文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1384: マンション比較中さん]

文京区は学力ＮＯ１，私立中学ＮＯ１、開成中高、女子ＮＯ１桜陰女子高、国立ＮＯ１、筑波大付属
都立中高ＮＯ１、小石川中等、国立大学ＮＯ１東大、国立女子大ＮＯ１御茶ノ水女子大
私立大❔私立女子大ＮＯ１日本女子がある高学歴、ハイソサエテイな社会の文京区である。
この再開発に読売学院は何を目的で来るのかな。巨人軍の勉強の機会の場かな。

[1385: 匿名さん]

でも大半の文京区民の子供は開成や桜陰に通えないという事実。笑

やはり親のDNAは重要でア～ル♪

[1386: 匿名さん]

>>1382 匿名さん
全国紙が、援交の確証もなくいきなり大きく取り上げたのが問題。
というより、たとえ援交の確証があってもあそこまで大きく取り上げること時点で不自然。
ちなみに前川はそもそもヒーロー扱いはされてないですよ。

[1387: 周辺住民さん]

暴力、暴言自民党代議士の豊田真由子代議士も春日後楽園再開発から
１００ｍの桜陰中高ー東大法学部ーハーバード大学ー大蔵省の
エリートだが、文京区民としては片身が狭いよ。

[1388: マンション検討中さん]

財務省じゃなく厚労省とちゃうの？

[1389: 匿名さん]

マンションの話題をしてください

[1390: 評判気になるさん]

豊田は、号泣議員ぐらいにうけた。

[1391: 匿名さん]

>>1384 マンション比較中さん
開成は西日暮里でしょ。
国立大附属のNO1は筑駒で池尻じゃねぇの？

[1392: 匿名さん]

>>1390 評判気になるさん
ミュージカル調のあとの脅迫マジひいた。
自民党、あんな人多いのかな。。。

[1393: 名無しさん]

今日の説明会、
出た人、いる？

[1394: ご近所]

そりゃいるでしょ

[1395: マンション検討中さん]

竣工は平成33年より遅くなりそう？

[1396: マンション検討中さん]

春日・後楽園市街地再開発事業の平成２９年６月進捗状況
①西街区　　平成３０年９月完成　中層マンション棟、　　　　　　　建築下部工事中
②北街区　　平成3３年７月完成　高層マンション棟、低層事務棟　　仮設、基礎工事中
③南街区　　平成3３年３月完成　高層マンション棟　　　　　　　　旧建物解体中
平成31年１２月完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
④グリーンバレー公園　平成3３年１２月完成　　　　　　　　　　　　　未着手
　　　　　　マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

[1397: マンション検討中さん]

ありがとう

一般人が入居できるのは4年以上先だね

[1398: 匿名さん]

検討する時期じゃ無いですね。

[1399: 匿名さん]

今日あるいていたら、敷地が綺麗に更地になっていた。ここにかわいいかわいい北街区のマンションが立つかと思うとついニヤけてしまう。急がないでオリンピック以降に照準を合わせたってことは建築費が下がった頃に本格的に立てちゃおうということだね。値段も少しこなれるといいな

[1400: 匿名さん]

関係者に聞いたところ、価格決定権限は三井不にあり、現在同社は坪750万円前後で検討している模様。近隣中古マンションの中には、坪4-500万円超で売買されている事例が多数有る。これらを受けて、近隣の新築マンション、例えば、パークハウス本郷は坪420-530万円で売出している。坪750万円は手が出ません。

[1401: マンション掲示板さん]

やはり一時期坪800万とか坪900万とか必死に荒らしまくってたのは三井さんだったのね。せこいわ。
近隣の中古強気で売ってるけど、全く売れてない。

[1402: 匿名さん]

なんか一気にレスの偏差値が下がったな

[1403: マンション掲示板さん]

もともと低いけど。

[1404: 評判気になるさん]

