文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1201: マンション掲示板さん]

400の価値があるって認められてたら即日完売では。４年かかってやっと完売か。
もはや新築ではないよね。

[1202: 匿名さん]

>>1201 マンション掲示板さん

即日完売って売主にとって値付けミスでは。もっと高く売れた可能性を逃している。
とくにスミフは高値追求の姿勢。

[1203: 匿名さん]

インペネタが流行ってますが、一低とやらのハウスとかホームズもネガると、すぐにポジティブシンキングの輩が湧くからやめときな。

[1204: 匿名さん]

インペのダメ出しが流行ってますが、一低とやらのハウスとかホームズもネガると、すぐにポジティブシンキングの輩が湧くからやめときな。

[1205: 匿名さん]

インペに坪400、再開発に坪500以上？払えないというなら購入を見送ればいいだけ。

[1206: マンション検討中さん]

４年かかって坪400万円がやっと売れた結果がそれだけの価値があったと評価されてないっていってるだけで、スミフの高値売り付け主義の社風なんてどうでもいいんですけど。

その高値主義が企業としてどう見られてるかは
別として、こんなところで主張しないでその路線でいけばいいんじゃないかしら。
以前スミフの営業がこれからの主流だと主張されてた方かしら?
スミフの戦略として専用スレをたててくださいな。

[1207: 匿名さん]

>>1206 マンション検討中さん

坪400以上で売れた事実があるのにその価値があったと評価されないってどういうこと？
それが説明できたらノーベル経済学賞ものの珍説ですね。

[1208: マンション検討中さん]

インペリアルスレでやってくださーい!

[1209: 匿名さん]

>>1195 マンション検討中さん

まぁ評判を気にするとしたら、谷底、印刷製本屋街への都落ちかな

[1210: マンション検討中さん]

>>1209
それはなぜかと言えば都落ちにふさわしい低レベルな狭小軽薄戸建てと低性能マンションしかないからだよねえ。昔はナロードニキを気取って大衆的前衛を気取るのが知的装飾として好まれた。今でも(非共産党左翼、反代々木系の生き残りの)市民運動系の人が頑張っているのはその名残だけど高齢化が進んでいるよねえ。だからこそ今、再開発ですよ！

[1211: マンション比較中さん]

文京　　本郷グランリビオ ザ・レジデンス
2LDK 6200万円～、3LDK 1億300万円～、1LDK 4540万円～！「大手町」・「東京」へ直通4分。東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩4分をはじめ、徒歩10分圏に10駅8路線利用可。文京・本郷の丘の上、次代に誇る存在となる全121邸のランドマークレジデンス。モデルルーム公開中

所在地　　　東京都文京区湯島
最寄り駅　　東京メトロ千代田線「湯島」歩4分
価格　　　　4540万円～1億5000万円
間取り　　　1LDK～3LDK
専有面積　　40.08平米～85.93平米

[1212: マンション検討中さん]

ああ、値段はいいけどねえ
坂下のラブホはいただけないな

[1213: 名無しさん]

この場所に700もつくとは思えないけど

http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0099/6496/20159116455.pdf

[1214: 匿名さん]

駅直結ってことは、地盤が穴ぼこだらけで強度も不安があるってことだからな

[1215: 匿名さん]

逆でしょう。地震の時は地下鉄が一番強い。
関東ローム層なんかよりずっと強固なコンクリが何千だか何万トンだか地中にあるわけだから

[1216: 匿名さん]

神戸の地下鉄の駅て地震でつぶれたのですか。
#知恵袋_
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1284635192

[1217: マンション掲示板さん]

後楽園の地下は路線が多すぎて穴ぼこだらけですね。
ミサイルが飛んできたら、地底の南北線最強ですが。

[1218: 匿名さん]

>>1210 マンション検討中さん

確かナロードニキ気取りどころか、民医連やセツルメントといった純共産党系施設がいまだウヨウヨあるよね。これって旧くは漁民貧困層が住んでた時期に始まり、印刷製本業といったブルーカラーが根付き、東大の左翼が居座ったことによると思うんだけど、あの何とも言えない暗い雰囲気、たかが角っこの再開発ごときで拭い去れないと思うんだよね。とにかく高台から降りた瞬間、暗い雰囲気が漂ってるから、富裕層にとって春日は都落ち以外の何物でもない。しかも三井の輩がネット上で坪700って吹いてるって不動産多数所有する港区の友人に話したら笑われたよ。

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん

文章の内容からは団塊世代の年配の方ですかね。坪700なんて誰も言ってないですよ。坪いくらならいいでしょう？

[1220: 匿名さん]

アトラスタワー茗荷谷は東京層まで30m余の杭が打ってあり、アトラスタワー小石川は江戸川層まで35m、低地の方が地盤が悪いように見えて実は東京層の下に東京礫層を挟んで江戸川層があるため、同じ深さの杭でも茗荷谷の方がより浅い地盤で妥協しているように見える。台地上にあると見えて実は低地と比べても大して地盤は違わないのが茗荷谷

