文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1541: 匿名さん]

このスレで延々とネガキャンしてるマンション検討中さんのほうが必死すぎて引くんだけど・・・

[1542: マンション検討中さん]

ここは文京区民の妄想の場なんだから
現実的な書き込み（ネガ）はやめてほしい

文京区だって坪700万の物件があってもいいじゃないですか

[1543: 匿名さん]

ここは高いって聞いたよ。

[1544: マンション比較中さん]

東京ドーム株が
あがりだしたで

[1545: マンション検討中さん]

でも結局、薄っぺらいタワマン1つとオフィスと店舗少々ができるだけだよね
駅から近いのを除けば、本駒込のグリーンコートの二番煎じじゃね？
どうせありきたりの郊外型飲食店＆ショップしか引っ張ってこれないだろうし

坪単価を抑えられれば
都心暮らしで疲れた人のためのベッドタウンにはなり得るかもしれないけどね

[1546: 匿名さん]

都心暮らしで疲れた人？ここ、十分都心だけど・・・

[1547: マンション検討中さん]

何をもって都心というか次第だけど、一般的には
都心3区＝千代田、中央、港
都心5区＝千代田、中央、港、新宿、渋谷
だよね
このあたりまでが本当の都心かな
賑やかな街と閑静な住宅街が共存しているし

で、都心6区だと文京区が追加されることが多いらしい
まあ春日の交差点なんか、殺風景というか、のどかだよね

[1548: マンション検討中さん]

ちょっと歩けばすぐ千代田区なのに

[1549: 匿名さん]

>>1547
区境でガラッと変わるわけでもなし。未だに区で脳内いっぱいになってる地方出身者も珍しいな。50代以上だろ。駅からの距離、住環境、周辺の商業、これが全てだよ。１０億円の住居でもない限り。

[1550: マンション検討中さん]

ちょっと歩いても、千代田区といっても水道橋、神保町なんだよな…

住環境と周辺の商業のバランスという意味では、春日周辺はちょっと弱いね

[1551: マンション掲示板さん]

ネガキャンされると困るんだ。事実じゃない。

[1552: 匿名さん]

>>1551
ネガキャンしないとならないんだ。業務妨害で送検されないようにね。

[1553: 匿名さん]

誰の業務妨害になるかにわかにはわからないけど、多面的に考察を深めるためにはネガティブな話も重要だよ。

まだ売り出し前の妄想レベルの話に、お金を出して買う様な質の高い未公開の情報で総合的に判断するプロフェッショナルな中の人が影響されるわけないし、ここが高くなると身近な誰もが思っている。

[1554: 匿名さん]

文京区って世帯年収が23区中5位なんだよね544万円、中央区と同じぐらい。
一千万円以上の年収の世帯の比率は渋谷区をかわして4位

大きな繁華街がないこともあるのだろうが、地価は都心3区と比べて安め

歪みを感じる人もいるんじゃないかな

[1555: 匿名さん]

東京都の空室率

http://fudousan-onepercent.com/data/kuushitsu/tokyokuushitsu.html

主だった人気アドレスの中では中央区と文京区、目黒区が10%未満と都の平均より低い。
対して千代田区、新宿区、港区は12％を超えていて過剰供給の傾向が出てきている
渋谷区も11％超え

[1556: マンション検討中さん]

↑賃貸の場合は住環境の良さやオシャレさよりも都心からの近さが重視される
だから文京区の場合は、物件価格が低い（＝街がダサい）割には賃貸の人気が高い
前にも書いたんだけど、
坪単価が十分に抑えられていれば賃貸してそれなりの利回りを稼げるんじゃないかな
特に安っぽそうなお見合いの住戸なんか良いと思う

[1557: 匿名さん]

>>1554
区でしか語れないヤツは、一応は３区なんだが、その中でドン底に住む人間だろ。
埋立地とか、駅から激遠とか。
図星だな

[1558: マンション検討中さん]

