文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2087: マンション検討中さん]

2085: 匿名さん
この辺りの地盤は良くないんですか？
再開発のtowerマンションは地震が来ても大丈夫でしょうか。

[2088: 匿名さん]

「このあたり」が意味する範囲にもよるけど、大曲りあたりに白鳥という大沼があって昔は湿地帯だった。あのあたりは2011年の震災時に電柱が軒並み傾いていた。その大曲からここ春日・後楽園は神田川の低地で地盤が良いわけはない。本郷台や豊島台の台地は概ね地盤がいい。坂を上がって伝通院までのぼらないとダメ。

[2089: 匿名さん]

深くまで杭を打つから地盤が悪くてもマンションが傾くことはない。
むしろ、低地特有の雰囲気（住民層、商店の客層、公立学校の校風などなど）を好むかどうかの問題だと思う。
好む人は買えばよいし、好まない人はもう少し高級な地域にすればよい。

[2090: マンション比較中さん]

パークホームズ本郷も
すごい強気価格で売れてるようですから、
ここも坪６００でしょうか。

[2091: 匿名さん]

パークホームズ本郷レジデンス？なにあれ、あんなビミョーな狭小土地のマンションが売れてんの？信じられないね。そんなの買うならこの再開発タワマンの方がよほど良い。

[2092: 匿名さん]

ずっと期待してきたが、虫食い形の敷地でどれだけ街の風景が変わるか心配になってきた。
伝通院からも本郷三丁目からも坂を下って底っていう感じも気になるのと、緑がない。

[2093: 匿名さん]

シビックホールや後楽園のあるあたりは地盤が良くないらしいが、春日通りを挟んだこの土地は弥生時代の＊＊遺構があったことからわかるように、尾根の間だと言っても低湿地ではなかった。

地形を見るとわかるが沢が尾根を削ってできた谷なので東京礫層も比較的浅い所に存在する。

近隣のマンションの杭の深さをこのスレッドの上流で比較しているが、高いところにあるから地盤がいいというのは少なくともこの辺では当てはまらない。

浸水履歴図を見てもらうとわかるが、尾根筋の方がなぜか水に浸かりやすい傾向にある。

[2094: 匿名さん]

まあ地盤がどうとか関係なく、現状からすると坪500は堅いようだから、それなりの人しか買えないことに変わりはない。ここで地盤云々言ってたら、ウォーターフロント(笑)エリアはどうなっちゃうの？

[2095: 匿名さん]

ここの未来を占うにはオリンピック後の東京がどうなるかだよね〜

ブラジルとか中国を見てると、なかなかいい絵が浮かんでこないのが辛いところ

[2096: マンション検討中さん]

確かに、坪単価500万は、いくでしょうね。
部屋の仕様もレベル高くなるといいのですが。
そのくらいの高額物件ならエアコンはビルトインにして欲しい
です。

[2097: 匿名さん]

購入金額には、土地代建築費はもちろん、宣伝費やらなんやら全て乗った形の金額になるからね、どんだけ盛られるか見どころだね。自分予想だと、坪単価550かなと思う。

[2098: マンション比較中さん]

文京区史上最高値？

[2099: 匿名さん]

そりゃそうだろ。文京区のど真ん中、区役所目の前、駅直結なんだから。

[2100: 匿名さん]

区役所の１ブロックとなり、駅から３分の物件ですからね。
でもランドマークとなるから、駅前物件よりも条件がよいかもしれません。

[2101: マンション比較中さん]

え、駅の真上なのに
駅三分なの？！

[2102: 匿名さん]

駅の入口までは回り込む必要があります。
あと、丸ノ内線の後楽園駅は単純に距離が遠いです。

[2103: マンション比較中さん]

ルサンクは駅二分で、
ここは駅三分なんですね。

[2104: 匿名さん]

逆に駅直結の麹町タワーが苦戦しているところをみると、
ここが駅直結でないからといってダメなわけではないと思います。
商業施設のセンス次第ではないでしょうか。

[2105: 匿名さん]

>>2103 マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の方が良い立地だと思う。問題は狭い道路にしか接していないことと斜面地であること。

[2106: 匿名さん]

>>2105
駅からの距離だけではないと思うんだけどね
総合的にはよくない立地だったのだと思う

ルサンクは眺望が開けている東北側はガッツリお墓ビューである上に接道もあまり良くないので最近とみに大型化している輸入車はガレージの出し入れの時の取り回しが大変だっただろう。あの時期にフライングで出さなかったらかなり販売に苦戦したろうな。

[2107: 匿名さん]

>>2101
南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

[2108: 匿名さん]

>>2106 ルサンクはフライイングだったのですね？
そう言われるとそんな気がします。

[2109: マンション比較中さん]

>>2105
そういう意味ではなく、
ルサンクが駅徒歩二分なのに、
ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
という指摘です。

[2110: マンション比較中さん]

春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
ほとんどメドがついているからではないのかな。

[2111: 周辺住民さん]

駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

[2112: 匿名さん]

>>2111
体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

[2113: 周辺住民さん]

> 春日・後楽の宣伝がないのは、

単にまだ早すぎるからだと思います。

> 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

> マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

[2114: 匿名さん]

>>2111

>三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

これ、初耳です。計画変更があったんですか？

[2115: 匿名さん]

>>2113
北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

なんでも相続税の関係だとか

[2116: 周辺住民さん]

> 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

そうですよね。ルサンクは惜しい。

> プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

>>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。

[2117: 周辺住民さん]

>> 三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結
> これ、初耳です。計画変更があったんですか？

