文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2067: マンション検討中さん]

その情報は、
どこにあったのですか？

[2068: 匿名さん]

どこにもない。
単なる妄想。

[2069: 匿名さん]

オリンピック終わってから完成するなら分譲は早くても来年ですね

[2070: 周辺住民さん]

北街区の竣工は2020年3月ですね。引き渡しが仮に5月とすれば、あと2年ちょっと。そろそろ動きがあっても、おかしくないですね。

[2071: ご近所さん]

まあそろそろダイレクトメールやホームページで予告があってもいいかもね〜

反響を見てから値付けもしたいだろうし

ただ昨今は経済の見通しが少し不透明な時期なのでタイミングを測っていると思う

[2072: マンション検討中さん]

スケジュールの変更があり、
北街区の竣工は、2021年7月です。
再開発組合ホームページの、
まちづくりニュース2017年5月号に
書かれています。

[2073: 匿名さん]

ロンドンみたいにオリンピック後に吹け上がるといいけどなあ。

世界中の誰もが住みたい暮らしやすい街、チャンスを掴みに移住したい働きやすくチャレンジに適した街、何より外国人移民に優しい街、そんな東京になれるのが前提だろうけどねえ。

習近平やトランプのようなアナクロな覇権主義者と同じ次元に立ったり、日本をどこに導くという目算なき財政出動に汲々としている現状はちょっと望み薄なんだなあ、これが。

[2074: マンション比較中さん]

後楽・春日　完了予定
南側高層マンションＳＢ棟　２０１６～２０２０．５　完成、入居
北側高層マンションＮＸ棟　２０１６～２０２０．７　完成、入居
西側高層マンションＷ棟　　２０１６～２０１８．５　完成、入居

[2075: マンション検討中さん]

それは、変更前の
スケジュールですね。

[2076: 周辺住民さん]

>>2072さん、スケジュールはこれですね。
www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

[2077: 周辺住民さん]

なぜかhttp://が抜けたので再投稿
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

[2078: 周辺住民さん]

pdfに対して、ハイパーリンクさせてくれないんですね、ここ。

[2079: 評判気になるさん]

春日ニュース28号の工程表だと清水建設が担当する北街区NX・NY棟は平成33年７月竣功となっていますね

西街区は平成30年9月、南街区は部分竣工が平成30年12月から平成33年3月ごろまでボチボチあって、その後の完全竣工時期はまだ未定みたいです。


ですから今年中に情報公開はないんじゃないですかね。

当面はそろそろ足場がバレる西街区のデザインやテナントをネタにまたみんなであーだこーだ言って楽しむのがいいんじゃないかと。おそらく全面ガラス張りで南街区のショッピングエリアのデザインと共通化していると思いますよ。

[2080: 周辺住民さん]

古い資料で駅への動線を調べました。

南街区の南西角（富坂下交差点の北東角）に地下広場をつくるらしいですね。地下2階から地上2階までの4層吹き抜けで、南北線と大江戸線に直結するようです。

北街区から丸ノ内線に乗るとなれば、1階または2階のレベルを南街区まで歩き、地下2階に降りて南北線のコンコースを南下して、また2階レベルに上がる必要がありそうです。ずっと地上を歩き続けると、富坂下交差点で信号を2回渡る必要があるという。どちらにせよ、300m以上歩きます。

南北線に乗るには、地下広場までなら200mくらいありそうですが、8番出口を目指せば100mくらいでしょうか。

三田線はエレベーターが直結して、恐らく改札前に出るようですが、その改札を入ると、大手町・日比谷方面へは、ぐるりと回らなければならなさそうです。

うーん、なんか相当イマイチ。

[2081: 周辺住民さん]

後楽園から東京ドームを通り水道橋まで繋いでくれないかな。
区のやる気次第でできると思うね。
中央区はコレド日本橋のため９千億円もかけ、首都高の
大動脈を地下化する。
これに比べたら５０億でできそうだな。

[2082: 周辺住民さん]

> 後楽園から東京ドームを通り水道橋まで繋いで

デッキでという意味なら、もう水道橋西口までつながっていますね。

駅南東の三差路は歩道橋になっていますし、ドームの横を通って黄色いビルの方に行けば、外堀通りも後楽橋のところでオーバーパスしています。

それより問題なのは、2階レベルでデッキを張り巡らそうにも、丸ノ内線が同じ高さにあり歩行者動線を妨げていることですね。

[2083: マンション検討中さん]

水道橋駅には一駅分は歩くよね。

外国人に優しくて日本人に厳しい国なんて嫌だわ。地下が上がってなにも嬉しくないし。

[2084: マンション検討中さん]

地下→地価

[2085: 匿名さん]

海抜６ｍ

やっぱり地盤は良くないんだな。

[2086: 匿名さん]

やっばり地盤の良い城南地区の高台が安心だな
震災の経験から免震は必須だし、スーゼネ×メジャーセブンのタワマンが資産価値的にも良いだろうな

[2087: マンション検討中さん]

2085: 匿名さん
この辺りの地盤は良くないんですか？
再開発のtowerマンションは地震が来ても大丈夫でしょうか。

[2088: 匿名さん]

