文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2207: 匿名さん]

そこだよねえ。

物販が全体に厳しい中での商業施設の新規開業は相当頑張らないと大変

それこそ都心の有名デパートの企画部隊の鼻を明かすぐらいのつもりで
いい店を引っ張ってこないとアカンね

ファッション誌についに〇〇の国内一号店とか旗艦店が後楽園に！と見出しが踊るぐらいの店が全部でなくてもある程度含まれていないと厳しいな。

[2208: 周辺住民さん]

ラクーアの延長みたいになるのではないかと…

[2209: マンション検討中さん]

一人でも入れる店が少なすぎるから、お一人様向けの飲食店が必要。てか飲食店自体少なすぎ！

[2210: 匿名さん]

お一人様向けの飲食店がここの再開発の成果になるのですか

[2211: マンション検討中さん]

なります！

[2212: マンション比較中さん]

都心区のように役所周辺に大きな飲み屋、レストランがあるといいな。
１００㎡未満の喫煙居酒屋では誰もいかないな。

[2213: 匿名さん]

おそらく近隣の閻魔前商店街がいずれは小規模な飲食店街に変わっていく予感はあるからそっちだね。

多分家賃を考えると再開発ビルのモールにはチェーン展開している大手しか入れないと思う

既に閻魔前商店街にはマッシュルームとかチキンクルーとかいい店あるの君　>>2209 は知らないね

[2214: 匿名さん]

シビックセンターと北街区のタワマンの位置関係
http://blog-imgs-44.fc2.com/u/r/b/urbanreallife/korakuenperse.jpg

[2215: マンション検討中さん]

タワマンの西側は高層階しか買えないな。住友とがっつりお見合い。こりゃひどいわ。低層中層買うなら白山通り側の東のみだね。南はほとんどないしでかい間取りだろうね。

[2216: 匿名さん]

商店街の地権者もいるんでそのお店も入るんじゃないですか？個人的には彦坂入って欲しいです。

[2217: 匿名さん]

北街区の地下には大手スーパーが入る予定があるという話を聞いたことがあるけれど、そこに彦坂が入ったとして上手くやれるのかなあ？

[2218: 買い替え検討中さん]

青山の紀伊国屋のような高級イメージのスーパーが入ってくれないかな。
柳町商店街のような個人商店の集まりだと、なんだかなあ、、。

[2219: ご近所さん]

卒業式や歓送迎会のシーズンだが、役所や大学は後楽園で宴会せず、水道橋や池袋
など他区でやっているのが実情。
文京にも家族的、大衆的な宴会場が必要だな。
春日・後楽は文教一の大学、ビジネス、娯楽ゾーンだからな。

[2220: 匿名さん]

小さいお店はすぐに潰れるよね。

春日はベットタウンだから、住民の殆どは昼間不在で、夜居るのではと思う。
お金を落とそうにも、休日ぐらいしかないんだよな。

休日買い物に行くかといえば、行かずに、アマゾンパントリーとパルシステム使っているし。

[2221: 匿名さん]

>>2218
高級スーパーが入るとは思うんだけど、文京区に住む人と港区に住む人ってちょっと違うと思う

[2222: 周辺住民さん]

>> 2215
西側は低層階と高層階で、単価が倍近い差になるでしょうね。>>2214のパースを信じれば南向きでも、東側から2番目のスパンの住戸が面積が狭そうです。

>>2218
ラクーアに成城石井、柳町にクイーンズ伊勢丹があるので、本マンションに紀伊国屋はありえますね。

[2223: 買い替え検討中さん]

欲しい部屋が申し込み者が多く、抽選になった場合、
抽選にはずれることを見越して、他の部屋にも申し込みをすることができますか？
つまり、購入の申し込みは一人1部屋しかできないのでしょうか。
ご存知の方、教えてください。

[2224: マンション比較中さん]

夏から募集開始らしいが、人気ＮＯ１で100倍は超えそうだな。
狭いがマンション小石川も検討しなければ。

[2225: eマンションさん]

>>2223 買い替え検討中さん
1世帯はいくつの部屋でも申し込めますが、当選した部屋は全部買わなきゃいけない。3部屋当たって、そのうち１部屋しか買わないじゃダメですね。

[2226: ご近所さん]

よく考えてみたら条件の悪いわけありパンダ部屋が相当数出そうだね。
この機会を逃すと小石川アドレスに住める機会はもうないという人も多いだろうな

[2227: 通りがかりさん]

そうね、世間的には小石川アドレスは絶大だものね。

[2228: 匿名さん]

