文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1867: 匿名さん]

都営大江戸線春日駅を介してとはいえ雨に濡れずに地下鉄４路線ほぼ直結利用だしJR中央総武線水道橋駅も徒歩圏だからなあ、地下鉄と直結した都心部の主要な商業施設やオフィスビルしか行かない人なら傘がなくても生活ができる。利便性に関していえば大手町駅直結とか東京駅直結のマンションがあればやっと比較に値するレベル。

耐震性も公共建築物に匹敵する水準と言う話だから、個人はもちろんのこと災害時に対応できる幹部宿舎として法人も購入を検討しておかしくない物件だ。坪700万いっても買う人はいると思うよ。しかもここは地権者取り分が多いので売り出し戸数自体が非常に少ないと言われている。下手すると750とかで瞬間蒸発してもおかしくない、と言うと誰かが反論するんだよなあ（笑

[1868: 匿名さん]

しばらく前から北街区の予定地は更地になってるんですが、専門家の人が見て、いつごろ分譲が始まるかわかる方いませんか？

[1869: 匿名さん]

専門家ではないですが、完成が平成33年11月ということなので、通常は完成まで２〜３年ある時期に販売されることが多いと思うので、新元号の元年になる平成30年の秋から翌年の秋頃には発売になると予想しています。

ただこの物件、売り出される戸数がかなり限られているという情報があり、売り出されたらさほど時間を経ずして完売する可能性が高いです。上記の期間の中で一番高く売れそうなタイミングを選んでサプライズみたいな売り出しになるのではないかと見ています。紛れもなく文京区のランドマークの一つとなるので、高額でも抽選倍率は高くなるかもしれません。今のうちから周辺に何軒かある地元の不動産屋さんに登録して売り出しになりそうならすぐ連絡をくれるよう声をかけておくといいでしょう。地権者しか知り得ない情報を教えてくれるかもしれません。もし仮に売り出しでしくじっても、地権者や転売ブローカーの売り出しが完成後すぐに出るはずですので不動産屋さんに顔をつないでおくのは大事です。

[1870: 匿名さん]

しかしマンションコレクターなるものがいたとしたら、ここはぜひコレクションに加えたい一品、じゃない一戸だろうな。新宿のサブナード直結のマンションとか八重洲地下街直結とかに近い異様なぐらいの利便性だもんな。

ただ一つ懸念があるとすれば、どの程度物件に高級感があるかってことと、どちらかと言えば庶民寄りの地権者住宅が多いって所かなあ。港区あたりの物件みたいにみんな一癖も二癖もある怪しい成功者ばかりってわけにはいかないからねえ。住まないで空き家にしておくなら関係ないだろうが。

[1871: 匿名さん]

ここで高値煽ってるのは皆転売狙いの権利者ですね わかりやすい。

[1872: 匿名さん]

目黒駅前のブリリア(住所は品川区上大崎)も、坪単価600万平均、４億円マンションで、竣工前完売しちゃったからね。希少な文京区タワマンで地下鉄複数路線直結、区役所とホールも直結、だからここは煽らなくても高いよ

[1873: 匿名さん]

高級感大事ですよね。公団みたいなの建ったら最悪です。

[1874: 匿名さん]

権利者でなくても、文京区の不動産市況に多大な影響を与えるはずのこの物件の売れ行きが気になってしょうがないのです。それに景気のいい話は心も豊かになりますからねえ。

[1875: 匿名さん]

大手は文京区に高級物件を作ってくれませんからね…
住友はインペリアルを作ってくれたけど、三井なんかは、パークホームズを少々作っているだけだし。
ここもパークホームズクラスのグレードにされそうで少々不安です。

[1876: マンション検討中さん]

文京区で坪単価７００以上では、売れない。他区は周辺から流入して完売するが、
東京の田舎区では出稼ぎに出ていくばかりで、大幅に値下げが必須だろう。
勤務場所、環境、便利性など総合的に判断される。
国際ビジネスゾーンの都心５区や羽田拡張や臨空ワールドセンターが進展している大田区などは
即完売のようだ。

[1877: 匿名さん]

>>1876
は？

[1878: 匿名さん]

新航路で騒音と落下物の被害にあうエリアからのやっかみですな

[1879: 匿名さん]

>>1876

昼夜間人口比率ランキングだと文京区は６位で豊島区より上って知ってた？

http://www.juken-net.com/main/ranking/chuyajinkou_rank/

文京区にはいい学校がいっぱいあるからねえ。

[1880: 匿名さん]

>>1879
上の匿名だけど、訂正。

失礼、文京区は７位だったね

以下8位豊島区、9位品川区、10位江東区

だとさ。だから昼間文京区に来る人は、文京区に住めばもっと便利で交通費や通勤時間を節約して有効利用できるので、需要もバッチリという寸法だね

[1881: 匿名さん]

