文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[221: 匿名さん]

超高層と言っても区役所と大して高さ変わらないんじゃないですか？８００億以上掛かったらしいですけど、どなたも反対しなかったんですかね？

[222: 匿名さん]

どうせ建てるなら他の区にも自慢できるようなマンションを建ててほしいです。

[223: 匿名さん]

ここ坪いくらくらいになるんだろう。
@500いくかなぁ…

[224: 匿名さん]

目黒駅前の品川区アドレスの150ｍのタワマンで（駅直結ではない）、
30～150平米、5000万～4億円台、＠600万でしたから・・・・・
それを確実に超えます。

ここは、
地下鉄４路線(!)に直結する地下広場、東大が近い文京アドレス、
複合ビルと区役所に直結、敷地に保育所と生鮮スーパーが入り、
ドームがあるから夜の散歩もアり。

予想は、
低層でも＠450万～。低層と言っても下は商業が入るから8階以上なので。
中層以上は、60～80m2が中心で1億前半～2億。＠600万～＠750万、
最上階プレミアム戸が＠900万を超えて5億台。

[225: 匿名さん]

調整に時間をかければかけるほどコストが嵩むので価格を上げざるをえないのでは。
それで幸せになる人は限られますけれど。

[226: 匿名さん]

文京区の補助金が出てるなら、アルファグランデ千桜みたいに、文京区民優先住戸つくらないかな？ アルファグランデは安くとこは全部千代田区民優先だよ

[227: 匿名さん]

再開発でタワーマンションができることによって高所得世帯が大量に流入してきてくれることを歓迎すべき。

[228: 匿名さん]

文京区でタワーマンションとか夢みたいですね。どんなマンション出来るかすごい楽しみです。

[229: 匿名さん]

低層でも＠450万だと60㎡で8000万位ですか。は～。買い替えなら何とかなるかもしれませんけど厳しいかな～。でも、いろんなお店が出来てにぎやかになるのは楽しみです。

[230: 匿名さん]

スーパーはどこが入るかもう決まってるんでしょうか？どなたかご存知ですか？

[231: 買い替え検討中さん]

文京区に初めて大型スーパーができ、やっと他区なみになるね。
早くできんかな。
マルエツ、イオン、イトウーヨーカドーのどれかな。
あるいていける所にできるので区民はみんな期待しています。
以前、近くにスーパーができるのを大反対した区議がいたが、
できたら一番早く買いにいった反対区議さんもいたね。笑い。

[232: ご近所さん]

「拠点商業地の形成に資する商業施設」と書いてありますが、どのような施設とは書いてないですね。
上のような表現だと大型スーパーのことなのでしょうか。それとも情報ソースがあるのでしょうか？
教えてください。

[233: マンション比較中さん]

後楽園・春日と同様な規模の再開発事業を大田区主導で実施している大田区糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業を参考までに
■目的 １）施設建築物の耐火・不燃化・高層化により、 施行地区内の防災上の課題を解決し、骨格 防災軸として延焼遮断帯を形成し、大森中 地区の防災性の向上と緊急輸送道路の安全 性向上を図ります。 ２）駅前広場等の公共施設整備、公共駐輪場整 備による交通利便性、交通結節機能の強化 と安全防災機能整備を行います。 ３）地域のまちづくり拠点として賑わいの中心 になる商業等生活利便施設、子育て支援機 能、高齢者支援機能等の生活支援や交流機 能を集積します。 ４）都心に直結し、羽田空港の国際化と２４時 間化を支援するエリアである立地を活かし た都市型住宅の供給を行い新たな住民を獲 得してエリアの地域力向上を図ります。
■計画概要
事業の概要 事業名称 糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業 地区名称 糀谷駅前地区 所在地 大田区西糀谷四丁目２８番および２９番の一部 地域地区 近隣商業地域、防火地域、高度利用地区 権利者数 土地所有者 ５２名、借地権者２６名第 １ 街 区 　第 2 街 区 　１．３ha　　全体　２.５ha （鉄道立体化、道路等含む）
敷 地 面 積 約４，３５０㎡ 約１，０００㎡
延 床 面 積 約３４，２００㎡ 約８，９００㎡
規 模・構 造 RC 造、1９階、６５ｍ RC 造、１８階、６２ｍ
主 要 用 途 住宅、コンビニ、マルエツ等店舗、事務所、子育て認可保育所・高齢者支援施設、駅前ロータリー、バス、タクシー停留所、避難場所、防災災害拠点など
住 宅 戸 数 約３３０戸
駐車場・公共／駐輪場 車 約１００台・約５００台、 自転車 約 ９５0 台
事業者　 (財)首都圏不燃建築公社、旭化成不動産レジデンス㈱、大田区連続立体事業本部連続立体事業課

