文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1261: マンション検討中さん]

印刷工場が巻き込まれた千川通り沿いの冠水って昭和30年代の図にのってるやつかな？あと平成の方は下水道で作業中の作業員の事故じゃない。いずれも現在この地域の浸水危険性を論じる材料とするには不適切だね。確かに江戸川橋付近の神田川沿い低地や飯田橋駅近くの旧白鳥池のあたり、今の千代田区神田付近の旧小石川沼、旧日比谷入江跡なんかが危ないのは否定しない。もともと砂浜だったところもアウトだというのも同様。

[1262: マンション検討中さん]

今確認したら千川通り沿いの冠水は昭和56年7月でした。訂正します。

[1263: 匿名さん]

春日・後楽園市街地再開発事業の６月進捗状況
①西街区　　平成29年度完成　中層マンション棟、　　　　　　　建築下部工事中
②北街区　　平成31年度完成　高層マンション棟、低層事務棟　　仮設、基礎工事中
③南街区　　平成32年度完成　高層マンション棟　　　　　　　　旧建物解体中
平成31年度完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
　　　　　　マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

[1264: 買い替え検討中さん]

西街区
完成間近ですね

[1265: マンション比較中さん]

西街区は再開発組合のHPによると
＞中層部には小型の事務所を、中～高層部には比較的小型の住戸を計画し、権利者の多様なニーズに対応した施設計画とします。
＞低層部には、にぎわいを連続させる小規模な店舗を計画します。

とあるから地権者住宅がメインかな〜、やはり本命は平成31年（新元号の元年！）に完成と考えられる北街区のタワマン！南街区の方も大きな交差点に面していて、向かい側のブロックの文京シビックセンターや講道館ビルの背が低いから抜け感があるいい物件だろうなあ...ああ涎が出る。

[1266: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーも
竣工三年前には売り出してたような

[1267: マンション比較中さん]

この異常なほどの情報管制はアルファグランデ千桜タワーの轍は踏まないと言うことかな？スーパーや託児所、教育関連施設（一説によると中大法科大学院 with or without 法学部？）が入り、商業施設はCOREDO系物件を彷彿とさせるレベルものになる、地下鉄直結でスーパーは地下階に配置、坪単価は600台かそれ以上（ただしありえないの声多数）、防災拠点としても使える施設、東京ドームシティで止まっている人の流れを春日側にも呼び込む、等々断片的な情報はあるのだがなかなか見えてこない。ただ文京区では珍しい大規模かつ高層物件であることと、雨に濡れないで地下鉄四路線を利用できるほか主要道路に囲まれていて交通の結節点の真上に存在しているかつてないハイスペック立地で、人気を集めることは間違いない。これがどれぐらいの価格でどう売れるかは、今後の東京のマンション開発の方向性に甚大な影響を与えうる物件と言っていい。中の人、お願いだから何か書いて、お願い。

[1268: マンション比較中さん]

シティタワー銀座東（物件概要）　再開発の大規模タワーマンション　坪単価400～550万

【住友不動産のマンション】【モデルルームオープン】「銀座」約1.3km圏、「東京」1.4km圏、「日本橋」約1.2km圏、中央区の内陸立地　クラシカルモダンデザインの全492邸大規模免震タワー　土地区画整理事業で美しく生まれ変わる新街区に誕生

価格　　　5,400万円台予定～1億4,000万円台予定
間取り　　1LDK～3LDK
専有面積　44.28m2～83.95m2
坪単価 　　400～550
住所　　　東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13（地番）　
交通　　　京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分 　
入居時期　2019年08月下旬予定
駐車場　　100％完備
耐震　　　免震構造
セキュリティー　フルセキュリテイー対応
子育て充実　　　幼稚園設置
デザイナーズ物件
販売戸数 9戸
管理費（月額）　　　未定
修繕積立金（月額）　未定
修繕積立基金（一括)　未定

[1269: マンション検討中さん]