[1221: 匿名さん]

最近のタワー物件は50から70mという大深度地下まで杭を打たなければならない立地のものが大半だから大分マシだな文京区は。

[1222: 匿名さん]

高く売りたいからと嘘をついて勧めるのはマジでやめて。ハザード地区で地下も不安なのに震度10に耐えられるとか。
貴方の嘘を信じて将来災害に巻き込まれることになる人もいるかもしれない。

[1223: 匿名さん]

やっかみが増えてきましたな。
そろそろ発売日が発表されるのかな？

[1224: 匿名さん]

地盤と交通にまったくいいところがない埋立地でさえ高値が続いている時代に、
山手線内側で複数路線で便利施設が近接だから。

[1225: 匿名さん]

水害より首都直下型地震の方が怖いな。東日本大震災で躯体にダメージのある旧築よりも、より耐震性の高い新築の方がアドバンテージが高い。水害が怖いなら麻布でも丸の内でも起きている。もちろんその後の対策で同じ程度の降水量ではビクともしないがな。高いところがすきなら八王子に住めばいいんだよ、そういう人は。

[1226: 匿名さん]

文京区ではないけど台地上に聳える市ヶ谷のセンタートウキョウは杭が25mあった。台地は地盤がいいと言ったって、これぐらいは杭を打ち込むんだよね。この辺りは昔から地面だった土地だから砂層はかなり締まっている、現に東日本大震災で液状化は起きなかったのだからこれ以上の証明はないだろう。

[1227: 匿名さん]

新宿の高層ビルは都庁はじめ直接基礎だが、だから揺れないというわけではない。
杭の長さを気にしないとならないケースは、側方流動が起きる土地である場合だけ。

[1228: 匿名さん]

六本木では杭が15mということだから地盤がいいんだろうね、新宿の高層ビル街の地盤は都内指折りだから別格だけどね、四谷あたりでもライオンズ四谷タワーゲートは25mだから確かに新宿の方へ近づくほど安定地盤が浅いところにあって揺れは少なくなるんだろうね。でも新宿のベタ基礎タワーでも長周期地震動の影響は免れ得ないでしょ。

[1229: マンション比較中さん]

東日本大震災では、長周期振動で、新宿区の超高層ビル（５４階建て、高さ２２３ｍ）では、最上階において３秒間で片振幅５４cm、高さ約１００ｍの２８階では３秒間で片振幅５２cm の揺れが 観測され、事務棚の転倒、天井の落下、壁のクラック発生などの事例が確認されている。中央区の高層マンション（地上３７階、地下２階、高さ１２０ｍ）では、最上階で 最大速度約５０cm/s、片振幅約３０cm の揺れで家具等の転倒、エレベーター停止、天井や壁へのクラック発生で深刻な事態となった。 東京直下型地震が近々に予測されている今日、春日後楽園の高層マンションの地震対策は十分とはいえないのではないか。まして周辺住民の避難場所の機能はだいじゅうぶか。

[1230: 匿名さん]

3.11以前のビルと違う。教訓になっている。

[1231: マンション検討中さん]

>>1229
それまでは長周期地震動なんて誰も気にしてないからね、仕方ないよ。ただ建築学の学究もバカじゃないんで、新しい物件ほどその後得られた知見がより反映された安全なものになると思いますよ。多分、都内で最も安全なタワマンの一つになるでしょうね。新築物件のアドバンテージはまさにここにあるでしょう。ただ住む人も家具の固定などの災害への備えはした方がいいですね、戸建てマンション低層高層問わずいかなる物件に住もうとも、です。

[1232: マンション検討中さん]

ちなみに中層低層物件がよければ、文京区ではこれからガシガシ新築の供給が始まりますからよりどりみどりです。

[1233: 匿名さん]

文京区はちょっと場所が良いと近隣住民ともめるし、簡単にマンション建てられる所なんてろくな立地じゃない。ごちゃごちゃだった春日にタワマン建てるのにさえ何十年もかかってるんだから。

[1234: 名無しさん]

文京区は、大部分陸の孤島ですから、
ここと比較対象になるのは、
春日5分以内の物件だけでしょう。

[1235: マンション検討中さん]

田舎の人は経路が駅とか路線に縛られてしまいがちだから、駅ごとに孤島が連なっている感覚に陥るよね。でも文京区は歩くと面白い街だからぜひ路地や駅と駅の間の道を歩いて欲しいな。駅から遠いところ、播磨坂、指ヶ谷とか千石三丁目のあたりはご飯も美味しいしなかなか住環境もいいから駅から少々遠くても検討する余地はある

[1236: 名無しさん]

1234は、春日徒歩3分居住者の実感です。

[1237: 口コミ知りたいさん]

