文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1561: 匿名さん]

文京区ブランドじゃなくて文教地区ブランドだから

それとこんなことも

駅から徒歩〇分の、〇と反比例するのがマンションの価値。※高級宅地は別途

この係数が、今後２０年でキツくなっていく。
１分以内で100としたら、今は
５分で80、
７分で70、
10分で60。

これが２０年後には
５分で80、
７分で60、
10分で30　へ。　徒歩２ケタ分なんてカスになる。

さらに築年数での落ち方の係数もキツくなっていく。
これらは、駅前再開発が急激に進んでいるのと、人口に対する建設件数の過剰からくる。

[1562: 匿名さん]

>>1561 匿名さん

勝どきの駅直結タワー、なんて売れ残ってるみたいな物件にも通用するのかね。

[1563: 匿名さん]

勝どきって住みづらそうだが...
でもHPの完成予想図はかっこいいね
低層階が売れ残っているんじゃないの？

[1564: 匿名さん]

>>1556
スタイリッシュで生活感のない町って住みづらいからこその空室率上昇だろうと思うのだが。

春日なんて近所に何件スーパーがあると思ってるの。

[1565: 匿名さん]

あそこは2010年に竣工済みですよ。駅直結でも完売できない例。

[1566: マンション検討中さん]

マンションが駅と直結ってなんか嫌だな
そういう意味ではここはちょうどよい
エントランスの位置次第だけれど、どの駅も1～4分程度歩くことになるんじゃないかな

[1567: 匿名さん]

北街区の北端から大江戸線ホーム、家のドアからホームドアまでとなると3分ぐらいはかかるかもな。

駅の中に住むわけじゃないからゼロとはいかない、でも傘がいらないのはありがたいよ

それよりも地下鉄の入り口が西方やこんにゃくえんま前の交差点にできるかもしれない。

そうすると千川通り沿いの物件の中には今よりも駅からの距離が２〜３分短縮するものも出てくる

[1568: 匿名さん]

>>1565
そういえば時々車で前を通るなあ
あのすっごくかっこいいマンションまだ完売してないのか驚きだな...。

最寄駅が大江戸線勝どきというところが敗因かも...唯一の直結ターミナル駅の新宿までの距離もやたら遠いよね。
これは根拠のない想像だけれども、勝どきに物件を買おうとする人のニーズとしては江東区湾岸的物件で、
一方供給側としては中央区の出島という意識が働いて、結果的に価格とか広さでミスマッチが起きたのかな

確かに春日も値付けを誤ると本当に売れないかもしれないね。

だからと言って安ければいいってもんじゃないし、ここが下がれば他も連れ下がりするからねえ...

[1569: 匿名さん]

>>1568 匿名さん

あそこは、URも入っているので仕様と値付けのミスマッチだと想う。

[1570: マンション比較中さん]

分局区は、東京の田舎だね。修学旅行の旅館のイメージだね。
大学もＴ大とは関係なかったからな。

[1571: マンション検討中さん]

あそこは値付けがミスマッチなのは確かなんだけど、わざとなんだよね。
時間をかけてでも高値で売るというのがゴールドクレストの商法であって、
浜松町のクレストプライムタワーなんかは、竣工年がさらに古い。
しかも、数年前からの相場高騰に合わせて、さらに価格を上げてきている。

三井はそんな胡散臭い商売はしないし、
三菱とのJVだからチャレンジ価格にすることもできないから、
すぐに売れる妥当な値付けにすると思うよ。

逆に、周辺物件が連れ下がりするような値段にもならないだろうから、
心配いらないんじゃないかな。

[1572: 匿名さん]

じゃあ売れ残っても粘り強く待って高値を追求するというなら

売れなくてもしょうがないよね〜

さすがに新古で7年落ちというのは引くけどね

[1573: マンション検討中さん]

クレストプライムタワーなんて、もうすぐ10年に突入するけど、まだ絶賛販売中だよ。

[1574: 匿名さん]

賃貸に回すことを前提に考えると場所的に2LDKで25万は取れるので

広さにもよるが坪単価650万なら表面利回りは3％以上いくよね。

さすがにこの辺が最安値だろうな。

[1575: 匿名さん]

しかし雨に濡れず駅徒歩1~3分で南北線で永田町8分、四ツ谷6分、丸ノ内線で池袋7分、大手町7分、東京9分、三田線で大手町6分、日比谷8分、大江戸線で新宿14分、これだけ一本で行けるとなると本当に周辺の家賃相場がそのまま当てはまるかどうかは正直わからない。60平米35万とか行くと坪700万以上でも3％超える

[1576: 匿名さん]

表面利回りはいくら新築でも4%位はあるでしょ。その上はバブル。

[1577: 匿名さん]

でも月35万に住める人って年収は1600万を超えてくるからなあ...確かに後楽園近辺にはウジャウジャ住んでるけどねえ

[1578: 匿名さん]

高めに見て70平米で35万、表面利回り4%で坪500万円が妥当なところ。売り出しはそれより高いかもしれないが、中古価格はこの水準に落ち着くでしょ。

[1579: 匿名さん]

10年もの国債の金利が0.07％のご時世に4％は欲かき過ぎでは？

[1580: 匿名さん]

サヴィルスワールドリポートによると
文京区と豊島区は賃料もリート物件の稼働率も上がっているそうなので
利回りは将来改善するかもね

都心五区は上がってるけど稼働率はあまり伸びていない

[1581: 匿名さん]

>>1579 匿名さん

元本保証の国債と、元本はおろか諸経費引く前の表面利回りを比較するとは。。。

[1582: マンション比較中さん]

３年後、家賃３０～４０万払える人は、ほとんどいいないね。
現在でも、港区など外資系が引き上げガラガラなようだ。

[1583: 匿名さん]

