文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2527: マンション比較中さん]

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業
文京区本郷四丁目37番68他
http://web.archive.org/web/20180427233622im_/prtimes.jp/i/25694/19/res...

本郷真砂南地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産株式会社
事業推進コンサルタント：株式会社日建ハウジングシステム
2019年3月　都市計画決定
2020年4月　組合設立認可
2021年3月　権利変換認可
2021年9月　工事着工
2024年3月　竣工

[2528: 匿名さん]

>>2526

ミッドタウンの方から覗き見されて大変ですね、そこは

[2529: 匿名さん]

東京ミッドタウン日比谷に行ってきたけど、凄い人出だね！

あんな感じで後楽園に人が押し寄せてきたら嬉しいな

[2530: 匿名さん]

>>2529 匿名さん

東京ドームのイベント時にはすでに人が押し寄せてる。イベント終了後のあの汗臭さは迷惑。開閉式にしてほしい。

[2531: 匿名さん]

東京ドームのイベントが終わったあとは周辺の飲食店が満員になっちゃうんだよね

もっとお店が増えて、春日の周辺に人が滞在する時間が増えるといいな

[2532: 匿名さん]

東京ドームのイベントは混むだけだから要らない。

[2533: 匿名さん]

今日はコスプレのイベントなのかすごかったね、ドームシティ。
どうやら彼らは近隣で打ち上げするようなんだけど、彼らの大好きなオタクな店がないんだよねえ近隣に。

ビクトリア調のメイドカフェとかアニメ番組とタイアップしたカフェとかテレビ会社がグループにある会社のテナントビルにはできない展開もできると思うんだな。まあ希望的観測だけどね。

[2534: 匿名さん]

>>2533 匿名さん

オタクな店、秋葉原も池袋も近いから十分では？

[2535: 匿名さん]

>>2534

池袋は駅から少し遠いし、秋葉原は乗り換えがあるんだよね

もう少しだけ春日近辺で遊んでお金を落としてほしいなあ

[2536: 匿名さん]

文京区で遊興してくれなくていいよ

[2537: 匿名さん]

開発の全体像を把握できていない。

マンションはどの会社の分譲で、販売開始時期、その他概要が分かる資料はどこかにありますか？

[2538: 匿名さん]

再開発組合のHPでは関連企業として三井不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、新日鉄興和不動産株式会社の4社が挙げられています。

日刊建設工業新聞の記事によると南街区の参加組合員は三井不動産と記されているので、北街区は三菱地所という風に棲み分けするのかもしれないですね。南街区のマンションはパークシティかさもなくばパークコートになるのではないかと勝手に推測しています。すると北街区はザ・パークハウスグランかな〜と期待してます。でも大どんでん返しでどっちもリビオレゾンになっちゃうかもしれませんが（笑

http://www.decn.co.jp/?p=92179

なんにせよまだ完成が平成33年、新元号の3年目ということなので情報公開はまだ先のさらに先の話だと思います。来年の春以降ぐらいから色々あるのではないですかね

[2539: 匿名さん]

2538: 匿名さん

有難うございます。
まだ多くの事が判明していないのですね。

再開発のスピードが遅いような気がするのですが、一般的にこんなものなんですかね。

地権者住戸があるので、地権者はどの程度のマンションが完成するかは把握している気がします。

三井のマンションはパークコートだと嬉しいですが、高くなるでしょうね。

[2540: 匿名さん]

ここの再開発は色々と紆余曲折していて、ここまでくる間も相当時間がかかっています。

地域の住民主導で自治体も絡んでいて、一つの大企業が仕切る他の再開発と比べるとステークホルダー間の合意形成にかなり時間をかけているようです。

また防災拠点として公共的な用途も考えられている物件だけに地盤改良や基礎工事も相当丁寧に進めているようですね。時間がかかっている分、かなりいいものが建つのではないかと期待しています。ここは川沿いの低地ですが礫層が露出した小石の多い渓流だったこともあり堆積平野というよりも侵食平野に近い地質で安定地盤が比較的浅いところにあります。耐震性は十分期待できるでしょう。

[2541: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園も時間がかかっているようで…

[2542: 匿名さん]

