに1年前となると待ってみようかなという人が増えるかと。ただ買いたいときが買い時ということはいつの時代もたしかなこと。

[2771: 匿名さん]

今日西街区の前を通ったら足場の幕が一部外されて奥にガラスの壁面がキラキラ輝いていた。色からして省エネ等級の高いガラスを使っているようだね。楽しみだな

[2772: 匿名さん]

ここ随分時間がかかっているけれど、オリンピックが終わった後に売り出されるんじゃないかな

オリンピックに間に合わせようと再開発が競うように進められているけれど、それらが一巡した後にひょっこりはんみたいにひょっこり売り出されるのかもね。

[2773: マンション検討中さん]

オリンピック後に金融緩和、経済成長率、建築費、土地代、2022年問題、増税などなどを考慮して1割減なら十分あり得るのではないか。待つのが得か。計算例があった参考までに。
2018年竣工　5000万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約141000円　総支払額約5930万円　5年後のローン残債約4380万円
2023年竣工　4500万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約127000円　総支払額約5330万円
2023年竣工　4500万円　30年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約144000円　総支払額約5210万円
支払い終える年齢が伸びてしまうことや待っている間に支払う賃料を考慮すると待つことにより金銭的に得をするというのは難しそうだ。支払い終える年齢を合わせた場合でも差額は720万円ほど。つまりは5年待つ場合に毎月の家賃が12万円でトントンです。

[2774: 匿名さん]

一割下がるとは言っても、自分の住みたい地域にもよるよねえ

駅近とか山手線内側とかはそこまで下がるかどうか。

[2775: ご近所さん]

先日の組合会合で建物名称が発表され
北街区は三井のブランド名である
パークコートになるとのこと。
販売時期については話はなかったそうです。

[2776: 匿名さん]

1.パークコート春日 ザ タワー
2.パークコート小石川 ザ タワー
3.パークコート後楽園 ザ タワー
4.パークコート 春日・後楽園 ザ タワー
5.パークコート 文京春日 ザ タワー

さぁ、どーれだ？

[2777: 匿名さん]

有力候補は、1、2、5？

[2778: 匿名さん]

パークコートキター
♪───Ｏ（≧∇≦）Ｏ────♪

萌えるなあ、これは仕様の方も相当期待できそう

でも高そう、それがツライ

[2779: 匿名さん]

本郷真砂以来のパークコートですね。これは仕様にも期待できそう。

[2780: 匿名さん]

候補追加。
1.パークコート春日 ザ タワー
2.パークコート小石川 ザ タワー
3.パークコート後楽園 ザ タワー
4.パークコート 春日・後楽園 ザ タワー
5.パークコート 文京春日 ザ タワー
6.パークコート 文京小石川 ザ タワー
7.パークコート 春日後楽園 ザ タワー

この中のどれかでしょう。

[2781: 匿名さん]

「・・小石川後楽園」は？

ル・サンク小石川後楽園のように

[2782: 匿名さん]

「・・文京区役所前」という名称も見たことがあるぞ

[2783: 匿名さん]

二駅へのアクセスを強調できるし再開発事業の名前も踏まえた春日後楽園が最有力かな

アドレスとしては小石川一丁目なので、小石川も悪くないが、高級感が出る一方で商業地のど真ん中だからミスマッチかも

小石川後楽園は既にパークハウス小石川後楽園があるので被っている

個人的には文京区役所前はホーニーな気分が萎えるのでやめてほしい

[2784: 匿名さん]

開発状況もなかなかわからないところもありますからね。どうしても、そのあたりはちょっと気にするところですね。開発率が高ければ色々と期待してしまうことも多いと思うのですが。

[2785: 匿名さん]

そろそろ基礎工事が終わりそうな感じを受けるので、鉄骨が組み上がるのもそう先ではないと思うけどね。

ところで

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業保留床取得者の公募（第I期）について
http://www.harusan.jp/rooms/topics/180625.pdf

という文書が出た

西街区の住居も出ているんだが、お幾らで出るかな？

[2786: 匿名さん]

>>2781 匿名さん
ル・サンクは負のイメージなので、小石川後楽園はないかな、と想定して外しました。

[2787: マンション検討中さん]

未だパークマンションの域に達せず、
ってこと？

[2788: 匿名さん]

