文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2427: 名無しさん]

成城石井で買ってるのは、いき坂方面、小石川後楽園方面のスーパーのない地域の人が来てるのであって小石川の人はあまり行ってない。そこまで行かなくてもクイーンズやダイエー、八百屋などあるから行く必要ないんだよ。

[2428: 匿名さん]

それは分かる。
でも、その地域の人も成城石井だけだと飽きるし混むから、ここのスーパーまで足を延ばすこともあるんじゃないかな。クイーンズ伊勢丹に行くよりは近いし。
逆に、オフィス棟で働く人たちは導線的にここのスーパーよりも駅方向の成城石井に行ってしまうかもしれないけど。

[2429: マンション検討中さん]

日常使いのスーパーは、ダイエーやクイーンズ伊勢丹などなど周りにいくつかありますから、
そのランクのスーパーは必要ないと思います。
そんなところに置いていないような商品や、珍しいもの、デパートに行かないとないような
もの、高価なものなど、品揃えが豊富なスーパーが入ると嬉しいです。
いっそ、三越や高島屋デパートの食品売り場が出店してくれないかな。

[2430: 匿名さん]

スーパーのランクとか、デパ地下の出張とか、いかにも文京区民の発想でよいかもしれないけど、
六本木一丁目に福島屋を誘致したみたいな、スーパー1つでも目新しいものを発掘してこないと、
単なる地元富裕層・高齢者向けのダサいスーパーになってしまい、
外から人が集まる場所とはならず、再開発事業としては失敗する。

[2431: 匿名さん]

明治屋
ロイヤルホスト
ルノアール

だよ。

[2432: 匿名さん]

明治屋はともかく…

[2433: 匿名さん]

ロイヤルホストは品川駅目の前にあるほど名店ですよ。
ルノアールはNEW YORKER'Sになるかもです。

[2434: 匿名さん]

>>2430
福島屋も悪くないですね

文京区の殻を破る企画力が求められるのは間違いないですね

東京ドームとラクーア、あとは場外馬券売り場ぐらいしかめぼしい集客施設のない文京区にこれから新しくできるランドマークとしては、どこにでもある店ではダメかもしれません

[2435: 匿名さん]

ロイヤルホストとかルノアール系のブランドの出店はあるかもね

カフェ業態はあのサイズの複合施設だと数軒あってもいいし、おそらく路面や地下に作られるカジュアルセクターのテナントになるだろうな。

ファストフードはフレッシュネスバーガーとかかな〜？。マクドナルドはメトロエムにあるしケンタッキーフライドチキンもラクーアにあるからもういらない。シェイクシャックは東京ドームにできちゃったからなあ（試合のない平日は空いているのでオススメ）...

[2436: 周辺住民さん]

住民は白亜の高層牙城を下からながめるだけ、日本も下降収束路線を走っている現在、
さくら水産、庄屋、日本海、養老乃瀧、えんま屋、ワタミの地元でもあるしブラック系の居酒屋
ファミレスは、ガスト、バーミアンなど大規模な大衆レストランが求められています。

[2437: 匿名さん]

近所で青いナポリやってるバルニバービがまた面白い店を提案してくれるといいな

[2438: マンション比較中さん]

南・北街区住宅間取りの変更や設備等の追加に関するご要望をお伺いす る面談については、本年夏頃よりスケジュールをお示しすることにさせて いただきます。対応する住戸数も多いことから、階層毎などゾーン別に分 けてご要望を確認する

[2439: 匿名さん]

地権者住戸の中には高値で取引されるプレミア住戸が出現するかもね

住む人のこだわりが、昨今ありえないぐらいの住戸性能を持つかもしれない

[2440: 匿名さん]

ここ高そうだなー
坪450万くらいで出ないかな

[2441: マンション比較中さん]

大企業経営者、医者、弁護士などのブルジヨアジーを想定
した街づくりだから坪単価８００以下ｈないようだな。
しかし売れるから。

[2442: 匿名さん]