ついに仲間のはずのポジにまで噛みつくとは…
いったい誰と戦っているのでしょうか？

[1559: 匿名さん]

文京区は、都心5区でさえもないからね。

[1560: マンション検討中さん]

区で語るなって言うけれど、このあたり、
文京区ブランドすらなくなったらヤバくない？

[1561: 匿名さん]

文京区ブランドじゃなくて文教地区ブランドだから

それとこんなことも

駅から徒歩〇分の、〇と反比例するのがマンションの価値。※高級宅地は別途

この係数が、今後２０年でキツくなっていく。
１分以内で100としたら、今は
５分で80、
７分で70、
10分で60。

これが２０年後には
５分で80、
７分で60、
10分で30　へ。　徒歩２ケタ分なんてカスになる。

さらに築年数での落ち方の係数もキツくなっていく。
これらは、駅前再開発が急激に進んでいるのと、人口に対する建設件数の過剰からくる。

[1562: 匿名さん]

>>1561 匿名さん

勝どきの駅直結タワー、なんて売れ残ってるみたいな物件にも通用するのかね。

[1563: 匿名さん]

勝どきって住みづらそうだが...
でもHPの完成予想図はかっこいいね
低層階が売れ残っているんじゃないの？

[1564: 匿名さん]

>>1556
スタイリッシュで生活感のない町って住みづらいからこその空室率上昇だろうと思うのだが。

春日なんて近所に何件スーパーがあると思ってるの。

[1565: 匿名さん]

あそこは2010年に竣工済みですよ。駅直結でも完売できない例。

[1566: マンション検討中さん]

マンションが駅と直結ってなんか嫌だな
そういう意味ではここはちょうどよい
エントランスの位置次第だけれど、どの駅も1～4分程度歩くことになるんじゃないかな

[1567: 匿名さん]

北街区の北端から大江戸線ホーム、家のドアからホームドアまでとなると3分ぐらいはかかるかもな。

駅の中に住むわけじゃないからゼロとはいかない、でも傘がいらないのはありがたいよ

それよりも地下鉄の入り口が西方やこんにゃくえんま前の交差点にできるかもしれない。

そうすると千川通り沿いの物件の中には今よりも駅からの距離が２〜３分短縮するものも出てくる

[1568: 匿名さん]

>>1565
そういえば時々車で前を通るなあ
あのすっごくかっこいいマンションまだ完売してないのか驚きだな...。

最寄駅が大江戸線勝どきというところが敗因かも...唯一の直結ターミナル駅の新宿までの距離もやたら遠いよね。
これは根拠のない想像だけれども、勝どきに物件を買おうとする人のニーズとしては江東区湾岸的物件で、
一方供給側としては中央区の出島という意識が働いて、結果的に価格とか広さでミスマッチが起きたのかな

確かに春日も値付けを誤ると本当に売れないかもしれないね。

だからと言って安ければいいってもんじゃないし、ここが下がれば他も連れ下がりするからねえ...

[1569: 匿名さん]

>>1568 匿名さん

あそこは、URも入っているので仕様と値付けのミスマッチだと想う。

[1570: マンション比較中さん]

分局区は、東京の田舎だね。修学旅行の旅館のイメージだね。
大学もＴ大とは関係なかったからな。

[1571: マンション検討中さん]

あそこは値付けがミスマッチなのは確かなんだけど、わざとなんだよね。
時間をかけてでも高値で売るというのがゴールドクレストの商法であって、
浜松町のクレストプライムタワーなんかは、竣工年がさらに古い。
しかも、数年前からの相場高騰に合わせて、さらに価格を上げてきている。

三井はそんな胡散臭い商売はしないし、
三菱とのJVだからチャレンジ価格にすることもできないから、
すぐに売れる妥当な値付けにすると思うよ。

逆に、周辺物件が連れ下がりするような値段にもならないだろうから、
心配いらないんじゃないかな。

[1572: 匿名さん]