>>1235 マンション検討中さん

田舎者は心と時間に余裕がないから無理ですよ。

[1238: マンション検討中さん]

不便な場所でのんびりしたい人は、
ここに高値は出さないでしょうね。

[1239: 口コミ知りたいさん]

>>1238 マンション検討中さん

金と時間がありますからね。富裕層にとって文京区は利便性の高い別荘地ですよ。住めば分かりますけど、一分一秒を争う世界で生活している人向きじゃないです。

[1240: 通りがかりさん]

条件が悪い物件を売りつける時の
不動産屋の常套句ですね。

[1241: マンション検討中さん]

高いお金を出すとすれば都心の乗り換え駅の真上なのに富士山が見える眺望だろうなあ、この近所だと四谷の再開発の住居棟は低層だしね。

[1242: 匿名さん]

駅からの距離にこだわるのは、これからどんどん人口が減って年寄りばかりになるのに駅から遠い物件は住むのも大変だし売るのも大変になるからで決して田舎者だからじゃありません。

[1243: マンション検討中さん]

このスレで千川通り沿いは川で低地だから地盤が悪いとよく貶されるが、川床は水が染み込まず地上に水が流れている場所なので、川床は基本的に液状化の可能性は低い。千川は上流では田端川と呼ばれていて豊島区内の湧水を水源とするかなり水量の少ない川で、谷地を流れることから雨水などが周囲から集まっていき、最終的に今の神田川にながれこんでいた。水量は雨の時は多く、晴れれば少なくなり、当初は稲作は行われていなかったようだ。元禄9年に千川上水から分水され水量が安定的に供給されるようになり稲作が始まった。このころから千川分水、略して千川とよばれた。比較的新しい水田地帯であるため耕作に供された年月は短く、もともとは湿地ですらなかったようだ。大塚近辺では東京礫層が露頭し現在の千川通り沿いは決して地盤が悪い場所ではない。ただ暗渠化される前は大雨ですぐ増水し水害は多かったようだがそもそも水が浸み込みにくい強固な地盤の谷間なので周囲の台地から雨水が流入することによるものだったようだ。昭和初期に暗渠化され雨水がきちんと処理されるようになってからはほとんど水害はない。

[1244: 匿名さん]

>>1243 マンション検討中さん

谷底千川通り沿いはゲリラ豪雨の度に浸水して高齢者が困ってるよ。雨水浸透枡がやっとこ設置されたのはついこの前で昭和初期とかサバ読むにも程があるだろw

[1245: マンション検討中さん]

東京都土木技術支援・人材育成センターによる東京の液状化予測図 平成２４年度改訂版によると、基本的に文京区は液状化の心配の少ない地域で、現在のシビックセンターと東京ドームシティラクーア付近に危険性ありの黄色の狭い矩形の領域が広がっている。しかし春日通りがその境界であり、現在の再開発地域は外れている。おそらく弥生人は現在の再開発地域の乾いた少し高い土地に＊＊を作り、現在文京シビックセンターとなる低い湿地帯で稲作をしていたのかもしれない。おそらく当時の千川こと谷端川は水量が少なかったため、当時の灌漑技術では稲作地を川沿いに広げられなかったのだろう。

[1246: マンション検討中さん]

>>1244
多分あなたの浸水の定義が厳しいんだろうね。
確かに平成五年の日比谷豪が溢れ首都機能が麻痺した台風11号では冠水被害が短期間あったようだが以降は皆無だよ。文京区の浸水実績図を見てみるといい。今はむしろ雨水が地表を流れ下る台地の中腹のちょっとだけ周囲より低い水が溜まりやすい所が浸水被害に遭いやすい。多分雨水が坂を流れ下るのが浸水に見えただけだと思うよ。

[1247: マンション検討中さん]

2014年のゲリラ豪雨では本郷通りが冠水したようだが不思議と春日は平気だった。当時の本郷通りの様子がYoutubeの動画に上がっているね。この辺の人の言う通りなら千川通りで船遊びできるぐらいの冠水がないとおかしいのでは？

[1248: 匿名さん]

谷底差別主義者が多いんです。

[1249: マンション検討中さん]

港区の浸水実績図によると、平成10年以降にも麻布、六本木、白金などで冠水被害が起きているし渋谷区でも渋谷や恵比寿で冠水している。同じ時期には文京区では千川通り沿いや白山通り沿いは被害がないが茗荷谷の近くの春日通り沿いや丸ノ内線の車両基地近く、西片や本郷など軒並み台地部で冠水被害が起きているが春日後楽園は問題なし。液状化ハザードマップだって港区は芝から海寄りの広大な地域が危険性ありとなっているのに評価が高い。検討すればするほど文京区春日後楽園地区のアドバンテージは明らかで、再開発により再評価されブランド化が進むことが望まれる。

[1250: 匿名さん]

>>1249 マンション検討中さん

雨の降りかたは、一様じゃないから、自分への気休めにしときなさい。