夏から募集開始って今年の夏ですか？来年分譲だと思ってました。

[2229: 匿名さん]

文京区は近隣が大変なんで小規模な分譲は場所のいいところで今後も出るかもせれませんが学校でも移転しないとスケールメリットの有る大規模開発はこれが最後だと思いますね。

[2230: 匿名さん]

これが最後だとしたら、文京区はそれ以上の発展は望めないということですかね、寂しいですね。

あ、巨人が東京ドームから本拠地を移転して建て替えができなくなったら、大規模再開発できるかもしれません。

[2231: 周辺住民さん]

>>2223さん

>>2225はウソなので安心してください。通常、申し込みの際に第2希望、第3希望を訊かれます。デベはそれを全体的にパズルのように解いて、なるべくどの部屋も競争率が1倍になるように誘導します。誘導しきれなかった部屋は、
競争率が1倍超となります。

抽選に当たる＝購入する権利を与えられる、です。なので、当たってもキャンセルは可能です。とはいえ、申し込み時に10万円くらい取られた気がしますが。

[2232: 周辺住民さん]

>>2228さん

竣工が21年7月なので、順当に考えて、販売は19年＝来年でしょうね。

[2233: 匿名さん]

来年でしょう。
いかにガセネタが多いかが分かります。
と同時に、いかに周辺住民の期待を背負っているかもわかります。
この周囲にはほかに有望な物件がなさそうなので。

[2234: ご近所さん]

有望かどうかは知らないけれど、ここを超えるような大規模物件を作る地所が単独ではまず今後でないだろうね。近隣だと共同印刷が本社移転すれば出るかな？でもアレは駅から遠いしなあ

小規模な低層ならこれからもボチボチ作られていくだろう。大規模物件が嫌いな人も多いから地味に売れ続けるとは思う。

[2235: マンション検討中さん]

春日・後楽の場合、再開発で地権者が多く、地権者に最優先で決定、
条件に良い部屋は全て確定済み。区役所や住友不動産との対面部屋など
覗かれる部屋、日陰部屋」が売却かな。

[2236: 匿名さん]

> 文京区は近隣が大変なんで小規模な分譲は場所のいいところで今後も出るかもせれませんが

4年くらい前に、同じような書き込みがルサンクのスレでされてましたね。そうやって急かすのはやめたら？

[2237: 匿名さん]

南側が区役所の展望台を向いているのが難点

[2238: 匿名さん]

ミニマム坪500〜か。パンダも一部屋用意しなくちゃな。

[2239: マンション掲示板さん]

>>2073 匿名さん
移民国家の末路をご存知ないのだろうか？

[2240: 買い替え検討中さん]

こちらが、早く完成するようです。販売価格も大幅に安そうです。
建築計画のお知らせ
建築物の名称　（仮称）文京区小石川2丁目計画　新築工事
建築敷地の地名地番　文京区小石川2−25−6、25−7、25-42
建築物の概要
　　用途　共同住宅100戸（内ワンルーム形式38戸）
　　敷地面積　1267.38㎡
　　建築面積　770.96㎡
　　延べ面積　7060.49㎡
　　構造　　　鉄筋コンクリート造
　　基礎工法　杭基礎
　　階数　　　地上18階　地下1階
　　高さ　　　44.98m
　　着工予定　2018年2月1日
　　完了予定　2020年3月末

[2241: ご近所さん]

>>2240
安いわけないでしょ

あとここのスーパーは明治屋で決まったようだね

[2242: マンション検討中さん]

>>2240
こちらの南側は礫川公園なので、陽当たりも眺望もこちらの方が良いでしょう。
私はこちらの方が欲しいですが、詳細な情報が何もありません。

[2243: 匿名さん]

南側が区役所よりいいでしょうね。

[2244: 匿名さん]

去年まではここ注目してたけど、
お見合い部屋が多量発生しそうなので、
今は全然興味ない。

東側と西側の価格差がとんでもなく開くだろうから、
そういう物件はマンション内格差が発生して
暮らすにはよろしくない。

[2245: マンション比較中さん]

区役所から朝から晩まで覗かれるよりは、南側が道路、公園で高台にあり
立地としては、はるかに良いのでは。

[2246: マンション検討中さん]

>>2244
ここは元々お見合い部屋は無かったね
今度はどうなるかわかりませんが
早く物件情報が欲しいなー

[2247: 匿名さん]

