文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1951: 匿名さん]

建築紛争多発地帯

[1952: 匿名さん]

まあここは着工するまでにかなり時間をかけて丁寧にやった結果
今のところは紛争はないみたいだしね
多分大丈夫だろう

地元民と時間をかけて対話するのは営利企業としてはコスト高だが
この地域の需要が供給を明らかに上回っている以上は
面倒でもやらないわけにはいかないなぁ

[1953: 匿名さん]

実際、売れないのは千代田区レベルの値付けの物件だから

文京区らしい値段で出せば未だに瞬間蒸発するだろう

[1954: マンション検討中さん]

>>1952 匿名さん
> 地元民と時間をかけて対話するのは営利企業としてはコスト高だが
> この地域の需要が供給を明らかに上回っている以上は
> 面倒でもやらないわけにはいかないなぁ

地元民との対話を拒んだ建築主の言い分
http://newspicks.com/news/1790129

面倒でも、コスト高でも、地元民と対話をするのは紛争予防のために重要です。

[1955: 買い替え検討中さん]

文京は再開発というだけで、なんでも反対だから他の都心区にくらべ劣悪な環境で最悪なスラムゾーンとなる。
このため前記されていうように小石川など耐震基準を満たさない木造家屋が多く 老朽化し倒壊、火災が発生発生
し１万人の死者がでると想定されている

[1956: 匿名さん]

1月22日（月）文京区は住民避難訓練を実施する。

[1957: ご近所さん]

東京ドーム周辺複合機能国家戦略特区
・交通結節機能強化とあわせた国際的 ビジネス拠点の整備・・ＪＲ水道橋駅に快速停車と後楽園駅との連携、トヨタ等国際企業と大学が連携したビジネスゾーンの拠点整備
・革新的な先進医療に取組んでいる医療機と製薬・ベンチャー企業とのマッチングを活性化しライフサイエンス ビジネス交流拠点化　 ・東京大学医学部附属病院 ・東京医科歯科大学医学部附属病院・日本医科大学病院・順天堂大学医学部附属順天堂医院
・小石川後楽園、東京ドーム・講道館等の庭園・スポーツ・娯楽の国際エンタテ－メント、スポーツセンター
・都市再生のため本郷一丁目、本郷４丁目、小石川一丁目、春日一丁目、後楽一二丁目の防災再開発

[1958: 匿名さん]

特区とはデカく出たね。確かに春日は交通の結節点だからそこを要とする扇状に開発を進めるのはいいかもね。
順天堂に東大に医科歯科、ちょいとはなれて日本医大と文京区内には日本を代表するような医科大学病院がズラリと並んでいるので、メディカルツーリズムの拠点を区内に作れるといいね。

[1959: 匿名さん]

>>1955
JR水道橋駅東口前
やめろ！ミサイル避難訓練！
http://pic.twitter.com/NAu9VXakNh

[1960: 匿名さん]

北朝鮮ではミサイルのことをロシア風にロケットと呼ぶらしいぞ

[1961: 匿名さん]

着々と工事進んでるね、ここ。楽しみだなあ

[1962: 周辺住民さん]

ここのレジデンスは、広さ、価格はおおよそどの位になるでしょう？

[1963: 周辺住民さん]

>>1962さん
再開発の公式サイト
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
によれば
> 主に60～80m2を中心としたファミリータイプの住戸を計画します。
とのことです。

坪450万円と仮定すれば、8200～1億1000万円ってとこでしょうか。

[1964: マンション比較中さん]

春日駅から徒歩五分、狭い急坂の途中にある
パークホームズ本郷　ザ・レジデンスが、
以下の価格設定ですね。

43.98m2～100.17m2
5,700万円台予定～1億8,000万円台予定
坪単価　430-600

[1965: マンション比較中さん]

パークホームズ本郷　ザ・レジデンス
ザ・パークハウス本郷
いずれも平均坪単価５００台ですから、
ここは６００台に乗せてくるのでは。

文京区としては、戦後最大の再開発
まさにお城（バブル区役所ビル）前に
城下町（モール付き繁華街とタワマン）ができるわけですし。

[1966: マンション検討中さん]