[234: 匿名さん]

一部の「紛狂区民」に危険な動きがあるとの噂があるので非常に心配です…
再開発組合さん、その辺のところ大丈夫ですか？

[235: 匿名さん]

>>234
文京区の建築紛争 … … あまりに野放図な区に11団体が請願。
http://twitter.com/chinagonger1st/status/738888439509049344

[236: 匿名さん]

文京区は「モンスターズ・ｉｎ区」と一部では呼ばれてる。

[237: マンション比較中さん]

現在、１４年遅れくらいでしょうか。

●日本経済新聞
・文京区役所北側の商業地、再開発が始動――高層住宅など、２００６年完成へ （平成13年 9月28日）

[238: 匿名さん]

関わってる人の数が多い分、この再開発に反対している区議って覚悟がいるんでしょうね。

[239: 匿名さん]

「あまりに野放図な区」って２３区で文京区だけ特殊な建築基準法が有るわけでは無いのに何で文京区だけこんなに次々もめるのかって、その１１団体のおかげですよ、きっと。

[240: マンション比較中さん]

南街区：拠点商業地の形成に資する商業施設を計画
北街区：低層部には、生活利便性を高める商業施設を計画

南が専門店街で、北がスーパーかも。

[241: 匿名さん]

北は６０～８０㎡みたいですけどもっと狭いタイプも作ってほしいです。せめて２DK

[242: 匿名さん]

北街区で２DK、５０００万なら買います。低層階でも良いです。

[243: 匿名さん]

35平米で５千万というのも数は少ないがあると思いますよ。
再開発っていのは地権者への等価交換などでそういう間取りも設計しないとだから。

[244: 匿名さん]

秋ごろ分譲開始なんですよね。三井と三菱が参加しているらしいですけど分譲はどちらがやるんですかね？一緒にやるんですかね？

[245: 匿名さん]

>>238
議員ですから 是々非々ですよ

[246: 買い替え検討中さん]

西街区の再開発いよいよ着手のようですね。
来年度、完成のようだが、売り出し価格をどのぐらいかな。
三井、三菱の販売区民が関心もってるよ。
街の破壊者、クレーマー議員に前回は妨害され、買い替え費用を
大損させられた。町会で、そのような議員を落選させるべきだと
意見がでていたな。ほんとだな。

[247: マンション比較中さん]

西街区
一年でできるって、突貫工事？

[248: 買い替え検討中さん]

全然知らなかった情報なんだけど、どこまでが本当の情報？
スーパーが入るとかちらほら
だとしたら興味あるんだけどな

[249: 匿名さん]

中央大学が入るはずだった

[250: 物件比較中さん]

いーつ過去形にー
かわあたのーーー

[251: 匿名さん]

私も中央大学の法学部が戻って来るって何かで読んだ気がする。

[252: 匿名さん]

今度の都知事選は、オリンピックより東京直下地震対策が争点だ。
津波も発生しないとしているが、ある学者は１０ｍ程度も想定されるといっている。
この津波では神田川から後楽、小石川周辺も影響する。文京区の対策は何一つ
できていない。各種調査では数千人の死者がでることが想定されている。
東京大地震時の文京区の地域危険度レベル（小石川周辺）
　　　　　　建物倒壊　　火災延焼　　避難困難
小石川１　　　３　　　　　３　　　　　　３
西片２　　　　２　　　　　３　　　　　　４
本郷５　　　　３　　　　　３　　　　　　４　
根津　　　　　４　　　　　５　　　　　　４
千駄木２　　　３　　　　　５　　　　　　４　

[253: 口コミ知りたいさん]

>>252 匿名さん

木造多いから危険ですよね。
早くRCに建て替えて不燃化しましょう。

[254: マンション比較中さん]

１と５どっちが危なくて
最高ランクがいくつなの？

[255: 匿名さん]