区役所の展望台って、Uの字型しているから小石川二丁目計画の方だってこんにちわなのは変わりないけどねえ。中央大学からも丸見えだし、昔の映画の「裏窓」みたいな感じかな。田んぼのど真ん中に建っているわけじゃなし、どこのマンションでもカーテンをきちんと吊って目隠ししているけどね。

[2248: 匿名さん]

区役所の展望台は前々からあるのだから後から建てるマンションでは区役所向きの部屋には窓を造らないといった設計の工夫が必要でしょうね。

[2249: 匿名さん]

角度がつけば意外と気にならないけれど、ここは正面に区役所だからキツイかもしれないね。
でも、都心の近くでお見合いが少ないタワマンとなると相当な高級マンションになってしまうから、
そこそこの価格で出すにはちょうど良いように思う。

[2250: マンション検討中さんる]

前のマンションと同じように春日通りギリギリまで建ててその真上に部屋があるとしたらうるさいだろうね。通りから引っ込んで建つなら買いかもしれないけど、通りギリギリなら買ってはいけない。

[2251: 買い替え検討中さん]

ある区議が以前言っていたが、区役所展望台は上から目線で区民を監視するため
の展望台とか。問題ある区民が多く、トラブル続きの区だから望遠鏡で覗き、監視
するのもしょうがないかな。

[2252: 匿名さん]

それは現代版の天守閣みたいで、かっこよいですね。
ここのマンションは、文京区役所の職員の方が住まわれるとよいかと思います。
一部を区が公務員住宅として借り上げるかもしれません。

[2253: ご近所さん]

南街区も北街区もシビックホールと真正面からはお見合いにはなってないよ
お見合いは南街区のオフィス棟だね
しかも南街区の住居はシビックホール展望台より下なので、上から斜めって見る形で
かなり乗り出して見ても室内の奥の方までは見えないだろうね。

南街区住宅棟正面は低層の交番と講道館のビルで白山通り沿いにどーんと眺望が開けている

多分こちらは緑が少ないと思うが、小石川２丁目計画の方と大した差はないと思う。

北街区住宅棟もシビックホールから距離がある上に南街区事務所棟が目隠ししている

[2254: マンション掲示板さん]

予想
マンション内格差が出るぐらい安い部屋は、それに目をつけたブロガーによる煽りでアマプロ投資家が殺到。
高倍率部屋多数で、実需は一見割高低倍率部屋に誘導。結局、多少高めの価格設定でも全戸完売となって決めきれずにいたマンコミュ民の嫉妬投稿が板を埋め尽くす。

[2255: 匿名さん]

ただ条件の悪い安い部屋が出ると統計上はマンション価格がまるで下落しているように出てしまうので、あまり安くされるのも考えもの。数年かけてゆっくり売って欲しいなあ

[2256: 周辺住民さん]

下記はなんでも反対の区議さんで、今わ展望台で覗く見でリフレッシュとか。

ある区議が以前言っていたが、区役所展望台は上から目線で区民を監視するため
の展望台とか。問題ある区民が多く、トラブル続きの区だから望遠鏡で覗き、監視
するのもしょうがないかな。

[2257: マンション掲示板さん]

マンション価格が下落してしまうように思われると困るとか、ここは高額で売り出されるとか、業者か
不動産主の願望のようなコメントばかりでおもしろい。
購入を考えてる人余りいなさそう。

[2258: 匿名さん]

解禁前だから情報も少ないしね〜、ご近所にマンション持っていて住み替えってなったら今住んでいるところは中古で出さなければいけないから気になるよね。

[2259: 匿名さん]

街の人気、駅からの距離、学区、眺望はいずれも茗荷谷のアトラスタワーのほうが上。
だから価格はそこよりも低くなると予想される。

[2260: 匿名さん]

>>2259 匿名さん
交通の便の差は考えないの？

[2261: 匿名さん]

交通の便は「街の人気」に織り込まれている。
春日も、ダサい割には交通の便が良いからそこそこ人気だけど、茗荷谷にはかなわない。

[2262: ご近所さん]

茗荷谷も春日も目糞鼻糞の駅前繁華街、本当に価値があるのはそこから少し離れた閑静な住宅街だよ

[2263: 匿名さん]

茗荷谷は嫌だな。
丸ノ内線のみだと、乗り換えだらけで、不便になる。

俺の知る限り、春日は交通の便では最強だ。

総武線が使いづらいぐらい。

[2264: 匿名さん]

何を価値があると判断するかは人それぞれ。
タワマンを買う層にとっては、本当に価値があるのは、駅から離れた寂れた住宅街ではない。

[2265: 匿名さん]