立地が異なる本郷とくらべるのはどうかと思うけど、
それらの実際の平均単価は400万台中～後半だから、
ここは高台でないことを差し引いても500万台にはなるでしょう。
ただ条件が悪いお見合い部屋もあるから、400～650くらいのレンジで売るんじゃないの？

[1967: 匿名さん]

大したものと思えないけどな

[1968: 匿名さん]

>>1967 匿名さん
そうなん？根拠は？

[1969: マンション検討中さん]

まあ単に駅前（といっても後楽園駅からは遠いけど）の低地にタワマン１つ作るだけだからね。
しかも、土地柄、あまりグレードの高いものは作らないだろうし。
三井のブランドで言うと、パークコートクラスは無理で、せいぜいパークホームズがいいところでは？
そもそも最近は文京区ではパークコートのグレードは作らない方針のようだから（小日向ですら）。

[1970: 匿名さん]

坂の上のほうが価値がある

[1971: 匿名さん]

80㎡1.3億〜なら瞬間蒸発。

[1972: マンション検討中さん]

でも70平米未満を主流にしそうだよね。
それに合わせてグレードも抑えられると思う。

[1973: マンション掲示板さん]

>>1959 >>1960 参考まで

ミサイル避難訓練…参加者“動員”で中身スカスカ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/221748

[1974: 匿名さん]

中東の都市での空爆で、航空爆弾一発でビルが一棟崩れ去る動画を見たことがあるけれど、もしも通常弾頭の中距離ミサイルが落ちてきたらビルごと圧死は免れないよ。外であっても至近弾なら衝撃波や破片でシュレッダーかけたみたいに肉体はバラバラになるだろう。かなり深い地下鉄駅以外はどこ逃げても同じ。避難訓練もJアラートもショックドクトリンのためのプロパガンダだってみんな知ってる。撃たせないのが大事。

[1975: 周辺住民さん]

>> 1972
> でも70平米未満を主流にしそうだよね。

それはありそう。でもさすがに、グレードは今時の平均以上にはなると思います。

この再開発が構想されたころは、マンションの値段も建築費もだらだら下がり続けていて、春日・後楽園駅近辺も人気がなかったでしょうし。

[1976: 周辺住民さん]

マンション名は

　パークシティ小石川タワー

辺りでしょうかね。

[1977: 匿名さん]

低地だしなぁ

[1978: 名無し]

小石川の格が下がるので、春日、後楽園でやってくれ。

[1979: 周辺住民さん]

この辺のマンションは小石川を名乗るケースが多いですね。低地のマンションとして小石「川」を名乗るのは自然なことかと思います。

千川通りがかつての小石川だったんですよね。埋められて下水となってしまいましたが。

[1980: 匿名さん]

後楽園から離れているのに
小石川後楽園を名乗る物件もあります。

ル・サンクのように、マンションの中にわざわざカスケード（人工滝）を造っているものもありました。

[1981: 周辺住民さん]

後楽園を駅とみなせば、住所さえ小石川なら、庭園の小石川後楽園から遠くても「〇〇小石川後楽園」を名乗れるんじゃないでしょうか。

ル・サンクは小石川後楽園まで直線で300mくらいですね。

https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_reexbrain/20160427-000000...

[1982: 周辺住民さん]

Yahoo!不動産の方が詳しく載っています
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729364
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729361

[1983: 名無し]

富坂下の物件ですね。
春日はネームバリューがないと言うか、マイナスなんでしょう。

[1984: マンション比較中さん]

ルサンクは最寄り駅が
南北線後楽園駅でしたね

[1985: 匿名さん]

ル・サンクを語るのは過去形なんですね

[1986: マンション比較中さん]

まだ解体している。
２，３年も解体工事。南工区、北工区。
日本一遅い怠慢工事だね。効率的に仕事をしないと値段があがるばかりだね。
坪単価５００を超え８００とかになるんじゃないか。
通常は工事着手から３年で完成だよ。都内どこでも。
だれか工事妨害しているのがいるのかな。