再開発の古い資料（7年前に入手）には、そのように明記されています。マンションのエレベーターではなくて、1階の商業施設の中に、1階と地下1階を結ぶ専用のエレベーターが設置されるイメージです。

> 北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ
> なんでも相続税の関係だとか

であれば、実質的に実需ですね。その地権者さんは、地区内に住宅としての不動産を持っていたのでしょうか。

[2118: 匿名さん]

正直、住めるものなら住みたい。

[2119: マンション検討中さん]

購入するとしたら、北、西、南街区のどちらの棟が、居住環境はいいでしょうか。
もちろん価格が最大のネックですが、価格除外して考えた場合に、どの棟に住みたいか、みなさんのご意見をお聞かせください。

[2120: 匿名さん]

独身なら後楽園駅に近い南街区。
ファミリーなら後楽園駅から離れて少し落ち着いた北街区。

[2121: 匿名さん]

北街区は賃料を考えると赤字ってことはそういう価格帯なんだね

表面利回りが3パーを割り込む程度の値付けかあ

[2122: 匿名さん]

北は日当たり悪いし高所恐怖症だから無理、南は交差点にかかってて交通量が多く健康被害が起きそう、西は千川通り沿いで暗い。
敢えて言うなら、日照をとって南かなあ。

[2123: 匿名さん]

2121：匿名さん
高い値づけの割には、賃料は高く取れないって事ですか。つまり価格が南西以上に高額になるって事ですか。
すみませんが、教えて下さい。

[2124: 周辺住民さん]

価格のシナリオは、2つ考えられると思います。

一つは、高くなるシナリオ。都心3区のトレンドに乗り、「文京区なのに高すぎでしょ」と言われながらも、完売に至ります。今までもそれが成り立ってきたわけですが、今回は戸数がめちゃくちゃ多いので、どうなることやら。まして売り手は、完成在庫をものともしないすみふと違って三井不ですし。

もう一つは、意外と安いと感じるシナリオ。なんといっても、ここは法定の再開発で、事業費1180億円のうち税金が270億円も投じられています。現地周辺では訴訟好きの反対派が見張っているので、組合員や協力者（＝三井不など）はボロ儲けできず、文京区や東京都も、「甘い汁」を認めないはずです。総面積が広いので、売る側からすれば、単価を釣り上げなくても十分な儲けになりますね。

公共絡みで安かったといえば、最近なら千桜タワー、古くはシティタワー品川が挙げられますね。

[2125: 匿名さん]

>>2124 周辺住民さん
> 訴訟好きの反対派

まずは監査請求からされるのかなぁ？

[2126: マンション比較中さん]

都内は空前の建築ブーム。都内各区で建築は半年待ちに状態。
文京も老朽、スラム解消に向け、水道橋から本後、後楽、小石川、春日が
再開発計画目白押し。１０年後は安全、すっきりした街になってもらいたいな。
エゴとクレーマーを区内から一掃し着々と事業化しないと他区に
これまで以上遅れをとるな。頑張れ文京。

[2127: 匿名さん]

>>2124 周辺住民さん

千桜とか資産価値がゼロに等しい定期借地のマンションの話をされても、、、
ここが坪500を下回るシナリオが全く想像できません

[2128: 匿名さん]

北街区は日当たりが悪いどころか他のビルを見下ろす規模で上層階なら東南向きの方からは隅田川花火大会、西北向きなら富士山が拝めると評判だよ

[2129: マンション検討中さん]

上層階は確かに眺望はいいでしょうね。
でも、怖くないですか。
地震の時はエレベーターが止まるので、非常階段で昇降で水や食料の買い出しが大変です。
火事になったら逃げ場がありません。
高層階ではなく、下層階の日当たりが確保できる所があれば購入したいです。

[2130: マンション検討中さん]

都心部や湾岸のタワーマンションと住居専用地域に建つ低層マンションとを比較するのは適当とは言い難いな。ラーメンと日本そばを比較するようなものだ。

[2131: 評判気になるさん]

ここは災害時に避難先にもできるような計画のようだから、いざとなれば高層階から下の避難所に避難するということもできそうだけどなあ

耐震性への配慮も他の物件よりは手厚いだろうし、文京区の中心部だからインフラの復旧も速そうだけどね

[2132: マンション検討中さん]

当再開発は、防災広場、避難地下道、災害時の本部機能、防災備蓄倉庫などに５００億も
要しているらしいが、これがまんしょん価格に跳ね返り坪単価８００以下には
ならないだろう。再開発は機能面だけでなく、半分は公共事業の肩代わりだから
しかたない。周辺住民の避難場所の負担をするわけだ。

[2133: マンション検討中さん]

アトラス住民ですが買い替えするつもり。とはいえ、このマンション建ったらアトラスも値上がりするはずなので、しばらく経ってから売るよ。今のは一括購入で残債ないし。その間は住宅ローン組んで減税もらっておくかね。今より高いフロア欲しいな。単価次第だけどね。

[2134: 匿名さん]

南側に40階建てですからねー。日当たりとか圧迫感とかどうなんでしょう。
再開発前に売って賃貸で待ってるのも有りかと思いますよ。万が一、バブルが弾ければさらにお得ですしね。

[2135: 匿名さん]

アトラス所有者の判断は分かれますね。
一時、多くの物件が出ていたので、下がる、と思う人はもう売ってしまったのではないでしょうか。
南側の低層階は眺望が改善し、恩恵を受けるのではないかと思っております。
それ以外は、再開発による利便性のメリットと、陳腐化（ランドマークでなくなる）のデメリットと、どちらが勝つか、判断が分かれるところですね。

[2136: マンション比較中さん]

超ペンシルマンションが残ってるのは、
なにかの力関係の結果でしょうか。