表層地盤増幅率２．２８だろその辺...まあ春日も１．５１だから偉そうなことは言えないが

[1270: マンション掲示板さん]

>>1267 マンション比較中さん

ここにいるじゃん中の人(笑)

[1271: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーも、
住所が品川区であることを
気にした人は、少ないでしょうね。

[1272: マンション検討中さん]

西街区は平成30年9月完成ではないの？
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

北街区のマンションは平成33年9月ですよね。引き渡しは年明けの平成34年1月かな？

[1273: マンション検討中さん]

入居は、北より南街区が先に
なるのでしょうか。

[1274: マンション比較中さん]

ゼネコンは丸の内、大手町など都心部に精鋭部隊を配置し、着々と
建設しているが、春日は二番手、三番手の部隊だから
工事がどんどん遅れるみたいだね。

[1275: 匿名さん]

地権者用の西街区は来年、一般向けの街区は実質5年後入居かぁ～。
もう、ねらって待って住むもんじゃないな、こりゃ。

[1276: 匿名さん]

そうするとタワー棟は早くて来年分譲開始ですね。完成する頃にバブル弾けて
値下がりして中古で買った方が圧倒的に安かったなんて事にならなければ良いですけどね。

[1277: マンション検討中さん]

問題は今がバブルかどうかって話だよね〜
上値は重いと思うけど、下がる余地は少ないと思うなあ。むしろ物件の立地や性能で妥協してる所が増えすぎて買おうにも買えないという人の方が多いのでは。良いものはどんな不況でも値がつくし、地主もよくわかっていてなかなか土地を手放さない。

[1278: マンション検討中さん]

とうとうバブルまで否定して、不動産業界、
マンションが売れなくて大変なのねー。

どこの不動産やさんもオリンピックで資材が上がり、オリンピックバブルっていってたけど。

[1279: 匿名さん]

もうピーク過ぎたよね。
新築マンションも成約しない所が増えてる。

[1280: マンション検討中さん]

>>1279 匿名さん
住戸性能や内外装の品位と立地が悪すぎて、その値段では買えない屑ばっかりだからしょうがないです。オリンピック関連建設ラッシュが過ぎれば品質の方が価格に寄せて来てもう少しマシになるでしょう。

[1281: マンション検討中さん]

今年と来年は見送りますわ

[1282: 買い替え検討中さん]

オリンピック前にもう不況はじまっているね。
オリンピック関連も陸上競技場、水泳競技場など数か所で活況が乏しく起爆剤にならず
マンションは不況で都内、契約率６０％で売れ残りが増大。
都心部ビルも需要がなく、空室が増大し小口入居ばかり。
東京だけでなく横浜や埼玉、千葉でも建設物件はほとんどない。
このため鋼材、セメントなど建設資材、労務単価も値下がり始めている。

[1283: マンション検討中さん]

>>1282 買い替え検討中さん
隠し球みたいな駐車場が増えてますから、建設費が下がったらボチボチ出て来ますよ。買い控えも高いから手が出ないというよりいいのがない、という感じですから。ここも建築資材が安くなってから本体に着手するためのんびり地価構造物撤去や発掘調査をしてるんでしょう。

[1284: マンション検討中さん]

銀行もさすがにバブルの反省からひと頃よりは慎重ですからね、背取りビジネスには簡単には貸してくれんでしょう。政府日銀が圧力かけたってならぬものはなりませぬって感じです。それがバブルの抑止力にはなってますね。

[1285: マンション検討中さん]

新築マンションは売れない。良い中古マンションの販売が増えてきた。これからマンション価格下がるよ

[1286: マンション検討中さん]

新築は売れない、じゃなくて高いのに性能の低い所は売れないって話だと思うけどね。インフレはいずれくるし、日本国民の人口は減ったとしても、日本の領土内に居住するグロスの住民の数はそう減らないと思うよ。今だってどう考えてもワーキングビザ持ってないでしょみたいなのがウジャウジャ働いているからね。

[1287: 匿名さん]

