文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2661: マンション比較中さん]

工事がストップしてる時期も長かったし、何かの理由で計画が中断されてる感じ。
アスベストとか、土器とか?地元のクレームで見直し、見直しばかりしてるのかしら。
地権者は仮住居、仮店舗を余儀なくされ、早く完成させてくれと要望していたよ。

[2662: 匿名さん]

ビルも古くて件数が多かったから石綿の調査や除去工事は結構時間がかかっていたよね。遺跡調査も丁寧にやっていたからねえ。

でも最近も内装プランの希望を地権者から聞き取りしていたし、止まっているという印象はないな

[2663: 匿名さん]

解体で時間が掛かるのはわかりますけど更地になってからが長いですよね。地下でいろいろやてるんでしょうけどいつになったら上に伸びるのか？

[2664: 匿名さん]

ここの再開発は、文京区から毎日確認され、いちいち指示されるので
現場が進捗しないってことかな。
どうでもいい指導をほどほどにして優秀な民間に少しまかせればいいのにね。

[2665: 職人さん]

気になって今日見に行ったけど、土砂を搬出するダンプはひっきりなしに出入りしていたね。
杭の本数が標準的な物件より多いんじゃないかな？

杭がきちんと安定地盤まで達しているかどうかの確認は厳重だろうからそれで時間を食ってるかも

[2666: 匿名さん]

>>2664 匿名さん

DIKの建替え奮闘記を読んだけど、文京区役所の対応は良くないみたいだね。
区民のことを考えてない職員がいるみたい。
あと文京区は建替えの補助もうす〜いようで、立派な区役所建てるくらいなら、区民に回してもらいたいものだ。

[2667: 匿名さん]

ル・サンク小石川のようなミスが起きる区ですから…

[2668: 匿名さん]

文京は庁舎だけが一流で上から監視する、いちゃもん行政だけで行政能力は３流。
周辺大学が偏差値７０だが、区長、職員の能力は？
羽田空港より面積が小さいのに３３人の区議の数、なんでも反対区議は不必要。
こんな区では安全、安心、活力のある都市計画、都市再開発はできない。
民間のほうが優秀な面もあるのだから任せることも必要。

[2669: マンション検討中さん]

ブレーキがかからないで違反建築物が建つよりいいのではないかと

[2670: マンション掲示板さん]

時間がかかっている＝丁寧に作業している
とは思えないんですが、、、。
人件費が高いのに更に倍増されます増すよね、、、。
ただでさえ長期間で膨らんでるのに、わざわざ丁寧になんて利益がでないことするかね、、、。

[2671: 匿名さん]

やっぱり上から覗かれるのがプレッシャーになってるんだと思います。結構、小心者が多いんでしょうね。

[2672: 匿名さん]

まあ丁寧というとアレだが極めて適法に進められているんじゃないかと

杭打ちデータもいちいちチェックしているとかそんな感じかもね

[2673: 匿名さん]

組合のHPに出てる完成予想図とか現地にあるイラストとか見てもいまいちアバウトで外観の詳細がよくわからないんですが地権者は外壁の材質とかエントランスがどんな感じかとか詳しくご存じなんでしょうか？どなたか教えてもらえませんか？

[2674: 匿名さん]

遅れに遅れて、悪いものができるのが、この業界の通常通常。　
熱意と施工能力に難のある二流の施工者と
いちゃもん行政の三流の行政指導ではどうしようみないな。

[2675: 匿名さん]

相当な本数の杭なのか、朝からひっきりなしに出入りするダンプの列が途切れないよね、ここ。

そのうち敷地全体杭にしかねない勢い

[2676: 匿名さん]

上から見ると、北と南の進捗が圧倒的に南の勝ち。そもそものやる気が全然違う気がします。なんであんなに違うんですかね？大成建設が優秀なのか清水建設がやる気が無いのか？

[2677: 匿名さん]

南街区のSA棟とSC棟は平成31年に部分竣工する予定なので、北街区と比べると進捗が早いのは当然だよ。商業施設と教育関連施設の入る低層部分が先にできる感じかな？

でも変電所の移設とか色々あって、再開発組合のまちづくりニュースに掲載された最終的な全体竣工は南街区の方が遅いような書き方だったね。

それより今年9月の西街区がどうなるのか興味津々だな

[2678: 匿名さん]

