文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1481: マンション検討中さん]

目黒が何もないと言っている時点でセンスがない
港区の内陸を延長したようなところだよ？
逆にこっちは水道橋の延長でしょ？

確かに交通利便性は高いけど、
それなら飯田橋のタワーに住みたいよね？

[1482: マンション検討中さん]

駅直結の麹町のタワーが苦戦しているところを見ると、
保守的な価格設定にならざるを得ないでしょうね
やはり都心から近くても北側は人気ないですから

[1483: 匿名さん]

目黒は飲み屋がいっぱいあるし決して魅力がないわけじゃない。個人的にはいい街だと思う。
ブリリアタワーが売れたのは多分卓越したマーケティングだけでなくそれが売り出されたタイミングもあると思う。

昨今のマンション市況を考えると、そうそう上手く高く売れるはずはないという思いがあるのは無理からぬ話ではある。

だから坪単価700はないという考えもあっていい。だが、中小はいざ知らず、大手デベはおそらく値下げするよりもご縁ができるまで可能な限り長く販売する方を選ぶだろうから、そう簡単に下げないだろうなという思いもある。

だから転売でせどりビジネスをするのは難しくなるだろうな。

[1484: 匿名さん]

有楽町の物件よりは、立地はともかく駅との接続や生活利便施設の充実度からすると若干マシな気がすると言ったら怒られるか。

何しろここは低層階がない。

[1485: 匿名さん]

有楽町じゃない、麹町だなw

失礼しました。

[1486: 匿名さん]

知り合いで番町のマンション買った人いるけどねえ...ダブルインカムで子供が独立しちゃってたからな

ターンオーバーの激しい町は住みたければ少し待てば好みの物件が出るが、文京区はねえ...

[1487: 匿名さん]

>>駅直結の麹町のタワーが苦戦

それ総戸数83戸のペンシルでしょ。
しかも麹町は路線1本だけ。
マンションの裏手(市ヶ谷寄り)は古くて小汚い居酒屋が並ぶエリア。
すこしは建て替えが進んできてマシになったが、現地を歩き回ると
買う気がうせるだろうなと思うよ。麹町は。

一方ここは、数ブロックまとめて生まれ変わるわけだから。
あっちとは全然違う。
むしろ比べるなら、麹町ペンシルなんかより目黒のトリプルタワーでしょ。

[1488: 匿名さん]

>>1487 匿名さん
83戸しかないのに、苦戦しているのが問題でしょう。麹町の会社で働いてたことがあるけどいい街です。
あそこは半蔵門駅も近いですよ。

[1489: 匿名さん]

>>1475
>>マンションができる北街区からは雨に濡れずに行くことはできません
>>高級マンション不毛の地で久しぶりにタワマンができて舞い上がるのもわかりますが、坪単価の過大評価はちょっと恥ずかしいですね。

すいぶんと上からの態度だが、
雨にぬれずに行くことができないと断言してるが、これがウソなら業務妨害じゃね？

[1490: 匿名さん]

>>1488
そんな小さなマンション、どうでもいいですよ。

[1491: マンション検討中さん]

麹町まで見下すとは勘違いもエスカレートしてきたな
ちなみにあちらはここと違って免震だし
小学校の学区もここより段違いに良いよ

これだけは断言できる
坪700万と言っているならば、
投資用に買えばいいと思うけれど、
絶対にその人はここを買わないだろう
買わないからこそいい加減なこといえるんだよ

[1492: 評判気になるさん]

熱くなるアホがいるね。
700でも800でもいいけど、900ならいらん。
あと、再開発で小石川4丁目ぐらいまで波及効果がると助かる。
ただし、巨人やジャニタレなんかのファンは断る。

[1493: 匿名さん]

麹町の物件も、エントランスのデザインなんかカッコいいなあと思うけど時期が悪すぎた。

オリンピックまで5年を切って中国人投資家の需要がすっかり冷え込んでしまったのは大きい。

まだ悪材料は出尽くしていないのでなんとも言えないが、オリンピック後の状況次第だろうな

あまりに市況が悪いと売らないという選択肢も視野に入ってくる。

[1494: 匿名さん]

巨人は本拠地移転の噂話がチラホラ出ているね。築地だスカイツリーだと。

[1495: 匿名さん]

>>1491 マンション検討中さん

麹町のサイト、制震タワーレジデンスって書いてあるけど。

[1496: 匿名さん]

