文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2251: 買い替え検討中さん]

ある区議が以前言っていたが、区役所展望台は上から目線で区民を監視するため
の展望台とか。問題ある区民が多く、トラブル続きの区だから望遠鏡で覗き、監視
するのもしょうがないかな。

[2252: 匿名さん]

それは現代版の天守閣みたいで、かっこよいですね。
ここのマンションは、文京区役所の職員の方が住まわれるとよいかと思います。
一部を区が公務員住宅として借り上げるかもしれません。

[2253: ご近所さん]

南街区も北街区もシビックホールと真正面からはお見合いにはなってないよ
お見合いは南街区のオフィス棟だね
しかも南街区の住居はシビックホール展望台より下なので、上から斜めって見る形で
かなり乗り出して見ても室内の奥の方までは見えないだろうね。

南街区住宅棟正面は低層の交番と講道館のビルで白山通り沿いにどーんと眺望が開けている

多分こちらは緑が少ないと思うが、小石川２丁目計画の方と大した差はないと思う。

北街区住宅棟もシビックホールから距離がある上に南街区事務所棟が目隠ししている

[2254: マンション掲示板さん]

予想
マンション内格差が出るぐらい安い部屋は、それに目をつけたブロガーによる煽りでアマプロ投資家が殺到。
高倍率部屋多数で、実需は一見割高低倍率部屋に誘導。結局、多少高めの価格設定でも全戸完売となって決めきれずにいたマンコミュ民の嫉妬投稿が板を埋め尽くす。

[2255: 匿名さん]

ただ条件の悪い安い部屋が出ると統計上はマンション価格がまるで下落しているように出てしまうので、あまり安くされるのも考えもの。数年かけてゆっくり売って欲しいなあ

[2256: 周辺住民さん]

下記はなんでも反対の区議さんで、今わ展望台で覗く見でリフレッシュとか。

ある区議が以前言っていたが、区役所展望台は上から目線で区民を監視するため
の展望台とか。問題ある区民が多く、トラブル続きの区だから望遠鏡で覗き、監視
するのもしょうがないかな。

[2257: マンション掲示板さん]

マンション価格が下落してしまうように思われると困るとか、ここは高額で売り出されるとか、業者か
不動産主の願望のようなコメントばかりでおもしろい。
購入を考えてる人余りいなさそう。

[2258: 匿名さん]

解禁前だから情報も少ないしね〜、ご近所にマンション持っていて住み替えってなったら今住んでいるところは中古で出さなければいけないから気になるよね。

[2259: 匿名さん]

街の人気、駅からの距離、学区、眺望はいずれも茗荷谷のアトラスタワーのほうが上。
だから価格はそこよりも低くなると予想される。

[2260: 匿名さん]

>>2259 匿名さん
交通の便の差は考えないの？

[2261: 匿名さん]

交通の便は「街の人気」に織り込まれている。
春日も、ダサい割には交通の便が良いからそこそこ人気だけど、茗荷谷にはかなわない。

[2262: ご近所さん]

茗荷谷も春日も目糞鼻糞の駅前繁華街、本当に価値があるのはそこから少し離れた閑静な住宅街だよ

[2263: 匿名さん]

茗荷谷は嫌だな。
丸ノ内線のみだと、乗り換えだらけで、不便になる。

俺の知る限り、春日は交通の便では最強だ。

総武線が使いづらいぐらい。

[2264: 匿名さん]

何を価値があると判断するかは人それぞれ。
タワマンを買う層にとっては、本当に価値があるのは、駅から離れた寂れた住宅街ではない。

[2265: 匿名さん]

戸建て、マンション論争は別だね。

私も、マンション購入を検討し始めた時に一番最初に考えたこと。

一生住まないことが分かっていたから、マンションにした。

[2266: 匿名さん]

>>2265
そだね、マンションは流動性が高いから買い替えができるし、相場動向次第ではわらしべ長者方式でステップアップが図れる場合もある。

ただ播磨坂のあたりはほぼ100％、そこから小石川、白山あたりにかけての住宅街は徐々に中〜低層マンション街に変貌しつつある

[2267: 匿名さん]

