文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1224: 匿名さん]

地盤と交通にまったくいいところがない埋立地でさえ高値が続いている時代に、
山手線内側で複数路線で便利施設が近接だから。

[1225: 匿名さん]

水害より首都直下型地震の方が怖いな。東日本大震災で躯体にダメージのある旧築よりも、より耐震性の高い新築の方がアドバンテージが高い。水害が怖いなら麻布でも丸の内でも起きている。もちろんその後の対策で同じ程度の降水量ではビクともしないがな。高いところがすきなら八王子に住めばいいんだよ、そういう人は。

[1226: 匿名さん]

文京区ではないけど台地上に聳える市ヶ谷のセンタートウキョウは杭が25mあった。台地は地盤がいいと言ったって、これぐらいは杭を打ち込むんだよね。この辺りは昔から地面だった土地だから砂層はかなり締まっている、現に東日本大震災で液状化は起きなかったのだからこれ以上の証明はないだろう。

[1227: 匿名さん]

新宿の高層ビルは都庁はじめ直接基礎だが、だから揺れないというわけではない。
杭の長さを気にしないとならないケースは、側方流動が起きる土地である場合だけ。

[1228: 匿名さん]

六本木では杭が15mということだから地盤がいいんだろうね、新宿の高層ビル街の地盤は都内指折りだから別格だけどね、四谷あたりでもライオンズ四谷タワーゲートは25mだから確かに新宿の方へ近づくほど安定地盤が浅いところにあって揺れは少なくなるんだろうね。でも新宿のベタ基礎タワーでも長周期地震動の影響は免れ得ないでしょ。

[1229: マンション比較中さん]

東日本大震災では、長周期振動で、新宿区の超高層ビル（５４階建て、高さ２２３ｍ）では、最上階において３秒間で片振幅５４cm、高さ約１００ｍの２８階では３秒間で片振幅５２cm の揺れが 観測され、事務棚の転倒、天井の落下、壁のクラック発生などの事例が確認されている。中央区の高層マンション（地上３７階、地下２階、高さ１２０ｍ）では、最上階で 最大速度約５０cm/s、片振幅約３０cm の揺れで家具等の転倒、エレベーター停止、天井や壁へのクラック発生で深刻な事態となった。 東京直下型地震が近々に予測されている今日、春日後楽園の高層マンションの地震対策は十分とはいえないのではないか。まして周辺住民の避難場所の機能はだいじゅうぶか。

[1230: 匿名さん]

3.11以前のビルと違う。教訓になっている。

[1231: マンション検討中さん]

>>1229
それまでは長周期地震動なんて誰も気にしてないからね、仕方ないよ。ただ建築学の学究もバカじゃないんで、新しい物件ほどその後得られた知見がより反映された安全なものになると思いますよ。多分、都内で最も安全なタワマンの一つになるでしょうね。新築物件のアドバンテージはまさにここにあるでしょう。ただ住む人も家具の固定などの災害への備えはした方がいいですね、戸建てマンション低層高層問わずいかなる物件に住もうとも、です。

[1232: マンション検討中さん]

ちなみに中層低層物件がよければ、文京区ではこれからガシガシ新築の供給が始まりますからよりどりみどりです。

[1233: 匿名さん]

文京区はちょっと場所が良いと近隣住民ともめるし、簡単にマンション建てられる所なんてろくな立地じゃない。ごちゃごちゃだった春日にタワマン建てるのにさえ何十年もかかってるんだから。

[1234: 名無しさん]

文京区は、大部分陸の孤島ですから、
ここと比較対象になるのは、
春日5分以内の物件だけでしょう。

[1235: マンション検討中さん]

田舎の人は経路が駅とか路線に縛られてしまいがちだから、駅ごとに孤島が連なっている感覚に陥るよね。でも文京区は歩くと面白い街だからぜひ路地や駅と駅の間の道を歩いて欲しいな。駅から遠いところ、播磨坂、指ヶ谷とか千石三丁目のあたりはご飯も美味しいしなかなか住環境もいいから駅から少々遠くても検討する余地はある

