文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1464: マンション検討中さん]

ここで700とか600とかするなら、購入は港区で考える。
お金に余裕がある人ならいいが、冷静に考えてここでその値段払うくらいなら港区でマンション買ったほうが個人的には価値がある。
駅近、高層マンションとはいえ、ここでそんな値段で買おうと考えるなんて、正気かよ。

[1465: 匿名さん]

区の名前だけで買っちゃうなんて、さては上京組だな？
埋立地や駅から遠く離れた歩かされる場所を買う時代は2000年代までの話。
五輪以降は、駅直結か、それ以外か、で区別されるようになっていく。

[1466: 匿名さん]

港区は金持ちが多いことに意味がある。互いの価値観はお互いの価値観は合うし、税収も多いから行政や福利も良い

[1467: 通りがかりさん]

春日は昔ながらの老人やアカデミア色が強い。若い子育て世代にもそんな雰囲気を求める。高い価格で買う成金は似合わない。
高い価格で買わせようとする業者は街の雰囲気を変えさせる原因になり得る。決してオシャレなお店や飲み屋があるわけでもないし、野球球場周りで民度が悪いやつも多い。そこにオシャレな雰囲気を求めても難しい、素直に港区に住むべき。

[1468: マンション比較中さん]

春日後楽園再開発は三井が主導し７００～８００で販売する
らしいが、文京は住友が再開発してきた牙城で、４５０前後で
販売しきた。三井は文京でボロ儲けするつもりだな。

[1469: マンション検討中さん]

ここを坪700とか800とか言っているところがセンスないんだよな
夢を見るのは勝手だけど、田舎者の都会自慢でいかにもダサい
坪700する場所がどんな場所かよく知らないんだろうな
そういう人が多いから物件価格が上がらないんだと思う
文京区はやたらマンション建設に反対する人も多いし、発展性がない
そのおかげで都心から近い割には安く住めるので、自分としてはありがたいけど

[1470: 匿名さん]

センスの問題ではなく、

現実問題として駅から10分近い距離のあるクレヴィア文京小石川が500万近い坪単価を打ち出してきたが完売したことは記憶に新しい。

都心に勤務するお金のある人はより職場に近接した地域の物件に住む、その距離の近さにお金を出してもいい。世の中だんだん変わってきているんだよ。もう隣県や都下のベッドタウンに高いお金を出す時代ではなくなってきているんだ。

[1471: 匿名さん]

売れるか売れないかという議論はもちろんあってしかるべきだが

周辺の取引事例から算出された坪単価700は超えてくるだろうという理論値をどうこう言ったって始まらない。

まだロシアがソ連と呼ばれていて、文京区は小さな印刷屋がごちゃごちゃとひしめいて、そこで働く工員が木賃アパートに住んでブラックな職場で搾取され、金の余裕のあるサラリーマンは都心の汚染を嫌って緑の多い都下に瀟洒な一戸建てを生涯かけて返すローンで買うのが当たり前の時代の感覚では、文京区にそんな金を払う気がしないというのも無理はないが、古い、古すぎるよ。

[1472: 匿名さん]

少なくともオリンピック後に起きる物件の選別と淘汰の時代には

１）都内でも希少な四路線の駅直結の利便性
２）地域のランドマークとなることによる近隣物件と比較しての優越性
３）法律が変わらない限り同等の物件は今後ほぼ永遠に建たない希少性

といったメリットのある物件が選択され、他が淘汰されると言っていいだろう。

すでに隣接する地域では各社も土地を確保し、おそらくここの発売と前後して販売開始するであろう物件をすでに準備している。もちろん、その中ではここは断トツの高値で取引されるはずだ。再開発地域だけでなく、おそらく周辺地域も巻き込む形で文京区は大きく変貌するだろう。

[1473: マンション検討中さん]

ここって後楽園の駅にも直結するのですか？
地下で？？

[1474: マンション比較中さん]