[1987: 匿名さん]

税金の投入を増額してもらいたい人たちがいるのでは？

[1988: 匿名さん]

水道局？の建物ってあのままなの？まさかだよね。

[1989: 周辺住民さん]

> 水道局？

春日通り沿いに建っている東電の変電所のこと？

[1990: 匿名さん]

小石川大神宮が建替えするようだけど。
そっちの方が価値があるのでは？

[1991: 周辺住民さん]

> 小石川大神宮が建替えするようだけど。
> そっちの方が価値があるのでは？

そりゃ、ないでしょう。というより、比べようがないでしょう。
こっちは駅直結の大規模開発ですからね。

[1992: マンション検討中さん]

レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているのであまり興味ありませんが、
駅直結の商業施設のほうは、どのようなものができるのか興味がありますね。
期待半分、どうせ文京区の施設だから地味になりそうと思う気持ち半分。

[1993: 匿名さん]

ラクーアやメトロエムみたいな路線ならやるだけ無駄というか、大丈夫かソレって感じだなあ

[1994: 匿名さん]

>>1992
駅直結の商業施設に興味がある人が、ここのマンションに興味を持つと思う

[1995: 匿名さん]

商業施設の真上に住まなくてもいい。
直近の静閑な環境に住んで、商業施設を使えばいいだけ。

[1996: 匿名さん]

>>1990 佐佐木ビルのところに
清水建設の工事事務所が出来ているね。

[1997: 名無しさん]

清水建設の仮囲いがされているようだ

[1998: マンション比較中さん]

佐佐木ビルは大神宮を移設して１５階ぐらいの高級マンションにするのかな。
早く計画をみたいな。
紅谷印刷も老朽だから一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模
のマンションになりそうだな。

[1999: 匿名さん]

>>1998 マンション比較中さん
佐佐木ビルのところは台地の上だからね
春日・後楽園より価値があるよ

[2000: 匿名さん]

ビル改築後も大神宮さんにはまたお戻りいただきたいね。お伊勢さんが遠くなるようで寂しい

[2001: 周辺住民さん]

大神宮さんは
佐佐木ビルから出て行くだけで
戻っては来ません。

[2002: 周辺住民さん]

> レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているので

レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

三田線春日駅は素直に直結しますね。地下と地上はエレベータで結ばれる予定です。

丸ノ内線方面も階段を使わず、雨の日も傘いらずでつながるはずです。

> 一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模のマンションになりそうだな。

いいえ。本再開発のマンションとは、比べものにならないほど小さいでしょう。高さや日陰の規制も厳しそうです。

[2003: 周辺住民さん]

> レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

と書いてはみたものの、直結しないようです。
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/haichi2.jpg

8番出口と西街区が近いはずと思ったのですが、西街区って、離れ小島なんですね。。

[2004: 匿名さん]

地下駐車場も繋がってないことになるな

[2005: マンション検討中さん]

直結ではないけれど、地上でつながっているので一応信号を渡らずに後楽園駅まで行ける。
だけど、例えばザ・パークハウスとか駅前のマンションのほうがアクセスがよい。

春日駅も、1階は店が入るし、エントランスは反対側だから、
レジデンスから行くには裏から回っていかなければならない。

もちろん便利なマンションには違いないけれど、単に便利なマンションが１つ増えるというイメージかな。

[2006: 匿名さん]

常識でいけば地下道で結ぶとかして三駅直通にするけどなあ、普通。
乗り換え客が通過すればテナントだって潤いそうなもんだが

なんでこんな寸止めアクセスにしたのかねえ。

誰か邪魔したんだろうなあ

[2007: マンション検討中さん]

別にマンションが開発の中心ではないから。
駅直結だと治安が不安だし、
むしろこれくらい遠いほうがよいと思う。

やはり開発のメインは商業施設。
どんな商業施設が入るかで成功するかが決まる。
なんか心配だけど。

[2008: 匿名さん]