ザ・タワーやめてダダのタワーじゃだめですか？マンション名が長すぎるんですが

[2789: 周辺住民さん]

>>2785さん

興味深い情報ありがとうございました。公募にすることで競わせて、1円でも高く売りたいということなのでしょうね。

図面をじっくり見るといろんなことがわかります。

住宅部分は1階と2階にエントランスがありますが、すごく狭くてエレベーターも3基しかありません。7階くらいに別の豪華なロビーでも設けるのでしょうか。となれば、エレベーターは乗り換えになりますね。

スミフとお見合い部分のうち、半分程度は立体駐車場となっています。どれくらいの高さまで立駐にするんだろ？

住戸の間口は、多くが7.8m、8.5mや9.4mもありますね。奥行きは柱やPSを含めると9.85mです。柱の割りに沿った標準的な住戸の面積は7.8m×9.85m=76.83㎡となりますが、玄関やベランダが引っ込むと思われるので、70㎡くらいになりそうです。ちなみに、中廊下の幅が4.3mもあるので、玄関は引っ込める必要がないくらいです。

もちろん、間口2つ分に3住戸を詰め込むといった割り方にして、50㎡を作ることもあるでしょう。

[2790: 匿名さん]

入居するスーパーマーケットの南街区も北街区もいないようだね。
権利金が高すぎるようだな。スーパーの場合、値段を上げるにも限界があるからな、

[2791: 匿名さん]

明治屋とか紀伊国屋とか取り沙汰されているけどねえ

近所に24時間営業のダイエー、ラクーア内の成城石井、エルアージュ小石川のクイーンズ伊勢丹、マルエツプチ、スターフルーツ、さらに個性的な品揃えで勝負する個人商店の八百屋と既に非常に便利な場所だから、平凡なスーパーが入ってもやっていけないだろうな。

[2792: 匿名さん]

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズの破綻で明らかになったのは、スルガ銀行による杜撰な貸し付け実態だった。
だが、この一件が今、思わぬ形で不動産業界に大きな余波を広げている。事件発覚により、スルガ銀行からの貸し付けが停止したことで、活況だった不動産市場に暗い影が差している。
http://nikkan-spa.jp/1488621

[2793: 匿名さん]

>>2789
周辺住民さん詳細な分析ありがとうございます

あの完成予想図からそこまで分析するとは頭が下がります

ただ通路が4メートルもあるとシネコンならともかく、住戸としてはいくら何でも広すぎという感があります。一戸辺りの奥行きはもう少しあるのではないでしょうか。

[2794: 匿名さん]

低層階はともかく、高層階の住戸は面積がそこそこあるかもしれないね。

最近売らんかなで一戸あたりの面積が狭くて住みにくそうな物件が増えているので、良質な住戸をそれなりの価格で売ってくれるとありがたい。

[2795: 口コミ知りたいさん]

>>2793 匿名さん

[2796: ご近所さん]

シビックセンター前の工事現場だけど囲いを外したせいで砂埃がすごい
通っただけで服も肌も粉っぽくなるし最悪

業者でも変わるのか？
早く囲いを戻してくれ！

[2797: 匿名さん]

梅雨明け宣言したようだがゲリラ雷雨の季節だな。今年３月都が発表した水害マップを
見ると通常の５０ｍｍの雨で再開発周辺が１．５ｍの浸水を予想しているな。
確かに、小石川や本郷からの傾斜地形の窪地で遊水地になっていた地形だからかな。
地下に防災避難広場ができるとのことだが、だいじょうぶか。な。
豪雨だけでなく、超大台風や東京津大津波で予想されている５ｍの津波も
心配されるな。

[2798: 匿名さん]

パークコート、楽しみだな

南街区の方はまだブランドは決まってないんだね

[2799: 匿名さん]

この辺水害になったら大江戸線も三田線も南北線も水浸しになっちゃうんだね、大変だ（棒読み）

[2800: 匿名さん]

>>2796
公害まき散らすのはいかんね
改善されないようなら苦情入れてみたら？

[2801: 匿名さん]

丸ノ内線は水浸しにならないのかい？

[2802: マンション検討中さん]

小石川大神宮の跡地の再開発はどうなっていますでしょうか？
紅屋オフセット本社も転出しているようですが…

[2803: マンション検討中さん]