>>2441: マンション比較中さん

そんな平均坪単価では完売できない。

赤坂のパークコートを中古で購入する。

[2443: 匿名さん]

此処に住まなくても近隣でいいと思う。それで十分に再開発で出来た街を利用できるから。

[2444: 匿名さん]

眺望が確保できる高層階は坪単価500超えてくるんじゃないかな

低層階の住友不動産後楽園ビルとのお見合い部屋は坪単価400ぐらいかな？

周辺の中古マンション相場も完成後につられて押し上げられるだろう

某巨大不動産仲介サイトに出ている周辺地域の中古物件数が異様に減ってる印象

[2445: 匿名さん]

>>2444 周辺物件の情報
http://www.renosy.com/buildings/17569

[2446: 匿名さん]

>>2445 匿名さん
ルサンクは2年前で、かつリスクある物件でかなり周辺価格よりも安く設定されてましたよ。周辺の物価情報だとしたら直近の近隣の販売価格を参考にされるべきでは？

[2447: 匿名さん]

例えば、下記の現在販売中の近隣の物件をご参考ください。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00137021/

パークハウス本郷もこのくらいの単価だったですが、売れちゃって閉じちゃいましたね。
http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

[2448: 匿名さん]

立地はここより断然悪くてこの値段なので、坪500万〜600万の間が平均かな
あくまで2018年4月現在の場合だけど

これから市況は悪くなるので、結果500万寄りに落ち着きそう

[2449: 匿名さん]

断然悪いとか、盛り過ぎると誰も信じない

[2450: 匿名さん]

どっちがどうとか言う以前に、本郷は関係なくない？
本郷でも坂下の春日駅前とかだったらわかるけど。

[2451: 匿名さん]

本郷４丁目は接してますよ。

[2452: 匿名さん]

そうそう、だから本郷でも坂下の物件ならわかるけどね。

[2453: 匿名さん]

まあ、でも坪500近くまでいくという点は同意見だけどね。
立地や学区で本郷より勝るということではなくて、再開発タワマンだから高くなるのですよ。

[2454: 匿名さん]

住友後楽園ビルを眺めて暮らすくらいなら、周辺の高台にある物件の方がいいと思うよ。

[2455: マンション検討中さん]

>>2445 ル・サンク小石川後楽園の跡地が興味です

[2456: 買い替え検討中さん]

坪500近くというより
坪600近くまでいくでしょう。

[2457: 通りがかりさん]

でも本郷も結構周りがオフィスビルとマンションだらけで現実にはお見合い部屋だらけという話が...

渋谷のNHK側の奴とかみたいな超高級物件ならそこそこ抜け感のある物件になるだろうけどね

[2458: マンション比較中さん]

坪６００～９００と地権者から聞いた。
隣接の小石川Ｍは坪４００～６００らしいな。

[2459: 匿名さん]

400のパンダ買って2年ぐらい住んで500ぐらいで売りたいなー。

[2460: マンション比較中さん]

>>2445
ルサンクの新築時発売価格は、
坪単価３００－５６８です。
下が安いのは、斜面の半地下部屋があったためです。

[2461: 匿名さん]

>>2460 斜面の半地下か
無理して建てていたんだなぁ

[2462: 匿名さん]

地下でも300は異常に安い！
当時の市況と、やはり近隣との爆弾を抱えている曰く付き物件の割引を勘案しての金額かなー

[2463: マンション検討中さん]

地下の部屋をやめていれば、設計に余裕できるでしょうから、問題とされた避難施設の不備も起こらなかったかもしれません。どうせ安い部屋になるし、地下は作らないほうがよかったかと。今更感が否めない話ですが。

[2464: 匿名さん]

いよいよ販売開始かな

[2465: 匿名さん]

西街区が落成してからかも

[2466: マンション掲示板さん]