>>1401 マンション掲示板さん

自分は前から三井がこんなスレで価格を煽ってることは知ってましたけどね。ほんと三井ってどうしょうも無い会社だな。

因みに建物の長寿命化に関する評価が著しく低いのも三井だけ。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2017/07/03/mansion-maintenance

その生活者度外視のタチの悪さは東京都のサイトみても一目瞭然。

[1405: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス本郷は
坪５００前後で、一期で８割売れたらしいね。

[1406: マンション検討中さん]

凄いなぁ、恵比寿のタワマンよりはるかに高いやん

[1407: 匿名さん]

>>1406 マンション検討中さん
住居は中〜高層階だから高層階のプレミア住戸と比較しないと。

雨に濡れずに都営2路線営団2路線利用で生活利便施設もほぼフル装備
安く売ったらバチが当たる

[1408: マンション比較中さん]

三井が坪単価８００か、東京一高い再開発マンションだな
横浜の杭偽装で生じた穴埋めでんもするのかな。
都心が本拠地だから田舎、文京をなめているのかな。

[1409: マンション検討中さん]

万が一にも無いとはおもうけどは、売り手側関係者がここに価格のこと書くのは利益相反行為で問題になるのではないかな

[1410: 匿名さん]

700ぐらいの値付けは周辺物件の取引事例から理論的に算定されるんだわさ
それ以上となると800に寄せていくことになる

[1411: 匿名さん]

春日後楽園って本やマスメディアでは地味な扱いだけど、結構人気がある

大規模マンション、それも庶民の手が届く価格帯の供給が少ないから目立たないだけなんだけどね

[1412: 評判気になるさん]

儲けることばかり考える前に、まずまともな建物作ってよ、三井さん。例えば「建物の長寿命化」、とかさ。

[1413: 匿名さん]

ここの開発に三菱地所は入らないの？

[1414: 匿名さん]

オリンピック後に完成なんて価格を検討してもしょうがないと思います。オリンピック後にマンション価格が上がるか下がるか聞かれたら7割の人は下がるって答えるんじゃないですか？

[1415: 匿名さん]

ロンドンは五輪開催後に上がりました

[1416: マンション検討中さん]

ロンドンは経済成長率も物価上昇率も人口増加率も東京と大違い

[1417: マンション掲示板さん]

デベの営業マン、ここをしょっちゅうチェックしてるといっていた。
ここを高値で売らないと大変みたいだね。

[1418: 匿名さん]

日本は移民を受け入れないと大変だな

[1419: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーの坪６００も話題になりましたが、
ここが７００－８００なら、業界騒然ですね。

[1420: 評判気になるさん]

>>1417 マンション掲示板さん

知るかよw

[1421: マンション比較中さん]

坪単価８００も超高額だけど、耐震偽装、基礎杭偽装で
過去に問題があり現在も係争中の会社だからな。
杭１本も区２５階からしっかり監視しないとね。
安心できないね。

[1422: 匿名さん]

＞1413
三菱、入ってますね
僕、三井物件嫌いなんで、少し安心してます

[1423: 匿名さん]

>>1419
そんなに驚くなよ。騒然も何も格差社会の二極化で今の時代のスタンダードだよ。
三田小山（最寄りは麻布十番）は、坪1,000万～と噂されてるから。

[1424: 匿名さん]

しかし坪800にふさわしい内装や設備って考えると想像の外だなあ

[1425: マンション掲示板さん]

三井さん張り付いてるね～。

[1426: 匿名さん]

>>1424
キッチンや内装はオプションで上から下までランクを広く揃えればいい。

[1427: マンション検討中さん]

内装というよりも、場所的にキツイでしょう
周りを歩いてもおしゃれなカフェとか、バーとか、セレクトショップとか皆無
映画館もないし、雰囲気が田舎臭いし、文化的な刺激がない
それでいて大通りや鄙びた商店街に面していて騒々しい

でもタワマンプレミアムが付くから、
低層階でも周辺マンションと同程度の坪単価になるだろうし、
中層階であれば周辺マンションの2割増し、
高層階であれば周辺マンションの3～4割増しの坪単価になるだろう
中には坪700くらいの部屋もできるかもね

