文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2127: 匿名さん]

>>2124 周辺住民さん

千桜とか資産価値がゼロに等しい定期借地のマンションの話をされても、、、
ここが坪500を下回るシナリオが全く想像できません

[2128: 匿名さん]

北街区は日当たりが悪いどころか他のビルを見下ろす規模で上層階なら東南向きの方からは隅田川花火大会、西北向きなら富士山が拝めると評判だよ

[2129: マンション検討中さん]

上層階は確かに眺望はいいでしょうね。
でも、怖くないですか。
地震の時はエレベーターが止まるので、非常階段で昇降で水や食料の買い出しが大変です。
火事になったら逃げ場がありません。
高層階ではなく、下層階の日当たりが確保できる所があれば購入したいです。

[2130: マンション検討中さん]

都心部や湾岸のタワーマンションと住居専用地域に建つ低層マンションとを比較するのは適当とは言い難いな。ラーメンと日本そばを比較するようなものだ。

[2131: 評判気になるさん]

ここは災害時に避難先にもできるような計画のようだから、いざとなれば高層階から下の避難所に避難するということもできそうだけどなあ

耐震性への配慮も他の物件よりは手厚いだろうし、文京区の中心部だからインフラの復旧も速そうだけどね

[2132: マンション検討中さん]

当再開発は、防災広場、避難地下道、災害時の本部機能、防災備蓄倉庫などに５００億も
要しているらしいが、これがまんしょん価格に跳ね返り坪単価８００以下には
ならないだろう。再開発は機能面だけでなく、半分は公共事業の肩代わりだから
しかたない。周辺住民の避難場所の負担をするわけだ。

[2133: マンション検討中さん]

アトラス住民ですが買い替えするつもり。とはいえ、このマンション建ったらアトラスも値上がりするはずなので、しばらく経ってから売るよ。今のは一括購入で残債ないし。その間は住宅ローン組んで減税もらっておくかね。今より高いフロア欲しいな。単価次第だけどね。

[2134: 匿名さん]

南側に40階建てですからねー。日当たりとか圧迫感とかどうなんでしょう。
再開発前に売って賃貸で待ってるのも有りかと思いますよ。万が一、バブルが弾ければさらにお得ですしね。

[2135: 匿名さん]

アトラス所有者の判断は分かれますね。
一時、多くの物件が出ていたので、下がる、と思う人はもう売ってしまったのではないでしょうか。
南側の低層階は眺望が改善し、恩恵を受けるのではないかと思っております。
それ以外は、再開発による利便性のメリットと、陳腐化（ランドマークでなくなる）のデメリットと、どちらが勝つか、判断が分かれるところですね。

[2136: マンション比較中さん]

超ペンシルマンションが残ってるのは、
なにかの力関係の結果でしょうか。

[2137: ご近所さん]

よくわかんないけど、傍目には再開発に参加しないことで得をしたようには見えないな

老朽化して建て直す時に後ろの再開発マンションから反対運動が起きたら御愁傷様だな

[2138: 周辺住民さん]

>>2128
北街区は、白山通り側が少し北に振れた東向き、千川通り側が少し南に振れた西向きですね。

ほぼ真東に東京スカイツリーや隅田川花火が望めます。西南西には富士山と新宿副都心、西北には池袋副都心が望めます。なので高層階ならスカイツリーか富士山が望めることになります。

ただし、東側は尾根道である本郷通り、南西側は同じく尾根道の春日通りに沿って高層建築物が壁のように建ち並んでいるので、相当上の階でないと、眺望は良くないものと思われます。

南側は区役所の展望台とお見合いですね。南街区やすみふのビルも近接しています。

[2139: ご近所さん]

住友不動産のビルが肉薄しているのがちょっと残念だよねえ

眺望の悪い部屋が結構できてしまう

白山通り側は通りの反対側にずっとビルがあるけれど距離もあるから眺望はなくてもさほど圧迫感はないだろうね。

そういう観点からすると少し手の届きやすい価格帯の物件も多いかもね

[2140: 匿名さん]

至近距離のお見合いほどつらいものはないですからね。

[2141: ご近所さん]

>>2140
でも近所のマンション借りて住んでいるような人で永住を考えている人とか
豊島区とか北区とかの周辺区に住んでいて文京区アドレスが欲しい人とかが求めやすい価格なら
眺望がイマイチでも人気を呼ぶだろうね

もし少しこなれた価格で出たならばアルファグランデ千桜タワー以來のパニックになるかも

[2142: 匿名さん]

千桜がパニック？ははは。
中古も売れてないみたいですから買ってあげてはいかがかな。

[2143: ご近所さん]

>>2142
そこまで千代田区に愛はないので遠慮しときますよ（笑

実需で十分群がると思いますけどね、値段次第ですが

[2144: ご近所さん]