900とか笑える

[2467: 匿名さん]

>>2466 マンション掲示板さん
最上階のプレミアムならそのくらいいくでしょ。

[2468: マンション比較中さん]

パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス最上階が、
坪９００で驚いた

[2469: 名無しさん]

住友後楽園ビルがなければね

[2470: マンション掲示板さん]

千代田区アドレスと同格な訳がない

[2471: マンション比較中さん]

450～750
平均600と予想

[2472: 匿名さん]

同意。千代田区は別格としても、ここも600ぐらいはつけるんだろうな。パンダが400代

[2473: マンコミュファンさん]

高いね。投資用としては問題外だね。

[2474: 匿名さん]

>>2473 マンコミュファンさん
投資の人排除で良いんじゃない？
再開発物件なので税金も投入されてる訳だし。半住半投ぐらいの気持ちでゆったり構えれる人が集まればコミュニティ維持にも繋がるでしょう。

[2475: 匿名さん]

小石川アドレスは投資利回りが不利でも実需で売れる場所だからね〜

そういえば最近地下通路工事という理由で南街区の西側歩道を通行止にして歩道の下を掘削する工事をやっていたけれど、南北線改札横の大江戸線との連絡通路に出入り口ができるんじゃないのかな。南北線後楽園駅も直結になるんじゃないの？

[2476: マンション掲示板さん]

業者も排除してほしい、、。

[2477: 匿名さん]

>>2475 匿名さん
そうして欲しい！後楽園も直結にしてほしいですよね。むしろ、再開発は後楽園との直結を前提にしてほしいんですけどねー

[2478: 匿名さん]

タワーの場合、投資用を排除するとどうしても坪単価が下がる。

[2479: 評判気になるさん]

北街区マンションの西側は確かに目の前にビルがあるから眺望という点では今ひとつだが都心マンションの中〜低層階で眺望がひらけているのは湾岸のタワマンぐらいだろう。

対して東側はかなり広い白山通りに面しているので抜け感はある。高層階になれば眺望は西も東も言うまでもない

今回お見合いのビルとの間にはグリーンバレーを挟んでいるので二車線道路ぐらいの幅は空いている。一方通行道路を隔てて目の前のオフィスビルとお見合いの部屋でもそれなりの高値で売れていることを思えばさほど価格を押し下げる要素にはならないと思う。

[2480: 匿名さん]

それなら近隣のマンションでいい。ここは低地だし。

[2481: 匿名さん]

まあ予算との兼ね合いでそうせざるおえない人もいるだろうし、そうでない人もいるってことかな。東京は人もモノもカネも集まる土地だからね。

別に個人が買わなくてもいいわけだし。

[2482: 匿名さん]

投資目的の物件なんですね。
居住するのでなく。

[2483: 匿名さん]

それもひとそれぞれでしょうね

[2484: 匿名さん]

投資目的もそろそろ終焉のようだ。
真新しい日比谷ミッドタウンもガラガラで夜はお化け屋敷だ。
今後の見通しが立たないようだ。
９００などにした場合、文京のような田舎区では、入居者がゼロだろう。

[2485: 匿名さん]

というかここに投資価値はない。

[2486: 匿名さん]

最近のマンション市況からいって、ガンガン値上がりして買ったときより高く売り抜けられるというスキームはもう終わっている。そういう意味で言えばマンション自体、投機の対象としての魅力はかなり薄れている。

ただインフレーションや人口動態の変化のリスクを考えると、人口が減っても需要が衰えにくい東京の、しかも山手線内の交通結節点に直結という稀有な物件を手に入れてリスクヘッジするという考えは成り立つと思う。

売買によって利ざやを取るだけが投資ではない

[2487: マンション検討中さん]

