文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1927: 周辺住民さん]

文京区は都心化しやすい春日通り以南を千代田区に春日通り以北の田舎地区を北区に
合併がよい選択ではないか。

[1928: 名無しさん]

茗台中と本郷台中→小石川高校

[1929: 匿名さん]

>>1927
大和郷は北区にゃもったいないでしょ

文京区は縦に割ると考えやすい。春日通り以西は新宿区、本郷通り東側、特に不忍通り沿いの低地は台東区、真ん中は千代田区に編入すると住人の雰囲気が似ているので丸く収まると思う。谷根千は山の手から蔑まれるより台東区と一緒になった方が幸せだろう。

[1930: 周辺住民さん]

役所的には下記の5地域に分かれますね。

都心地域
山の手地域西部
山の手地域中央
山の手地域東武
下町隣接地域

参考
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0141/0780/bfts_gaiyou.pdf

[1931: マンション比較中さん]

多くの人が指摘しているように
区に調整機能がなく、インテレクラーマーが大暴れすような野放し状態で民間や良識な住民が
苦しむなら春日通り以西は新宿区、本郷通り東側、特に不忍通り沿いの低地は台東区、真ん中は
千代田区に編入すると住人の雰囲気が似ているので丸く収まると思う。谷根千は山の手から蔑ま
れるより台東区と一緒になった方が幸せだろう。

[1932: 匿名さん]

グランドメゾン目白坂の紛争が
新宿区のエクセレント目白御留山の紛争と合体するのかな。
どちらも、たぬきの森。

[1933: ご近所さん]

文京の３悪
①地場産業印刷業を他区の様に保護育成はせず見殺しにし絶滅寸前で街に活力がない。
②区内各地でクレーマーが大暴れ放任のためマンション、再開発のトラブルが２３区最多。
③他区は大学を誘導し一体感が出ているが文教は東大等２０あるが地元と一体感なし。

[1934: 匿名さん]

>>1933 ご近所さん
東大発ベンチャーや東大と連携している企業は区内にいくつかあるでしょ。電子化の時代に中小印刷業の保護は税金の使い道として無理がある。そんなことにお金を使うくらいなら産•学•医の連携や教育に力を入れるべき。印刷所はなすにまかせればマンション化して住民税収入になる。

[1935: 匿名さん]

印刷所がマンション化されるかは不明。
準工業地域のままにしていると遊戯施設や風俗施設になる恐れもある。

[1936: 匿名さん]

>>1933 ご近所さん

東大の中のカフェなんか近所のおばさんの溜り場っぽくなってるし、東大の中で遊んでる
子供もたくさんいる。

[1937: 匿名さん]

>>1933 ご近所さん
マンションの紛争が２３区最多なのは、周辺住民と調整をしないで強行するデベロッパーがいることと、区に調整の機能がないことによると思うよ。
この辺で有名な、ル・サンク小石川は、区と周辺住民との調整を確りして、区から要請されていたように絶対高さ制限の範囲内で建設していれば、いまの事態にはなっていないだろうから。

[1938: 匿名さん]

三井は今やパークホームズしか建てませんから。昔はパークマンションも分譲してたのに・・・

[1939: 匿名さん]

区立真砂中央図書館の隣にパークコートがあるね。
炭団坂の変 で検索すると出て来るよ。

[1940: 周辺住民さん]

> この辺で有名な、ル・サンク小石川は、区と周辺住民との調整を確りして、区から要請されていたように絶対高さ制限の範囲内で建設していれば、いまの事態にはなっていないだろうから。

それはない。ゴネる側は、どんなに条件が良くなってもゴネる。

[1941: マンション検討中さん]

>>1939
あるね、って…
知ってるけど、だいぶ前の物件でしょそれ。

[1942: 周辺住民さん]

>>1941

2005年秋～06年春の分譲で07年春竣工の物件。

[1943: マンション検討中さん]

10年以上もパークコートが作られないって凄いね。

[1944: 匿名さん]