内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

今もアトラスが好きで住んでいるなら住み続けた方がいいんじゃないですかね

むしろ周辺の少し古い物件に住んでいる人で待ち望んでいる人は多そうです

[2145: マンション検討中さん]

春日再開発は遅れに遅れているが、隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンションも急ピッチだな。
この他、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートも高層マンション計画があるようだ。

[2146: 匿名さん]

>>2145
春日がどんどん変貌していくのは楽しみですね。

DIKマンション小石川はその後全然情報が出てきませんね。

こちらの方がもっと高級になるかもしれませんが、例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに、こちらは不思議と反対運動とかないんですね。

[2147: 周辺住民さん]

> 内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

アトラスが販売された2000年前後は、バブル崩壊後の価格下落が止まらず、部屋を広くしたり、仕様を上げたりと、購入者にとっては有利な状況でした。同時に、すぐ値下がりするのが分かっていて買うことでもあったので、勇気も必要だったでしょう。

[2148: 周辺住民さん]

>>2141さん

文京区に移住したい人が大勢いるのってどこでしょうね。感覚的に、北～北東側はそうかと思います。北区、荒川区、足立区、川口、さいたまなど。豊島区も、巣鴨、駒込辺りならそうかもしれませんね。

墨田区や練馬区の人は文京区を目指してくれるか？　本プロジェクトは広く集客する必要がありそうなので、受け元が広いほど、デベ側が有利になりますね。

とはいえ、すみふとお見合いの部屋が全体の6分の1くらいに（角部屋は考慮せず）、それ以外も眺望イマイチな部屋が多くなりそうで、単価は平均してみればさほど高くならないように思います。きっと、パンダ部屋と超高価に二極化するのでしょうね。

[2149: 周辺住民さん]

>>2038>>2039
の後、いろいろわかったことを考慮して再計算します。

事業費は1,180億円、敷地面積は15,990㎡、延べ床面積は180,860㎡（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

現状の延べ床面積はわかりませんが、本地区の容積率が600％であり、容積消化率を仮に60％
http://www.lij.jp/html/koen/record/094/siryou/siryou15.pdf
とすれば、57,564㎡と計算できます。

第一種市街地再開発事業なので、地権者は等価交換。ここでは還元率を100％とします。つまり、仮に現状のボロいビル・住宅を100㎡を、追加費用なしに新しいビル・住宅100㎡にしてもらえるという前提です。

補助金は当初170億円、結局270億円です。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/4509/seigan_42.pdf

上記を勘案すれば、面積と費用は下記となります。

延べ床面積　　　180,860㎡
　地権者取り分　 57,564㎡
　デベへ売却分　123,296㎡

費用の出所　　　1,180億円
　補助金　　　　 270億円
　デベへ売却分　 910億円

デベは、完成済み建物123,296㎡分を910億円で取得します。㎡単価は73.8万円です。レンタブル比を仮に70％とすれば、㎡単価105万円となります。これに販促費＋利益を20％加えると（0.8で割る）、㎡単価132万円＝坪単価435万円となります。

地権者の取り分は還元率100％として計算しましたが、もっと大きくなれば延べ床面積の取り分がもっと大きくなり、デベ取り分の単価がもっと高くなります。

[2150: 買い替え検討中さん]

2145: マンション検討中さん　
隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンション、、、、

この辺りのグレード感が増すので、高級マンションになって欲しい。
佐々木ビルのエリアの方が静かで環境がいいですね。
早くこちらのプランが知りたいです。

[2151: マンション掲示板さん]

>>2142 匿名さん

千桜は真価が問われるのは竣工して中古購入者が内覧可能なったらでしょうね。

ここはいつになったら販売時期を迎えるのやら

[2152: 匿名さん]

>>2146
>例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに

DIKマンション小石川とル・サンク小石川後楽園では、用途地域が違いますし、絶対高さ制限も違いますね。ル・サンク小石川後楽園は22メートルの高さ制限がされています。

[2153: 匿名さん]

佐佐木ビル（小石川大神宮）も高さ制限22メートルにかかっているようです。

[2154: 周辺住民さん]

用途地域は
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/index.asp?dtp=2
などで確認できますね。

DIKマンション小石川　容積率600％、最高高さ46m
ル・サンク小石川後楽園　容積率300％、最高高さ22m
佐佐木ビルA棟　容積率300％、最高高さ22m
佐佐木ビルB棟　容積率300％、最高高さ31m

佐佐木ビルは容積率が小さいので、そもそも高いビルは建てられなさそうです。

[2155: 周辺住民さん]

最近の危険度調査では、細街路、袋小路、坂道など焼死者が多数でる条件をいれたら
文京は危険度が都内トップクラスのようだ。
西片、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートなど老朽危険地域をスクラップアンドビルドで
高層マンション計画をまったなしで推進してもらいたい。オリンピック、東京大地震前に他区は
どんどん重点施策を推進している。文京は江戸時代から冬眠状態だな。早く目覚めてもらいたい。