今日は雨だが東京都が発表した３月の神田川浸水想定図では、千川の谷底地形である
春日後楽園地区は２ｍ浸水予想されている。
再開発の地下街は、この対策は大丈夫かな。
この地域では、数年前、豪雨で下水に流され５人が流され、後楽ポンプ場は
神田川で５人とも死亡した。それより前も千川流域で水死者が出ている。
地下街は水が入れば都市機能が完全マヒする。

[2488: 匿名さん]

>>2487
豊島区雑司が谷だよ、その現場

http://www.asahi.com/special/plus/TKY200808050211.html

今から10年前の夏、下水道内での作業中にゲリラ豪雨があって、脱出を支持したが間に合わず５人の作業員が下水を流れる雨水に流された。その遺体が下流の神田川やポンプ場まで流れ着いたということ、痛ましい事故だったね

でも、地上が冠水して死者が出たわけじゃないから、そこのところよろしくね。

ああ、相手しちまったダメだな俺

[2489: マンション掲示板さん]

>>2408 匿名さん

>>2407 匿名さん
フットサル場も入れてあげて〜

[2490: マンション掲示板さん]

投資目的で購入する予定はなくても、投資目的として価値のないマンションって魅力ないよね。

[2491: 匿名さん]

ここは地域の公共施設の性格もあって税金も投じられているし、いろいろな人が監視しているから企業が単独で建てる物件と比べると躯体の性能については問題の生じる余地は少ない。

しかも交通の結節点の上に建っている立地は貸すにしても売るにしても常に利便性で選ばれる利点があるし、都心3区ほどではなくても文京区小石川は以前から実需が高く、不動産が高値で取引されてきた地域でもある。買う意義は高いと思うよ。

まあ、高いだろうけどな

[2492: 匿名さん]

高台ならね

[2493: 匿名さん]

高台信者ってこの辺には多いですよね。他の区にはいないなー。

[2494: 匿名さん]

坂道しんどいよね。毎日かぁ、って思うと憂鬱になっちゃう。
30代後半でもそんなかんじ。

[2495: 匿名さん]

文京区では高台と低地とで違いが大きいですよ。

[2496: 匿名さん]

小石川大神宮の跡地とかどうです？

[2497: 匿名さん]

ここが文京区No. 1マンションになるでしょうね

[2498: 匿名さん]

投資目的でですかね？

[2499: 匿名さん]

とりあえず、値段は一番になるかもしれませんね

[2500: 匿名さん]

小石川大神宮の跡地はかなりこじんまりしたものになりそう。

規模が大きくても文京グリーンコートとかエルアージュ小石川はUR賃貸だし駅から遠い。

ここ10年以内に建った物件としてはナンバーワンになるであろうことは間違いない

[2501: 匿名さん]

みんな欲しいだろうに、ここ。
タイミングが合わなかった人はさぞかし悔しいだろうな。

[2502: マンション検討中さん]

欲しいですよねー。
高くて買えないだろうけど。

[2503: 匿名さん]

小石川大神宮の跡地のマンションが、近辺ではナンバーワンになる、ってこと？
どんなマンションになるんですか？

[2504: 匿名さん]

>>2503

>>2500 は2行目以降の主語が抜けてるんじゃないかな

2行目以降は多分春日後楽園再開発地域のマンションの事を言っているんだろう

小石川近辺のマンションはどこも中〜低層で戸数も少なめなこじんまりした物件が多い。

アトラスタワー小石川とかみたいに規模が大きく共用部分も豪華だとかなり人気を集めるよね

[2505: 匿名さん]

こじんまりした物件でいい。幹線道路から少し入ったところの方が住環境がいいから。

[2506: 匿名さん]

それは考え方だよね〜

実際小石川は小粒な物件でも結構な高値で取引されているのでそういう需要も底堅くある

でもオフィスやショッピングセンターの真上という立地の物件もそれなりに人気が高いよ

そもそも隣の住友不動産後楽園ビルもオフィスとレジデンス（小石川シティハイツ）の二刀流だからね

海が好きか山が好きかみたいなもんだと思う

[2507: 匿名さん]