北街区だけパークコートで南街区だけパークホームズって訳にもいかないでしょうから、両方ともパークコートなんですかね？
南街区の方は高層階でも区役所展望台の奇抜な外観が目に入って気になりそうですね、下手すると展望台とお見合い？
北街区の方が高さ的に魅力的ですが、南街区だと後楽園でも春日でもすぐホームまで行けるので、ここも悩みどこですね、北街区だと後楽園まで2-3分歩きそう。
販売は今年の年末になりそうですかね。

[2804: 匿名さん]

>>2803
三井不動産だけでなく三菱地所レジデンスも噛んでますからパークハウスアーバンスかグランあたりかと。

地図を見ると区役所は斜め向かいなので展望台とお見合いと言うほどではない感じですね。

ラクーアの騒音が直に届く位置なのでグランはないかな、とは思いますが。

[2805: 匿名さん]

売り出し、来年じゃないですかね。

部分竣工した南街区の商業施設が出来てからの方が売りやすそうだし

[2806: 匿名さん]

この前の再開発組合の資料では、南業務棟は全て確定、西と北は一部商業施設と一部住宅が
募集で大規模に販売しないってことかな。

[2807: マンション検討中さん]

140mの北街区がパークコートで、100mの南街区がパークハウスグランってのは三菱のプライドからして考えにくいような…
場所柄からはディンクスよりファミリー向けの立地ですし、パークハウスになるのが無難ですかね。
お願いだから玄関までのハンズフリーキーを導入して欲しい。
なぜかパークコートでもエントランスのみのことが多い(全部？)。
確かに下の商業階はなかなかスタイリッシュですし、ここができた後の方が購入意欲は湧きそうですが、そこまで販売を遅らせると下層階のカスタムオーダーが難しくなるかも知れませんね。

[2808: 匿名さん]

どのランク帯の仕様になるのか、三井の方からの情報を手に入れることができました。
安くして欲しいと思っている方には朗報かもしれません。端的に言うと、パークホームズよりも少しだけ良い程度のレベルだそうです。
ただ、最近はそのレベルでも高くなってますし、注目の再開発タワーなので、気休めにもなるかどうか。
パークコートレベルになると一つ二つ抜けたレンジになり庶民には手が出なくなりますが、それはなさそうなので、まずは一安心といった感じで、希望がつなげました。

[2809: 匿名さん]

高台の方がいいと思う

[2810: 匿名さん]

>>2808 匿名さん

どちらにせよ庶民には手は出せないかと。

[2811: 匿名さん]

西街区の上の方の囲いが取れて外観がみれました。なかなかいい感じです。
北街区も同じ感じなんでしょうか？

[2812: 匿名さん]

今日の朝日がタワマンは、最近８千万以下はないようなことをかいていたな。
家計の収入は夫、妻、それぞれ７００マン以上が購買層の前提と某不動産が
いっていたな。当地はいくらを前提にしているのかな。

[2813: 匿名さん]

この辺はルサンクで暴れた住民の近くだから陰湿な嫌がらせは覚悟した方がいいぞ。

[2814: 匿名さん]

ルサンクもここの再開発位慎重に行けばよかったのにね。

[2815: 職人さん]

>>2807
パークマンション になるんじゃないの、パークホームズよりちょっと良いという事は...

パークマンション小石川なら十分成り立つ

最近どこも仕様が劣化しているからな〜

[2816: 匿名さん]

パークマンションになるわけないでしょ…

[2817: 匿名さん]

>>2814 匿名さん
同感です。でもNIPPOには無理だったのでは？
ここでは三菱地所はルサンクに係わった経験を活かしたのでしょう。

[2818: 匿名さん]

>>2815 職人さん

そんな良い土地じゃないよ。周り何もないし。

[2819: マンション検討中さん]

>>2813 匿名さん
陰湿な嫌がらせってどんなのかな。興味あるので例示して欲しいな。

[2820: 匿名さん]

>>2819 マンション検討中さん
でたでた。陰湿さが滲み出てるわ。

[2821: 匿名さん]

DJあかいがスムログに詰めの甘い記事を書いて叩かれている。そんな感じのことを陰湿と言ってるのかな。仮にも不動産の専門で記事を書いているのなら正しい記事を書かないのが原因だと思うがね。

[2822: 匿名さん]

>>2818
東京ドームもラクーアもあって、小石川後楽園や小石川植物園があって、近隣には多数の大学のキャンパスが緑豊かな風景を形作っておりますが、これでも何もないと？

さらにマンションの足元に巨大な複合施設ができるわけで...

