文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1524: マンション検討中さん]

防災の観点から文京のクロス再開発（国道の縦横）を積極的におこなうべきである。
それは今しかない。文京防災は、長期計画でも計画しているように十字架状に
道路沿いを高層化することだな。オリンピック後は、人口減、高齢化、経済後退で
再開発に投資が不可になり文京のスラム化が増大深刻化。

[1525: マンション検討中さん]

個人的には、真砂坂上あたりから伝通院前あたりまでフラットで行ける
自転車通行可能な陸橋を作ってほしい
坂がキツイから、後楽園前はすっ飛ばしたい

[1526: 匿名さん]

>>1525 マンション検討中さん

丸の内線みたいなものですね。陸橋は景観的に微妙ですね。単純に都02のバスに乗れば解決する話では。

[1527: マンコミュファンさん]

景気がよくなる材料なんてないのに、このマンションだけバブル景気なんておかしくないと思うんだけど。

[1528: 周辺住民さん]

>>1525
あぁ、それいいですね。白山通りが谷底なわけだからその上をペデストリアンデッキを渡すというのは確かに理にかなってる！

春日町の交差点を陸橋というレベルじゃなく人工地盤に近いような広い幅員のペデで覆ってしまえばそれが歩行者にとって地表になるわけだから景観も問題ないですね。

あんな大きな交差点なんだから文京区も最初からそのくらいのこと考えて再開発してくれてもいいのにね。

[1529: 匿名さん]

どう考えても今後不動産価格は下落する。既にピークを過ぎているし、いつバブルがはじけてもおかしくない。既に東京も空き家だらけだけど、
今後は少子高齢化、人口減、経済力が落ちれば給与収入減、消費税アップ、金利上昇、高齢者は持ち家を出て老人ホーム入居し更に空き家増加。さらにオリンピックも終われば開催地に1万人近く住める新築マンション乱立計画があるとかどうとか。

仮に春日が妄想の900万円しても、その価格帯の中古物件買うやつは少ないだろう。

結局はデベロッパーがいま不動産価格が高いうちに儲かりたいだけ。

これで不動産価格が更にあがる理由はない。

[1530: 匿名さん]

都心に関しては2040年まで人口増えるなんて公が報告書だしてるみたいですし、今以上に都心と郊外の不動産価格差が出てくるでしょう。
それこそ、世田谷のバス便立地とかはヤバそう。
バブル弾けるなんていうのは、一部の都心の上昇に追随して上昇した郊外物件ではまああるでしょうけど、山手線内側で交通至便なココなんかはプレミアム立地でないにしても、安く売る道理がないんだろうなとは思うわけです。

[1531: 匿名さん]

不動産価格に差が出るなら、安い郊外を買う人がさらに増えると思います。
今の中心部の価格は大手企業サラリーマンでも手が出ない。サラリーマンが払えるのはせいぜい6000万円。
人口減るなら通勤ラッシュも減るし、郊外が一層安くなるなら郊外で良いという人は増えると思う。
春日に住まなくても東京、品川、渋谷、新宿を使ってどこでも行きやすくなるんじゃないかな。

[1532: マンション掲示板さん]

駅が近くて便利という意味では魅力がありますよ。多少は高くても納得ができますが、デベが必死に書き込んでる金額にしか思えないのですが。
低地、文京区、後楽園の材料で坪900万も出すなら、多少は歩いても一戸建てか、別の駅近マンションでもいいかな。
駅近くなら地下直結でなくても不便ではない。

この前の豊島区で降った豪雨と氷がここで降ったらどうなってたのかしらね。
普段水がたまらない場所もすごかった。
短時間でなかったら水没被害が出てたと思う。

[1533: 匿名さん]

900なんて最上階のプレミアの部屋でも難しいと思いますよ。文京区ですから。安いから田舎に行くってのはバブルの時にもありました、千葉の奥地とか埼玉の奥地に一戸建て買った人いましたよね。私は高ければ狭い部屋にしてでも都心の駅近が良いです。

[1534: 匿名さん]

何かと荒れて話題になる港区を脱出したいプチセレブがターゲット。
地方出身の医者や起業家の中にはマジメで目立ちたがり屋じゃないのに港区に住んで大失敗、私には文教エリアのほうが合っている、しかし仕事の都合上で都心中心部に住まないとならない、そこでこんな場所が出ると聞いて、待ってました！広さとしては50～70平米がいい。子供が増えたらまた考えるけど、忙しい人の場合子供は一人っ子が多い。

[1535: 匿名さん]

900はいくらマイナス金利時代だとはいえ難しいと思うなあ。

近隣の中古取引価格から推計すると700は超えてくるのは確実で、800台はお向かいのビルの上に出て眺望の望める上の方の住戸はつけてくるんじゃないかな。850ぐらいまではあっても不思議ではない、確かに高いとは思うけど。

どんな人が買うのか、とよく聞かれるんだけど、今後量的金融緩和の副作用で出口政策に失敗（これは今の日本の為政者や有権者のレベルからいって、かなりありうる）し、ハイパーインフレになると激しくお金の価値が下がるから、ホント、中古で出た時に坪9000万とかいう時代も来るかもよ。奇襲的デノミネーション、旧円の預貯金凍結なんてこともあるかも。そこまで目線を遠くに伸ばすと、今高い高いと言って預貯金をセコセコ積み上げて現金を持ち続けている皆さんは、その時には総負けー素寒貧と言うことになる。今とりあえず現金があって、貸したり転売して利益を得るという観点ではなく、将来のリスクヘッジのために持つという人はいると思う。

[1536: 匿名さん]

ここ10年は異常降雨が続いているが、浸水実績図を見ると冠水はここしばらく絶えてない。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H18_H22...