パークコート好きなら城南がいいんじゃない？

[1945: マンション検討中さん]

それが三井の営業的な判断でしょうね。
つまり、文京区民にはパークホームズ以下で十分。
パークコート以上の質を求めるなら都心とか城南に行ってくれ、ということでしょう。

[1946: 匿名さん]

>>1940 周辺住民さん
区からの要請を拒否するデベというのも問題あると思うよ。現に絶対高さ制限の範囲にしてなかったことで、デベが苦悶しているし。

[1947: マンション検討中さん]

文京区の春日、本後、小石川など耐震基準を満たさない木造家屋が多く 老朽化し倒壊、火災が発生発生し１万人の死者がでると想定されているな。このため春日後楽園再開発の安全、安心なマンション早期に完成し売買することを望みますわ。
それと坪単価５００前後でお願いしますわ。

[1948: 匿名さん]

>>1947 マンション検討中さん

区間が整理された小石川四丁目五丁目、播磨坂あたりに住めばいい。

[1949: 匿名さん]

>>1947 マンション検討中さん

誤字というか、日本語も酷い。

[1950: 買い替え検討中さん]

豊島がいいか　文京がいいか
文京は文教区、分境区、紛狂区ともいわれているしね。

[1951: 匿名さん]

建築紛争多発地帯

[1952: 匿名さん]

まあここは着工するまでにかなり時間をかけて丁寧にやった結果
今のところは紛争はないみたいだしね
多分大丈夫だろう

地元民と時間をかけて対話するのは営利企業としてはコスト高だが
この地域の需要が供給を明らかに上回っている以上は
面倒でもやらないわけにはいかないなぁ

[1953: 匿名さん]

実際、売れないのは千代田区レベルの値付けの物件だから

文京区らしい値段で出せば未だに瞬間蒸発するだろう

[1954: マンション検討中さん]

>>1952 匿名さん
> 地元民と時間をかけて対話するのは営利企業としてはコスト高だが
> この地域の需要が供給を明らかに上回っている以上は
> 面倒でもやらないわけにはいかないなぁ

地元民との対話を拒んだ建築主の言い分
http://newspicks.com/news/1790129

面倒でも、コスト高でも、地元民と対話をするのは紛争予防のために重要です。

[1955: 買い替え検討中さん]

文京は再開発というだけで、なんでも反対だから他の都心区にくらべ劣悪な環境で最悪なスラムゾーンとなる。
このため前記されていうように小石川など耐震基準を満たさない木造家屋が多く 老朽化し倒壊、火災が発生発生
し１万人の死者がでると想定されている

[1956: 匿名さん]

1月22日（月）文京区は住民避難訓練を実施する。

[1957: ご近所さん]

東京ドーム周辺複合機能国家戦略特区
・交通結節機能強化とあわせた国際的 ビジネス拠点の整備・・ＪＲ水道橋駅に快速停車と後楽園駅との連携、トヨタ等国際企業と大学が連携したビジネスゾーンの拠点整備
・革新的な先進医療に取組んでいる医療機と製薬・ベンチャー企業とのマッチングを活性化しライフサイエンス ビジネス交流拠点化　 ・東京大学医学部附属病院 ・東京医科歯科大学医学部附属病院・日本医科大学病院・順天堂大学医学部附属順天堂医院
・小石川後楽園、東京ドーム・講道館等の庭園・スポーツ・娯楽の国際エンタテ－メント、スポーツセンター
・都市再生のため本郷一丁目、本郷４丁目、小石川一丁目、春日一丁目、後楽一二丁目の防災再開発

[1958: 匿名さん]

特区とはデカく出たね。確かに春日は交通の結節点だからそこを要とする扇状に開発を進めるのはいいかもね。
順天堂に東大に医科歯科、ちょいとはなれて日本医大と文京区内には日本を代表するような医科大学病院がズラリと並んでいるので、メディカルツーリズムの拠点を区内に作れるといいね。

[1959: 匿名さん]

