文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1721: マンション検討中さん]

マンションのほうはそれほど問題ないと思います。
上値を狙うのは難しいけれど、底堅い地域なので、
価格設定さえ間違えなければ売れますよ。

プロジェクトの運命がかかっているのは、マンションではなく、
より交通利便性の高い南街区に作られるオフィスや商業施設でしょう。
外資系金融機関とか、注目を集められる店舗とかを誘致することができればよいのですが、
この地域だと難しい気がするんですよね。
そこを頑張っていただきたい！

[1722: 匿名さん]

春日はどちらかというと本社所在地というよりは営業所の立地だからね、そっちも厳しそうだ。

ただ千川通り沿いに医療器具会社の東京本社ビルが建ったぐらいなので、案外需要はあるのかもしれない。

[1723: 匿名さん]

>>1718
は？全く逆だと思うがね。
まだまだ使える立派なビルまで壊すと、販売価格にのしかかってくるわけだし、
こういうリニューアルのやり方もあるんだと、計画図を見たとき感心した。
こういうやり方なら都心のカオスな雑居ビルの一掃も早まる。
ガツンとやる森ビルに対して「春日の事例」と呼べるべき好例になるかと。

[1724: マンション比較中さん]

シテイタワー品川パークフロント　物件概要　　ーー同規模再開発参考です。

所在地　東京都品川区　南大井二丁目39番、40番4（地番）　

交通　京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅から徒歩5分
　JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分

総戸数　312戸　

完成年月　平成30年9月上旬予定　入居（引渡）予定日　平成31年4月上旬 　

敷地面積　　3,671.88m2(2敷地合計)　建築面積　1691.08m2　　

建築延床面積　28309.40m2　(容積対象面積22,027.65㎡)　

構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上23階建　地下1階建　
販売価格　5,850万円～6,620万円　
間取り　3LD・K　　専有面積　65.05m2～70.03m2　バルコニー面積　11.47m2　

管理費（月額）11,715円 ～ 12,535円　修繕積立金（月額）5,630円 ～ 6,060円　

管理準備金　11,715円 ～ 12,535円　修繕積立基金　37,600円 ～ 363,400円　

[1725: 匿名さん]

まだ使えるビルいっぱい崩してるじゃん (ボソッ

[1726: 匿名さん]

まあ、ここは大変だったよねえ、再開発きまってから南街区にワンルーム部屋だらけのペンシルマンションを建てられたりとかスミフのビルの横の電撃マンション建てられたりとかなあ、考えてみると海千山千の連中に翻弄された再開発だった。ここが凄いってことになれば文京区も変わったんだろうけど、このままじゃ2030年より前に人口減少社会になって、この辺の大家は枕を並べて討ち死に決定だな。

[1727: 匿名さん]

南と北を分断する区道を潰せなかったのかなあ、再開発だろう？なんで地下をもう少し深く掘って地下鉄と繋がらなかったのかなあ、一体誰が邪魔したんだろう。ひどすぎる。

[1728: 匿名さん]

>>1725
住友不動産後楽園ビルのように築19年の延床３万㎡のビルは利用するという話ね。
築100年でも使えるぞと何でもケチつけるネガ人間もいるのは世の常だろうけどね。

[1729: 匿名さん]

老朽化した雑居ビルに固執するオーナーは、入居者激減で困ることになるよ。
一国一城でいたい気持ちもわかるが、デベに協力して地権者として床面積を
もらったほうが生き延びられる。

[1730: マンション検討中さん]

文京区に生産緑地がないからって関係ないなんていえるの?
文京区の900万のマンションの狭い検討してた人が
世田谷や練馬の便利で広い一戸建てに流れる可能性は大だよね。
絶対文京区って魅力は文京区にはない。

[1731: マンション検討中さん]

富久クロス、キャピタルゲインを狙ってた人ばかりが購入したのか、中古でたくさん出てるけど、高値すぎてたくさん売れてない。
ここもそうなりそう。

[1732: マンション検討中さん]

たくさん売れてない→たくさん売れ残ってる。

[1733: 名無しさん]

>>1731 マンション検討中さん
キャピタルゲインの意味わかってる？
ここは元から高値なんだからそうならないだろアホ。

[1734: 匿名さん]

とりま、ここは坪600程度も出せへん底辺はヨソ行けや（笑）てことでFAやろ。

[1735: 匿名さん]

>>1730 マンション検討中さん
便利な場所なんて既に開発済み。
世田谷でも不便な場所にしかない生産緑地、にわざわざ住みたいかどうかだね。

[1736: 匿名さん]

>>1730
平成元年ごろは郊外の緑溢れる住宅地で庭付き戸建てに住むのが普通だったんだよね。

でも今や高齢化でゴーストタウン化し、家主が死んで相続の段階で売れない土地付き一戸建てが続出しているのに、今更駅からバスで行くような立地の庭付き戸建てを買うような酔狂な人はだいぶ減ったよ。そんなところに住むぐらいなら、賃貸マンションを借りて住んだ方がまだマシ。