>>1876 マンション検討中さん
国際ビジネスゾーンってどこ？大丸有へのアクセスでは文京区だなあ。

[1882: 匿名さん]

他区と比較されている文京区にも春日後楽園再開発ではじめて都心区なみのタワーマンションができることになったが、老朽木造住宅密集、細街路などごちゃごちゃした文京区の街並みが改善されないのを見ると行政とか区議とかがどれだけ将来的な事ではなくその場しのぎに人気取り的な政策に偏ってたのかが良くわかります。シビックセンターのあんな高いところで文京区を見渡しているのにこの区の都市計画、地域地区方針が全くおかしい、安全じゃ無いと気づかないんでしょか？役所前の再開発には子細な指導や規制でいじめまくり何か利権を期待しているのでは無いかと疑ってしまいます。選挙目当ての反対、反対を煽るだけで区民の誰もがなるほどと思う政策を言う区議がいないのでしょうか？インテリクレーマーと一体になった活動が断トツに多いのも他区から揶揄されるところですか。

[1883: 匿名さん]

＞1876

坪700万円だすなら戸建住宅を買うかな。
後楽園徒歩10分圏内に住宅街あるからね。
小石川で分譲何件かあったけど速攻で売れてたよ。
後楽園駅徒歩5分の戸建住宅の土地は貴重だからね。

私は定住する可能性が低いのと相続対策だったので、売却しやすいタワマンにしましたが、
同じ場所で働き続ける予定なら購入したかったな。

[1884: 匿名さん]

>>1883

たまに分譲戸建ての捨て看板を目にはするけれど、戸建ての供給はそんなに多くはないけどね。

住戸性能が十分あればいいけれど、文京区のような場所ですら数年でモルタル吹き付け壁がヒビだらけになるような低レベルな建売りを売って平気な連中がいるので注意が必要だね

[1885: 匿名さん]

最近の文京区の分譲でよくあるのは

１）もう既に建っている建売（物件自体がほとんど闇鍋）
２）建築条件つき（途中でチェックできる分若干マシだが割高感あり）
３）眺望がいいがいつできたか不明な擁壁つき（すごく高くつく）
４）古家つき（ただし接道が悪く既存不適格、リフォームのみ可）
５）地下鉄路線の真上（前の持ち主が原因不明の病気で療養中）

といったあたりか。接道が良かったり間口の広い物件はまずない。

[1886: 匿名さん]

あるよ。
小石川2丁目で過去1年で3戸出てるよ。
正面道路も4メートル以上あり、後楽園駅徒歩5分。
内2戸は大和ハウスだよ。最近まで売っていた1億5,000万円。
謎の古ビルを解体して2戸に分けたんだよ。
小石川2丁目は多いよ。

[1887: 周辺住民さん]

文京は坪７００で高いので、土地を買い建てるため水道橋の大和ハウスで打ち合わせをやった。
文京区が一望に見えるが低層、老朽な建物が多いね。ゴミゴミしていて危ないし環境もよくない。
企業はどんなことをしても本社所在地を千代田区にしたいそうだ。文京で再開発しても企業は
借りないだろう。
このため水道橋の駅前の千代田区三崎町では４０階の再開発が計画されているらしい。
線路を挟んでどんどん格差がしょうじているな。

[1888: 匿名さん]

＞千代田区三崎町では４０階の再開発が計画されているらしい

ほう。それは初耳だ。

[1889: 匿名さん]

確か今神保町に近い方の白山通り沿いでビルを建ててるけどそれとは別にだよね。日大とかあるあたりはもうビルだらけだから反対側の雑居ビルや小さな飲食店がごちゃごちゃしてるあたりかな。あそこが再開発されたら後楽園にも恩恵があるだろう。

[1890: 匿名さん]

オフィス、どうなんだろうね。ただ耐震性や災害の時の非常用インフラがほかの物件より明らかな優位性があれば借りる会社も多いだろうね。

[1891: 匿名さん]

現地を見たんですけど、なんか忙しそうにはしてるんですけど、あれ何やってるんですか？詳しい人いません？穴掘ってるんですかね？全く工事が進んでる気がしないんですけど。

[1892: 匿名さん]

誰かかいていたけど、この再開発は遅すぎだね。南も北もまだ解体中だよ。
なに、やっているだろうね。３年間も解体工事をやるなんてギネスブックにのるね。
事業者も請負者も国費を食いつぶしてしているのかな。
これでは事業協力者も困っているね。

[1893: 匿名さん]