DIKに住んでました。ここら辺は非常に便利ですよ。
東京メトロ2線にはすぐに乗れるし、都営地下鉄2線も徒歩3分程度。
総武線水道橋駅も徒歩10分程度で、雨の日もドームがあるので屋根がある。
渋谷に出る時は乗り換えがあり少し面倒でしたが、それでも25分くらいでしょうか。
山手線のど真ん中の便利さを感じることが出来る、唯一無二の場所です。
そもそも徒歩10分圏内で5線乗り入れの場所は、ターミナル駅以外にあるのが奇跡です。
商店街もあるし、スーパーもある。ドンキもあるしスパもある。
悲しいかな車のナンバーが練馬なのが残念でしたが…。
この方がわかる方ならば、500万でも完売と思いません？笑

[2268: 周辺住民さん]

まあ、あまり知られたくない土地ですよね

知っている人で完売でしょう

[2269: 匿名さん]

この方 → この価値
訂正です。

[2270: 通りがかりさん]

>>2267
自分も周辺住民ですが全く同意見です。渋谷辺りは除いて、20分あれば大抵のところに行けてしまい、地下鉄4線通ってる、JRも徒歩圏、そんな場所がターミナル駅以外で他にありますか？私が知る限りないです。文京区、特に小石川なんて昔からの由緒正しい街に永住できるなんて、なんて幸せだろうと思っています。もう一生離れるつもりはありません。
この再開発物件を買います。今のところを売るか賃貸に出して。

[2271: 匿名さん]

>>2270
空気読もうよ　w

[2272: 匿名さん]

区役所展望台のことがなければね、

[2273: 匿名さん]

>>2270
近いところで言うと、飯田橋とかですかね。
あとは山手線の駅（ターミナル駅に限らず）がある地域はより利便性が高いかと思います。

でも、ここが便利なことは否定しませんよ。
ただ、その割には人気がないのはなぜなのかを考えなければいけませんね。

[2274: 匿名さん]

>>2267 匿名さん

唯一無二とか、視野が狭いね～(笑)
ここより、交通利便性が良いところなんて他にも多数あるでしょ。

[2275: 通りがかりさん]

>>2274
でもここより多数の路線と接続する大手町、池袋、新宿、東京といったビッグターミナルに直結して建つ物件はまずないからなあ
ここの交通の利便性は異常だよ

[2276: 匿名さん]

駅までの時間かかるのでね。

DIKマンション跡地やルサンク小石川の跡地の方が価値がありそうです。

[2277: 匿名さん]

春日の交通の利便性は異常です。

何時も間に合わないと思い家を出ますが、何処に行くにも、だいたい間に合います。

[2278: 匿名さん]

>>2277
春日が交通の便がいいのは前から知ってますけど、駅周辺のマンションがいいと思ってます。
ここは駅からたいして近くないですし。

[2279: 匿名さん]

逆に、交通の便以外に魅力は少ないかもしれない。
そのおかげで価格が抑えられるというのは魅力かもしれないけれど。

[2280: 匿名さん]

それでもミニマム坪500〜か。
庶民はおよびじゃないな。

[2281: 匿名さん]

>>2279: 匿名さん

春日も安くない。

俺は春日で充分、そんな輝いた街はないよ。

[2282: 匿名さん]

ミニマム坪500って、パンダ部屋が坪500？
そんな景気のよい話があるといいけどね。
それに値する魅力のある街にしてくれるなら大歓迎！

[2283: 周辺住民さん]

文京を都心と言う人はなく、本社は全て千代田区。23区の田舎扱いだから
春日の価格を上げれば、完売は困難だよ。坪４００程度だよ。
また、高層マンションの壁が延焼し死傷者が出たが、内外でマンションの壁が燃えているが
春日・後楽園の火災は本当にだいじょうぶかな。

[2284: 匿名さん]

遂にここにも見当違いの内容を書き込むネガが現れ始めましたか。
書き込みペースも上がってるし注目されてますね。

[2285: 匿名さん]

坪単価はそんなものかもしれないけれど、さすがに火災は大丈夫でしょう。
そのために再開発をするようなものですから。

[2286: マンション比較中さん]

先週、火災で燃えたマンションは三菱のパークマンションかな。
毎年、壁面が燃えているが、国交省もしっかり研究して
指導してもらわないとな。我々は坪単価、５００～８００で
安全・安心を購入するわけだから。

[2287: 匿名さん]

我々とか言っちゃって…
買う気ないくせに（笑）

[2288: 匿名さん]