>>2006
再開発組合の意思でそうなったみたいよ

[2009: 匿名さん]

さすがに地権者さんがそうしたいならしょうがないけどね

まあ道路を掘れば後でも地下通路で繋げられない事はないから気が変わったら魔改造希望

[2010: 匿名さん]

後から地下の工事はしないでしょう

[2011: 通りがかりさん]

動線の問題は、設計者の資質によるではないでしょうか？

[2012: 名無しさん]

福岡とかでも普通に地下通路で繋いで、テナント入れて、夏も冬も快適に移動するのが、長い目でまる。
ここは地上に出て、路面店で買い物して欲しいんだよ地権者が。
行政力の違い。

[2013: 匿名さん]

バリアフリーの点からも地下で繋がっているのが望ましい。

[2014: 名無しさん]

居住者が高齢になった時にも地下で移動できるのがいいのにね

[2015: マンション比較中さん]

昨年は全国でミサイル攻撃の避難訓練をしたが大混乱、東京では後楽園
だけだね。朝鮮半島や中国は日本を狙い打ちの照準をしているらしので
地下道の連結は核シエルターー役割もはたせるな。今後はこれも売り込む
要素になるな。

[2016: マンション検討中さん]

レジデンス棟の募集時期は、いつ頃でしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか。
隈研吾さん設計の豊島区役所とレジデンスの入っている
建物はおしゃれなデザインですね。あんなレジデンスができると
いいですね。

[2017: ご近所さん]

順調にいけば来春頃らしいですけど、どうなりますかねぇ、

[2018: 匿名さん]

設計した建築家の差は大きいですね。

[2019: 匿名さん]

文京区や東京都の補助金が入ってるからあれダメこれダメでつまんない建物には
しないで欲しいです。

[2020: ご近所さん]

オシャレな建物がいいなあ

毎日見るたびに心が豊かになるような

[2021: ご近所さん]

日本設計だからな。。。

[2022: 匿名さん]

文京区の美的センスが問われますよね。ちょっと怖い。

[2023: マンション検討中さん]

文京区のランドマークになるようなオシャレなタワーマンションになるといいなあ、、。そんなマンションなら住み替えを検討したい。価格次第だけど、、、。

[2024: マンション検討中さん]

3LDK70㎡で8000万円くらい行きそうですね。

[2025: 匿名さん]

それほどではない

[2026: マンション検討中さん]

近隣の新築マンションは、70米で１億位ですよね。
なので8000万とは、、そんな安くはないように思いますが、、？
団地っぽくなったら、ガッカリです。

[2027: マンション比較中さん]

3LDK70㎡で12000万円
でしょ

[2028: 匿名さん]

黒田総裁留任だし
まだまだマネーはジャブジャブ供給されそうだからなあ

地権者住戸が多いから規模の割に売り出し戸数は少ないと思う

希少価値があるからクレヴィア文京小石川に匹敵する価格と個人的には見ているが

[2029: 匿名さん]

値段は仕様次第だし、階差も大きいでしょうな。
いずれにしても高くなりようがない住友お見合い低層階は、
70平米8000万くらいかもしれないけど。
パンダ部屋には最適ですね。

[2030: 匿名さん]

お見合い低層階が売りに出るとは限らない

[2031: マンション比較中さん]

計画では、
60-80m2 中心と書いてるけど、
100越えも出してほしいね

[2032: 匿名さん]

低層お見合いは地権者住戸ですよね、間違いなく。
東向き低層も白山通りの影響が避けられないので、そこまで単価は伸びないのではないかと予想しますが、さてさて。

[2033: 匿名さん]

実際には高層階の物件がどれだけ出るかで物件価格は変わってくるだろうね

ただ低層階でも利便性を考えるとさほど安くは出ないと思う

ランドマークに住む優越感や交通の利便性、商業施設に雨に濡れずに短時間に行けるというのもポイントが高い。ブリリアタワーズほどになるかどうかは微妙だが、自分なら強気で出すなあ

[2034: 坪単価比較中さん]