ガラガラは言い過ぎだけど依然として都心5区は23区平均よりも高い水準を保っている。

家賃が暴落する様子はないな。

[1584: マンション検討中さん]

バブルが弾けた時に大損した人達ってこういう人達の事を言うのね。

[1585: 匿名さん]

都心五区、っていってもここは五区に入ってないが。

[1586: マンション検討中さん]

事実をかかれるとネガキャンとか。

破格の値段で売りたいのねデベさん。

[1587: マンション検討中さん]

デベロッパーはそんな無茶苦茶な値段言わないって
安い方が営業は仕事が楽だし
それに今販売中の物件で精一杯ですよ
こんな先の物件にはまだ動いていません
皮算用をしたい元地権者か、
近隣物件のオーナーじゃないかな
いずれにしても買うつもりないのに荒らしていて
迷惑なはなしです

[1588: 匿名さん]

かなり先だけど基本設計はもうできているはずだよ。
荒らすつもりはないけれどいいものを建ててほしいという単純な動機からこれぐらいいくかなと
自分で言うのもなんだけど脳内お花畑で遊んでいるわけで

もちろん、価格に見合った仕様なら本気で検討するけどね。

[1589: 匿名さん]

ところでさ、最近マンション高いよね。

買える値段に落とし込むのに、誰が住むんだコレみたいな物件増えすぎだよ。

ベッド一個置けば満杯の洋室、座敷牢みたいな和室、賃貸みたいな狭苦しい風呂に行灯部屋

人の住む性能を満たした上で幾らというのが本来でしょ。

必要を満たさない物件は幾ら安くてもクズはクズ、だから高くてもちゃんとしたもの建ててほしいの、わかる？

[1590: マンコミュファンさん]

とても必死なのはわかった。

[1591: 坪単価比較中さん]

不動産暴落直前だな。販売に必死だよ。とにかく買ってくれと。
超一流の不動産会社からも電話もらったな。
少し様子見させてもらうわ。
オリンピック前でこれだから、其のあとは給料所得も
ダウンだが不動産バブル崩壊は間違いなさそうだ。
坪８００どころか４００程度に値をたたき購入するのが一番。

[1592: 口コミ知りたいさん]

>>1590 マンコミュファンさん
シッ見ちゃいけません！

[1593: 匿名さん]

まあでも高いと思う人が買わないからある意味買いやすい時期だ

[1594: マンコミュファンさん]

大丈夫?なんでそんなに、必死なの笑

[1595: 匿名さん]

必死なのはそっちだろう、貧乏人

こっちはここを愛しているんだ。二束三文で買われてたまるかベラボーめ

[1596: マンコミュファンさん]

こわっ。

[1597: マンション検討中さん]

三井って下品なのね。

[1598: マンション検討中さん]

>>1595 匿名さん
ムキになってますねぇ（笑）
愛してるとかキモいから。

[1599: 匿名さん]

オリコカードみたいなもんか

＞愛している

[1600: 匿名さん]

しかしのんびり作るんだなここ
できるのが楽しみだ

[1601: 匿名さん]

パークハウス本郷を下回ることはない、という客観的事実から推察できるのは、やはり坪600程度は最低ラインということだけだ。

[1602: マンション検討中さん]

パークハウス本郷は75平米高層階で坪437万だから、まあ物件としては坪400万クラスだな
http://mansion-madori.com/blog-entry-5048.html
とすると、この物件は平均坪500行けば良いほうじゃないかな

バブル真っただ中に販売された目黒のブリリアタワーズが平均坪単価600万に達したのは、
超都心部の富裕層にウケたから（投資用）。
http://suumo.jp/journal/2016/02/19/106266/
その原因は、
１．港区民に馴染みがある場所（港区中心部からタクシー圏内）
２．南面傾斜の高台
３．山手線の駅の利便性
など

今は相場が落ち込んでいるから、後楽園だと坪500万でもちょっとキツイ
上記の１を満たすのは無理だけど、
20ｍくらい盛り土して２を満たせるし、
後楽園前まで山手線直通の線路を引っ張ってくれば３を満たせる。
そうしたら坪550くらいを目指せるかもね。
超都心の富裕層投資家は見向きもしないとおもうけど。

[1603: マンション比較中さん]

４月に解体工事が完了し未だに本体工事が
はじまっていないね。
三井はマネジメント能力がなく下請け任せで
各地でトラブっている。問題が多いね。
もう少し責任施工し坪単価５００程度に
し利益を減額してでも信用回復することを願うよ。

[1604: マンション検討中さん]

今のところ延期の情報もないし、4年後くらいには予定通り完成するのではないでしょうか

[1605: 周辺住民さん]

三井さんは収益性の低い文京区では極端に物件数が少ないですから、
ここもやる気がないんじゃないでしょうかね。
三菱さんと共同というのもさらにやる気をなくす要因になりそうですね。

[1606: マンション掲示板さん]

三井さん評判よくないのね。
坪700で売りたいなら相当なものを建てないと、また評判さがるね。

[1607: マンション掲示板さん]

>>1601 匿名さん
パークハウス坪437万円じゃない。
なんですぐ分かる嘘を投稿するの。

[1608: 周辺住民さん]

坪400万でも500万でも、本当ならばありがたい。
こんな場所にそのクラスのマンションができると思うと興奮します。
これで高台の住民を見返すことができます。
タワーマンションってすごいですね！

[1609: 匿名さん]

みんな、相当欲しいんやな。
坪500て書けばそうなるんやったら、苦労せぇへんて。笑

[1610: マンション検討中さん]

やっぱなんだかんだで坪500近くは行きそうだよな