「このあたり」が意味する範囲にもよるけど、大曲りあたりに白鳥という大沼があって昔は湿地帯だった。あのあたりは2011年の震災時に電柱が軒並み傾いていた。その大曲からここ春日・後楽園は神田川の低地で地盤が良いわけはない。本郷台や豊島台の台地は概ね地盤がいい。坂を上がって伝通院までのぼらないとダメ。

[2089: 匿名さん]

深くまで杭を打つから地盤が悪くてもマンションが傾くことはない。
むしろ、低地特有の雰囲気（住民層、商店の客層、公立学校の校風などなど）を好むかどうかの問題だと思う。
好む人は買えばよいし、好まない人はもう少し高級な地域にすればよい。

[2090: マンション比較中さん]

パークホームズ本郷も
すごい強気価格で売れてるようですから、
ここも坪６００でしょうか。

[2091: 匿名さん]

パークホームズ本郷レジデンス？なにあれ、あんなビミョーな狭小土地のマンションが売れてんの？信じられないね。そんなの買うならこの再開発タワマンの方がよほど良い。

[2092: 匿名さん]

ずっと期待してきたが、虫食い形の敷地でどれだけ街の風景が変わるか心配になってきた。
伝通院からも本郷三丁目からも坂を下って底っていう感じも気になるのと、緑がない。

[2093: 匿名さん]

シビックホールや後楽園のあるあたりは地盤が良くないらしいが、春日通りを挟んだこの土地は弥生時代の＊＊遺構があったことからわかるように、尾根の間だと言っても低湿地ではなかった。

地形を見るとわかるが沢が尾根を削ってできた谷なので東京礫層も比較的浅い所に存在する。

近隣のマンションの杭の深さをこのスレッドの上流で比較しているが、高いところにあるから地盤がいいというのは少なくともこの辺では当てはまらない。

浸水履歴図を見てもらうとわかるが、尾根筋の方がなぜか水に浸かりやすい傾向にある。

[2094: 匿名さん]

まあ地盤がどうとか関係なく、現状からすると坪500は堅いようだから、それなりの人しか買えないことに変わりはない。ここで地盤云々言ってたら、ウォーターフロント(笑)エリアはどうなっちゃうの？

[2095: 匿名さん]

ここの未来を占うにはオリンピック後の東京がどうなるかだよね〜

ブラジルとか中国を見てると、なかなかいい絵が浮かんでこないのが辛いところ

[2096: マンション検討中さん]

確かに、坪単価500万は、いくでしょうね。
部屋の仕様もレベル高くなるといいのですが。
そのくらいの高額物件ならエアコンはビルトインにして欲しい
です。

[2097: 匿名さん]

購入金額には、土地代建築費はもちろん、宣伝費やらなんやら全て乗った形の金額になるからね、どんだけ盛られるか見どころだね。自分予想だと、坪単価550かなと思う。

[2098: マンション比較中さん]

文京区史上最高値？

[2099: 匿名さん]

そりゃそうだろ。文京区のど真ん中、区役所目の前、駅直結なんだから。

[2100: 匿名さん]

区役所の１ブロックとなり、駅から３分の物件ですからね。
でもランドマークとなるから、駅前物件よりも条件がよいかもしれません。

[2101: マンション比較中さん]

え、駅の真上なのに
駅三分なの？！

[2102: 匿名さん]

駅の入口までは回り込む必要があります。
あと、丸ノ内線の後楽園駅は単純に距離が遠いです。

[2103: マンション比較中さん]

ルサンクは駅二分で、
ここは駅三分なんですね。

[2104: 匿名さん]

逆に駅直結の麹町タワーが苦戦しているところをみると、
ここが駅直結でないからといってダメなわけではないと思います。
商業施設のセンス次第ではないでしょうか。

[2105: 匿名さん]

>>2103 マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の方が良い立地だと思う。問題は狭い道路にしか接していないことと斜面地であること。

[2106: 匿名さん]

>>2105
駅からの距離だけではないと思うんだけどね
総合的にはよくない立地だったのだと思う

ルサンクは眺望が開けている東北側はガッツリお墓ビューである上に接道もあまり良くないので最近とみに大型化している輸入車はガレージの出し入れの時の取り回しが大変だっただろう。あの時期にフライングで出さなかったらかなり販売に苦戦したろうな。

[2107: 匿名さん]

>>2101
南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

[2108: 匿名さん]

>>2106 ルサンクはフライイングだったのですね？
そう言われるとそんな気がします。

[2109: マンション比較中さん]

>>2105
そういう意味ではなく、
ルサンクが駅徒歩二分なのに、
ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
という指摘です。

[2110: マンション比較中さん]

春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
ほとんどメドがついているからではないのかな。

[2111: 周辺住民さん]

駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

[2112: 匿名さん]

>>2111
体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

[2113: 周辺住民さん]

> 春日・後楽の宣伝がないのは、

単にまだ早すぎるからだと思います。

> 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

> マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

[2114: 匿名さん]

>>2111

>三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

これ、初耳です。計画変更があったんですか？

[2115: 匿名さん]

>>2113
北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

なんでも相続税の関係だとか

[2116: 周辺住民さん]

> 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

そうですよね。ルサンクは惜しい。

> プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

>>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。