地権者の方からは中に入るスーパーがどこだとか、大手医療系企業の病院ができるとか大規模な託児施設ができるとか色々と話は伝わってきますので、時間はかかっているものの、水面下では色々と決まっているんでしょうね。

穿った見方をすれば、四谷や日比谷の再開発がオリンピック前にどんどん竣工するので、それよりも竣工時期をずらしたほうが有利という判断かもしれませんね。オリンピックが終わってちょっと明るい話題が減った頃にここが登場すると注目を集めやすいかもしれません。

[2543: 匿名さん]

>>2533 匿名さん
オカリン乙

[2544: マンション検討中さん]

DIKマンション小石川の跡地に興味あります。もし、ルサンク小石川が早く決着したらそっちにします。

[2545: 匿名さん]

DIKの建て替えは売り出されるかどうかもわからないですよ、ほぼ地権者住戸という噂も

ルサンクはどうなりますかねえ、減築するんでしょうかね。どこかのデベが丸ごと買い取った上で全部取り壊して新しい設計で一からやり直し説もありますね。

[2546: 匿名さん]

そういえば現地に一度いかれるといいのですがDIK小石川マンション土地はかなり大きな擁壁の下なんですね。下層階の西側はかなり日当たりが悪そうです。湿気の問題も出そうなので、もし売りに出るようなことがあった場合、現地をしっかり見て確認した上で検討されることをお勧めします。

[2547: マンション検討中さん]

再開発の高級新築マンションだけでなく資産価値を優先させるのであれば築浅の中古マンションです。実際にマンマニも今年に入り中古マンションへ買い替えました。６回目の購入でしたが中古マンションは２回目です。しかしながらマンマニは新築マンションが好きです。ただ、マンマニは家族構成が確定していないため買い替える可能性が高く、中古を選ぶ必要がありました。それでは新築マンションを買ってはダメなのか？
いや、それは違います。新築マンションでしか得られない喜びは多くあります。０からコミュニティを形成できるメリットも大きいでしょう。実際にマンマニもいつか結婚や子育てなどが理由でマンションを購入するのであれば多少高くとも新築マンションを選ぶはずです。
しかしながら現在の市況では『新築プレミアムを買うんだ』という心の割り切りが必要になります。マンションによっては数年後に２割、３割価値が下がることがほぼほぼ確定している物件もありますからその分は新築プレミアムなんだ！と思えるかがポイントです。価値が下がることを知りつつも新築マンションを購入するのであれば『こんなはずでは・・・』と後悔することもないでしょう。今の市況で新築マンションを買うということは車や洋服などなど消耗品を買うのと同じで、車も洋服も一旦人の手に渡れば大きく価値が下がります。つまり新築プレミアムが大きい商品です。資産価値を優先させるのであれば築浅の中古マンションです。実際にマンマニも今年に入り中古マンションへ買い替えました。６回目の購入でしたが中古マンションは資産価値を優先させるのであれば築浅の中古マンションです。実際にマンマニも今年に入り中古マンションへ買い替えました。６回目の購入でしたが中古マンションは２回目です。しかしながらマンマニは新築マンションが好きです。ただ、マンマニは家族構成が確定していないため買い替える可能性が高く、中古を選ぶ必要がありました。
それでは新築マンションを買ってはダメなのか？
いや、それは違います。新築マンションでしか得られない喜びは多くあります。０からコミュニティを形成できるメリットも大きいでしょう。実際にマンマニもいつか結婚や子育てなどが理由でマンションを購入するのであれば多少高くとも新築マンションを選ぶはずです。しかしながら現在の市況では『新築プレミアムを買うんだ』という心の割り切りが必要になります。マンションによっては数年後に２割、３割価値が下がることがほぼほぼ確定している物件もありますからその分は新築プレミアムなんだ！と思えるかがポイントです。価値が下がることを知りつつも新築マンションを購入するのであれば『こんなはずでは・・・』と後悔することもないでしょう。
今の市況で新築マンションを買うということは車や洋服などなど消耗品を買うのと同じで、車も洋服も一旦人の手に渡れば大きく価値が下がります。つまり新築プレミアムが大きい商品です。２回目です。しかしながらマンマニは新築マンションが好きです。ただ、マンマニは家族構成が確定していないため買い替える可能性が高く、中古を選ぶ必要がありました。
それでは新築マンションを買ってはダメなのか？
いや、それは違います。新築マンションでしか得られない喜びは多くあります。０からコミュニティを形成できるメリットも大きいでしょう。実際にマンマニもいつか結婚や子育てなどが理由でマンションを購入するのであれば多少高くとも新築マンションを選ぶはずです。しかしながら現在の市況では『新築プレミアムを買うんだ』という心の割り切りが必要になります。マンションによっては数年後に２割、３割価値が下がることがほぼほぼ確定している物件もありますからその分は新築プレミアムなんだ！と思えるかがポイントです。価値が下がることを知りつつも新築マンションを購入するのであれば『こんなはずでは・・・』と後悔することもないでしょう。
今の市況で新築マンションを買うということは車や洋服などなど消耗品を買うのと同じで、車も洋服も一旦人の手に渡れば大きく価値が下がります。つまり新築プレミアムが大きい商品です。