ここの建設を見ていると、ラクーアの建設時を思い出すな。

基礎工事が終わって建物部分が始まるとぐんぐんと空に伸びて行く姿を毎日見ることになるんだなあ。まるで育ち盛りの子供を見るように眩しく輝いていることだろう。

[2679: 匿名さん]

ここの再開発は南側で２５階を予定していたようだが、区のタワーが２６階のため
２３階に抑えられたようだな。都心区の全区役所は、低層建築にして民間建築を高層に
しているが、文京だけは高層庁舎にして民業を圧迫しているな。
この再開発はじめドームや中大など周辺は皆、犠牲になり、無計画で突然の高さ指導で某マンションのような
大問題を起こしている。これでは発展はない。

[2680: 匿名さん]

展望台から春日通りを挟んで完全にお見合いだからね〜、区役所と同じ高さだと流石に支障があるのかも。どこのマンション計画でもご近所さんに妥協して階高を下げたり階数を減らすのはよくある話、怒るほどのことではないと思うけどねえ。

新宿区とか港区ぐらいに商売っ気のある区よりは少々ニブい感じがある所は認めるけど、有権者が選ぶ区議とか区長がそういうノリなんだからしょうがない。

[2681: 匿名さん]

> 無計画で突然の高さ指導で某マンションのような大問題を起こしている。

何処で大問題になったのでしょう？
教えてください。

ちなみに、高さ制限案は2010年頃に策定され、その頃から区の指導がされているようです。

[2682: 匿名さん]

>>2679
は？

[2683: 匿名さん]

台東区の事件だけど
近隣住民が不法投棄を目撃して通報したらしい。

マンション建設現場に産廃埋め不法投棄 建設業者を逮捕 警視庁
http://twitter.com/sankei46/status/1002041447556628480


ここが、目の前の区役所から監視されているのは、いいことなのでは？

[2684: 匿名さん]

スーパーは明治屋か紀伊国屋か、今から楽しみだな

ファミリーで入れるちょっと美味しいご飯が食べられるお店も欲しいなあ

個性的で遠くからも人がくるような、そんなテナントが入って欲しいなあ

今からワクワクドキドキが止まらない

[2685: 匿名さん]

北街区の基礎工事っていつまでかかるんでしょうか？

[2686: 匿名さん]

北街区の基礎工事も平成２８年からやっているが、南街区はまだ解体工事をやっているな。
しかも、読売理工学員以外入居者がなく、規模を縮小している。半分は埋めたようだな。
この開発、どうなのかな。これまで邪魔者が多かったからな。
この辺の建築や再開発は、小石川の〇〇ビルのコースになったんじゃないかな。

[2687: 匿名さん]

竣工が三年後だからまだ何も決まってないんじゃない

実際のところ折衝中だと思う。どこも本契約には至っていないでしょう

情報が少ないから怪情報が多いね

[2688: 匿名さん]

南街区の元銀行の解体はもう終わったような気がするが

[2689: 匿名さん]

東京都民銀行はなくなった

[2690: 匿名さん]

銀行は解体終って仮店舗出来てます。北の基礎工事は年内いっぱいかかりそうですね。

[2691: マンコミュファン]

>>2683 匿名さん

区役所が監視してるわけないだろ。

[2692: 匿名さん]

東京都民銀行は今はきらぼし銀行に名前が変わったね

[2693: 匿名さん]

いちいち監視しいちゃもん行政をやっているから常識では考えられない。
解体工事、下部解体などに５年もかかったようだな。
これでは再開発の効果が遅れ補助金返金となる。
だから規模縮小しているようだ。

[2694: 匿名さん]

再開発でどんなお店が来るのかなあ、楽しみだなあ

その昔エルアージュ小石川ができたときにクイーンズ伊勢丹が入った時は嬉しかったな。その前からダイエーはあったが売り場がコンパクトで、それまで広くて品揃えのいいスーパーは後楽園近辺にはなかったので買い物が楽しくなった。

ラクーアができて成城石井が入ると、輸入食品の品揃えの良さでびっくりしたな。料理本でしか読んだことのない外国の料理が、ここの素材を買えば簡単にできるんで一気に家の食環境が充実した。

そしてここに何が入るのか、今からワクワクしちゃうよ。後楽園はどんどん良くなっている。

[2695: 匿名さん]