渋谷とか六本木とかが好きな人には春日は随分と魅力がないように見えるだろうね

でも逆もあるんだよな〜、これが

[2289: ご近所さん]

本当に安く発売されるならば、ほぼご近所さんで完売だと思う。
地権者ルート、マンション業者のお得意様ルート、先行販売される先はいくらだってある。
おまけにインフレになる予兆すらある

売り出された物件の少なさを見てみんな腰を抜かすかもな

[2290: 匿名さん]

坪500万円だよ。
パークハウス本郷とパークホームズ本郷がそんなもんだから。
両物件とも、ほぼ完売しているでしょ

坪400万円なら必要なくてもとりあえず購入するレベルのやすさだ。

[2291: ご近所さん]

>>2290
将来金利が高くなると個人では借金して物件を買いにくくなるので賃貸に妙味が出てきますしね

安かったら私が買います（笑

特にこの辺は家賃補助のある大企業が近いんで少々高くても借りてもらえます

[2292: 匿名さん]

どうして本郷と比べるの？

[2293: ご近所さん]

本郷４丁目だと賃貸の坪単価は七千円ぐらい

春日だと一万円ぐらいですかね

そういうことですよ　>>2292

[2294: 匿名さん]

>>2292: 匿名さん　

調べてよ。

名前は本郷でも、最寄り駅が春日、後楽園だから。

[2295: ご近所さん]

地元の実用不動産があれだけブランチを増やしているのを見て何も感じない人がいたらアホですよ（笑

[2296: ご近所さん]

この辺も関係してないかな？
http://www.urban-asset.co.jp/access.html

[2297: 匿名さん]

坪500か。今から考えるとアトラスは激安だったね。あのクオリティで坪300いってないから。買った人は今ウハウハだよ。あの時は相場が安かったせいもあるけどね。

[2298: 名無しさん]

アトラスは安いけど、パークタワーはバカ高い。
タイミングだよね。
ここは中間。

[2299: 匿名さん]

アトラスなんて言わないで、パークコート千代田富士見を買っとけばよかったんだよ。
千代田区のほうが区民サービスが手厚いし。

[2300: 名無しさん]

>>2299
あそこも安かったよね。目立ってないと見た目もゴージャスだし。北向きがお濠側だから、なぜか南側とほぼ変わらない値付けだった。マジ買っときゃ良かった！でも飯田橋ってのがビミョー。これが神楽坂だったら大変なことになってただろうな。

[2301: 匿名さん]

ならば、パークハウス本郷は最寄駅が水道橋で本郷三丁目もほぼフラットで行けるから
比較対象にならないな。
パークホームズも、誠之小、高台、本郷三丁目と東大前駅までほぼフラットが売りだから、
比較対象にならないな。
意図的に予想価格を水増ししたい人が多いようだ。

[2302: 匿名さん]

>>2301: 匿名さん

どう考えてもより駅に近いマンションのほうが高いでしょう。

[2303: 匿名さん]

そんなことはない。
例えばだけど、駅から近い麻布十番よりも元麻布や麻布台あるいは三田二丁目の坂の上のほうが高い。
特に文京区の場合は学区の影響が大きい。
あと、違う駅どうしを比べても意味がない。

[2304: 匿名さん]

>>2303: 匿名さん

坪幾らと予測しているのですか？

[2305: 匿名さん]

仕様次第だし来年の相場にもよるので今予想しても意味がないけれど、
現段階で予想しろと言われたら、平均で坪500弱だと思う。
高額な住戸は坪700近くまで行くかもしれないけれども、
パンダ部屋はせいぜい坪400程度であろう。

[2306: 匿名さん]

北街区も南街区も商業棟の人工地盤の上に建っているような形態のマンションだから麻布十番のように繁華街のゴミゴミした所を縫ってエントランスに辿り着くようなチープさはかなり薄まると思う。
マンションのエントランスまでのアプローチが屋上庭園だから高台にあるマンションに近い雰囲気が出るんじゃないかな

[2307: 匿名さん]

高台の雰囲気というよりも、十分に植栽が確保された埋立地のタワマンの雰囲気が出ると思う。
とはいえ、谷底低地の繁華街の割には落ち着いた雰囲気になるだろうけど。

[2308: 匿名さん]

