文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1601: 匿名さん]

パークハウス本郷を下回ることはない、という客観的事実から推察できるのは、やはり坪600程度は最低ラインということだけだ。

[1602: マンション検討中さん]

パークハウス本郷は75平米高層階で坪437万だから、まあ物件としては坪400万クラスだな
http://mansion-madori.com/blog-entry-5048.html
とすると、この物件は平均坪500行けば良いほうじゃないかな

バブル真っただ中に販売された目黒のブリリアタワーズが平均坪単価600万に達したのは、
超都心部の富裕層にウケたから（投資用）。
http://suumo.jp/journal/2016/02/19/106266/
その原因は、
１．港区民に馴染みがある場所（港区中心部からタクシー圏内）
２．南面傾斜の高台
３．山手線の駅の利便性
など

今は相場が落ち込んでいるから、後楽園だと坪500万でもちょっとキツイ
上記の１を満たすのは無理だけど、
20ｍくらい盛り土して２を満たせるし、
後楽園前まで山手線直通の線路を引っ張ってくれば３を満たせる。
そうしたら坪550くらいを目指せるかもね。
超都心の富裕層投資家は見向きもしないとおもうけど。

[1603: マンション比較中さん]

４月に解体工事が完了し未だに本体工事が
はじまっていないね。
三井はマネジメント能力がなく下請け任せで
各地でトラブっている。問題が多いね。
もう少し責任施工し坪単価５００程度に
し利益を減額してでも信用回復することを願うよ。

[1604: マンション検討中さん]

今のところ延期の情報もないし、4年後くらいには予定通り完成するのではないでしょうか

[1605: 周辺住民さん]

三井さんは収益性の低い文京区では極端に物件数が少ないですから、
ここもやる気がないんじゃないでしょうかね。
三菱さんと共同というのもさらにやる気をなくす要因になりそうですね。

[1606: マンション掲示板さん]

三井さん評判よくないのね。
坪700で売りたいなら相当なものを建てないと、また評判さがるね。

[1607: マンション掲示板さん]

>>1601 匿名さん
パークハウス坪437万円じゃない。
なんですぐ分かる嘘を投稿するの。

[1608: 周辺住民さん]

坪400万でも500万でも、本当ならばありがたい。
こんな場所にそのクラスのマンションができると思うと興奮します。
これで高台の住民を見返すことができます。
タワーマンションってすごいですね！

[1609: 匿名さん]

みんな、相当欲しいんやな。
坪500て書けばそうなるんやったら、苦労せぇへんて。笑

[1610: マンション検討中さん]

やっぱなんだかんだで坪500近くは行きそうだよな

[1611: 匿名さん]

上野の池っべりのブリリアでも坪500はいってたし、ここが台東区の池マンションより安くする理由が皆無なんだよなぁ。

[1612: 匿名さん]

台東区のなんだかなマンションは、下は336、上は736だからここも800はあって全然不思議じゃない。
　下は400、上は900じゃない。

[1613: マンション検討中さん]

いや、あそこは平均坪440くらいだよ
嘘ばっかだな

[1614: マンション検討中さん]

でもここなら坪500行ってもおかしくないよね？

[1615: マンション検討中さん]

巨人ファンとか法人の社宅とか色々買う人は事欠かないから坪600万くらいはいくと思う
名前がどうなるか気になる

[1616: 匿名さん]

坪700説で顰蹙買ってる方の匿名ですが、やはり上の方5フロアとそれ以下で別れると思います。スミフのビルの陰になるところは安くなると思います。実は地権者でももらえる地権者住宅が最上階近い階であるとほのめかす方がおりまして、販売されるのは眺望ゼロ部屋ばかりという可能性も実はあるのです

[1617: 匿名さん]

坪400とか言ったら千桜のパニックが再現されるでしょうね、ここは所有権ですからね。
でもエルアージュ小石川並みの仕様でしょうから文京区の価値をかえって下げるでしょうね

[1618: 匿名さん]

ここは650だよ。
みんなめでたいね。

[1619: 匿名さん]

650でUR並仕様にされたら悲しいな

[1620: マンション検討中さん]

いや、850以上だよ。
あんたこそめでたいね。

[1621: マンション比較中さん]

三井がやる気がなくだめならマンションＮＯ１のスミフに変えたら
いい物件ができるのでは。文京では沢山の実績もあるし。
とにかく、スピーデイで適正価格のマンションを期待するよ。

[1622: 匿名さん]

>>1621 マンション比較中さん

いや、ほんとそう思うよ。スミフなら間違いなく高額物件に相応しいマンションを作ると思う。三井はがめついからUR仕様で終わりそう。

[1623: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス本郷、上の方で中部屋の坪単価だけ出てますが、
間取りサイトに出てるのが
7階角部屋　87㎡12,590万円（坪単価480万円）
12階中部屋 75㎡9,960万円（坪単価437万円）
現在SUUMOに出てるのが
13階角部屋 79㎡12,670万円 （坪単価529万円)
13階角部屋 87㎡ 1億3690万円（坪単価519万円）