麻布十番にあるビオセボンが入ると嬉しいな。オーガニックのワインとか野菜とか買えるんだよねえ。あそこで売ってるピカールの冷凍食品は一味違う美味しさだしな、できればみんな気にいると思う。

最近文京区は治安が良い文教地区ということで欧米人が多く住んでいるんだよねえ、きっとナショナル麻布も入ればウケるだろうな。上流で話題に出ていた福島屋もいいよね。

飲食店フロアも多分できるので、そこにも何か個性的な店が入ると嬉しいな。この辺は地価が高いせいか大人数でパーティーできる大きい店というのがあまりないので、できるといいね。

個人的にはブラッスリーポールボキューズミュゼかカフェミケランジェロ辺りが来てくれると嬉しいなあ。

[2696: 匿名さん]

WIREDカフェなんかも悪くない

広くチェーン展開しているような所が入るんじゃないかな

[2697: 匿名さん]

個性的なマーケティングでニッチ需要を掘り当てたと「青いナポリ」で一躍有名になったバルニバービがここに何か出すかもな、根拠のないあくまでも期待レベルだけどね

GARBのコンセプトで子連れで入れる明るい店をやるんじゃないかな〜と

[2698: 匿名さん]

後楽園をもっとときめきのある街にして欲しい、期待は高い

[2699: 匿名さん]

タワーマンションの外壁の仕様とか色とか具体的にどこかに聞けば教えてくれるんでしょうか？完成予想図もアバウトでよくわかりません。完成予想図の通りとして
タイルなのか吹き付けなのかでも完成した時の印象はだいぶ違うと思います。

[2700: 匿名さん]

南街区のオフィス棟の外壁のモックアップはまちづくりニュースに掲載されているよ（２ページ目）

http://www.harusan.jp/rooms/news/news1712.pdf

予想図CGの奥の方に南街区住居棟のデザインがちょろっと見えているけれど、アトラスタワー小石川に近い感じかなと思ってます。

[2701: 匿名さん]

だんだん見えてきたね。
大方の予想通り、パンダで坪500、平均580かな

これでも甘いかもしれんけどなw

[2702: 匿名さん]

商業部分については三井不動産が仕掛けた過去の都心再開発、例えばさくらテラスとかワテラスの延長線上にあるデザインになる可能性が高いけど、住居棟はちょっと違うみたいだね。

[2703: 匿名さん]

完成予想図と違った色になったりすることもあるんでしょうか？

[2704: 匿名さん]

坪５００はむりだろうな。大規模遺跡調査負担、５０００坪の公園用地、工事費負担、地下防災広場、地価連絡道、地域の無電柱化負担、大規模雨水調整池など行政が行うべきものを再開発入居者が負担するわけだから坪８００以上と開発関係者はいっていたな。再開発は公共事業であり民間用地でのマンション建設とは違うからな。

[2705: 匿名さん]

コストの問題は別として、場所的に坪単価の限界がある。
平均で500を超えてくると、より人気の高い地域の再開発タワマンに流れる。

[2706: 匿名さん]

北街区最上階の一番高い部屋あたりは坪800超えてくるやもしれんね

でも住友不動産後楽園ビルのお見合い部屋とかあるんで、かなりメリハリのある価格になるんじゃないかな。下の方は安そう。案外投資妙味がある物件になるかもね

[2707: 匿名さん]

条件が悪い低層のパンダ部屋は投資向きでしょうね。
というか、販売戦略上そういう投資向きの部屋を必ず用意するでしょう。
そして、これまた販売戦略上、上層階に150平米越え、坪700～800の逆パンダも作るでしょう。
勝負どころは、一番ニーズが多いと思われる、20坪前後、坪500弱あたりの部屋の値付けだと思われます。

[2708: 匿名さん]

最近地価もズルズル上がってるからなあ。

業種によって差はあるだろうが平均給与も徐々に上がり始める観測だし、マンション価格が天井というのはまだ早いのかもしれない

[2709: 匿名さん]

正直今のままでも便利だから、開発無くて穴場のままでも良いんだけど。

ずっと住んでいる者からすると、高くならなくていいよという気持ちもある。

[2710: 匿名さん]

固定資産税が上がりますしね。
でも周辺の区では再開発がもっと活発なので、
文京区もこれくらいの再開発がないと置いて行かれてしまいます。