春日と後楽園がすでに直結してるから
春日直結なら自動的に後楽園直結

[1475: マンション検討中さん]

直結するのは南街区の南端です。
マンションができる北街区からは雨に濡れずに行くことはできませんし、
結構距離もあります。

高級マンション不毛の地で久しぶりにタワマンができて舞い上がるのもわかりますが、
坪単価の過大評価はちょっと恥ずかしいですね。

クレヴィア文京小石川の発売当時の過熱感は既に落ち着いており、
同マンションの未入居住戸が数か月前に坪400万台中ごろで出していましたが、
結局高すぎて売れませんでしたね。

このマンションの魅力は、埋め立て地ではない、都心から近い場所に、手の届く値段で大量供給されるということではないでしょうか。

[1476: 匿名さん]

オフィスは地下直結で、確かにマンションは地下直結ではないけれど、
マンションまではオフィス棟の軒下から屋根付き通路経由で傘なしで行けるのでは？

[1477: 匿名さん]

目黒駅前の傘が必要なマンションが坪700万円で瞬間蒸発だからな。
目黒ってなんだか評判はいいけれどなにもない。
一方ここはラクーアの大観覧車から臨める自宅タワマン、いいじゃない。
後楽園エリアのほかにここ自体に生鮮があるスーパーが入るんだし、
皇居ランニングも、目黒からじゃ厳しいけど
このマンション前の道から一度も曲がらず２キロでコースに出れる。

坪500万台はありえん。600万だと投資目的の瞬間蒸発で後々トミヒサのように荒れる。
よって700万あたりが本当に住みたい人が買う順当な価格だと思うぞ。

[1478: 匿名さん]

＞直結するのは南街区の南端です。
その情報は知らなかった。
ただ南北線と三田線の春日駅はいずれも再開発地域と隣接しているので北街区と地下で接続しないというのはちょっと考えづらい。

個人的には区道206号の整備の時に直結トンネルを作るとばかり思っていたのだが？？？

[1479: 匿名さん]

さらに付け加えるならば、湾岸との違いは文京区の場合供給量にかなり限りがあることだ。

需要供給曲線の話を持ち出すまでもなく、湾岸のように次から次へと毎年のように千戸単位で供給がある地域よりは価格が上がるのはしょうがない。おそらく山手線内側のタワマン、それも駅直結の新築は多分極めてレアな存在となるのでそのぶんプレミアムが乗ってもそう突飛な話ではない。

さらに地盤や交通利便性の側面では品質に大きな差があるだけに、湾岸と同じ値段とはいかないだろう。

文京区内でこのレベルの物件の供給はなかったので、その意味ではこれまでの文京区で供給された中層マンションの事例よりもさらに高くなると考えるのが妥当だと思う。

[1480: 匿名さん]

山手線内側でも、中央線南側じゃないと、やはり資産価値は数段落ちてきますからね。

[1481: マンション検討中さん]

目黒が何もないと言っている時点でセンスがない
港区の内陸を延長したようなところだよ？
逆にこっちは水道橋の延長でしょ？

確かに交通利便性は高いけど、
それなら飯田橋のタワーに住みたいよね？

[1482: マンション検討中さん]

駅直結の麹町のタワーが苦戦しているところを見ると、
保守的な価格設定にならざるを得ないでしょうね
やはり都心から近くても北側は人気ないですから

[1483: 匿名さん]

目黒は飲み屋がいっぱいあるし決して魅力がないわけじゃない。個人的にはいい街だと思う。
ブリリアタワーが売れたのは多分卓越したマーケティングだけでなくそれが売り出されたタイミングもあると思う。

昨今のマンション市況を考えると、そうそう上手く高く売れるはずはないという思いがあるのは無理からぬ話ではある。

だから坪単価700はないという考えもあっていい。だが、中小はいざ知らず、大手デベはおそらく値下げするよりもご縁ができるまで可能な限り長く販売する方を選ぶだろうから、そう簡単に下げないだろうなという思いもある。