ひょっとして右京山が原っぱだった時代を懐かしんでおられるのかな？

[2823: 匿名さん]

>>2822 匿名さん
ラクーアも東京ドームも近くにはいらないっすねー。
むしろ煩いしイベントの度に無駄に人集まるしマイナスでしかない。
住むには最悪と言ってもよい。

[2824: 匿名さん]

山手線内で同じくらいの利便性の場所の不動産の値段と比べてみるとよいよ。この周辺は相当安いから。
何もないというのがその理由。

[2825: 匿名さん]

静かな環境が良ければ不便な所に行くし便利な所に住むなら騒々しいのもしょうがない。人それぞれ。頭から否定すんのも人間が小さいね。

[2826: 匿名さん]

公害撒き散らすの勘弁して欲しい
洗濯もの外に干せねーじゃねーか！

粉塵が室内にも入ってくるし最悪

[2827: 匿名さん]

西街区も足場解体が始まって、だんだん期待が高まっているようだね。

駅までのフラットアクセスや二駅四路線利用の交通の要衝でありながら、商業地の喧騒も少なく人気の住宅街が、ますますこれから便利に、快適に変わっていく様を見るのは喜びと言うしかない。

中に病院も入るというし、スーパーや託児所といった生活利便施設も加わって本郷、小石川、後楽などの地域の魅力がますます高まっていくだろう。ああ、完成が待ち遠しい、1年ぐらい前倒しにならないかな

[2828: 買い替え検討中さん]

ほんと、楽しみですね〜。
角部屋が希望ですが、高くて手がでないでしょうね。
ところで同じ部屋が抽選になり、外れた場合、他の部屋に
優先的に移行できるんでしょうか。
入居しようと思い、完成を待っているのに、それで外れたら
どんなにショックか。

[2829: 周辺住民さん]

> 商業地の喧騒も少なく

個人的には、この辺、クルマの音がうるさいなと感じます。千川通りはマシですが、白山通りはかなり。商業地の喧騒って人の話し声や機器類が発する音のことなんでしょうが、クルマや電車の音に比べれば、小さいと思いますよ。

> ところで同じ部屋が抽選になり、外れた場合、

通常はこうならないように、販売する側があらかじめほかの部屋に誘導してくれるはずです。ここは販売戸数が相当多くなると思われますので（区内で過去最大？）、どこかしらの部屋は確保できるはずです。もちろん、全体として競争率が1倍を超えないよう、高額の価格設定がなされるはずです。

[2830: 匿名さん]

雑居ビルが無秩序に立ち並び、毒々しい色の看板が無数に張り巡らされ、客を呼び込む店員の大声がそこここで響いているような、山手線沿線のターミナル駅の商業地繁華街と比べたら全然落ち着いているよね。

そもそも本郷近辺の高台の高級マンションって、商業地域や近隣商業に建ってるって知ってた？

風俗営業も可能だけど、閑静だよね、あの辺。

[2831: 周辺住民さん]

> そもそも本郷近辺の高台の高級マンションって、商業地域や近隣商業に建ってるって知ってた？
> 風俗営業も可能だけど、閑静だよね、あの辺。

大部分が都市計画法の文教地区に指定されているので、風俗営業は無理かと。

旅館がどんどんなくなっているのも、元をたどれば文教地区の指定が足かせになっているから。

[2832: 名無しさん]

文教地区の指定がされていないブロックもある

[2833: 匿名さん]

風俗は出来ても行く人はいないでしょ。地元でそんな所に出入りしてるのがばれたら大変なんで行きたい人は多分、歌舞伎町とか池袋とか行くんでしょ。

この地域は風俗よりスピード違反のままちゃりの方が問題。

[2834: 匿名さん]

遊戯施設はあるよね。リアル潜入ゲームとかの遊戯施設は近くにある。

[2835: 匿名さん]

>>2834
あのリアル潜入ゲームって、商売として成り立っているのか傍目に凄く心配になる

イギリスの例で恐縮だがロンドンダンジョンとか入口の前に若者がたむろしているが、あそこはいつもひっそりしている。

[2836: 匿名さん]