[1236: 名無しさん]

1234は、春日徒歩3分居住者の実感です。

[1237: 口コミ知りたいさん]

>>1235 マンション検討中さん

田舎者は心と時間に余裕がないから無理ですよ。

[1238: マンション検討中さん]

不便な場所でのんびりしたい人は、
ここに高値は出さないでしょうね。

[1239: 口コミ知りたいさん]

>>1238 マンション検討中さん

金と時間がありますからね。富裕層にとって文京区は利便性の高い別荘地ですよ。住めば分かりますけど、一分一秒を争う世界で生活している人向きじゃないです。

[1240: 通りがかりさん]

条件が悪い物件を売りつける時の
不動産屋の常套句ですね。

[1241: マンション検討中さん]

高いお金を出すとすれば都心の乗り換え駅の真上なのに富士山が見える眺望だろうなあ、この近所だと四谷の再開発の住居棟は低層だしね。

[1242: 匿名さん]

駅からの距離にこだわるのは、これからどんどん人口が減って年寄りばかりになるのに駅から遠い物件は住むのも大変だし売るのも大変になるからで決して田舎者だからじゃありません。

[1243: マンション検討中さん]

このスレで千川通り沿いは川で低地だから地盤が悪いとよく貶されるが、川床は水が染み込まず地上に水が流れている場所なので、川床は基本的に液状化の可能性は低い。千川は上流では田端川と呼ばれていて豊島区内の湧水を水源とするかなり水量の少ない川で、谷地を流れることから雨水などが周囲から集まっていき、最終的に今の神田川にながれこんでいた。水量は雨の時は多く、晴れれば少なくなり、当初は稲作は行われていなかったようだ。元禄9年に千川上水から分水され水量が安定的に供給されるようになり稲作が始まった。このころから千川分水、略して千川とよばれた。比較的新しい水田地帯であるため耕作に供された年月は短く、もともとは湿地ですらなかったようだ。大塚近辺では東京礫層が露頭し現在の千川通り沿いは決して地盤が悪い場所ではない。ただ暗渠化される前は大雨ですぐ増水し水害は多かったようだがそもそも水が浸み込みにくい強固な地盤の谷間なので周囲の台地から雨水が流入することによるものだったようだ。昭和初期に暗渠化され雨水がきちんと処理されるようになってからはほとんど水害はない。

[1244: 匿名さん]

>>1243 マンション検討中さん

谷底千川通り沿いはゲリラ豪雨の度に浸水して高齢者が困ってるよ。雨水浸透枡がやっとこ設置されたのはついこの前で昭和初期とかサバ読むにも程があるだろw

[1245: マンション検討中さん]

東京都土木技術支援・人材育成センターによる東京の液状化予測図 平成２４年度改訂版によると、基本的に文京区は液状化の心配の少ない地域で、現在のシビックセンターと東京ドームシティラクーア付近に危険性ありの黄色の狭い矩形の領域が広がっている。しかし春日通りがその境界であり、現在の再開発地域は外れている。おそらく弥生人は現在の再開発地域の乾いた少し高い土地に＊＊を作り、現在文京シビックセンターとなる低い湿地帯で稲作をしていたのかもしれない。おそらく当時の千川こと谷端川は水量が少なかったため、当時の灌漑技術では稲作地を川沿いに広げられなかったのだろう。

[1246: マンション検討中さん]

>>1244
多分あなたの浸水の定義が厳しいんだろうね。
確かに平成五年の日比谷豪が溢れ首都機能が麻痺した台風11号では冠水被害が短期間あったようだが以降は皆無だよ。文京区の浸水実績図を見てみるといい。今はむしろ雨水が地表を流れ下る台地の中腹のちょっとだけ周囲より低い水が溜まりやすい所が浸水被害に遭いやすい。多分雨水が坂を流れ下るのが浸水に見えただけだと思うよ。

[1247: マンション検討中さん]