[2156: 匿名さん]

アトラスは確かに良い建物ですが、新しいランドマーク的な建物が建つと周りのマンションはどうしても色あせると言うか旧く見えてしますと思いますよ。

[2157: マンション検討中さん]

>>2146 >>2152 >>2154

ル・サンク事件は22メートルの高さ制限の規制されることを承知でNIPPOが既存不適格のマンションを建設しようとしたのが問題になってました。それと前面道路が狭い急坂なのに車寄せがないこと。

絶対高さ制限の範囲内で建てていれば、これほど大きな事件になってなかったでしょう。今頃は建築審査会に指摘された事項を修正して建っていたと思います。

[2158: 匿名さん]

>>2155 周辺住民さん
文京区がトップクラス？笑
最近とはいつのですか？
先月発表の最新の都市整備局のデータ、知らないでしょ？イメージだけじゃなくて、勉強してからモノ言いましょう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

[2159: 周辺住民]

ルサンクの是非は、専用スレで話ましょう。

[2160: 周辺住民]

危険度ランクは町丁目単位ですからね。仮にランク3でも、同じ町丁目内に、1と5が混在している場合もあります。って昔、区役所の人に聞きました。

2155は大雑把過ぎとも思いますが。

[2161: 匿名さん]

DIKマンション小石川とルサンク小石川とは用途地域や容積率も違っているけど町会も違っていますね。それとルサンクの方が大通りに面してなくて静かでしょうね。

[2162: 匿名さん]

>>2159
この地域のことをわかるためにルサンク事件の事情は知っておく必要があるのではないでしょうか？

[2163: マンション検討中さん]

DIKマンション小石川と佐佐木ビルは、商業ビルではなく
マンションですか？
いつ頃竣工になるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

[2164: 匿名さん]

>>2163 マンション検討中さん

（仮称）文京区小石川2丁目計画新築工事
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=43980

文京区役所18階に行くと300円で建築計画概要書の謄本が取れます。

[2165: マンション検討中さん]

>>2154 周辺住民さん
ル・サンク小石川後楽園も佐佐木ビルも
前面道路の幅員が6メートル程度で
容積率の限度は240％程度になりますね

（参考）前面道路の幅員による容積率
http://www.mitsuifudosan.co.jp/lets/column/chishiki/chishiki10.html

[2166: 買い替え検討中さん]

佐佐木ビルの前を通りましたが、解体するような気配を感じませんでした。
いつから着工するんでしょう。
結構広い敷地です。

[2167: 周辺住民さん]

佐佐木ビルの向かい（西側）に清水建設の事務所が出来ているみたいだよ

[2168: マンション検討中さん]

（仮称）文京区小石川2丁目計画新築工事（DIKマンション小石川） のスレ、そろそろ立てて欲しいです。
ここは南側に高い建物が無いから、低層階でも日当たり良好でしょうね。
目の前が高層の区役所よりよっぽど欲しいです。

[2169: マンション比較中さん]

マンション小石川計画概要
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 15 階
階数（地下） 1 階
延床面積 7060.49 ㎡
建築面積 770.96 ㎡
敷地面積 1267.38 ㎡
建築主 DIK小石川マンション建替組合
建築主住所 東京都文京区小石川2-3-28
設計者 株式会社安宅設計
設計者住所 東京都新宿区西新宿8-5-1

[2170: ご近所さん]

私は文京区の貧乏人ですから都営住宅を料金を変えずに
２０階のマンションに建て替え要望しているが、前向きな
回答をいただいています。危険なので都市整備局さんには早期に建設してもらいたい。

[2171: 匿名さん]

>>2170
スレ違いです。
あなた個人のお話に興味はありませんが、マナーくらいは守りましょうね。

[2172: 匿名さん]

この地域の事を知りたい人はルサンク他文京区のレスを見ればいいだけでここで話す必要は全く感じません。そもそも人が住めないルサンクの話をしてどうするんでしょう？それともルサンク住めなくしてやった自慢でもしたいんでしょうか？「この地域の事を知っておく為に」って言い方が怖い。

[2173: 匿名さん]

ここはちょっとやり過ぎなくらい適法でやってるから、ややオウンゴール気味に建築取消になったマンションと比べるのはかわいそうだよ。

それよりも文京区の地域振興という観点からみれば、ここを買える人にも買えない人にも等しく利益は共有されるはずだ

[2174: 匿名さん]

>>2170 は礫川公園の都営住宅のことかな

[2175: 周辺住民さん]

>>2172さん

まったくそうですね。ルサンクな人たち、正直うっとうしいです。

[2176: 名無しさん]

>>2172 住めない建物を建てた、ではないかと。
業者のオウンゴールなんだから。