戸建て、マンション論争は別だね。

私も、マンション購入を検討し始めた時に一番最初に考えたこと。

一生住まないことが分かっていたから、マンションにした。

[2266: 匿名さん]

>>2265
そだね、マンションは流動性が高いから買い替えができるし、相場動向次第ではわらしべ長者方式でステップアップが図れる場合もある。

ただ播磨坂のあたりはほぼ100％、そこから小石川、白山あたりにかけての住宅街は徐々に中〜低層マンション街に変貌しつつある

[2267: 匿名さん]

DIKに住んでました。ここら辺は非常に便利ですよ。
東京メトロ2線にはすぐに乗れるし、都営地下鉄2線も徒歩3分程度。
総武線水道橋駅も徒歩10分程度で、雨の日もドームがあるので屋根がある。
渋谷に出る時は乗り換えがあり少し面倒でしたが、それでも25分くらいでしょうか。
山手線のど真ん中の便利さを感じることが出来る、唯一無二の場所です。
そもそも徒歩10分圏内で5線乗り入れの場所は、ターミナル駅以外にあるのが奇跡です。
商店街もあるし、スーパーもある。ドンキもあるしスパもある。
悲しいかな車のナンバーが練馬なのが残念でしたが…。
この方がわかる方ならば、500万でも完売と思いません？笑

[2268: 周辺住民さん]

まあ、あまり知られたくない土地ですよね

知っている人で完売でしょう

[2269: 匿名さん]

この方 → この価値
訂正です。

[2270: 通りがかりさん]

>>2267
自分も周辺住民ですが全く同意見です。渋谷辺りは除いて、20分あれば大抵のところに行けてしまい、地下鉄4線通ってる、JRも徒歩圏、そんな場所がターミナル駅以外で他にありますか？私が知る限りないです。文京区、特に小石川なんて昔からの由緒正しい街に永住できるなんて、なんて幸せだろうと思っています。もう一生離れるつもりはありません。
この再開発物件を買います。今のところを売るか賃貸に出して。

[2271: 匿名さん]

>>2270
空気読もうよ　w

[2272: 匿名さん]

区役所展望台のことがなければね、

[2273: 匿名さん]

>>2270
近いところで言うと、飯田橋とかですかね。
あとは山手線の駅（ターミナル駅に限らず）がある地域はより利便性が高いかと思います。

でも、ここが便利なことは否定しませんよ。
ただ、その割には人気がないのはなぜなのかを考えなければいけませんね。

[2274: 匿名さん]

>>2267 匿名さん

唯一無二とか、視野が狭いね～(笑)
ここより、交通利便性が良いところなんて他にも多数あるでしょ。

[2275: 通りがかりさん]

>>2274
でもここより多数の路線と接続する大手町、池袋、新宿、東京といったビッグターミナルに直結して建つ物件はまずないからなあ
ここの交通の利便性は異常だよ

[2276: 匿名さん]

駅までの時間かかるのでね。

DIKマンション跡地やルサンク小石川の跡地の方が価値がありそうです。

[2277: 匿名さん]

春日の交通の利便性は異常です。

何時も間に合わないと思い家を出ますが、何処に行くにも、だいたい間に合います。

[2278: 匿名さん]

>>2277
春日が交通の便がいいのは前から知ってますけど、駅周辺のマンションがいいと思ってます。
ここは駅からたいして近くないですし。

[2279: 匿名さん]

逆に、交通の便以外に魅力は少ないかもしれない。
そのおかげで価格が抑えられるというのは魅力かもしれないけれど。

[2280: 匿名さん]

それでもミニマム坪500〜か。
庶民はおよびじゃないな。

[2281: 匿名さん]

>>2279: 匿名さん

春日も安くない。

俺は春日で充分、そんな輝いた街はないよ。

[2282: 匿名さん]

ミニマム坪500って、パンダ部屋が坪500？
そんな景気のよい話があるといいけどね。
それに値する魅力のある街にしてくれるなら大歓迎！

[2283: 周辺住民さん]

文京を都心と言う人はなく、本社は全て千代田区。23区の田舎扱いだから
春日の価格を上げれば、完売は困難だよ。坪４００程度だよ。
また、高層マンションの壁が延焼し死傷者が出たが、内外でマンションの壁が燃えているが
春日・後楽園の火災は本当にだいじょうぶかな。

[2284: 匿名さん]

遂にここにも見当違いの内容を書き込むネガが現れ始めましたか。
書き込みペースも上がってるし注目されてますね。

[2285: 匿名さん]