再開発区域に大学が入るのってマンション分譲するのにメリットありますかね？スーパーとかなら分りやすくメリットあると思いますけど。坪５００万は勘弁して欲しいです。

[256: 匿名さん]

坪600は行くかもよ！

[257: 匿名さん]

今の市況なら間違いなく650万は超えてくるよ。複数路線直結は最強です。

[258: 匿名さん]

販売開始から６年の山手線の外側の液状化する埋立地にあるタワーでさえ、
坪650万の時代ですから。大江戸線だけの駅直結で。
（2億6,400万円　134.13m2　勝どきビュータワーのいわゆるプレミアム戸）

山手線のどセンター、駅直結、文京区、４路線直結と来れば、
ここのプレミアム戸はその1.5倍、坪950万で勝負してもいいでしょう。

[259: 匿名さん]

周辺住民の反対運動が盛んな地域特性というのは価格に影響を与えないのでしょうか？

[260: 匿名さん]

>>259
紛争に要した期間や費用は価格に転嫁されます。
また、分譲時価格はともかく、近隣物件のようにクレーマー住人と隣人になるケースでは、地域での問題が山積してリセールに影響を与えることもあるでしょう。

いまの文京区に高額住戸を持つメリットはあるのでしょうか。
そもそも価格が1億超えたあたりで電車を使わないライフスタイルの人も増えますし、東京駅に近い物件も選択肢になります。

高額だとして、この場所をどういった層が買うのかは気になりますね。

[261: 匿名さん]

＞周辺住民の反対運動が盛んな地域特性というのは価格に影響を与えないのでしょうか？

中野の南口に数年前に完成した中野ツインマークタワーは、反対運動が激しく、
その土地の周り一帯に、抗議のビラがベタベタ貼られてました。
しかし結果は、当時はビックリするほどの高値で、即日完売してしまいました。

[262: 匿名さん]

>>255
中央大学に見限られたということ…

[264: 匿名さん]

中央大学はマンションの価格に大して影響は無い。むしろ都心に大学をもって来れない中央大学の方が影響大かも。もし再開発のビルに入らないのなら・・・。

[265: 匿名さん]

周辺住民の反対が大きければ大きいほど価格が上がってしまうんですかね、低層階なら＠５００万台で買えませんかね。

[266: 匿名さん]

＠９５０万なら青山でも麻布での表参道でも買えるのでわざわざ春日で買う必要は無いでしょうね。買うのは文京区命の人だけじゃないですか？

[267: 匿名さん]

950万と書いた者ですが、それは最上階プレミアム戸の予想です。

[268: 匿名さん]

>>264
中央大学の予定部分に何が入るのかによる。ここの再開発は
情報開示も徹底されていないね。

[269: 匿名さん]

単純な話、何が入るか決まってないんじゃないでしょうか。

[270: 匿名さん]

確かに３０坪で最上階、２８５００万なら違和感無いですね。すぐ売れそう。

[271: 匿名さん]

多くの場合、テナントが発表されるのはそのテナントの開業直前です。例えば、大久保の高さ160ｍの大きいオフィスビルは、３月に竣工して、先月やっと徐々にテナントが判明して今月から営業を始めています。
テナント側が自ら移転を積極的に公表したい場合は、覚書を交わしたらすぐ発表されると思います。トミヒサのイトーヨーカドーや、東新宿のスクウェア社のように。

[272: 匿名さん]

マンションの規模から言って大きさは分りませんけどスーパーは入りますよね。そうするとやっぱり高くなりそうですね。価格はいつ頃発表されるんですかね？すごい気になります。

[273: 地元民]

このあたりは、成城石井、クイーンズ伊勢丹、マイバスケットがあるから
スーパーがなくても問題ないと思います。
スポーツジムもラクーアに入っていますし、24時間ジムもあります。

この辺りに無いのは、レンタルビデオ店。
TUTAYA入ってくれれば、ご相伴にあずかれるのですが、、、

[274: 匿名さん]

今週の週刊ポストで、荒川区、台東区から飯田橋を結んだ線が東京北部断層といわれ
大災害を予想しているな。本郷大地と礫川大地が断層の境かな。危ないね。
街全体の再開発を進め、土地利用の高度化、安全の確保、快適環境を創造しないとね。
ゴミゴミ文京を再構築だな。

[275: 匿名さん]