[1624: 匿名さん]

スミフなら坪900オーバーはかたいよ。
なんせ文京区だとあのインペリアルをボッタ価格で売り切った実績があるし。

[1625: 匿名さん]

>>1624 匿名さん

三井は定借のパークハウスでボッタくり切れるのかなぁ？スレ見ると酷い物件らしいね

[1626: 匿名さん]

↑あ、すみませんパークホームズの間違いね。

[1627: 匿名さん]

ご近所のスミフの小石川四丁目計画の竣工と時期が近いから、お互いに張り合っていいもの建ててくれるといいな、頑張れ

[1628: 坪単価比較中さん]

目黒ツインタワー越え、
来る？

[1629: マンション検討中さん]

マーケットの過熱がなくなったし、
ここは低地で目黒ほど人気や利便性が高くないというハンデはありますが、
気合で目黒タワー越えをしてくれるでしょう！

不安要素としては、上の人が書いているようにスミフほど気合がなさそうということ。
スミフだったら駅前でティッシュ配りをしてでも吊り上げますからね。

[1630: 匿名さん]

平均650くらいでしょうね。
最低金額が500後半で、最上階のプレミアムが900くらいでしょうか。

[1631: マンション検討中さん]

いや、坪900くらいでしょう。
最低が700後半で、プレミアムは1200くらいですね。

[1632: 匿名さん]

結局雨に濡れずに駅まで行けるのか行けないのか、それが問題ですよね？
地下道直結ではなく、地上のひさしの下を通るなら横なぐりの雨には濡れそうだし、一瞬でも傘を差さなければならないなら興ざめなんですが。

[1633: マンション検討中さん]

どこにレジデンスのエントランスができるかにもよりますが、
三田線か南北線の利用であれば、遠くの地下鉄直結通路まで行くよりは、
少しだけ傘をさして白山通り沿いの三田線駅、住友ビル前の南北線駅
に行ったほうが近いと思いますよ

[1634: マンション検討中さん]

>>1602
ここの購入層はどのようになるでしょう？
文京区物件は圧倒的に区内の人が買う率が高いそうですが、
こちらは利便性が高いので周辺の荒川区や北区からの購入者も期待できそうですね。
投資用というよりも実需色が濃くなるでしょうか（そうすると坪単価は期待できませんかね）。

[1635: 匿名さん]

地権者の人が三田線直結とか言ってたけど、どちらがガセ？

[1636: 匿名さん]

三田線の出口は現在歩道上にあって歩道幅を狭めている。
階段も狭くバリアフリーの観点からもエレベーターの設置も望まれる。
おそらく新しい三田線の入り口が再開発ビル内にできるはず。
南北線もちょうど今建てている西街区ビルの敷地境界地下に接する位置に
通路延伸用のスペースが作られているので直結すると思うけどなあ

[1637: 匿名さん]

>>1634 マンション検討中さん

荒川区や北区の人が買いきれるかと、文京区を望むか、ですが。

[1638: 匿名さん]

都心でも駅から遠い物件で不便している人はいますから区を限定することに意味があるのでしょうか？

[1639: マンション掲示板さん]

900って書けば900で売っても批判されないと思ってるデベもおめでたいわ。
愛してやまないんでしょ?気持ち悪い。

[1640: マンション検討中さん]

この立地で
地下鉄直結しない方が
難しそうですが

[1641: マンション掲示板さん]

住友も三年くらい売れなくて最後に値下げしてたけどね。最終的にいくら下げたのかしらね。

[1642: マンション検討中さん]

>地下鉄駅に直結する地下広場や連絡エレベーター・エスカレーターの整備などにより、
>地下鉄間や地下鉄-バス間の乗り換え利便性が向上し、
>文京シビックセンター周辺の交通結節点機能が拡充されます。

http://www.harusan.jp/redevelop/concept.html

[1643: マンション検討中さん]

ということは、やっぱり連結するのは商業施設―シビックセンター側のほうで、
マンションとは連結しなそうだな

[1644: マンション検討中さん]

いや、こんなところを600とか900とかで売ったら批判されるどころか、讃えられるでしょ

[1645: マンション検討中さん]

>>1642
エスカレーターがどこにあるか、よくみたまえ
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/danmen2.jpg

[1646: マンション検討中さん]

それは地上に出るエスカレーターやろ。
地下広場に直結しないわけないし、
地下が雨に濡れるわけもない。

[1647: マンション検討中さん]

１６４６は間違い。
何にしろ、駅にはぬれずに行けるやろ。

[1648: マンション検討中さん]

>>1643
地下広場とマンションは直結
地下広場と駅は直結
やで

[1649: マンション検討中さん]

残念ながらマンションと地下広場は地下では直結しませんが、
地上の広場が高架になっているので、細い道路の上を渡って1ブロック先の南街区まで行き、
そこから後楽園駅まで地下直結で辿り着けます

[1650: 匿名さん]

なんだ、エスカレーターがあるかどうかだけで判断したのか

びっくりしたよ、地権者は三田線直結を明言していた。

多分南北線も直結だと思う。