売れる売れないはデベロッパーの信頼度とか施工業者のレベルなども関係してくるだろう

ここの場合はそもそも自治体がかんでるし、デベロッパーも日本を代表する会社が入っている

万が一の時は建て替えも含めた誠意ある対応を期待できるという話もある。
ここはその点では問題が少ないから売りやすいだろうな。

構造面でも防災拠点として期待される水準が求められているから、下手をすると学校や役所並に頑強かもしれない

[1497: マンション検討中さん]

住友ビルとのお見合いがひどいからパークコートにはできないんじゃないかな

[1498: 匿名さん]

>>1497
ところがギッチョン、お見合い階はオフィスなんだよこれが。
ほぼ全戸が中層階以上、西向きも全室富士山の見えるお部屋ですってな世界ですよ、ダンナ

[1499: 評判気になるさん]

>>1496 匿名さん

デベは建物長寿命化評価で星一つしか貰えず、横浜でグチャグチャの湿地帯に平気でマンション建てたあの三井ですけど。何を根拠に信頼してるのか不明だが典型的な日本人だな、あんた。

[1500: マンション検討中さん]

なんだ、HPの図だと9階くらいから全部住居になってるけど違うのか

[1501: 匿名さん]

住友のビルが88.9m20階建で北街区マンションは148.45m40階建だから、マンション部分は半分ぐらいは住友のビルの陰だね。その差60mぐらい、階数にして上の方20階ぐらいは眺望が望めるだろう。

六本木ヒルズみたいに屋上に展望スペースを作ってくれると嬉しいな、うまくすれば隅田川花火の上半分ぐらいは見えるんじゃないか？

[1502: 匿名さん]

60mに20階も押し込まないでしょう。安マンションじゃあるまいし。

[1503: 匿名さん]

>>ところがギッチョン

↑なんだか楽しそうだね。

しかし、住友ビルとのお見合い具合は角度がついているし、ここのマンションはスミフのようなガラス張りじゃなくてバルコニーがついていることで斜め方向からの視線をさえぎるように設計されている。
そもそもタワマン同士のお見合いだと、２４時間気になるが、オフィスの場合は深夜帯はサラリーマンもいなくなるし、昼間の就業時間帯に窓の外を双眼鏡でジッとみる社員がいるわけもなく。

[1504: 匿名さん]

現地を見ると住友のビルは敷地境界に比較的スペースを取っているし北街区のビルも敷地内の通路付き緑地帯で離れているからそれほどがったりじゃないな。多分この辺はボリュームゾーンの買える価格帯に抑えられるだろうから狙い目かもね。

[1505: マンション掲示板さん]

タワマンのお見合いよりオフィス街のお見合いがましとかないなぁ。
生活感が違いすぎてこちらもきれいな格好しないと落ち着かない。スーツ姿の集団にちらちらみられるのも嫌。

[1506: マンション掲示板さん]

オフィスだから深夜は大丈夫とか営業マンがいいそうだが、一般家庭でもおなじだよね。

[1507: 匿名さん]

オフィスから一般家庭を覗く暇人はおらんだろう

[1508: マンション掲示板さん]

港区とどうしても一緒にしたいみたいだけど、文京区にそんなブランドイメージあるのかね。
後楽園って連呼してるけど、後楽園って毎日の生活に必要?昼も夜も騒音、駅も混雑、謎のコスプレ集団、だふ屋やら、身元不明の集団が集まる場所が身近で資産価値ってあがるのかしら。

駅から雨にぬれないだけで坪700万円なら、駅から多少あるいてもいいから一軒家にするなぁ。
足腰弱りそう。

[1509: マンション掲示板さん]

向かい側にもろ生活感のあるおじさんがなんかしてたら、ちらちらみてクスクス笑われそう。

[1510: 匿名さん]

イメージなら、中央区ブランドの浜離宮を名前にするイメージ取り替え港区タワーもあるじゃないか。

[1511: 匿名さん]

>>1505
都心の高層ビルで働いたことがある人ならわかるとおもうけど、ビジネスマン窓の外をじっと見てる時間なんて一切ないよ。そういう点ではマンション同士のお見合いよりずっといい。そもそもここはダイレクトウィンドウではないのならそんな視線もないわけだろうけどね。

[1512: マンション掲示板さん]

男性はね。女性はいろいろなところを見てる。

[1513: マンション掲示板さん]

だからじっとではなくちらちらって何度も書いてるのに。
ちらっとみて他の同僚の女性とアイコンタクトで笑うか、心の中で笑うかだよね。

[1514: マンション検討中さん]

思ったより気にならないかもしれないけど…
でもやだよね

ここは発想の転換で、販売価格は低くなるから、
賃貸すればそれなりの利回りが稼げると思う

[1515: 匿名さん]

安いのは期待するけど、安くなるかな。

[1516: 匿名さん]