移民が来るとね、平社員が増えるからその人たちを管理するポストが増えるんだよね。給料も派遣なんかよりずっといい。彼らがいい住居を買う、彼らが出た家を移民が買う、これこそが経済成長のミクロなメカニズム。

[1288: 匿名さん]

次の説明会まではおやすみだな、このスレ

[1289: マンション比較中さん]

春日後楽園再開発は工事は進展しない、販売時期、内容も公表しない。
他の物件は着々と公表している。５年後は待てない人に情報です。

茗荷谷再開発プロジェクト

所在地　　東京都文京区　千石二丁目141番14他23筆（地番）　
交通
　都営バス「千石三丁目」バス停から徒歩1分　　 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分　 都営三田線「千石」駅から徒歩11分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅から徒歩13分 　JR山手線「大塚」駅から徒歩16分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩18分　　　　　　　荒川線「大塚駅前」駅から徒歩15分
総戸数　　　72戸(非分譲住戸1戸含む）　
完成年月　　平成30年11月下旬予定　
入居（引渡）予定日　　2019年3月下旬 　
敷地面積　　　1202.39m2　
建築面積　　　670.49m2　　
建築延床面積　5767.72m2　　
構造・規模　　鉄筋コンクリート造　 地上10階建　　　
用途地域　　　商業地域・準工業地域　
建ぺい率・容積率
　商業地域80％、準工業地域60％、準工業地域60％・商業地域400％、準工業地域300％、準工業地域400％　
販売スケジュール　　平成30年1月下旬販売開始予定　
販売戸数　　未定　
販売価格　　未定　
間取り　　　1LD・K～3LD・K　
有面積　　　38.04m2～70.32m2　
バルコニー面積　　4.66m2～11.16m2　
サービスバルコニー面積　　1.67m2～3.06m2　

[1290: 匿名さん]

値段分からないものを朗報と言われても。。。

[1291: マンション検討中さん]

それに駅から遠いし...

[1292: マンション検討中さん]

ここを文京区のくくりで考えるのは、
山手線外側を港区と見なすのの
逆ベクトルで本質を見誤るのでは。

[1293: マンション比較中さん]

敷地の６０％も区の公園や防災広場に提供、様々な負担や過剰な提供で
この再開発は坪７００以上の入居者負担になるのではないか。
他の周辺民間開発では３５０～５００が相場だが

[1294: マンション検討中さん]

>>1293
ここはタワー高層階だけが住戸でしょ、全戸プレミア住戸という考えも成り立つ。客寄せ用や文京区民優先枠用に勤労者が購入できる価格帯の狭小物件を中層にちょろちょろ作るだろうけど。

[1295: 名無しさん]

文京も
春日までは
江戸のうち

[1296: 匿名さん]

>>1293
区からの補助金じゃぶじゃぶだから気にしなくても大丈夫だよ

[1297: 周辺住民さん]

＞1296
甘いよ。アルファグランデみたいに協定（要請？）がないのだから。
補助金の内訳も不明なのでしょ。
区がコントロールできていないようですし。

[1298: マンション掲示板さん]

700万とかプレミア住戸なんて、勝手に豪華マンション描いているけど、計画をみる限り狭い
間取りの事しか書いてないけど。

[1299: 匿名さん]

プレミアじゃなくていい。
むしろ税金でプレミアなんか作らないで欲しい

[1300: マンション検討中さん]

売却予定ですぐ入居希望の方は近くの
オープンレジデンシア本郷菊坂を検討してみてはいかがでしょう
坪単価も安そうだ。
価格　第1期　6,738万円・7,298万円 / 2期　未定
住所　東京都文京区本郷五丁目386番1（地番）　　
交通　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分 　　
入居時期　2018年06月末日予定

[1301: 匿名さん]

>>1300
日当たり良さそうだし良さげだよね〜それ。でも杭が...

