文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2701: 匿名さん]

だんだん見えてきたね。
大方の予想通り、パンダで坪500、平均580かな

これでも甘いかもしれんけどなw

[2702: 匿名さん]

商業部分については三井不動産が仕掛けた過去の都心再開発、例えばさくらテラスとかワテラスの延長線上にあるデザインになる可能性が高いけど、住居棟はちょっと違うみたいだね。

[2703: 匿名さん]

完成予想図と違った色になったりすることもあるんでしょうか？

[2704: 匿名さん]

坪５００はむりだろうな。大規模遺跡調査負担、５０００坪の公園用地、工事費負担、地下防災広場、地価連絡道、地域の無電柱化負担、大規模雨水調整池など行政が行うべきものを再開発入居者が負担するわけだから坪８００以上と開発関係者はいっていたな。再開発は公共事業であり民間用地でのマンション建設とは違うからな。

[2705: 匿名さん]

コストの問題は別として、場所的に坪単価の限界がある。
平均で500を超えてくると、より人気の高い地域の再開発タワマンに流れる。

[2706: 匿名さん]

北街区最上階の一番高い部屋あたりは坪800超えてくるやもしれんね

でも住友不動産後楽園ビルのお見合い部屋とかあるんで、かなりメリハリのある価格になるんじゃないかな。下の方は安そう。案外投資妙味がある物件になるかもね

[2707: 匿名さん]

条件が悪い低層のパンダ部屋は投資向きでしょうね。
というか、販売戦略上そういう投資向きの部屋を必ず用意するでしょう。
そして、これまた販売戦略上、上層階に150平米越え、坪700～800の逆パンダも作るでしょう。
勝負どころは、一番ニーズが多いと思われる、20坪前後、坪500弱あたりの部屋の値付けだと思われます。

[2708: 匿名さん]

最近地価もズルズル上がってるからなあ。

業種によって差はあるだろうが平均給与も徐々に上がり始める観測だし、マンション価格が天井というのはまだ早いのかもしれない

[2709: 匿名さん]

正直今のままでも便利だから、開発無くて穴場のままでも良いんだけど。

ずっと住んでいる者からすると、高くならなくていいよという気持ちもある。

[2710: 匿名さん]

固定資産税が上がりますしね。
でも周辺の区では再開発がもっと活発なので、
文京区もこれくらいの再開発がないと置いて行かれてしまいます。

[2711: 匿名さん]

後楽園の位置の優位性は、他の街にはない魅力で普遍だ。
丸の内、銀座、上野、池袋が開発されれば良いよ。

[2712: 匿名さん]

まー坪500超えたら湾岸に行くね。選手村も出てくるし。
選手村が出てきたら供給過剰にならなかったとしても、買い手からすると選択肢には困らないね。だからここが高かったらほか選べばいいだけだと思う。

[2713: 匿名さん]

本郷のパークホームズやパークハウスの価格を少し見るだけでも、ここが坪500割ることなんてあり得ないと素人さんでもわかりそうなものだが

[2714: 匿名さん]

500超えたら湾岸とかありえない。

[2715: 匿名さん]

まあ嗜好のレベルの違いなんだろうけど無機的な湾岸か、人の温もりのある文京区かという大きな違いがあるあるからね。単純に価格だけでは語れないよ。

[2716: 匿名さん]

公共性の高い建物だし、これまでの経緯を見ても非常に丁寧に作られているのは間違いない。

あまり安くは出ないだろうね。

山手線の内側で駅近というより駅のほぼ真上という立地で二駅4路線利用なんてものが今後出るとは思えないんだよね。

[2717: 通りがかりさん]

公共性というが公共の機関が作られるのでもない

[2718: マンション比較中さん]

地権者も相当負担しているから、新規購入者は坪５００わることはないといっていたな。

[2719: 匿名さん]

昨日、久しぶりに見にいきましたが遺跡調査で掘り返して埋め戻した所をまた掘ってました。あれって普通の事なんですかね？段取り悪いのかな？

[2720: 匿名さん]

遺跡調査をする人と建築をする人は別だからねえ

しかしここに弥生時代から人が住んでいたというのは凄いよね

きっとで住みやすい乾いた平地だったんだろうな