まずは、何でも反対の紛凶区民を再構築する必要がありそうですね。

[276: 匿名さん]

今週の週刊ポストで、荒川区、台東区から飯田橋を結んだ線が東京北部断層といわれ
大災害を予想しているな。本郷大地と礫川大地が断層の境かな。危ないね。
街全体の再開発を進め、土地利用の高度化、安全の確保、快適環境を創造しないとね。
ゴミゴミ文京を再構築だな。

[277: 匿名さん]

>>273
確かに新たにスーパーを入れなくても不便はないんですが、
入ってもらうと、住民も通勤者も利便性が飛躍的にアップすると思います。
小型のスーパーで、厨房を備えた生鮮を取り扱う店が入ると思います。
できたて弁当が１階で買えるとなると、オフィス棟から客が集まりますし。
深夜残業のときなんか相当便利です。

[278: 匿名さん]

当再開発事業のコンセプト
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄４路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の４周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。
・住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中
・既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
・グリーバレーの公園、防災広場、防災センター
・スーパー、などショッピング機能向上
・駅前児童施設
・無電柱化、電気施設の都市安全

[279: マンション検討中さん]

再開発のような大街区方式の開発は、便利性や環境もよく、しかも安全であるが、
２０年も地権者や地元調整に時間を要すので３LDKで１億円以下はないのでは。
近接区の再開発マンションはいくらぐらいかな。

[280: 匿名さん]

区民の質は23区内でも最低最悪ですね。
特に外から入って来た人に対して排他的で陰湿なイジメがあります。

[281: 匿名さん]

無電柱化は良いですね。歩道は広げてもママチャリの暴走が激しくなるだけのような気がする。

[282: 匿名さん]

３LDKの広さによりますよね。８０㎡超えると低層でも１億超えるんじゃないでしょうか？

[283: 匿名さん]

近隣区の再開発事業で比較的マンション価格が安い例
東京都葛飾区で市街地再開発事業を検討している「東金町一丁目西地区市街地再開発準備組合」（狩野浩志理事長）は２３日の通常総会で、三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャルＪＶを事業協力者に選定した。今後、３月にまとめた「まちづくり基本構想」を踏まえ、再開発計画の具体化に向けて概略事業計画素案の検討を進め、１８年８月ごろの都市計画決定を目指す。
　再開発の計画対象区域は、準備組合に加入する民間地権者らの土地（東金町１の２１３６～２１６９の一部）に、隣接する葛飾区所有の街づくり用地を合わせた約３・０ヘクタール。東京理科大学葛飾キャンパスや「葛飾にいじゅくみらい公園」などが整備されているＪＲ金町駅北口と、大規模共同住宅の開発が進んでいる新宿６丁目地区の間に位置する。
　１３年１２月に地元地権者らが「まちづくり勉強会」を立ち上げ、１４年７月に同勉強会の参加者で構成する「東金町一丁目西地区再開発協議会」が発足。今年３月には「東金町一丁目西地区再開発準備組合」を設立した。準備組合には民間地権者９人のうち８人が加入。コンサルタント業務は佐藤総合計画が担当している。
　準備組合がまとめた基本構想によると、再開発ビルの規模は地下２階地上３７階建て延べ約１５万平方メートルで高さ１４０メートル。低層階に商業施設（専有面積約３万平方メートル）や業務サービス施設、自動車教習所、その上の階に住宅（約４５０戸）を配置した高層複合施設を検討している。
　準備組合は、概略事業計画素案の検討に当たって、金町駅北口の魅力ある豊かな街づくりと葛飾区まちづくり用地の有効活用などを検討する方針。計画が順調に進めば、都市計画決定を経て１９年度の組合設立認可、２０年８月の権利変換計画認可を予定し、２０年度の着工、２６年度の完成を見込んでいる。

[284: 匿名さん]

東京・小石川のマンション:完成直前に都「建築不許可」
http://twitter.com/mainichi/status/747636907132203008

[285: 匿名さん]

再開発を反対する人々のシンボルですな。いや～立派です。

[286: 匿名さん]

>>284
毎日新聞も記事にしたか。記事になっていないのは読売新聞だけでは？

[287: 匿名さん]

ルサンクの反対派住民がこちらにも難癖つけてくるのが一番心配…
組合は十分な対策を！

[288: 匿名さん]