住友不動産のビルとの距離は道一本挟んだぐらいの距離があるし斜めってるし、こっちはバルコニー分引っ込んでいるからレースのカーテンでも閉めれば向こうからこっちはほとんど見えないよ。

むしろこっちからあっちを見てクスクス笑ったり、人によってはハアハアみたいな方もいらっしゃるかもね。

[1517: 匿名さん]

真砂南の再開発が報道されたね。
あちらも駅直結だけど、早くて2024年完成か〜。

[1518: 匿名さん]

おそらくお見合い階は単身者向け中心で33平米６千万、

眺望階は思いっきり90平米ぐらいで２億四千万オーバーに乗っけてくるんじゃないかな

んで、下の端の方にパンダ部屋30平米柱ボコボコの変な間取りで５千万とかでるのでは

狭くても会社で営業所的に使うために買うところは出てくるだろうな。ここなら客回り楽そう

[1519: 匿名さん]

真砂はなあ...

色々うるさい人がいっぱいいそうだから、下手すりゃ今存命中の関係者が死ぬまで無理かも

[1520: マンション検討中さん]

いくらここがきれいになっても周りがそんな場所ばかりだから冴えないんだよな
逆に周りが先に開発されていれば坪単価の高騰も期待できたかもしれないけど、残念だな
文京区民悲願の再開発も、しょせんこんなものか

[1521: 匿名さん]

それ逆でしょう。これから開発するので高騰期待できる。周り開発済みなら高騰済み。

[1522: 匿名さん]

一回ドカンと再開発してそれで終わりじゃ寂しいよね

ドカンドカンと連続して炸裂してこそ伸びるわけでねえ

あと30年ぐらいしたら、春日後楽園って文京区だったんだ、千代田区とばっかり思ってた

な〜んて会話が交わされるかもね

[1523: マンション検討中さん]

それだと将来は高騰するかもしれないけど、
売出価格は、ここのスレの人たちが妄想しているような価格には届かない

[1524: マンション検討中さん]

防災の観点から文京のクロス再開発（国道の縦横）を積極的におこなうべきである。
それは今しかない。文京防災は、長期計画でも計画しているように十字架状に
道路沿いを高層化することだな。オリンピック後は、人口減、高齢化、経済後退で
再開発に投資が不可になり文京のスラム化が増大深刻化。

[1525: マンション検討中さん]

個人的には、真砂坂上あたりから伝通院前あたりまでフラットで行ける
自転車通行可能な陸橋を作ってほしい
坂がキツイから、後楽園前はすっ飛ばしたい

[1526: 匿名さん]

>>1525 マンション検討中さん

丸の内線みたいなものですね。陸橋は景観的に微妙ですね。単純に都02のバスに乗れば解決する話では。

[1527: マンコミュファンさん]

景気がよくなる材料なんてないのに、このマンションだけバブル景気なんておかしくないと思うんだけど。

[1528: 周辺住民さん]

>>1525
あぁ、それいいですね。白山通りが谷底なわけだからその上をペデストリアンデッキを渡すというのは確かに理にかなってる！

春日町の交差点を陸橋というレベルじゃなく人工地盤に近いような広い幅員のペデで覆ってしまえばそれが歩行者にとって地表になるわけだから景観も問題ないですね。

あんな大きな交差点なんだから文京区も最初からそのくらいのこと考えて再開発してくれてもいいのにね。

[1529: 匿名さん]

どう考えても今後不動産価格は下落する。既にピークを過ぎているし、いつバブルがはじけてもおかしくない。既に東京も空き家だらけだけど、
今後は少子高齢化、人口減、経済力が落ちれば給与収入減、消費税アップ、金利上昇、高齢者は持ち家を出て老人ホーム入居し更に空き家増加。さらにオリンピックも終われば開催地に1万人近く住める新築マンション乱立計画があるとかどうとか。

仮に春日が妄想の900万円しても、その価格帯の中古物件買うやつは少ないだろう。

結局はデベロッパーがいま不動産価格が高いうちに儲かりたいだけ。

これで不動産価格が更にあがる理由はない。

[1530: 匿名さん]

都心に関しては2040年まで人口増えるなんて公が報告書だしてるみたいですし、今以上に都心と郊外の不動産価格差が出てくるでしょう。
それこそ、世田谷のバス便立地とかはヤバそう。
バブル弾けるなんていうのは、一部の都心の上昇に追随して上昇した郊外物件ではまああるでしょうけど、山手線内側で交通至便なココなんかはプレミアム立地でないにしても、安く売る道理がないんだろうなとは思うわけです。