高層マンションは、まだ、杭居ぬきや山留、地盤改良中でこれから基礎工事、そのご掘削工事と
なるから完成までに３年はかかる。３年はオリンピック後になるためマンション価格はビルやマンション
不況とも重なり大幅に下がると予想される。

[2035: 匿名さん]

70で8000？？
駅徒歩5分のクレヴィア文京小石川に匹敵？？

呆れるレベルを超えて笑える。

[2036: 匿名さん]

>>2035

確かに駅にほぼ直結しているマンションだから控えめな予測でしたね

そんな額では安すぎると笑われるのも致し方ない

でもクレヴィアは高級感ありますからねえ

[2037: 匿名さん]

人それぞれでしょうがクレヴィアの方がいいと思いました。

[2038: 周辺住民さん]

適正価格を算出してみますか（笑）。

事業費は1,180億円、延べ床面積は180,860平米（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...

なので単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮にレンタブル比（専有部の比率）を80％とすれば、専有面積70平米分の原価は65.20×70÷0.8＝5,705万円となります。

仮に原価率を80％（＝販管費と利益で20％）とすれば、70平米分の価格は5,705÷0.8＝7,132万円と算出できます。

ただし、超高層ビル（南街区）よりも超高層マンションの方が建築単価は高いですし、レンタブル比はもう少し低いでしょう。これらを勘案すれば、上記で算出した額よりも、はるかに高くなりそうです。

[2039: 周辺住民さん]

>>2038の続きです。

> 単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮に、オフィスと商業：マンション＝1：1の前提で、単価を下記とします。

オフィスと商業＝60万円／平米
マンション＝70万円／平米

さらにレンタブル比を70％とします。

すると70平米分の価格は、8,750万円と算出できます。単価に割り戻せば125万円／平米＝413万円／坪となりますね。すみふのビルとお見合いになる部屋は、全体の6分の1（西面の3分の1）くらいでしょうか。それを考えれば、平均坪単価413万円は、そんなもんかなという気がします。

ただし、地権者や三井不動産が欲張れば、当然のことながらもっと上振れします。

[2040: マンション検討中さん]

販売価格がイメージできました。
ありがとうございます。
オフィスビルも隣接してる神保町の東京パークタワーとか、飯田橋のラトゥール飯田橋？のようなレベルのレジデンスになるといいのですが。

[2041: 匿名さん]

難しいでしょうね。設計の点からみて。

[2042: 匿名さん]

そんな安いわけないやろ。アホか。500超えるわ。

[2043: 匿名さん]

>>2039 周辺住民さん
2018年の今の市況という大切な指標を考慮してみてください。

[2044: 匿名さん]

市況といっても比べられるタワマンはお隣のアトラスタワーくらいかと。
アトラスよりも仕様のグレードが高いか、あるいは低いか次第で値段が決まりそう。

[2045: 周辺住民さん]

>>2042
>>2043

あくまで原価的な考え方から算出したまで。よく読んでね。

[2046: 匿名さん]

ここが完成したらアトラスも値上がりするんじゃないですか？

[2047: 匿名さん]

実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。
平均500ぐらいですかねー。もっといくかな。
豊洲、月島辺りでも新築は400を超えてくると予測されているので、420だと安すぎる。

[2048: マンション検討中さん]

>>2046 匿名さん

商業施設が充実化するものの、日当たりに影響がでるのとで相殺って感じじゃないですか？

[2049: 買い替え検討中さん]

ところでいつ頃から販売されるんでしょうか。
今の住まいを売却して購入しようと思っているのですが、
他のマンションを購入しようか、あるいは待ってみようか、と、
大変迷うところです。

[2050: 匿名さん]

周辺住民の自分も買うと決めてるので、マンションひとつ売ってある程度はもう用意してある。とっとと概要欲しいところ。高くてもなんでも買う。こんな再開発は都心ではもうないよ。オンリーワン。地権者がウザいけどね。我が物顔するような人達だよ。住まずに賃貸に出して貰えることを期待するばかり。