だから転売でせどりビジネスをするのは難しくなるだろうな。

[1484: 匿名さん]

有楽町の物件よりは、立地はともかく駅との接続や生活利便施設の充実度からすると若干マシな気がすると言ったら怒られるか。

何しろここは低層階がない。

[1485: 匿名さん]

有楽町じゃない、麹町だなw

失礼しました。

[1486: 匿名さん]

知り合いで番町のマンション買った人いるけどねえ...ダブルインカムで子供が独立しちゃってたからな

ターンオーバーの激しい町は住みたければ少し待てば好みの物件が出るが、文京区はねえ...

[1487: 匿名さん]

>>駅直結の麹町のタワーが苦戦

それ総戸数83戸のペンシルでしょ。
しかも麹町は路線1本だけ。
マンションの裏手(市ヶ谷寄り)は古くて小汚い居酒屋が並ぶエリア。
すこしは建て替えが進んできてマシになったが、現地を歩き回ると
買う気がうせるだろうなと思うよ。麹町は。

一方ここは、数ブロックまとめて生まれ変わるわけだから。
あっちとは全然違う。
むしろ比べるなら、麹町ペンシルなんかより目黒のトリプルタワーでしょ。

[1488: 匿名さん]

>>1487 匿名さん
83戸しかないのに、苦戦しているのが問題でしょう。麹町の会社で働いてたことがあるけどいい街です。
あそこは半蔵門駅も近いですよ。

[1489: 匿名さん]

>>1475
>>マンションができる北街区からは雨に濡れずに行くことはできません
>>高級マンション不毛の地で久しぶりにタワマンができて舞い上がるのもわかりますが、坪単価の過大評価はちょっと恥ずかしいですね。

すいぶんと上からの態度だが、
雨にぬれずに行くことができないと断言してるが、これがウソなら業務妨害じゃね？

[1490: 匿名さん]

>>1488
そんな小さなマンション、どうでもいいですよ。

[1491: マンション検討中さん]

麹町まで見下すとは勘違いもエスカレートしてきたな
ちなみにあちらはここと違って免震だし
小学校の学区もここより段違いに良いよ

これだけは断言できる
坪700万と言っているならば、
投資用に買えばいいと思うけれど、
絶対にその人はここを買わないだろう
買わないからこそいい加減なこといえるんだよ

[1492: 評判気になるさん]

熱くなるアホがいるね。
700でも800でもいいけど、900ならいらん。
あと、再開発で小石川4丁目ぐらいまで波及効果がると助かる。
ただし、巨人やジャニタレなんかのファンは断る。

[1493: 匿名さん]

麹町の物件も、エントランスのデザインなんかカッコいいなあと思うけど時期が悪すぎた。

オリンピックまで5年を切って中国人投資家の需要がすっかり冷え込んでしまったのは大きい。

まだ悪材料は出尽くしていないのでなんとも言えないが、オリンピック後の状況次第だろうな

あまりに市況が悪いと売らないという選択肢も視野に入ってくる。

[1494: 匿名さん]

巨人は本拠地移転の噂話がチラホラ出ているね。築地だスカイツリーだと。

[1495: 匿名さん]

>>1491 マンション検討中さん

麹町のサイト、制震タワーレジデンスって書いてあるけど。

[1496: 匿名さん]

売れる売れないはデベロッパーの信頼度とか施工業者のレベルなども関係してくるだろう

ここの場合はそもそも自治体がかんでるし、デベロッパーも日本を代表する会社が入っている

万が一の時は建て替えも含めた誠意ある対応を期待できるという話もある。
ここはその点では問題が少ないから売りやすいだろうな。

構造面でも防災拠点として期待される水準が求められているから、下手をすると学校や役所並に頑強かもしれない

[1497: マンション検討中さん]

住友ビルとのお見合いがひどいからパークコートにはできないんじゃないかな

[1498: 匿名さん]