[1302: 匿名さん]

オペンハウゼはどうも手を出す気にならないな

[1303: 匿名さん]

本郷って台地なのに杭が長いってどうしてでしょうね？
オープンレジデンスだけでなく、本郷の他の新築マンションも杭長いですよね。
今まで見た文京区の新築マンションの中で一番杭が短いのって千石や小石川です。
あの辺りは坂下、坂上共に杭の長さが10~20メートルくらいでした。

[1304: 匿名さん]

文京区のハイソ地区
小石川
本駒込6丁目
千石3丁目

かな

[1305: 匿名さん]

千石3丁目？？
小石川？？
小石川はこの再開発地域だけでしょ。

[1306: 匿名さん]

>>1305 匿名さん

小石川は播磨坂沿い、4丁目5丁目の高台がいい。この再開発は駅直結の価値あるので比べるものでもないけど。

[1307: 匿名さん]

千石三丁目知らないの？
豪邸だらけだよ

[1308: 匿名さん]

千石よりも西片の方が豪邸が多いイメージです。また、豪邸は少ないですが土地価格ならば本郷の方が上ではないかと。

[1309: 匿名さん]

こんなランキングがありました。
【都心の邸宅街 人気アドレス50】

1.番町（千代田区） 296万円/㎡
2.赤坂（港区） 268万円/㎡
3.九段（千代田区） 214万円/㎡
4.南麻布（港区） 197万円/㎡
5.平河町（千代田区） 195万円/㎡
6.元麻布（港区） 184万円/㎡
7.南青山（港区） 177万円/㎡
8.六本木（港区） 168万円/㎡
9.恵比寿（渋谷区） 160万円/㎡
10.青葉台（目黒区） 159万円/㎡
11.神宮前（渋谷区） 153万円/㎡
12.紀尾井町（千代田区） 149万円/㎡
13.松濤（渋谷区） 143万円/㎡
14.佃（中央区） 143万円/㎡
15.本駒込（文京区） 130万円/㎡
16.南平台町（渋谷区） 129万円/㎡
17.渋谷（渋谷区） 123万円/㎡
18.三田（港区） 122万円/㎡
19.明石町（中央区） 117万円/㎡
20.西麻布（港区） 115万円/㎡
21.本郷（文京区） 114万円/㎡
22.高輪（港区） 113万円/㎡
23.富士見（千代田区） 111万円/㎡
24.広尾（渋谷区） 106万円/㎡
25.東五反田（品川区） 104万円/㎡
26.千駄ヶ谷（渋谷区） 102万円/㎡
27.大森北（大田区） 102万円/㎡
28.大山町（渋谷区） 100万円/㎡
29.芝浦（港区） 98万円/㎡
30.北品川（品川区） 98万円/㎡
31.上大崎（品川区）96万円/㎡
32.上原（渋谷区） 95万円/㎡
33.勝どき（中央区） 95万円/㎡
34.月島（中央区） 95万円/㎡
35.三田（目黒区） 94万円/㎡
36.白金台（港区） 93万円/㎡
37.代々木（渋谷区） 92万円/㎡
38.田園調布（大田区） 91万円/㎡
39.西片（文京区） 89万円/㎡
40.自由が丘（目黒区） 89万円/㎡
41.日本橋浜町（中央区） 87万円/㎡
42.南元町（新宿区） 84万円/㎡
43.駒場（目黒区） 82万円/㎡
44.千駄木（文京区） 82万円/㎡
45.市谷（新宿区） 82万円/㎡
46.目黒（目黒区） 80万円/㎡
47.下落合（新宿区） 78万円/㎡
48.小石川（文京区） 78万円/㎡
49.西早稲田（新宿区） 77万円/㎡
50.神泉町（渋谷区） 77万円/㎡

[1310: 匿名さん]

ここには千石が入ってないですね。
文京区内だと以下の順のようです。

1.本駒込
2.本郷
3.西片
4.千駄木
5.小石川

もちろん、千石3丁目だけが特異に高ければあり得るかもしれませんが、それでも5位にも入っていないのでちょっと他と比べてハイソと言うには無理がありそうですね。