年をとったら老人ホームや、最近流行りのサービス付き高齢者向け住宅なんぞに住めば良い。

[1737: 匿名さん]

その辺は色んな価値観あるから全ての人が都心のマンション住みたがるわけではないよ
スポーツや車好きな人とか、副都心に勤務する人には生産緑地解放は待望だろうし都心も少なからず影響を受ける

[1738: 匿名さん]

>>1737
同じ品質や用途の商品に需要供給曲線を当てはめればそのようになるわけだけど、実際にはそう言うわけにはいかない。

例えるなら、ワンボックスワゴンの軽がこれから大量に供給されて安くなるよと言われても、大排気量の２シーターカブリオレを買おうとしている人にはなんの影響もないよね。それで分かりにくかったら、ジーユーやユニクロがいくら安くても、ロロピアーナやドルチェ＆ガッパーナを買う人にとっては比較にならない、そんな感じ。都心のコンパクトで高価な駅そばの集合住宅のメリットは多くの場合郊外の安価なバス便の戸建てにはないもので、逆もまた同じ。

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん

洋服のセンスゼロだな。

[1740: 匿名さん]

>>1729
それは住友さんに言ってください。もう遅いけど。

あそこのビル、どう贔屓目に見てもあまり景気良さそうではないというのに、真裏に豪華巨大マンションとショッピングセンターとピカピカの新築オフィスが大量にができてしまうと、今よりもビルがずっと小さく見えますよ。それにレジデンスやオフィスからの眺望はなくなるわ、日当たりは悪くなるわ、そのうち完成のあかつきにはがったり東側にそびえたつマンション住民達がオフィスの女性社員覗き見してハアハアするかもしれないし、もう散々ですよ、ほんと。オフィスビルとしての価値ダダ下がりでしょう。御愁傷様です。

なんでこの再開発にくわわらなかったのかね〜、ここのビルが建った当時のバブル期に遡るような何か遺恨でもあるんでしょうかね、そう邪推しちゃいますよ。

[1741: 匿名さん]

>>1739
ものの例えですから。

ちなみに菊坂下にあるオーダーシャツはオススメですよ、チェックしてみてください。

[1742: 匿名さん]

>>1740
うー、人の話を聞けよ。書かれたことをもう一度読んで。
住友のそのビルは老朽化していない。築19年。

[1743: マンション検討中さん]

>>1734 匿名さん
大丈夫?

[1744: 匿名さん]

>>1742
再開発地域内の旗竿地に嫌がらせみたいに建ったワンルームマンションは築10年もなかったんじゃないか？ペナペナで簡単に崩せたんだろうけど。築年数に関わらず、これだけの再開発に隣接するというのはビル経営の観点からするとかなりのダメージだな。二十年前に出来た古い設計のビルだから最近の新しいオフィスビルのサービス水準に対応できるのかなあ。一階の売店もいつの間にか自販機コーナーに変わってるし、コストダウン圧力は相当かかっていそうに見える。建った当時は春日のランドマークだったけどね...

[1745: マンション掲示板さん]

生産緑地。
http://toyokeizai.net/articles/-/181979?page=2#

[1746: マンション掲示板さん]

>>1735 匿名さん

世田谷の生産緑地のどこら辺が不便な場所なの?

[1747: 匿名さん]

周りに大したものないという意味では文京区も練馬区も杉並区も変わらないよね
値段が倍近く違うとか馬鹿げている

[1748: マンション検討中さん]

住友ビルだって、ここの再開発区域の範囲が決まったときはまだ築10年くらいでしょ。
さすがに取り壊すのはもったいない。
隣接する北街区はレジデンスが中心だからライバルにはならないし、
遠くの南街区のほうもどうせ田舎臭いショップとか地場企業しか呼べないから
住友ビルには影響ないと判断したんじゃないかな。

[1749: マンコミュファンさん]

皮肉もわからないとかw
何必死になってるんだか。

[1750: マンション検討中さん]

ところで、三井が再開発した駅前下駄履き物件として東京パークタワーがありますが、
そこよりここのマンションのほうが高くなることなんてあり得るのでしょうか？

[1751: 匿名さん]

普通、２０年前の物件と比べるか？

[1752: マンション検討中さん]

まあでも、どっちに金を出すかといったら、古くてもそっちのほうだな。
坪単価ってそういうものでしょう。

[1753: 匿名さん]

東京パークタワーって学士会館の隣に建ってる神保町のアレね、ウンウンあれはいいマンションだ。ランドマークになる物件なのであれぐらいのものに建って欲しかったんだけどね。

ただ下の下駄部分には大型スーパーも入るようだし日常の買い物利便性の充実度や交通の利便性が春日後楽園の方がはるかに高い。残念ながら値段はPTより安いだろうから比較の対象になるかどうかは微妙って気がするよ。それこそポルシェカイエンヌに乗る人が購入前にステップワゴンと真剣に比較する人はいないと思う。コストバリューを考えるような層にとってはここはいい選択肢になるだろう。

そのステップワゴンレベルの巨大マンションとオフィスに、少々くたびれたとはいえレクサスぐらいはあるだろう格のオフィスビルがちんまりと寄り添っているのは不憫でしかない。まあ春日後楽園はこれからも色々と邪魔されたりDisられたりされ続けるんだろうな...