繁華街とは言っても文京区だから猥雑さ成分がかなり少ないけどね。

むしろもう少し汚らしくなった方が酒が美味いぐらいな感じ？

[2309: 名無しさん]

もはや公共インフラなんだから、行政がテコ入れして、地権者と等価交換すべきだったのに、全然魅力ないどころか、区民にマイナス…

[2310: 匿名さん]

バス乗り場の整備は？

[2311: マンション掲示板さん]

高台風を装っても高台にはならないしね。

建材費も上がってるし、見る人が見れば分かる安っぽい作りになりそう。

[2312: マンション掲示板さん]

新築マンション高くなりすぎて、転売目的で購入しても
売れてないみたいね。
せいぜい売れてるのは購入金額と同じ位。
諸費用差し引くとマイナスだね。

[2313: 匿名さん]

ルサンク小石川の跡地がいいな
早く決着つかないかな

[2314: 匿名さん]

ここは、投資目的での購入者が多い人気先行型の物件とは異なり、実需がほとんどだから、
売出し価格を実力以上に吊り上げることは難しい。
だから、売出価格は冴えないかもしれないが、その反面、
未入居での転売で大幅に下落するというリスクは小さいと思われる。

[2315: 匿名さん]

文京区は高台がいいですよ。

[2316: 匿名さん]

高台はオワコン。
時代は駅近都心。
実際すでに高台は値下がりしてるし。

[2317: 匿名さん]

眺望抜けてる部屋は坪550万からだろうね
目黒や武蔵小山のタワーですらあんな値段なんだから

[2318: 匿名さん]

文京区は高台で駅近な物件が多いけどね。

[2319: 匿名さん]

東側だと、16階か17階以上であれば正面のビル群から眺望が解放され、
30階以上なら本郷台地上のビルも超えて完全に抜けると思います。
西側も25階以上なら抜けるでしょう。
でも価格を考えるとお手頃なパンダ部屋で我慢するひとも多いのかな。
眺望に難がある部屋のほうが数も多いでしょうし。

[2320: 匿名さん]

>>2318
そうですね、駅近高台が最強ですね。

[2321: 匿名さん]

高台には無いけれど利用できる路線数が多い駅直結がいいのか、高台で環境はいいけれど徒歩圏で１〜２の路線しか使えないのがいいかはなかなか難しい判断でしょうね。

優先順位を整理して損得を考える必要があります。

本郷台地上の物件は環境は素敵だけれど、なかなか生活利便性が低い所がネックですね。

[2322: 名無しさん]

高台は駅とか用事がある場所が坂下の時は大変だね。爺婆になって上り下りできる自信あるならいいね。

[2323: 匿名さん]

しかも高台だと価格が高いしデメリットも多いな。
そういえば高台に住んでいる高齢の知人も、日本橋近辺のタワマン見に行ったりしてたな。
価格もそこそこだし、フラットなのがよいそうだ。
でも結局買わなかったな。

[2324: 匿名さん]

知り合いで台地上の元お屋敷町に住んでいた人は家を売って番町の物件に引っ越してましたね。

日本橋の物件だと介護付マンションとか老人ホームが予算的に競合するので、高齢のご夫婦であれば買う方も悩むでしょう。

オーナー社長でお子さんが跡を継いでるケースでは高額の役員報酬を得ている方もいるので、いっそ森ビル系の高級賃貸に入居するという手もありますね。都心の高級ホテルのレジデンス棟に老後住むような人もいますし。人生の残り時間が１０年２０年という感じになってくると買うばかりが選択肢でなくなってくるんですよね。

[2325: 名無しさん]

他人の自慢話するようじゃ、人生終わってるよな。

[2326: 名無しさん]

ここ、地下水の問題はないのかい？

[2327: ご近所さん]

地下水は礫川大地で非常に豊富で水質も良いようだ。
再開発や区ではここを大震災時に避難場所、対策本部に
するようだから、非常時は都内の全水道が数週間止まる
から地下水を使用するようだ。

[2328: マンション掲示板さん]

文京区は高台でも駅近ありますよね。田舎でないし。あのくらいの坂が無理なら老人ホームに入る状態じゃないかしら。

[2329: 匿名さん]

あの位の坂？

[2330: 匿名さん]

山の神

[2331: 匿名さん]