ここは平均坪単価800マソ位でしょうかね？

[289: 匿名さん]

>>287
階段とか 傾斜路とか エレベーターとか
大丈夫ですか？

[290: 匿名さん]

>>288 匿名さん

あながち冗談とも言えないんだよなぁ…

[291: 匿名さん]

いくらなんでもそれは上層階のプレミアですよね。

[292: 匿名さん]

毎日新聞も言うより毎日新聞だから記事にしたのでは？

[293: 匿名さん]

文京区の人は他の区のいたも見た方が良いです。近隣住民とか言って文句ばっかり言ってくるのは文京区だけ。他の区は値段が高いとか間取りがダメだとかそんな話ばかりです。文京区はちょっと変。タワーマンションに嫉妬があるんですかね？

[294: 匿名さん]

反対派の人にしてみればル・サンクは自慢できる反対派の象徴なんでしょうね。新築で出来上がったル・サンクのまわりの旧耐震の一戸建て。ル・サンクみたいになるぞって脅して見返りに何が欲しいんですね。

[295: 匿名さん]

年寄は変化を嫌うんです。だからイギリスも離脱。

[296: 匿名さん]

あんな高層の区役所を作ってる区の住民がマンションだと反対するのはマンションに住む住民への嫉妬以外になんかありますかね・

[297: 匿名さん]

住民・自治体・事業者「第３者の利害調整を図る」て結局、周辺住民にお金払えって事ですか？

[298: 匿名さん]

ここはいつから分譲になるんですか？

[299: 匿名さん]

シビックセンターから見ると結構空き地が増えてますよ

[300: 匿名さん]

反対の住民団体が美味しい思いをしているのをみて区議が相乗りしてきたって事ですか？

[301: 匿名さん]

ル・サンクは建築基準法違反。違反が無ければ普通の区なら大丈夫ですよね。ダメなら文京区は異質ってことで。

[302: 匿名さん]

だから変な住民ばっかなんだって

[303: 匿名さん]

張り紙したりのぼり立てたり・・・他の区では考えられない異常事態なのを分かって無いんでしょうね。住んでて恥ずかしいもん。

[304: 匿名さん]

パークコート千代田富士見ザ・タワーのプレミアが＠５２７万でここがそれより大幅高額になるって可能性がありますかね？

[305: 通りがかり]

>>304 匿名さん

分譲時期が違うから大いに可能性はあるよ。
新築分譲の再開発系はブリリア目黒や檜町の数字に鞘寄せされる。

オリンピック関係なく、先高感しかないね。
さらなる金利低下、外債購入、マネーサプライを増やして優良資産のみハイパーインフレの時代へ。

人気の街の1番物件買っておけば、まず負けはない。
中長期的にね。転売業者じゃないんだから。

[306: 匿名さん]

>>303
他の区でもノボリが立つところは立つ。
南大塚のモリモト物件に向けた黄色いノボリの軍団は壮観だよ。

[307: 匿名さん]

文京区で１番の物件になる可能性ありますね

[308: 通りがかり]

>>307 匿名さん

そうね。

[309: 匿名さん]

>>304 匿名さん

普通にあり得ますよ。
庶民には買えないでしょう。

[311: 匿名さん]

文京区の富裕層で完売ですかね。

[312: 匿名さん]

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993 文京区全滅らしい。

[313: 匿名さん]

駅近なら大丈夫らしい。

[314: 匿名さん]

>>312 匿名さん

青山パークタワーや元麻布ビルズが現在7000万円台で買えることになっている目茶苦茶な記事ですね。インプットされているデータの質が悪くてAIも困るでしょうね。

[315: 物件比較中さん]

文京区は供給が少ないから暴落、
という、わけのわからない記事やね。

[316: 匿名さん]

坪単価450から700で、9,000から30,000ぐらいだと思う。

[317: 匿名さん]

４０㎡位のタイプがあればグロスも小さくなるので投資用でも買う人が多いでしょうね。

[318: 匿名さん]

随分と解体が進んでいるみたいですが分譲のスケジュールはまだ不明なのでしょうか？どなたかご存知ありませんか？

[319: 匿名さん]

どっちにしても凄い坪単価で分譲になるんでしょうね

[320: 匿名さん]

予想で低層階４８０万。高層階のプレミアは８００万位