富坂診療所があったフロアだよね。小石川大神宮のビルの。

[2837: 匿名さん]

まあ、だからあそこは再開発なんだろうね。

お伊勢さん参りは毎年欠かさないけれど、身近な大神宮だけに潰さないで続けて欲しいね。

[2838: 匿名さん]

再開発では大神宮さんを退かすって本気ですかね

[2839: 匿名さん]

大神宮は向かいに移転建築準備のようだね、佐々木ビルＡ，Ｂと紅屋印刷を再開発し大きなビル、マンションが
できるようだな。

[2840: 匿名さん]

設計施工は清水建設のようだね。佐佐木ビルは小石川大神宮のために建てられたものなのだから大神宮を優先して再開発しないとおかしいと思うよ。

[2841: 匿名さん]

まあお伊勢さんも式年遷宮で定期的に引っ越しているわけで、しかるべき儀式と手続きを踏めば仮社に移って新築落成を待つというのは可能だろうね。

ひょっとすると小石川大神宮の空中権を使ってかなり高層の建物を建てる事も考えているかも

いや、それはないか。万が一そんなことをやったら、適法であっても反対運動が凄そうだな

[2842: 匿名さん]

仮社でなく出て行っていただこうとしているようですよ

[2843: 匿名さん]

西街区の外観が結構いい感じになってます。タワーも同じ様な感じなら期待ができると思いました。

[2844: 匿名さん]

西街区は住居が多い感じですね。

外観的には下がテナントで、上がマンションのような感じに見える意匠ですね。

昔は居酒屋のビルだったんですけどね、一階にはどんな店が入るのかな？

[2845: 匿名さん]

バルコニーがウッディな感じで良いですね。

[2846: 匿名さん]

細い棒状のウッド風の素材を隙間を開けて配置することで採光とプライバシーを両立しようと試みてますね。

潤いのある人の住む所という感じです

[2847: 匿名さん]

そんな大したものではないと思う。設計した建築士には悪いけど。

[2848: 匿名さん]

しかし、あの外観でタワーだと結構インパクトありますね。

[2849: 匿名さん]

全く同じかどうかはわからないですが、色とかは合わせてくると思うので、かなり近い感じにはなるでしょうね。

楽しみだなあ

[2850: 匿名さん]

文京区なんで正直、無難な感じで団地みたいの出来るんじゃ無いかと心配してました。

[2851: マンション検討中さん]

どなか写真アップして頂けませんか？
見てみたいです！！

[2852: 匿名さん]

>>2850
エルアージュ小石川がそんなだったね。

同じURが仕切る四ツ谷の再開発に一抹の不安があるとしたらそこだね

[2853: 匿名さん]

ル・サンク小石川の外観もそんな感じ。

[2854: 匿名さん]

文京区の新しいランドマークになるのはほぼ間違いないので、そこそこ気合いが入ったデザインにはなるんじゃないかと期待してますよ〜、中の人頑張って

[2855: 匿名さん]

仕切っている再開発組合の中の人が自分で住むつもりで作る物件だから、仕様も外観も相当こだわってくるのは間違いないですよ

下手なデベロッパーが利益率とかを強く意識して作るものとは一味違ってくるはず....だといいな（笑

[2856: 匿名さん]

ほとんど足場がなくなって内装工事が始まってますね

どうやらお店は一階だけのようですね、当初は雑居ビルになるんじゃないかと懸念してましたが

[2857: 匿名さん]

入居者は大部分決定したようだが、スーパーマーケットは、その後どうなったかな。
東急や京急などの沿線再開発のように、地権者や入居者に５％の割引を
できるスーパーマーケットがいいな。

[2858: 匿名さん]

スーパーも早く何が入るか分かるといいねえ

明治屋とか紀ノ国屋とかいう話も出ているけど、本当のところどうなんだろうね

成城石井とかクイーンズ伊勢丹の混み具合を見ると、あと何件スーパーがあってもやっていけそうだけどね

[2859: 匿名さん]

記事にもなっているようだけれど

文京区議会で怪しげなことになっているみたいよ
http://blog.livedoor.jp/bunkyokugikaiwatch/archives/2018-06.html

[2860: 匿名さん]

ほぼ西街区の足場が外され、大きな窓越しに二階の住戸のLDKの造作が道路から見える。

地権者住戸かな？天カセらしい構造が天井に見える