ここの再開発をきっかけに、周囲もそれ以上の再開発が進むとよいですね。

[2508: 通りがかりさん]

別にショッピングセンターの上でなくてもいいよ。近くから利用すればいい。

[2509: 匿名さん]

>>2507
そだね〜、巨大な文鎮と化したルサンク小石川後楽園の今後をどうするのか、業界雀もちゅんちゅん憶測を鳴き交わしているそうな

個人的には善雄寺と源覚寺の裏にあるいかにも火災や震災に弱そうな一角を含む広い地域で丸ごと再開発が進むといいなといつも思っているんだけどなあ。

[2510: 匿名さん]

源覚寺の西側道路が狭いから建築基準法令に適合しないと思うけどね。お寺さんが引越することもないだろうし、たぶん無理。

[2511: 通りがかりさん]

ルサンクもこんにゃくえんま側の道路の幅が広かったら違う設計になったはず。掘坂の側に地下駐車場の出入口を設けたことで避難路の不備を誘発してしまったのだろう。

[2512: 匿名さん]

文京区は幹線道路から一歩入ると接道が悪くなるので、こじんまりした建築物の街になるのです。逆に、こじんまりした街を好む人がいてそこに住んでいます。
大規模な建築物が好きなら幹線道路沿いに住むことになります。

[2513: 匿名さん]

文京の道路は細街路、行き止まり道路、かぎ型道路、スラム道路、裏小路など迷路が多く
走りにくい。住民のエゴ、無指導行政、政治妨害などで２３区で最も遅れた再開発を
どんどん進めて安全・安心・快適な街づくりを進めてもらいたい。

[2514: 匿名さん]

かぎ型道路が多いのは武家屋敷の跡地があるから。住宅地の通過交通が増えても困るのでそれはそれで意味があります。

[2515: 匿名さん]

春日後楽園の次は本郷真砂南地区再開発が控えている。

春日後楽園が大きな複合ショッピングセンター化するからそっちはオフィスと住宅がメインかな？

裏側はあまり知られていないが高級住宅街なので、反対運動が盛り上がらないといいけれど

[2516: 匿名さん]

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業
http://www.youtube.com/watch?v=yN8qhbaluTw

ここも区役所展望台から丸見えですね。

[2517: 匿名さん]

マンションが屏風のように立ち並ぶ地域も都心部には多いね。

お見合い部屋同士で仲良く見せ合いっこになる部屋に随分と高値がついているようだが

[2518: 匿名さん]

「ドミノマンション」で検索すると出てきますよ。

[2519: 匿名さん]

土曜日に２５階にいったら覗き見がたくさんいた。
山や景色より他人の生活状況がきになるのもだな。
区役所で公的覗き見展望台を造ったのはこｋだけだな。
区民だけでなく住民を監視する議員や職員などに毎日覗かれるのは困ったものだ。

[2520: 匿名さん]

公的・・・といえど前々からあるものは仕方ないのです。そちらに向いた開口部は造らないことです。

[2521: 匿名さん]

>>2515 >>2516
ご心配の通りすでに本郷４丁目の住民による反対運動の大合唱になっています。

[2522: 匿名さん]

真砂南と春日後楽園がお見合い？農村じゃないんだから、これくらい普通でしょ。

[2523: 匿名さん]

住友後楽園ビルだけでなく、白山通り側もお見合いでしたか。

[2524: 匿名さん]

東京タワーや東京スカイツリーから覗き見されているお宅は多そうだな

[2525: 匿名さん]

>>2521
ここを購入する人も
本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業に反対する方がいいことになるね。

[2526: マンション比較中さん]

ブランズ六本木　ザ・レジデンス
価格　2億8,000万円予定～3億8,500万円予定
所在地　東京都港区六本木四丁目26番1他（地番）　
交通　都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩3分
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　105.83m2～158.60m2
入居時期　2019年03月下旬