[2548: マンション検討中さん]

再開発ですから当然地下鉄直結になるでしょうし
南も北も足元商業施設が計画されているので
相当期待しています。
パークコートかグランでしょうか。
いずれもでなく、JVにありがちなよく分からない名前に
ならないと良いです。

[2549: 匿名さん]

あの、地下鉄直結ではないということで結論が出ているのですが…
あと、三井はもう文京区にはパークコートクラスは作らないだろうな。

[2550: 匿名さん]

再開発地域全体だと直結だよね
北街区の方は住居への入り口が屋上庭園のグリーンバレーにあるから、直結ではないという見方はある。

しかし雨に濡れないで駅に行けるのは間違いない

よくわからないのが南街区の方で、こっちは直結っぽいがどうなんだろう？

[2551: 匿名さん]

直結ではないよ

[2552: 通りがかりさん]

グリーンバレーは青天でしょ
雨に濡れて歩くことになる

[2553: 匿名さん]

南街区は地下に大江戸線と結ぶエスカレーターが書き込まれているので多分こちらは直結

南北線は改札階の通路が浅いので図にない側面で直結できそうだがどうなるんだろうね？

[2554: 匿名さん]

６月にグリーンバレー公園が決定されるそうですが森ビル施工の参考案です。
2003年に竣工した六本木ヒルズの緑地は、これまでに培われてきた当社の緑化技術の集大成であると共に、新しい技術や考え方への挑戦がいたるところに盛り込まれています。広大な敷地には、エリアごとに特色ある緑地作りがなされました。
例えば毛利庭園では土地の歴史や記憶を伝えるために、敷地内にあった植栽や江戸時代の遺構を保存し、新しい緑地空間として再整備しています。また、映画館があるけやき坂コンプレックスの屋上には水田や野菜畑、ビオトープが整備されており、地域の皆さまと一緒に田植えや稲刈りを楽しんでいます。
当社では開かれるとともに地域に根付く緑地空間づくりを目指しています。さくら坂に隣接するさくら坂公園には、古くから敷地内にあり長く親しまれてきた樹木を移植し、子供のための遊具も備えました。今では、元気の良い地域の子供たちが駆け回るにぎやかな公園になりました。

[2555: マンション検討中さん]

ヒルズとかミッドタウンは参考にならないんじゃない。

そもそも再開発の規模がこっちはかなり小さいし、土地の形も良くないし、超高層ビルを建てて足下の土地に余裕をもたせるという建物配置でもなさそうなので、バレーという名前の通りイマイチ使えない谷間の日陰の緑地が出来るだけになりそうな予感がするけど。

[2556: 匿名さん]

屋根のついた通路があったけどな

[2557: 匿名さん]

計画を見るとお昼前後の太陽の高い時間帯には日差しが期待できるけどね

六本木ヒルズにはさすがにかなわないよねえ

[2558: 匿名さん]

風害の心配があるのでは？

[2559: 匿名さん]

ここの高層建築同士の間隔は割と大きく開いているようなので、よくビル街の路地などで感じるようなビル風は少ないように思えるけどね。

[2560: 匿名さん]