じゃあ売れ残っても粘り強く待って高値を追求するというなら

売れなくてもしょうがないよね〜

さすがに新古で7年落ちというのは引くけどね

[1573: マンション検討中さん]

クレストプライムタワーなんて、もうすぐ10年に突入するけど、まだ絶賛販売中だよ。

[1574: 匿名さん]

賃貸に回すことを前提に考えると場所的に2LDKで25万は取れるので

広さにもよるが坪単価650万なら表面利回りは3％以上いくよね。

さすがにこの辺が最安値だろうな。

[1575: 匿名さん]

しかし雨に濡れず駅徒歩1~3分で南北線で永田町8分、四ツ谷6分、丸ノ内線で池袋7分、大手町7分、東京9分、三田線で大手町6分、日比谷8分、大江戸線で新宿14分、これだけ一本で行けるとなると本当に周辺の家賃相場がそのまま当てはまるかどうかは正直わからない。60平米35万とか行くと坪700万以上でも3％超える

[1576: 匿名さん]

表面利回りはいくら新築でも4%位はあるでしょ。その上はバブル。

[1577: 匿名さん]

でも月35万に住める人って年収は1600万を超えてくるからなあ...確かに後楽園近辺にはウジャウジャ住んでるけどねえ

[1578: 匿名さん]

高めに見て70平米で35万、表面利回り4%で坪500万円が妥当なところ。売り出しはそれより高いかもしれないが、中古価格はこの水準に落ち着くでしょ。

[1579: 匿名さん]

10年もの国債の金利が0.07％のご時世に4％は欲かき過ぎでは？

[1580: 匿名さん]

サヴィルスワールドリポートによると
文京区と豊島区は賃料もリート物件の稼働率も上がっているそうなので
利回りは将来改善するかもね

都心五区は上がってるけど稼働率はあまり伸びていない

[1581: 匿名さん]

>>1579 匿名さん

元本保証の国債と、元本はおろか諸経費引く前の表面利回りを比較するとは。。。

[1582: マンション比較中さん]

３年後、家賃３０～４０万払える人は、ほとんどいいないね。
現在でも、港区など外資系が引き上げガラガラなようだ。

[1583: 匿名さん]

ガラガラは言い過ぎだけど依然として都心5区は23区平均よりも高い水準を保っている。

家賃が暴落する様子はないな。

[1584: マンション検討中さん]

バブルが弾けた時に大損した人達ってこういう人達の事を言うのね。

[1585: 匿名さん]

都心五区、っていってもここは五区に入ってないが。

[1586: マンション検討中さん]

事実をかかれるとネガキャンとか。

破格の値段で売りたいのねデベさん。

[1587: マンション検討中さん]

デベロッパーはそんな無茶苦茶な値段言わないって
安い方が営業は仕事が楽だし
それに今販売中の物件で精一杯ですよ
こんな先の物件にはまだ動いていません
皮算用をしたい元地権者か、
近隣物件のオーナーじゃないかな
いずれにしても買うつもりないのに荒らしていて
迷惑なはなしです

[1588: 匿名さん]

かなり先だけど基本設計はもうできているはずだよ。
荒らすつもりはないけれどいいものを建ててほしいという単純な動機からこれぐらいいくかなと
自分で言うのもなんだけど脳内お花畑で遊んでいるわけで

もちろん、価格に見合った仕様なら本気で検討するけどね。

[1589: 匿名さん]

ところでさ、最近マンション高いよね。

買える値段に落とし込むのに、誰が住むんだコレみたいな物件増えすぎだよ。

ベッド一個置けば満杯の洋室、座敷牢みたいな和室、賃貸みたいな狭苦しい風呂に行灯部屋

人の住む性能を満たした上で幾らというのが本来でしょ。

必要を満たさない物件は幾ら安くてもクズはクズ、だから高くてもちゃんとしたもの建ててほしいの、わかる？

[1590: マンコミュファンさん]

とても必死なのはわかった。