2014年のゲリラ豪雨では本郷通りが冠水したようだが不思議と春日は平気だった。当時の本郷通りの様子がYoutubeの動画に上がっているね。この辺の人の言う通りなら千川通りで船遊びできるぐらいの冠水がないとおかしいのでは？

[1248: 匿名さん]

谷底差別主義者が多いんです。

[1249: マンション検討中さん]

港区の浸水実績図によると、平成10年以降にも麻布、六本木、白金などで冠水被害が起きているし渋谷区でも渋谷や恵比寿で冠水している。同じ時期には文京区では千川通り沿いや白山通り沿いは被害がないが茗荷谷の近くの春日通り沿いや丸ノ内線の車両基地近く、西片や本郷など軒並み台地部で冠水被害が起きているが春日後楽園は問題なし。液状化ハザードマップだって港区は芝から海寄りの広大な地域が危険性ありとなっているのに評価が高い。検討すればするほど文京区春日後楽園地区のアドバンテージは明らかで、再開発により再評価されブランド化が進むことが望まれる。

[1250: 匿名さん]

>>1249 マンション検討中さん

雨の降りかたは、一様じゃないから、自分への気休めにしときなさい。

[1251: マンション検討中さん]

仮に天の怒りを買ったようなゲリラ豪雨が春日後楽園上空に粘着しギネス級の降水が短時間に降り注いだ結果不幸にも浸水被害にあったとしても、居住区はNX棟で地上８階、SB棟で地上4階(商業フロアは天井が高いので実質8階相当)より上だから、Gラインから20m近く上で住居が浸水被害にあうということはない。

[1252: マンション検討中さん]

もちろんただ水に浸かるわけではなく、地下にスーパーが入るらしいし地下鉄と直結するから地下鉄駅と同じレベルの止水板など浸水対策も施されるはずだよ。多分普通のマンションよりは水害に強くなるだろう。

[1253: 匿名さん]

地下鉄に流入して、老人が取り残されたり、子供が流されたりする可能性があるし、暫く不衛生過ぎる。
また、地下駐だったら、スーパーカーが水没するから嫌だ。

[1254: 匿名さん]

文京区が水没って。。。
もしそうなったら23区はほぼ全滅ですよ。

[1255: マンション検討中さん]

アポカリプスウイルスのパンデミックの時にはここに立て籠れば大丈夫だ。

[1256: 匿名さん]

>>1253 匿名さん

それなら新宿区の箱根山にでも住めば？

[1257: マンション検討中さん]

下剋上が、いま、起きる。

[1258: マンション検討中さん]

名より実、
地名より生活利便性に金を出す時代が来るかも。

[1259: マンション検討中さん]

だいたい縄文海進だってせいぜい海抜4mぐらいまでしか海は盛り上がらなかった。ここが昔の海だとか砂浜だったことはない。この辺はローム層が薄く、川がさらにそれを削り取る侵食作用によってできた谷なんで硬い層まですぐ届く。低地の堆積によってできた軟弱地盤とは違うんだよ。

[1260: ご近所さん]

千川流域では、以前、台風の豪雨で死者がでて、印刷工場の地下が水没し
東京都と補償で裁判やったな。
最近でも雑司ヶ谷から後楽にかけてのゲリラ豪雨で５人が水死したな。
下水道や河川の能力は降雨強度５０ｍｍの設計でしかできていないが、
実際は、温暖化等もあり７０ｍｍ、１００ｍｍ強度の豪雨が頻発しているから
千川流域は、赤坂溜池より流域が大きく大災害が発生する。
特に、神田川、日本橋川の水位が高いときの豪雨は危険だな。

[1261: マンション検討中さん]

印刷工場が巻き込まれた千川通り沿いの冠水って昭和30年代の図にのってるやつかな？あと平成の方は下水道で作業中の作業員の事故じゃない。いずれも現在この地域の浸水危険性を論じる材料とするには不適切だね。確かに江戸川橋付近の神田川沿い低地や飯田橋駅近くの旧白鳥池のあたり、今の千代田区神田付近の旧小石川沼、旧日比谷入江跡なんかが危ないのは否定しない。もともと砂浜だったところもアウトだというのも同様。