>>1497
ところがギッチョン、お見合い階はオフィスなんだよこれが。
ほぼ全戸が中層階以上、西向きも全室富士山の見えるお部屋ですってな世界ですよ、ダンナ

[1499: 評判気になるさん]

>>1496 匿名さん

デベは建物長寿命化評価で星一つしか貰えず、横浜でグチャグチャの湿地帯に平気でマンション建てたあの三井ですけど。何を根拠に信頼してるのか不明だが典型的な日本人だな、あんた。

[1500: マンション検討中さん]

なんだ、HPの図だと9階くらいから全部住居になってるけど違うのか

[1501: 匿名さん]

住友のビルが88.9m20階建で北街区マンションは148.45m40階建だから、マンション部分は半分ぐらいは住友のビルの陰だね。その差60mぐらい、階数にして上の方20階ぐらいは眺望が望めるだろう。

六本木ヒルズみたいに屋上に展望スペースを作ってくれると嬉しいな、うまくすれば隅田川花火の上半分ぐらいは見えるんじゃないか？

[1502: 匿名さん]

60mに20階も押し込まないでしょう。安マンションじゃあるまいし。

[1503: 匿名さん]

>>ところがギッチョン

↑なんだか楽しそうだね。

しかし、住友ビルとのお見合い具合は角度がついているし、ここのマンションはスミフのようなガラス張りじゃなくてバルコニーがついていることで斜め方向からの視線をさえぎるように設計されている。
そもそもタワマン同士のお見合いだと、２４時間気になるが、オフィスの場合は深夜帯はサラリーマンもいなくなるし、昼間の就業時間帯に窓の外を双眼鏡でジッとみる社員がいるわけもなく。

[1504: 匿名さん]

現地を見ると住友のビルは敷地境界に比較的スペースを取っているし北街区のビルも敷地内の通路付き緑地帯で離れているからそれほどがったりじゃないな。多分この辺はボリュームゾーンの買える価格帯に抑えられるだろうから狙い目かもね。

[1505: マンション掲示板さん]

タワマンのお見合いよりオフィス街のお見合いがましとかないなぁ。
生活感が違いすぎてこちらもきれいな格好しないと落ち着かない。スーツ姿の集団にちらちらみられるのも嫌。

[1506: マンション掲示板さん]

オフィスだから深夜は大丈夫とか営業マンがいいそうだが、一般家庭でもおなじだよね。

[1507: 匿名さん]

オフィスから一般家庭を覗く暇人はおらんだろう

[1508: マンション掲示板さん]

港区とどうしても一緒にしたいみたいだけど、文京区にそんなブランドイメージあるのかね。
後楽園って連呼してるけど、後楽園って毎日の生活に必要?昼も夜も騒音、駅も混雑、謎のコスプレ集団、だふ屋やら、身元不明の集団が集まる場所が身近で資産価値ってあがるのかしら。

駅から雨にぬれないだけで坪700万円なら、駅から多少あるいてもいいから一軒家にするなぁ。
足腰弱りそう。

[1509: マンション掲示板さん]

向かい側にもろ生活感のあるおじさんがなんかしてたら、ちらちらみてクスクス笑われそう。

[1510: 匿名さん]

イメージなら、中央区ブランドの浜離宮を名前にするイメージ取り替え港区タワーもあるじゃないか。

[1511: 匿名さん]

>>1505
都心の高層ビルで働いたことがある人ならわかるとおもうけど、ビジネスマン窓の外をじっと見てる時間なんて一切ないよ。そういう点ではマンション同士のお見合いよりずっといい。そもそもここはダイレクトウィンドウではないのならそんな視線もないわけだろうけどね。

[1512: マンション掲示板さん]

男性はね。女性はいろいろなところを見てる。

[1513: マンション掲示板さん]

だからじっとではなくちらちらって何度も書いてるのに。
ちらっとみて他の同僚の女性とアイコンタクトで笑うか、心の中で笑うかだよね。