坪単価はそんなものかもしれないけれど、さすがに火災は大丈夫でしょう。
そのために再開発をするようなものですから。

[2286: マンション比較中さん]

先週、火災で燃えたマンションは三菱のパークマンションかな。
毎年、壁面が燃えているが、国交省もしっかり研究して
指導してもらわないとな。我々は坪単価、５００～８００で
安全・安心を購入するわけだから。

[2287: 匿名さん]

我々とか言っちゃって…
買う気ないくせに（笑）

[2288: 匿名さん]

渋谷とか六本木とかが好きな人には春日は随分と魅力がないように見えるだろうね

でも逆もあるんだよな〜、これが

[2289: ご近所さん]

本当に安く発売されるならば、ほぼご近所さんで完売だと思う。
地権者ルート、マンション業者のお得意様ルート、先行販売される先はいくらだってある。
おまけにインフレになる予兆すらある

売り出された物件の少なさを見てみんな腰を抜かすかもな

[2290: 匿名さん]

坪500万円だよ。
パークハウス本郷とパークホームズ本郷がそんなもんだから。
両物件とも、ほぼ完売しているでしょ

坪400万円なら必要なくてもとりあえず購入するレベルのやすさだ。

[2291: ご近所さん]

>>2290
将来金利が高くなると個人では借金して物件を買いにくくなるので賃貸に妙味が出てきますしね

安かったら私が買います（笑

特にこの辺は家賃補助のある大企業が近いんで少々高くても借りてもらえます

[2292: 匿名さん]

どうして本郷と比べるの？

[2293: ご近所さん]

本郷４丁目だと賃貸の坪単価は七千円ぐらい

春日だと一万円ぐらいですかね

そういうことですよ　>>2292

[2294: 匿名さん]

>>2292: 匿名さん　

調べてよ。

名前は本郷でも、最寄り駅が春日、後楽園だから。

[2295: ご近所さん]

地元の実用不動産があれだけブランチを増やしているのを見て何も感じない人がいたらアホですよ（笑

[2296: ご近所さん]

この辺も関係してないかな？
http://www.urban-asset.co.jp/access.html

[2297: 匿名さん]

坪500か。今から考えるとアトラスは激安だったね。あのクオリティで坪300いってないから。買った人は今ウハウハだよ。あの時は相場が安かったせいもあるけどね。

[2298: 名無しさん]

アトラスは安いけど、パークタワーはバカ高い。
タイミングだよね。
ここは中間。

[2299: 匿名さん]

アトラスなんて言わないで、パークコート千代田富士見を買っとけばよかったんだよ。
千代田区のほうが区民サービスが手厚いし。

[2300: 名無しさん]

>>2299
あそこも安かったよね。目立ってないと見た目もゴージャスだし。北向きがお濠側だから、なぜか南側とほぼ変わらない値付けだった。マジ買っときゃ良かった！でも飯田橋ってのがビミョー。これが神楽坂だったら大変なことになってただろうな。

[2301: 匿名さん]

ならば、パークハウス本郷は最寄駅が水道橋で本郷三丁目もほぼフラットで行けるから
比較対象にならないな。
パークホームズも、誠之小、高台、本郷三丁目と東大前駅までほぼフラットが売りだから、
比較対象にならないな。
意図的に予想価格を水増ししたい人が多いようだ。

[2302: 匿名さん]

>>2301: 匿名さん

どう考えてもより駅に近いマンションのほうが高いでしょう。

[2303: 匿名さん]

そんなことはない。
例えばだけど、駅から近い麻布十番よりも元麻布や麻布台あるいは三田二丁目の坂の上のほうが高い。
特に文京区の場合は学区の影響が大きい。
あと、違う駅どうしを比べても意味がない。

[2304: 匿名さん]

>>2303: 匿名さん

坪幾らと予測しているのですか？

[2305: 匿名さん]

仕様次第だし来年の相場にもよるので今予想しても意味がないけれど、
現段階で予想しろと言われたら、平均で坪500弱だと思う。
高額な住戸は坪700近くまで行くかもしれないけれども、
パンダ部屋はせいぜい坪400程度であろう。

[2306: 匿名さん]

北街区も南街区も商業棟の人工地盤の上に建っているような形態のマンションだから麻布十番のように繁華街のゴミゴミした所を縫ってエントランスに辿り着くようなチープさはかなり薄まると思う。
マンションのエントランスまでのアプローチが屋上庭園だから高台にあるマンションに近い雰囲気が出るんじゃないかな