>>1955
JR水道橋駅東口前
やめろ！ミサイル避難訓練！
http://pic.twitter.com/NAu9VXakNh

[1960: 匿名さん]

北朝鮮ではミサイルのことをロシア風にロケットと呼ぶらしいぞ

[1961: 匿名さん]

着々と工事進んでるね、ここ。楽しみだなあ

[1962: 周辺住民さん]

ここのレジデンスは、広さ、価格はおおよそどの位になるでしょう？

[1963: 周辺住民さん]

>>1962さん
再開発の公式サイト
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
によれば
> 主に60～80m2を中心としたファミリータイプの住戸を計画します。
とのことです。

坪450万円と仮定すれば、8200～1億1000万円ってとこでしょうか。

[1964: マンション比較中さん]

春日駅から徒歩五分、狭い急坂の途中にある
パークホームズ本郷　ザ・レジデンスが、
以下の価格設定ですね。

43.98m2～100.17m2
5,700万円台予定～1億8,000万円台予定
坪単価　430-600

[1965: マンション比較中さん]

パークホームズ本郷　ザ・レジデンス
ザ・パークハウス本郷
いずれも平均坪単価５００台ですから、
ここは６００台に乗せてくるのでは。

文京区としては、戦後最大の再開発
まさにお城（バブル区役所ビル）前に
城下町（モール付き繁華街とタワマン）ができるわけですし。

[1966: マンション検討中さん]

立地が異なる本郷とくらべるのはどうかと思うけど、
それらの実際の平均単価は400万台中～後半だから、
ここは高台でないことを差し引いても500万台にはなるでしょう。
ただ条件が悪いお見合い部屋もあるから、400～650くらいのレンジで売るんじゃないの？

[1967: 匿名さん]

大したものと思えないけどな

[1968: 匿名さん]

>>1967 匿名さん
そうなん？根拠は？

[1969: マンション検討中さん]

まあ単に駅前（といっても後楽園駅からは遠いけど）の低地にタワマン１つ作るだけだからね。
しかも、土地柄、あまりグレードの高いものは作らないだろうし。
三井のブランドで言うと、パークコートクラスは無理で、せいぜいパークホームズがいいところでは？
そもそも最近は文京区ではパークコートのグレードは作らない方針のようだから（小日向ですら）。

[1970: 匿名さん]

坂の上のほうが価値がある

[1971: 匿名さん]

80㎡1.3億〜なら瞬間蒸発。

[1972: マンション検討中さん]

でも70平米未満を主流にしそうだよね。
それに合わせてグレードも抑えられると思う。

[1973: マンション掲示板さん]

>>1959 >>1960 参考まで

ミサイル避難訓練…参加者“動員”で中身スカスカ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/221748

[1974: 匿名さん]

中東の都市での空爆で、航空爆弾一発でビルが一棟崩れ去る動画を見たことがあるけれど、もしも通常弾頭の中距離ミサイルが落ちてきたらビルごと圧死は免れないよ。外であっても至近弾なら衝撃波や破片でシュレッダーかけたみたいに肉体はバラバラになるだろう。かなり深い地下鉄駅以外はどこ逃げても同じ。避難訓練もJアラートもショックドクトリンのためのプロパガンダだってみんな知ってる。撃たせないのが大事。

[1975: 周辺住民さん]

>> 1972
> でも70平米未満を主流にしそうだよね。

それはありそう。でもさすがに、グレードは今時の平均以上にはなると思います。

この再開発が構想されたころは、マンションの値段も建築費もだらだら下がり続けていて、春日・後楽園駅近辺も人気がなかったでしょうし。

[1976: 周辺住民さん]

マンション名は

　パークシティ小石川タワー

辺りでしょうかね。

[1977: 匿名さん]

低地だしなぁ

[1978: 名無し]

小石川の格が下がるので、春日、後楽園でやってくれ。

[1979: 周辺住民さん]