元がかなり流量の少ない谷筋の小川だったところなので、
降っても地表を流れていく先があるとそちらに水が流れていってしまう。
特に最近は降雨対策が進み、ちょっとやそっとの豪雨ではビクともしない

流量が多くなったのは千川からの分水が行われた江戸期以降で、
耕作地としての地歴は案外浅い

[1537: マンション掲示板さん]

デベが必死過ぎる。
超高齢化とか不安材料しかないのに、老後の資金を不動産に託すなんてリスキーすぎるわ。
医療保険制度もあやしいしね。
ひとつ書き込みがあると、これからもっと上がる上がるって書き込みが続いて余計怪しいわ。

[1538: 匿名さん]

完成がオリンピック終了後ですからオリンピック終わっても不動産は値下がりしない事を納得させられないと売れないでしょうね。なので発売時期にもよりますけど結構難しいと思います。ある程度は値段に関係なく売れるんでしょうけど

[1539: 匿名さん]

>>1538
不動産全体は下がるけれど、その場合には選択と集中の時代が来る

日経平均が下がっても、上げ続ける株がある。
日経平均が上がっても、逆に下げる株もある。

ファンダメンタルが悪くても買うに値する優良な経営は株価を上げる

マンションも同じ

これだけ恵まれた物件が捨て値で出るはずもなし

[1540: 匿名さん]

安く出して転売目的やBnBに出されるより、しっかり高値で出してほしい。それがマジメに住みたいと検討汁人々の願い。

[1541: 匿名さん]

このスレで延々とネガキャンしてるマンション検討中さんのほうが必死すぎて引くんだけど・・・

[1542: マンション検討中さん]

ここは文京区民の妄想の場なんだから
現実的な書き込み（ネガ）はやめてほしい

文京区だって坪700万の物件があってもいいじゃないですか

[1543: 匿名さん]

ここは高いって聞いたよ。

[1544: マンション比較中さん]

東京ドーム株が
あがりだしたで

[1545: マンション検討中さん]

でも結局、薄っぺらいタワマン1つとオフィスと店舗少々ができるだけだよね
駅から近いのを除けば、本駒込のグリーンコートの二番煎じじゃね？
どうせありきたりの郊外型飲食店＆ショップしか引っ張ってこれないだろうし

坪単価を抑えられれば
都心暮らしで疲れた人のためのベッドタウンにはなり得るかもしれないけどね

[1546: 匿名さん]

都心暮らしで疲れた人？ここ、十分都心だけど・・・

[1547: マンション検討中さん]

何をもって都心というか次第だけど、一般的には
都心3区＝千代田、中央、港
都心5区＝千代田、中央、港、新宿、渋谷
だよね
このあたりまでが本当の都心かな
賑やかな街と閑静な住宅街が共存しているし

で、都心6区だと文京区が追加されることが多いらしい
まあ春日の交差点なんか、殺風景というか、のどかだよね

[1548: マンション検討中さん]

ちょっと歩けばすぐ千代田区なのに

[1549: 匿名さん]

>>1547
区境でガラッと変わるわけでもなし。未だに区で脳内いっぱいになってる地方出身者も珍しいな。50代以上だろ。駅からの距離、住環境、周辺の商業、これが全てだよ。１０億円の住居でもない限り。

[1550: マンション検討中さん]

ちょっと歩いても、千代田区といっても水道橋、神保町なんだよな…

住環境と周辺の商業のバランスという意味では、春日周辺はちょっと弱いね

[1551: マンション掲示板さん]

ネガキャンされると困るんだ。事実じゃない。

[1552: 匿名さん]

>>1551
ネガキャンしないとならないんだ。業務妨害で送検されないようにね。

[1553: 匿名さん]

誰の業務妨害になるかにわかにはわからないけど、多面的に考察を深めるためにはネガティブな話も重要だよ。

まだ売り出し前の妄想レベルの話に、お金を出して買う様な質の高い未公開の情報で総合的に判断するプロフェッショナルな中の人が影響されるわけないし、ここが高くなると身近な誰もが思っている。

[1554: 匿名さん]

文京区って世帯年収が23区中5位なんだよね544万円、中央区と同じぐらい。
一千万円以上の年収の世帯の比率は渋谷区をかわして4位

大きな繁華街がないこともあるのだろうが、地価は都心3区と比べて安め

歪みを感じる人もいるんじゃないかな

[1555: 匿名さん]