[1262: マンション検討中さん]

今確認したら千川通り沿いの冠水は昭和56年7月でした。訂正します。

[1263: 匿名さん]

春日・後楽園市街地再開発事業の６月進捗状況
①西街区　　平成29年度完成　中層マンション棟、　　　　　　　建築下部工事中
②北街区　　平成31年度完成　高層マンション棟、低層事務棟　　仮設、基礎工事中
③南街区　　平成32年度完成　高層マンション棟　　　　　　　　旧建物解体中
平成31年度完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
　　　　　　マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

[1264: 買い替え検討中さん]

西街区
完成間近ですね

[1265: マンション比較中さん]

西街区は再開発組合のHPによると
＞中層部には小型の事務所を、中～高層部には比較的小型の住戸を計画し、権利者の多様なニーズに対応した施設計画とします。
＞低層部には、にぎわいを連続させる小規模な店舗を計画します。

とあるから地権者住宅がメインかな〜、やはり本命は平成31年（新元号の元年！）に完成と考えられる北街区のタワマン！南街区の方も大きな交差点に面していて、向かい側のブロックの文京シビックセンターや講道館ビルの背が低いから抜け感があるいい物件だろうなあ...ああ涎が出る。

[1266: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーも
竣工三年前には売り出してたような

[1267: マンション比較中さん]

この異常なほどの情報管制はアルファグランデ千桜タワーの轍は踏まないと言うことかな？スーパーや託児所、教育関連施設（一説によると中大法科大学院 with or without 法学部？）が入り、商業施設はCOREDO系物件を彷彿とさせるレベルものになる、地下鉄直結でスーパーは地下階に配置、坪単価は600台かそれ以上（ただしありえないの声多数）、防災拠点としても使える施設、東京ドームシティで止まっている人の流れを春日側にも呼び込む、等々断片的な情報はあるのだがなかなか見えてこない。ただ文京区では珍しい大規模かつ高層物件であることと、雨に濡れないで地下鉄四路線を利用できるほか主要道路に囲まれていて交通の結節点の真上に存在しているかつてないハイスペック立地で、人気を集めることは間違いない。これがどれぐらいの価格でどう売れるかは、今後の東京のマンション開発の方向性に甚大な影響を与えうる物件と言っていい。中の人、お願いだから何か書いて、お願い。

[1268: マンション比較中さん]

シティタワー銀座東（物件概要）　再開発の大規模タワーマンション　坪単価400～550万

【住友不動産のマンション】【モデルルームオープン】「銀座」約1.3km圏、「東京」1.4km圏、「日本橋」約1.2km圏、中央区の内陸立地　クラシカルモダンデザインの全492邸大規模免震タワー　土地区画整理事業で美しく生まれ変わる新街区に誕生

価格　　　5,400万円台予定～1億4,000万円台予定
間取り　　1LDK～3LDK
専有面積　44.28m2～83.95m2
坪単価 　　400～550
住所　　　東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13（地番）　
交通　　　京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分 　
入居時期　2019年08月下旬予定
駐車場　　100％完備
耐震　　　免震構造
セキュリティー　フルセキュリテイー対応
子育て充実　　　幼稚園設置
デザイナーズ物件
販売戸数 9戸
管理費（月額）　　　未定
修繕積立金（月額）　未定
修繕積立基金（一括)　未定

[1269: マンション検討中さん]

表層地盤増幅率２．２８だろその辺...まあ春日も１．５１だから偉そうなことは言えないが

[1270: マンション掲示板さん]

>>1267 マンション比較中さん

ここにいるじゃん中の人(笑)

[1271: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーも、
住所が品川区であることを
気にした人は、少ないでしょうね。

[1272: マンション検討中さん]

西街区は平成30年9月完成ではないの？
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

北街区のマンションは平成33年9月ですよね。引き渡しは年明けの平成34年1月かな？

[1273: マンション検討中さん]

入居は、北より南街区が先に
なるのでしょうか。