[1754: 匿名さん]

>>1746
まあまあ、落ち着いて。
後楽園と梅ヶ丘のバス便物件と比べたらどちらが便利かわかるでしょ。美登利寿司は後楽園にはないから不便かもしれないが。

多分横浜方面でなく都心方面に勤めている人で、よせばいいのに新百合ヶ丘とかに手の届く価格のマンションや家を買って住んでいるような層がもっと近いところを求めて多摩川を越えて大量に流入してくるだろうから大丈夫。リーズナブルな住宅が供給され続けるであろう世田谷は文京区よりも長く人口が増加し続けるようだね。

[1755: 匿名さん]

都心各区や世田谷区、杉並区などに比べ文京区のマンション建設反対運動は、３０件も起きるなど２３区でもっとも苛烈だと言われている。ル・サンク小石川のような再開発マンションでは、計画し販売した業者と建築審査した都、区、問題を混乱させ、事業妨害を煽つたクレーマー住民により損害賠償の長期裁判により完成契約した高級マンションが幽霊マンションになった。これを受けて、文京区物件における近隣対策コスト、および近隣住民リスクが大きくなり、事業として成り立たなくなる物件も出てくると思われる。そうすると文京区でのマンション供給が自然と減ってくる。すでに文京区での新規分譲マンション事業が下火になってきている。再開発は春日後楽園再開発が最後になる可能性もある。文京区はもとより細街路や袋小路、坂や高低差が多く、ルサンクマンション問題になったような坂道のGL（地盤面）の算定など争いの火種も他区より多い。文京区の既存住民がマンション反対で新規住民をブロックすることによって、適切な新陳代謝・人口移動が行われず、少子高齢化が進み他区へ人口移動し、区の財政や活力も弱ってきており危険で不衛生な街、文京区のスラム化進むことになる。

[1756: 匿名さん]

するとここは希少性が出る。買わなきゃ。

[1757: 匿名さん]

フェイクニュース風デマ投稿乙

文京区はオリンピック前後は再開発ラッシュになるよ。

すでに小石川二丁目、三丁目、四丁目の各再開発が進んでいる。さらに富坂下交差点のDIKマンション小石川再開発、本郷真砂(まさご)南地区市街地再開発と一つ一つは小さいが春日後楽園地域の広大な範囲で再開発が始まる。

[1758: 匿名さん]

クレヴィア文京小石川の成功が口火となり、春日後楽園再開発による地域の発展を織り込んで、今後さらに再開発の波は広がるだろう。

[1759: マンション検討中さん]

クレヴィア（笑）

[1760: 評判気になるさん]

NIPPOの物件は見事にすっ転んだけど、伊藤忠はさすがの貫禄だったね
他が苦戦しているというのにみごとあのクソ高い値段で売り切ったからなあ

[1761: マンション検討中さん]

そのおかげで購入者の中古売却が難しくなってしまいましたけどね

[1762: マンション検討中さん]

クレヴィア
この近辺で
駅五分の低層は貴重やったで

[1763: 評判気になるさん]

買ってすぐに転売して利益が出るような時代がそんなに長く続くわけないよ
それは値付けが間違っていたってことだからな
もの自体はいいから15年後がむしろ楽しみ

[1764: 評判気になるさん]

低層で億越えが完売するんだからと、うちもうちもと柳の下のドジョウは２匹３匹 w

[1765: マンション検討中さん]

あそこが高く売りすぎたせいで、今となっては
この辺一帯がピークが過ぎて下降した感じに見えるようになってしまいましたね。

ここはタワマンだからそんな相場観は余裕で変えられるんだろうけど

[1766: 評判気になるさん]

ピークアウトしたという具体的データを示すような物件がないからまだ推測の域
斜向かいのグローリオもサッと売れたし、問題は価格よりも駅からの距離かな
クレヴィアの真裏にある旭化成の三丁目再開発がいくらになるかが楽しみだ

[1767: マンション比較中さん]

坪単価８００らしぞ。

[1768: マンション検討中さん]

冗談はさておき、この界隈に詳しい実用の方によると、
平均で坪500万程度まで行く可能性があるそうだ。

実際に販売を開始する頃（2年後？）になってみないとわからないけどね。

[1769: 評判気になるさん]

さすがに春日の駅直結タワマンで坪400未満はありえないか
アトラスタワー小石川の中古とあまり変わらないところが気になるところだが
実用不動産は再開発地域内に店を持っていた地権者だから信頼性はかなり高い

[1770: マンション検討中さん]

今アトラスの中古だと坪340万の物件があるけど、なかなか捌けないね。
こちらは住友とのお見合いでも坪400近くは行くだろうな。