住友後楽園ビルは迫っていると感じるよ

[2561: 匿名さん]

風洞実験でもしないとわからない世界だな、ビル風も一年中あるわけじゃないしね

[2562: 匿名さん]

谷底地形で海風のない熱風が吹き荒れ、他人を脅しやイジメ喜んでいる文京で
風は老朽ドヤ街の陰気な空気を飛ばしクリーンで爽やかな環境になる。

[2563: 匿名さん]

>>2562.さんはイジメられてるのですね
具体的にはどの様に？

[2564: マンション比較中さん]

　下記を参考にしてね。格安だよ
価格　5,400万円台予定～1億3,600万円台予
所在地　東京都文京区湯島2丁目　
交通　都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分　ほか
入居時期　2018年10月下旬予定
間取り　1LDK～3LDK
　専有面積　44.75m2～80.07m

[2565: 匿名さん]

バウス

[2566: 匿名さん]

バルス

[2567: 匿名さん]

西街区のグリーンバレーの予想図が西街区の塀に書かれていた

http://www.harusan.jp/rooms/topics/20180319_a_w.pdf

屋根のついたガラスで覆われた明るい通路が北街区住居棟から南街区へ連結しているのがわかる

[2568: 匿名さん]

区道206号の地下に地下道があれば南、北、西の街区が一体になったのにねえ

巨大な下水管とか共同溝みたいなのが埋まっているのかな？

[2569: 匿名さん]

西街区が９月竣工か〜

早く足場が外れないかな〜

[2570: 周辺住民さん]

スペック的なことは都市計画決定で定義づけされていますね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0113/3962/kasugakouraku.pdf

>>2568さん
単に予算の問題かと思います。確か、広場と一体に見えるように整備することで通り抜けしにくい雰囲気にするんだったかと思います。用賀のいらか道みたいに。

>>2549さん >>2550さん >>2551さん
北街区は少なくとも三田線春日駅直結ですよ。大江戸線春日と南北線後楽園はワテラスと新御茶ノ水駅の関係に似てますね。ワテラスの案内だと「直通」と書いてありました。
http://www.waterras.com/access.html

[2571: 匿名さん]

西側の三京ビルとその隣のマンションは建て替え計画ありませんか？

[2572: 匿名さん]

山京ビル？
建て替えるんじゃない？

[2573: 匿名さん]

1971年完成だそうだから、築47年かあ...事務所用は減価償却資産の耐用年数が50年と定められているので、ボチボチ建て替えどきだが、貸事務所の検索サイトを見ると定期借家の期限がかなり先に設定されているので、どうなんだろうなあ？

[2574: 匿名さん]

>>2570
貴重な情報ありがとうございます。

北街区と三田線春日下りホームは容易に接続可能な感じなのですが、これまでここに出入りする人はなぜか皆否定的で懐疑的な意見が多かったです。南北線との接続は道の下に連絡通路ができれば可能でしょうが、お金がかかるのではしょうがないですね。現状の三田線と南北線の接続はかなり複雑なので北街区地下で行き来できると便利ですし、店舗の利用客も増えると思います。これは将来のお楽しみですね。

あとは商業施設のテナントですねえ。ここは先行する再開発商業地域に対して後出しジャンケンができるので、その時点で他にないユニークないい店を入れていただけると嬉しいですね。小粒でもイノベーション溢れるテナントが入ってくれると春日も活性化するでしょう。

[2575: 匿名さん]

都市計画を見ると、7ページ目に地下鉄各駅を連絡する動線として書かれている矢印はどう見ても地下を通らないとダメでしょみたいな感じなんですけどねえ。

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0113/3962/kasugakouraku.pdf

どうしてそう思うかというと、南北線と大江戸線が現状は地上の出口がないところから出発して三田線下り方面の地上出口に移動するように書かれているから。

でも再開発組合のホームページの施設計画の断面図では地下通路は書かれていないんですよね。

http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

[2576: 匿名さん]

>>2571
今朝前を通ったけど、塗装の補修なんかしててまだ貸す気満々だった。

オーナー的にはオリンピック後の不動産市況を見極めてから着手するつもりなのかな？