[1428: 匿名さん]

>>1427 マンション検討中さん

文化的な刺激については、シビックセンターのプログラムはそれなりに充実してると思いますが。東京ドームもあるし、上野公園の文化施設も近いし。バスですぐの御徒町にシネコンできるし。

[1429: 匿名さん]

東フィルでよければ年に何回かシビックホールでやってるよ
http://www.tpo.or.jp/tickets/Bunkyo2017-18.php

他にもシエナウインドとか牧阿佐美バレエ団の公演も定期的にある
落語や演芸系も不定期だがぼちぼちやっている

交通の便が良くて集客力があるから文京シビックホールは演奏家に人気あるんだよ
さすがにベルリンフィルやウイーンフィルは来ないが、たまにビッグネームも来る

[1430: 匿名さん]

ちなみにいいご家庭ならお子さんにチェロやバイオリンをやらせると思うが
再開発地域のすぐ真向かいに文京楽器という弦楽器専門楽器店がある
国内外の有名弦楽器奏者も楽器の修繕に訪れる一流店だが
ここで定期的に行うミニコンサートがおすすめだ
http://www.bunkyo-gakki.com/

尚美ミュージックカレッジ専門学校も道を渡ってすぐだが、ここの学生オケが結構聴ける
学内の尚美バリオホールは音響がいいので一般に公開される演目の時は要チェック
http://www.shobi.ac.jp/campus/vario/

春日近辺のカルチャーレベルの高さは知る人ぞ知る

[1431: 匿名さん]

そうそう邦楽好きなら水道橋の方に歩いて行くと宝生能楽堂がある
http://www.hosho.or.jp/nohgakudo/

ざっと俯瞰しただけでもこんなかんじ。

これだけの高水準の文化施設が狭い地域に集積している場所はなかなかないだろう。

[1432: 匿名さん]

>>1427
映画館なんてなくても、
2022年入居として、そのころにはVRヘッドギアで部屋で全方向３Ｄで映画を観るよ。
東京ドームのシーズンシートのオーナになるのもイイネ！
東大OBだと後楽園に馴染みがあるから、ここの開発話に興味持ちやすい。

[1433: マンション検討中さん]

いやいや、シビックセンターや能楽堂の前を歩いても文化的刺激は受けないよ
事前にチケットを用意して行くのであれば、近くに住む必要はない
とにかく退屈で騒々しくて、センスのない街だと思う

[1434: 匿名さん]

若い学生さんが多いから活気がある、それを騒々しいと思う人はいるかもね。

確かにギンザシックスや表参道ヒルズのような施設はないが、地下鉄で直結しているのでさほど不便ではないだろう

[1435: 匿名さん]

東京ドームのシーズンシートならもう持ってますけど↑の方が仰っているのは東フィルがどうしたとか言うことではなくて春日とか後楽園には青山とか麻布とか赤坂とかのおしゃれな人々はいないと言う事ではないでしょうか？当たり前ですけど

[1436: 匿名さん]

>>1435 匿名さん

青山とか麻布とか赤坂が好きなら遊びに行けばいい。住めるなら住めばいいけど、春日より高くなりますね。

[1437: マンション比較中さん]

文教区は一流の中高大の学区で、娯楽は邪道だろう。
これにふさわしい再開発がコンセプトにしていたはずだ。
それが得たいの知れない読売学園が来るとは。
開発方針がどんどん後退しているようだ。
販売価格だけが７００、８００と先行しているようだが、
所詮、駅前のマンションか

[1438: 匿名さん]

>>1437 マンション比較中さん
娯楽も楽しんでこそ一流ですよ。
読売はどうかというのはありますが。

[1439: 匿名さん]

金持ちでないと買えない金額と言うが、金持ちか春日に住むかな。もっと広い一戸建てか、街中のマンションに住みたいと思いそうだけど。

[1440: マンション掲示板さん]