北街区はもう地鎮祭終わったんじゃないかな。環境に配慮しながら丁寧に杭抜きしてたね。埋蔵文化財の調査もありえないぐらい丁寧にやって考古学上貴重な遺構も見つけちゃったし。南街区は銀行の移転が随分手間取ったね。アスベストの調査や撤去も非常に丁寧にすすめられていたのでそれもネックだったろう。なんというか文京区って所は何かしようとするとこれほど非効率な遵法営業出ないといけないんだねえ。田舎っぽくなるわけだよ。

[1894: 匿名さん]

文京区には観念が先行して、現実を脳の中のイデアに寄せていく発想の人が多いのかな。

でもね、専門家ならいざ知らず、現実を知らない素人が総論的な理想論で現実に文句を言うのはどうなんだろうね。

その昔、イタリアでフォークが使われはじめた頃に神のくださった食物に手で触れずに食すのはバチ当たりだと言った聖職者がいたそうだが、それに似ているよな。そういうのを保守反動と言って世界の進歩を阻害すると嫌悪するのは本来リベラルの役目なはずなんだけどね。最近のリベラルや革新勢力のやる事は進歩への反動ばかりで、世の中の改良の足枷になってるよね。

[1895: 匿名さん]

都心５区はじめ他区は特区を利用するなど都市計画、都市開発、公共事業を
スピーデイに行っているが、当区は遅々として進まないようだ。
区内には事業妨害するクレーマーが多すぎるとマスコミが報じているが
最大のクレーマーは区のようだ。
これでは庁舎から毎日、見下ろされ監視されて建設している春日後楽園再開発も
いつ完成するか不明だ。他区では２～３年で完成するが５～６年かかるんだろうな。
事業者も請負者も事業協力者もかわいそうだよ。
区もリセットして開発事業に取り組んでほしい。他区はどんどん防災や再開発を推進している。

[1896: 匿名さん]

でも、見降ろされてるだけに絶対にいんちき出来ないのはむしろ安心かも。
早く完成しても手抜きとか有るより良いですよね。

[1897: 匿名さん]

前のオリンピックの時のような木造のバラックみたいな戸建てが並び、寒い家で冬は火鉢にしがみつき、火事になれば何件も貰い火で焼失するような時代のままでいる事がどうやら良い住環境だと思っている人が多いんだろうね、文京区。

[1898: 匿名さん]

上から見るとオフィス棟の方は何機もクレーンが入りやる気満々の感じなんですけど北街区はやる気有るんでしょうか？全く工事が進んでる様子が無いです。何かゆっくりやらなといけない事情でも有るんでしょうか？

[1899: 匿名さん]

春日後楽園再開発が他民間工事に比べ２，３倍遅いのはどいうしてか。
地権者、入居予定者、近隣者に迷惑かかりすぎ。企業努力してもらいたい。
文京は３流企業のまちだからしょうがないかな。

北街区　　清水建設　だらだら遅く皆に迷惑かかるーー契約解除
西街区　　東洋建設　遅れているが契約続行
南街区　　大成建設　遅れており遅れを取り戻すため日祭日施工の努力必要
南街区　　竹中土木　三菱解体　８月から施工完了不明　即契約解除　

[1900: 匿名さん]

まあ急いで変なものができるよりはいいだろう。ここまで来るのに長い年月がかかってるからね。

[1901: マンション検討中さん]

良いものを作るために時間をかけて丁寧にやってる訳でなく、単なる段取り不足のぐだくだ。
大手も大したことないんだね。

[1902: 匿名さん]

＞春日後楽園再開発が他民間工事に比べ２，３倍遅いのはどいうしてか。
２，３倍遅いという個人の感想はどーでもいいし、再開発が予定通りにいった事なんかないぞ

[1903: 匿名さん]