東京都の空室率

http://fudousan-onepercent.com/data/kuushitsu/tokyokuushitsu.html

主だった人気アドレスの中では中央区と文京区、目黒区が10%未満と都の平均より低い。
対して千代田区、新宿区、港区は12％を超えていて過剰供給の傾向が出てきている
渋谷区も11％超え

[1556: マンション検討中さん]

↑賃貸の場合は住環境の良さやオシャレさよりも都心からの近さが重視される
だから文京区の場合は、物件価格が低い（＝街がダサい）割には賃貸の人気が高い
前にも書いたんだけど、
坪単価が十分に抑えられていれば賃貸してそれなりの利回りを稼げるんじゃないかな
特に安っぽそうなお見合いの住戸なんか良いと思う

[1557: 匿名さん]

>>1554
区でしか語れないヤツは、一応は３区なんだが、その中でドン底に住む人間だろ。
埋立地とか、駅から激遠とか。
図星だな

[1558: マンション検討中さん]

ついに仲間のはずのポジにまで噛みつくとは…
いったい誰と戦っているのでしょうか？

[1559: 匿名さん]

文京区は、都心5区でさえもないからね。

[1560: マンション検討中さん]

区で語るなって言うけれど、このあたり、
文京区ブランドすらなくなったらヤバくない？

[1561: 匿名さん]

文京区ブランドじゃなくて文教地区ブランドだから

それとこんなことも

駅から徒歩〇分の、〇と反比例するのがマンションの価値。※高級宅地は別途

この係数が、今後２０年でキツくなっていく。
１分以内で100としたら、今は
５分で80、
７分で70、
10分で60。

これが２０年後には
５分で80、
７分で60、
10分で30　へ。　徒歩２ケタ分なんてカスになる。

さらに築年数での落ち方の係数もキツくなっていく。
これらは、駅前再開発が急激に進んでいるのと、人口に対する建設件数の過剰からくる。

[1562: 匿名さん]

>>1561 匿名さん

勝どきの駅直結タワー、なんて売れ残ってるみたいな物件にも通用するのかね。

[1563: 匿名さん]

勝どきって住みづらそうだが...
でもHPの完成予想図はかっこいいね
低層階が売れ残っているんじゃないの？

[1564: 匿名さん]

>>1556
スタイリッシュで生活感のない町って住みづらいからこその空室率上昇だろうと思うのだが。

春日なんて近所に何件スーパーがあると思ってるの。

[1565: 匿名さん]

あそこは2010年に竣工済みですよ。駅直結でも完売できない例。

[1566: マンション検討中さん]

マンションが駅と直結ってなんか嫌だな
そういう意味ではここはちょうどよい
エントランスの位置次第だけれど、どの駅も1～4分程度歩くことになるんじゃないかな

[1567: 匿名さん]

北街区の北端から大江戸線ホーム、家のドアからホームドアまでとなると3分ぐらいはかかるかもな。

駅の中に住むわけじゃないからゼロとはいかない、でも傘がいらないのはありがたいよ

それよりも地下鉄の入り口が西方やこんにゃくえんま前の交差点にできるかもしれない。

そうすると千川通り沿いの物件の中には今よりも駅からの距離が２〜３分短縮するものも出てくる

[1568: 匿名さん]

>>1565
そういえば時々車で前を通るなあ
あのすっごくかっこいいマンションまだ完売してないのか驚きだな...。

最寄駅が大江戸線勝どきというところが敗因かも...唯一の直結ターミナル駅の新宿までの距離もやたら遠いよね。
これは根拠のない想像だけれども、勝どきに物件を買おうとする人のニーズとしては江東区湾岸的物件で、
一方供給側としては中央区の出島という意識が働いて、結果的に価格とか広さでミスマッチが起きたのかな

確かに春日も値付けを誤ると本当に売れないかもしれないね。

だからと言って安ければいいってもんじゃないし、ここが下がれば他も連れ下がりするからねえ...

[1569: 匿名さん]

>>1568 匿名さん

あそこは、URも入っているので仕様と値付けのミスマッチだと想う。

[1570: マンション比較中さん]

分局区は、東京の田舎だね。修学旅行の旅館のイメージだね。
大学もＴ大とは関係なかったからな。

[1571: マンション検討中さん]

あそこは値付けがミスマッチなのは確かなんだけど、わざとなんだよね。
時間をかけてでも高値で売るというのがゴールドクレストの商法であって、
浜松町のクレストプライムタワーなんかは、竣工年がさらに古い。
しかも、数年前からの相場高騰に合わせて、さらに価格を上げてきている。

三井はそんな胡散臭い商売はしないし、
三菱とのJVだからチャレンジ価格にすることもできないから、
すぐに売れる妥当な値付けにすると思うよ。

逆に、周辺物件が連れ下がりするような値段にもならないだろうから、
心配いらないんじゃないかな。

[1572: 匿名さん]

じゃあ売れ残っても粘り強く待って高値を追求するというなら

売れなくてもしょうがないよね〜

さすがに新古で7年落ちというのは引くけどね

[1573: マンション検討中さん]

クレストプライムタワーなんて、もうすぐ10年に突入するけど、まだ絶賛販売中だよ。