坪七百万なら世田谷区でも駅近くに一戸建てかえるね。

[1441: 匿名さん]

>>1440
駅近の一戸建てか。どんな罰ゲームだろ。

[1442: 匿名さん]

世田谷はピンキリだからね。各停しか停まらない駅や、世田谷線駅もあるから。

[1443: 匿名さん]

臭いコトバだけど、アーバンライフを楽しむには、山手線内側で夜景が美しい、欲を言えば駅直結。一戸建ては爺になってからで、それまではタワーに住まう。（結局便利過ぎて高齢でもタワーから離れたくなくなるらしいが）

[1444: 匿名さん]

年老いてから戸建ては大変だよ

[1445: 匿名さん]

「小石川植物園」公開温室基礎遺構
現地見学会のご案内
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0134/4980/201771091647.pdf

遺構が多いんですね。

[1446: 匿名さん]

春日後楽園再開発の商業フロアがどういう形になるのかにもよるだろうな。町を歩くとわかるが庶民的とは言いがたいおしゃれな感じの人もここ数年はかなり増えている。彼らをターゲットにした店が増えれば評価も変わって来るだろう。

[1447: 匿名さん]

春日に住んだことあるか？
オシャレとは程遠いぞ

[1448: マンション比較中さん]

娯楽や環境なら多摩川沿いマンションが最高だね。
マンションの下でありとあらゆるスポーツや散策ができる。
坪単価も４００程度だ。

[1449: 匿名さん]

川沿い低地なのにイメージ先行で買われ過ぎてる、2020年になる前に逃げろと言われているあの街かな？

[1450: マンション検討中さん]

同じ川沿い低地どうしなので比較対象としては妥当では

春日周辺は無料の大きな公園がないよね
礫川公園は良い公園だけれど、規模が小さい

住環境（公園とか）やオシャレさだったら付近だと茗荷谷のほうがよいかな

[1451: 評判気になるさん]

アウディより、ポルシェのちゃんねーの方がオシャレだよ。

[1452: 評判気になるさん]

>>1450 マンション検討中さん

元来、谷底川沿いのここは貧困層エリアだからね。古くから培われた暗さとダサさはいつまでたっても拭い去れない。

[1453: 匿名さん]

六本木ヒルズ辺りもそうでしたね。
まぁ変化についていけない人は一定数いるのは事実ですが。

[1454: 匿名さん]

実質高層ビルを建てられない文京区と港区では、発展性が比較にならない。文京区が六本木や銀座のような街になることは無い。

[1455: 匿名さん]

なんとか坪650くらいでおなしゃす。

[1456: 匿名さん]

>>1455 匿名さん
アトラスタワー小石川の中古価格が軟調のようなので700切る可能性もないではないが
全戸高層階なので650まで下がるかは微妙だなあ

[1457: マンション検討中さん]

港区と比べても仕方ないけれど、
目黒、恵比寿、中目黒、あるいは飯田橋とくらべてもダサさは極まりない
当然物件価格はそれらよりも低くなる

[1458: 匿名さん]

池袋に近い大塚あたりでも既に町はチャイナの方々に占領されてますから茗荷谷とかこの辺りまで攻め込んで来るのも時間の問題かと。

[1459: 匿名さん]

六本木や銀座の劣化コピーでは町の魅力が半減するよね、春日後楽園再開発でどこにもないオンリーワンの街ができるといいな

[1460: 匿名さん]

都内でも外国人の居住者が、年間、多い区では数千人単位で増殖している。
全国だと、うん万だろうね。

[1461: マンション検討中さん]

二子玉のようなオシャレな町にするのは無理だろうから、もっと中国人に来ていただいてチャイナタウンにするか、ご老人の多さを活かして巣鴨のような商店街にするのがベストだと思う

[1462: 匿名さん]

中国人が沢山買ったら中華料理屋も増えるんじゃないかな。上野、根津、本郷は既に中国人多いけど次は春日なのかな。

[1463: 匿名さん]