　春日後楽園再開発の隣でも本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業がはじまるね。その他、後楽二丁目その２、春日２丁目、小石川一丁目と再開発が計画されているね。
野村不動産株式会社は、東京都文京 区本郷四丁目で計画推進中の「本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業(以下、本事業)」（本郷真砂南地 区市街地再開発準備組合 理事長：平塚正和）の事業協力者に選定されましたので、お知らせいたします。
【本事業の経緯】 本事業は、現在に至るまでに地元権利者により、15年近く「街づくり」の検討が行われておりました。2013年5月 に地元権利者の発意により、当準備組合の前身の組織体である｢本郷真砂南地区まちづくり協議会｣が組成されま した。同年 6 月に当社が協議会の一員として選定されて以来、地区の利便性を活かしながら、共同化を図り、災害 に強い、「安心・安全の街づくり」を進めるべく、市街地再開発事業の実現に向けた検討を進めて参りました。地元権 利者の本事業に対する高い関心と意欲により、2017 年 3 月には準備組合が設立され、同年 6 月 25 日には「第 1 回本郷真砂南地区市街地再開発準備組合総会」が開催され、当社が事業協力者に選定されました。
【事業立地】 本地区は文京区の「春日」駅、「後楽園」駅の2駅4路線（都営三田線、大江戸線、東京メトロ丸の内線、南北 線）が利用できるなど利便性に優れた場所に位置しており、文京シビックセンター（文京区役所）の直近に位置し ております。また、本事業計画予定建物については、「春日」駅に直結予定となっております。
【開発方針】 本地区は商店の賑わいの衰退、西側に面している白山通や近接する春日通が【緊急輸送道路】に指定されてい る一方、本地区では狭隘(きょうあい)道路や行き止り道路が多く、消防活動や災害時の避難に支障が出る恐れ・住 宅密集による延焼の恐れ等の課題を多く抱えております。本事業では、現況の課題解決は勿論のこと、権利者や周 辺地区の皆様の発展にも寄与する文京区の玄関口にふさわしいランドマークとなる街づくりの整備実現を目指

[1904: 匿名さん]

>>1903
あの辺大丈夫なのかなあ

都営文京真砂アパートを見てると、反対運動起こそうと手ぐすね引いているオーラを感じる

[1905: 匿名さん]

ここは複雑な敷地の形で既存ビルの合間を解体して大変だけど、
解体するデカいビルは残すところあと１棟だけ。
文京区だし、あと１０年は無理かと持ったが、よくやってると思うよ。

[1906: 匿名さん]

春日後楽園再開発は２０年かかっているが、よくやったと思うよ。
文京はインテリクレーマー、何でも反対の区議団、イチャモン行政など
ブレーキが多すぎるよ。
２３区の田舎といわれ都心７区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、豊島、品川）と格差が
広がるばかりでスラム化しはじめている。
他区のように近代的なセンスのいい街づくり、都市計画をしてもらいたいな。

[1907: ニュースですー❗❗]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[1908: 匿名さん]

春日後楽園再開発では、このようなことがないことを願います。
横浜マンション傾き問題、施工３社を提訴　三井不動産
　横浜市都筑区の大型マンション　パークシテイ横浜が杭の手抜き施工で傾いた問題で、分譲した三井不動産レジデンシャルが施工会社など３社を相手取り、建て替え費用など約４５９億円の損害賠償を求めて２８日、東京地裁に提訴した。訴えられたのは杭工事の元請けだった三井住友建設と１次下請けの日立ハイテクノロジーズ、２次下請けの旭化成建材。

[1909: 周辺住民さん]

文京も千代田区から春日通りの間を高度利用し都心区のように業務機能を誘導すれば
都心区の一員にいれてもらえるよな。
文京は文教と言われ斜陽の印刷業しかなく、
大学が多いのが唯一だからな。

[1910: 匿名さん]

そうそう。
青山通りは渋谷まで、日比谷通りは三田まで、ずっと都心の機能が連続しているけど、
白山通りは神保町の交差点を超えただけでもう都心感がゼロになります。
春日以北は、機能的にもイメージ的にも、さらにその先の郊外という扱いになってしまう。
神保町界隈は小さい建物が密集しているから再開発の余地はあると思いますけどね。

[1911: マンション検討中さん]

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

[1912: 匿名さん]

>>1909 周辺住民さん
文京区に都心的な機能なんていらないのでは。印刷業の土地建物は、医療関連や大学連携ベンチャー、マンションに転換すればいいし、現にそういう流れにある。

[1913: マンション比較中さん]

２３区は格差が大きく人口１００万の世田谷区や８０万の大田区などと同じ財政とは
いかないのでは。すでに今後、固定資産税等で区間に格差をつける方針が打ち出されている。
経済力が下降になり高齢化すれば何の産業もなく街づくりもできない区は財源も乏しくスラム化
するのは明確だ。だから他区は国や都が対応できる現在、積極的に街づくりをしているのでは。

[1914: 匿名さん]

まあ、都心から近いのに地価が安いというのが取り柄だからこのままでもいいんだけど、
このまま産業が育たなければ住環境としても現状維持ではなくジリ貧になるんじゃないかな。
税収の潤沢な港区に住んでいたときは、小さなビルや住宅が密集している文京区よりも、広い公園や緑が多かったように思う。出産・子育て関係の補助も手厚かった。

[1915: 匿名さん]

>>1913 マンション比較中さん

人口減少が見込まれる世田谷大田より人口が増えている文京区の方が余裕あるでしょう。

[1916: 匿名さん]

>>1914 匿名さん

財政力で港区にかなうところはないですね。