この辺のマンションは小石川を名乗るケースが多いですね。低地のマンションとして小石「川」を名乗るのは自然なことかと思います。

千川通りがかつての小石川だったんですよね。埋められて下水となってしまいましたが。

[1980: 匿名さん]

後楽園から離れているのに
小石川後楽園を名乗る物件もあります。

ル・サンクのように、マンションの中にわざわざカスケード（人工滝）を造っているものもありました。

[1981: 周辺住民さん]

後楽園を駅とみなせば、住所さえ小石川なら、庭園の小石川後楽園から遠くても「〇〇小石川後楽園」を名乗れるんじゃないでしょうか。

ル・サンクは小石川後楽園まで直線で300mくらいですね。

https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_reexbrain/20160427-000000...

[1982: 周辺住民さん]

Yahoo!不動産の方が詳しく載っています
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729364
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729361

[1983: 名無し]

富坂下の物件ですね。
春日はネームバリューがないと言うか、マイナスなんでしょう。

[1984: マンション比較中さん]

ルサンクは最寄り駅が
南北線後楽園駅でしたね

[1985: 匿名さん]

ル・サンクを語るのは過去形なんですね

[1986: マンション比較中さん]

まだ解体している。
２，３年も解体工事。南工区、北工区。
日本一遅い怠慢工事だね。効率的に仕事をしないと値段があがるばかりだね。
坪単価５００を超え８００とかになるんじゃないか。
通常は工事着手から３年で完成だよ。都内どこでも。
だれか工事妨害しているのがいるのかな。

[1987: 匿名さん]

税金の投入を増額してもらいたい人たちがいるのでは？

[1988: 匿名さん]

水道局？の建物ってあのままなの？まさかだよね。

[1989: 周辺住民さん]

> 水道局？

春日通り沿いに建っている東電の変電所のこと？

[1990: 匿名さん]

小石川大神宮が建替えするようだけど。
そっちの方が価値があるのでは？

[1991: 周辺住民さん]

> 小石川大神宮が建替えするようだけど。
> そっちの方が価値があるのでは？

そりゃ、ないでしょう。というより、比べようがないでしょう。
こっちは駅直結の大規模開発ですからね。

[1992: マンション検討中さん]

レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているのであまり興味ありませんが、
駅直結の商業施設のほうは、どのようなものができるのか興味がありますね。
期待半分、どうせ文京区の施設だから地味になりそうと思う気持ち半分。

[1993: 匿名さん]

ラクーアやメトロエムみたいな路線ならやるだけ無駄というか、大丈夫かソレって感じだなあ

[1994: 匿名さん]

>>1992
駅直結の商業施設に興味がある人が、ここのマンションに興味を持つと思う

[1995: 匿名さん]

商業施設の真上に住まなくてもいい。
直近の静閑な環境に住んで、商業施設を使えばいいだけ。

[1996: 匿名さん]

>>1990 佐佐木ビルのところに
清水建設の工事事務所が出来ているね。

[1997: 名無しさん]

清水建設の仮囲いがされているようだ

[1998: マンション比較中さん]

佐佐木ビルは大神宮を移設して１５階ぐらいの高級マンションにするのかな。
早く計画をみたいな。
紅谷印刷も老朽だから一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模
のマンションになりそうだな。

[1999: 匿名さん]

>>1998 マンション比較中さん
佐佐木ビルのところは台地の上だからね
春日・後楽園より価値があるよ

[2000: 匿名さん]

ビル改築後も大神宮さんにはまたお戻りいただきたいね。お伊勢さんが遠くなるようで寂しい

[2001: 周辺住民さん]

大神宮さんは
佐佐木ビルから出て行くだけで
戻っては来ません。

[2002: 周辺住民さん]

> レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているので

レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

三田線春日駅は素直に直結しますね。地下と地上はエレベータで結ばれる予定です。

丸ノ内線方面も階段を使わず、雨の日も傘いらずでつながるはずです。

> 一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模のマンションになりそうだな。

いいえ。本再開発のマンションとは、比べものにならないほど小さいでしょう。高さや日陰の規制も厳しそうです。

[2003: 周辺住民さん]

> レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

と書いてはみたものの、直結しないようです。
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/haichi2.jpg

8番出口と西街区が近いはずと思ったのですが、西街区って、離れ小島なんですね。。

[2004: 匿名さん]

地下駐車場も繋がってないことになるな

[2005: マンション検討中さん]

直結ではないけれど、地上でつながっているので一応信号を渡らずに後楽園駅まで行ける。
だけど、例えばザ・パークハウスとか駅前のマンションのほうがアクセスがよい。

春日駅も、1階は店が入るし、エントランスは反対側だから、
レジデンスから行くには裏から回っていかなければならない。

もちろん便利なマンションには違いないけれど、単に便利なマンションが１つ増えるというイメージかな。

[2006: 匿名さん]

常識でいけば地下道で結ぶとかして三駅直通にするけどなあ、普通。
乗り換え客が通過すればテナントだって潤いそうなもんだが

なんでこんな寸止めアクセスにしたのかねえ。

誰か邪魔したんだろうなあ

[2007: マンション検討中さん]

別にマンションが開発の中心ではないから。
駅直結だと治安が不安だし、
むしろこれくらい遠いほうがよいと思う。

やはり開発のメインは商業施設。
どんな商業施設が入るかで成功するかが決まる。
なんか心配だけど。

[2008: 匿名さん]

>>2006
再開発組合の意思でそうなったみたいよ

[2009: 匿名さん]

さすがに地権者さんがそうしたいならしょうがないけどね

まあ道路を掘れば後でも地下通路で繋げられない事はないから気が変わったら魔改造希望

[2010: 匿名さん]

後から地下の工事はしないでしょう

[2011: 通りがかりさん]

動線の問題は、設計者の資質によるではないでしょうか？

[2012: 名無しさん]

福岡とかでも普通に地下通路で繋いで、テナント入れて、夏も冬も快適に移動するのが、長い目でまる。
ここは地上に出て、路面店で買い物して欲しいんだよ地権者が。
行政力の違い。

[2013: 匿名さん]

バリアフリーの点からも地下で繋がっているのが望ましい。

[2014: 名無しさん]

居住者が高齢になった時にも地下で移動できるのがいいのにね

[2015: マンション比較中さん]

昨年は全国でミサイル攻撃の避難訓練をしたが大混乱、東京では後楽園
だけだね。朝鮮半島や中国は日本を狙い打ちの照準をしているらしので
地下道の連結は核シエルターー役割もはたせるな。今後はこれも売り込む
要素になるな。

[2016: マンション検討中さん]

レジデンス棟の募集時期は、いつ頃でしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか。
隈研吾さん設計の豊島区役所とレジデンスの入っている
建物はおしゃれなデザインですね。あんなレジデンスができると
いいですね。

[2017: ご近所さん]

順調にいけば来春頃らしいですけど、どうなりますかねぇ、

[2018: 匿名さん]

設計した建築家の差は大きいですね。

[2019: 匿名さん]

文京区や東京都の補助金が入ってるからあれダメこれダメでつまんない建物には
しないで欲しいです。

[2020: ご近所さん]

オシャレな建物がいいなあ

毎日見るたびに心が豊かになるような

[2021: ご近所さん]

日本設計だからな。。。

[2022: 匿名さん]

文京区の美的センスが問われますよね。ちょっと怖い。

[2023: マンション検討中さん]

文京区のランドマークになるようなオシャレなタワーマンションになるといいなあ、、。そんなマンションなら住み替えを検討したい。価格次第だけど、、、。

[2024: マンション検討中さん]

3LDK70㎡で8000万円くらい行きそうですね。

[2025: 匿名さん]

それほどではない

[2026: マンション検討中さん]

近隣の新築マンションは、70米で１億位ですよね。
なので8000万とは、、そんな安くはないように思いますが、、？
団地っぽくなったら、ガッカリです。