アージョ文京春日、安いよ！
66平米で6180万円！
値上がり間違いない。

[1464: マンション検討中さん]

ここで700とか600とかするなら、購入は港区で考える。
お金に余裕がある人ならいいが、冷静に考えてここでその値段払うくらいなら港区でマンション買ったほうが個人的には価値がある。
駅近、高層マンションとはいえ、ここでそんな値段で買おうと考えるなんて、正気かよ。

[1465: 匿名さん]

区の名前だけで買っちゃうなんて、さては上京組だな？
埋立地や駅から遠く離れた歩かされる場所を買う時代は2000年代までの話。
五輪以降は、駅直結か、それ以外か、で区別されるようになっていく。

[1466: 匿名さん]

港区は金持ちが多いことに意味がある。互いの価値観はお互いの価値観は合うし、税収も多いから行政や福利も良い

[1467: 通りがかりさん]

春日は昔ながらの老人やアカデミア色が強い。若い子育て世代にもそんな雰囲気を求める。高い価格で買う成金は似合わない。
高い価格で買わせようとする業者は街の雰囲気を変えさせる原因になり得る。決してオシャレなお店や飲み屋があるわけでもないし、野球球場周りで民度が悪いやつも多い。そこにオシャレな雰囲気を求めても難しい、素直に港区に住むべき。

[1468: マンション比較中さん]

春日後楽園再開発は三井が主導し７００～８００で販売する
らしいが、文京は住友が再開発してきた牙城で、４５０前後で
販売しきた。三井は文京でボロ儲けするつもりだな。

[1469: マンション検討中さん]

ここを坪700とか800とか言っているところがセンスないんだよな
夢を見るのは勝手だけど、田舎者の都会自慢でいかにもダサい
坪700する場所がどんな場所かよく知らないんだろうな
そういう人が多いから物件価格が上がらないんだと思う
文京区はやたらマンション建設に反対する人も多いし、発展性がない
そのおかげで都心から近い割には安く住めるので、自分としてはありがたいけど

[1470: 匿名さん]

センスの問題ではなく、

現実問題として駅から10分近い距離のあるクレヴィア文京小石川が500万近い坪単価を打ち出してきたが完売したことは記憶に新しい。

都心に勤務するお金のある人はより職場に近接した地域の物件に住む、その距離の近さにお金を出してもいい。世の中だんだん変わってきているんだよ。もう隣県や都下のベッドタウンに高いお金を出す時代ではなくなってきているんだ。

[1471: 匿名さん]

売れるか売れないかという議論はもちろんあってしかるべきだが

周辺の取引事例から算出された坪単価700は超えてくるだろうという理論値をどうこう言ったって始まらない。

まだロシアがソ連と呼ばれていて、文京区は小さな印刷屋がごちゃごちゃとひしめいて、そこで働く工員が木賃アパートに住んでブラックな職場で搾取され、金の余裕のあるサラリーマンは都心の汚染を嫌って緑の多い都下に瀟洒な一戸建てを生涯かけて返すローンで買うのが当たり前の時代の感覚では、文京区にそんな金を払う気がしないというのも無理はないが、古い、古すぎるよ。

[1472: 匿名さん]

少なくともオリンピック後に起きる物件の選別と淘汰の時代には

１）都内でも希少な四路線の駅直結の利便性
２）地域のランドマークとなることによる近隣物件と比較しての優越性
３）法律が変わらない限り同等の物件は今後ほぼ永遠に建たない希少性

といったメリットのある物件が選択され、他が淘汰されると言っていいだろう。

すでに隣接する地域では各社も土地を確保し、おそらくここの発売と前後して販売開始するであろう物件をすでに準備している。もちろん、その中ではここは断トツの高値で取引されるはずだ。再開発地域だけでなく、おそらく周辺地域も巻き込む形で文京区は大きく変貌するだろう。

[1473: マンション検討中さん]

ここって後楽園の駅にも直結するのですか？
地下で？？

[1474: マンション比較中さん]

春日と後楽園がすでに直結してるから
春日直結なら自動的に後楽園直結

[1475: マンション検討中さん]