本郷三丁目とか茗荷谷とか文京区は高台でも駅があるので便利な場所があります
でも駅直結で雨に濡れずに電車に乗れるとか4路線利用とはいかないですからねえ

しかもスーパーやショッピングモールの上にあるので文京区の物件としては生活利便性も高いのがここの特徴ですね

周辺には24時間営業のダイエーや、ドンキホーテのような施設もありますし生活利便性で考えたら都内でも指折りの物件でしょう。

[2332: 匿名さん]

>>2331 それならばここの周辺の物件でいいのでは？
この物件である必要はない。

[2333: 匿名さん]

>>2332
うちの会社、地下鉄直結なんです

傘いらない生活って嬉しいよ

[2334: マンション掲示板さん]

それだけのことです

[2335: マンション検討中さん]

区は春日・後楽を大災害時に対策本部として使うのか。各種、防災対策の負担
4千㎡の公園負担、幼稚園等みんな、マンション購入者負担だね。
なんでも反対の区議はもっともっと負担させろと騒いでいるようだ。
こまった区議だね。

[2336: 匿名さん]

マンションのパンフレットの内容を見れるサイトがあるんだけど、近所のアトラスは東京礫層に届かせる杭の長さが他の物件に比べて短いんだよね。

このスレの上流に具体的な長さも書いてあるけど武蔵小山とか新宿ほど良くないにせよ、地盤が悪いというほどの場所ではないと思うよ。

それよりシビックセンターより水道橋側の地盤の悪さが気になるねえ。よく建てたよね

[2337: 匿名さん]

>>2336
そういう公共財的な要素もあるので公的資金が投入されてるから区議が騒ぐんだよね

まあこれだけ周囲の人が監視していれば、耐震偽装はじめ手抜き建築など困難でしょうね

[2338: 匿名さん]

>>2332
たしかにここは駅直結というわけではないし、ダイエーとかドンキはちょっと遠い。
1階に商業施設が入る、いわゆる下駄履きマンションだけど、
それでいてお洒落な感じはしないかな。

[2339: ご近所さん]

一応大江戸線直結ではあるけれど、低層の商業棟の中を通る建物内動線が結構長いから雨に濡れないという以外に駅近の実感は少ないかもね

お洒落になるかどうかは中のテナントと建物のデザイン次第だろうね

一説によるとコレド室町みたいなコンセプトになるらしいよ

[2340: 匿名さん]

千川通り側は余り住環境よくないよね。
低層階はカーテン開けられないでしょ。
車と人通りが多いのでうるさいし。

白山通り側は道がひらけているので、少しは開放感があると思う。

[2341: マンコミュファンさん]

ここっていつぐらいから売り出し始まるんですかね？直接デベに問い合わせた方が早いかな？

[2342: マンコミュファンさん]

区役所展望台の問題への対応もね

[2343: 匿名さん]

>>2342
もう対応済みだよ

配棟計画がすでに展望台からの視線をカットできるようにできている

[2344: 匿名さん]

>>2341
来年という話だけどね

場所的に出せば右から左だと思うので、そこそこいい値段がつくとおもう

[2345: 匿名さん]

先日某物件を見に行ったのだが、この近辺の物件を所有していて買い替えであると話したらエライ人が出てきた。話によると万が一買い手がつかなくても弊社で購入させていただくそうな。

小石川のパワーを実感した

[2346: 匿名さん]

>>2338
遠いってどの距離のことを言ってるのよ

出口の位置にもよるとは思うがドンキまでは約300m程度、ダイエーまで500m少々だよ。

深夜2時に遠いとか言う距離じゃないと思うけどねえ

[2347: 匿名さん]

近いけど、近隣の他の物件よりも近いというわけではないということでしょう。

[2348: 匿名さん]

マンションの下にスーパーも含めて商店街的な施設が入るんだったらドンキなんてどうでも良いです。

[2349: マンション検討中さん]

日曜、区展望台にいったら、皆、覗いていたな。文京は
インテリ覗き見が多いようだな。インテリは覗き見の趣味が
多いとのこと。高性能な望遠レンズはカーテン程度は透けて見えるそうだ。

[2350: 匿名さん]

>>2340
千川通り側は住友不動産後楽園ビルがあるからうるさいということはない。

まあお見合いという別な問題があるけど、そこそこ離れているのでさほど気にはならないだろう