直結するのは南街区の南端です。
マンションができる北街区からは雨に濡れずに行くことはできませんし、
結構距離もあります。

高級マンション不毛の地で久しぶりにタワマンができて舞い上がるのもわかりますが、
坪単価の過大評価はちょっと恥ずかしいですね。

クレヴィア文京小石川の発売当時の過熱感は既に落ち着いており、
同マンションの未入居住戸が数か月前に坪400万台中ごろで出していましたが、
結局高すぎて売れませんでしたね。

このマンションの魅力は、埋め立て地ではない、都心から近い場所に、手の届く値段で大量供給されるということではないでしょうか。

[1476: 匿名さん]

オフィスは地下直結で、確かにマンションは地下直結ではないけれど、
マンションまではオフィス棟の軒下から屋根付き通路経由で傘なしで行けるのでは？

[1477: 匿名さん]

目黒駅前の傘が必要なマンションが坪700万円で瞬間蒸発だからな。
目黒ってなんだか評判はいいけれどなにもない。
一方ここはラクーアの大観覧車から臨める自宅タワマン、いいじゃない。
後楽園エリアのほかにここ自体に生鮮があるスーパーが入るんだし、
皇居ランニングも、目黒からじゃ厳しいけど
このマンション前の道から一度も曲がらず２キロでコースに出れる。

坪500万台はありえん。600万だと投資目的の瞬間蒸発で後々トミヒサのように荒れる。
よって700万あたりが本当に住みたい人が買う順当な価格だと思うぞ。

[1478: 匿名さん]

＞直結するのは南街区の南端です。
その情報は知らなかった。
ただ南北線と三田線の春日駅はいずれも再開発地域と隣接しているので北街区と地下で接続しないというのはちょっと考えづらい。

個人的には区道206号の整備の時に直結トンネルを作るとばかり思っていたのだが？？？

[1479: 匿名さん]

さらに付け加えるならば、湾岸との違いは文京区の場合供給量にかなり限りがあることだ。

需要供給曲線の話を持ち出すまでもなく、湾岸のように次から次へと毎年のように千戸単位で供給がある地域よりは価格が上がるのはしょうがない。おそらく山手線内側のタワマン、それも駅直結の新築は多分極めてレアな存在となるのでそのぶんプレミアムが乗ってもそう突飛な話ではない。

さらに地盤や交通利便性の側面では品質に大きな差があるだけに、湾岸と同じ値段とはいかないだろう。

文京区内でこのレベルの物件の供給はなかったので、その意味ではこれまでの文京区で供給された中層マンションの事例よりもさらに高くなると考えるのが妥当だと思う。

[1480: 匿名さん]

山手線内側でも、中央線南側じゃないと、やはり資産価値は数段落ちてきますからね。

[1481: マンション検討中さん]

目黒が何もないと言っている時点でセンスがない
港区の内陸を延長したようなところだよ？
逆にこっちは水道橋の延長でしょ？

確かに交通利便性は高いけど、
それなら飯田橋のタワーに住みたいよね？

[1482: マンション検討中さん]

駅直結の麹町のタワーが苦戦しているところを見ると、
保守的な価格設定にならざるを得ないでしょうね
やはり都心から近くても北側は人気ないですから

[1483: 匿名さん]

目黒は飲み屋がいっぱいあるし決して魅力がないわけじゃない。個人的にはいい街だと思う。
ブリリアタワーが売れたのは多分卓越したマーケティングだけでなくそれが売り出されたタイミングもあると思う。

昨今のマンション市況を考えると、そうそう上手く高く売れるはずはないという思いがあるのは無理からぬ話ではある。

だから坪単価700はないという考えもあっていい。だが、中小はいざ知らず、大手デベはおそらく値下げするよりもご縁ができるまで可能な限り長く販売する方を選ぶだろうから、そう簡単に下げないだろうなという思いもある。

だから転売でせどりビジネスをするのは難しくなるだろうな。