文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1084: 匿名さん]

間に合わせたいだろうね。
オリンピック終わればどこのマンションも値下がりすると言われている。それまでに高値で売りたいだろう。

[1085: 匿名さん]

防災機能は周囲の住民誰でも使えるのだから、ここの入居者が費用負担するのはおかしい。文京区の税金で払うのが筋では。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085
補助金は入っているけどね
実際のところ何戸売り出されるのかも不明
結局売るのを断念して柳町再開発のように高級公営住宅になるかもね

[1087: 坪単価比較中さん]

この再開発は用地の半分を緑道公園用地、地域防災施設、避難施設、地下道、保育園など
公共負担させられているので民間単独マンションの２倍の坪単価７００程度
でないと採算が取れないのではないか。

[1088: 匿名さん]

防災面でピカイチの性能があれば
たぶんかなりの富裕層が食指を伸ばすだろうなあ

オンリーワンになるぐらいの物件でないといけないけどね

日本は自然災害が多いという部分を懸念している人は多い

[1089: マンション検討中さん]

いくら建物がしっかりしても、土台の地盤がゆるくちゃ意味がない。
自然災害を懸念してる富裕層は武蔵野大地の高台に買ってるよ。

強固な地盤に何本杭をうって、一回目は持ちこたえても、二回目はどうなるかなんて予想できないし、第一きちんと工事がされてるかなんて確認もできないしね。

[1090: 匿名さん]

>>1088 匿名さん

今尚水害が多発する元川底ですよ。地盤がしっかりしているはずもなく、こんな危ないエリアのタワマンに何で富裕層が食指を伸ばさなきゃならんのよw

[1091: 匿名さん]

平成五年の台風11号の時かな？千代田区の日比谷豪が氾濫して首都機能が麻痺した時か
JRお茶の水駅の線路が冠水、丸ノ内線や東西線も水が侵入してすごいことになったね。
まああの規模でも区役所の近辺は無事だったから大丈夫だと思うけどねえ
そんなに水が出るなら隣の住友のビルの入り口は嵩上げするはずだがそうなっていない
それよりも台地部の被害が低地と同じというデータがあるから、対策のおくれている
台地部こそお気をつけあそばせ

[1092: 匿名さん]

弥生時代から人が住む＊＊のあった場所に住まうなんてロマンがあるなあ

[1093: 匿名さん]

あれ、伏字になっちゃった。
しゅ う らく という漢字二文字ね

[1094: 匿名さん]

3.11の震災で文京区になにも起きなかったし。
隣りの区役所のタワーも平気だったし。
足の下の地下鉄も、なにも起きてない。

[1095: 周辺住民さん]

>>1094
当時、液状化起きるとか言われてたのに起きなかったねーと
白山の知人に言われたっけなあ。
傷ついたわ〜

ドームホテルがグワングワンしなってたからなあ結構揺れたはず

[1096: 匿名さん]

坪600くんが湧いてきたと思ったら坪700万くんにグレードアップか、やれやれ
いくらで売り出すかなんて、デベロッパー自身だってその時になってみないとわからないよ
坪600万になる可能性もなくはない

でもね、
逆に、坪6、700万でなければ採算が取れないプロジェクトを計画しているとすれば
頭おかしいし、デベロッパー失格…、というかありえない
そんなリスクをとれるわけがない
だから採算ライン自体はもっと低いし
足りなくなるたびに補助金をもらっている

補助金をもらっている分際でデベロッパーだけが利益を上乗せするのは難しいから
無茶な値付けはできないよ

[1097: 匿名さん]

表面の地盤は高台のほうが固いから、戸建てならば高台のほうがよい
でもこのあたりの高台の表層はマンションを支えるほどの強度はない
だから高台でも大規模マンションは数十メートルの杭を打つ
マンションを選ぶのであれば
むしろ春日の低地のほうが低い分だけ支持層から近いから安心だ

[1098: マンション検討中さん]

現時点ではいくら値踏みしたって捕らぬ狸の皮算用でしかないからねえ。
でも北街区の東向き高層階は100平米2億の物件があればいい感じで売れると思う
同じ棟でも西側の住友のビルより下の階であっても50平米4〜5000万の3Lがあれば
少々日当たりと眺望に難があっても駅直結4路線利用のランドマーク、私が買いたい

[1099: 匿名さん]

>>1097 匿名さん

知ったような口叩いちゃって。地質学者かよw高台より谷底川底なんて理屈、初めて聞いた

[1100: 匿名さん]

乃木坂なんて坪860万で完売だよ。駅直結でもない。買い物も不便。
だがあそこは1期1次から152戸が即日完売。平均価格は2億6,278万円。
そんな時代なのさ。
複数路線で動線も便利で文京区のここが坪600万以下のはずない。

[1101: マンション比較中さん]

文京のタワーは３．１１でヘアークラックが沢山発生したらしい。大手町の高層ビルが３０年も
建たないで建て直ししているビルが数棟あるが、非公開だな。
大阪府の高層庁舎が被災したくらいだからな。

[1102: 匿名さん]

>>1097 匿名さん
お前は柱状図みたのか？

[1103: マンション掲示板さん]

六本木周辺は購買層が違うからね。
外国の富裕層ばかり。
地味な文京区とは違う。

[1104: 匿名さん]

>>1101
あのレベルの揺れじゃ何もないってことはないと思うけどねー
一方で新耐震の物件で目立った被害は出ていないけどね、春日の住友のビルもビクともしないし
それよりも古い工場とかで被害が大きかったようで、その後印刷工場の廃業が何件か出て更地に
さらに更地が戸建て長屋やマンションに変わった。

[1105: マンション掲示板さん]

問題は二回目以降。土の中は見れないからね。

[1106: 匿名さん]

基礎杭の破断が起きるぐらいなら液状化も起きているはずだよねえ
東日本大震災のダメージが残っている物件が次の首都直下型地震で
倒壊する危険性まで言い出すと震災後の新築に住みましょうという
話にしかならないよね

[1107: マンション検討中さん]

○ト○スタワーの住人が全員買い換えたら不動産業界も大いに潤いそう

それよりも液状化地域のタワーの住人が挙って内陸を目指したらもっと凄そう

[1108: 匿名さん]

ところで、シティタワー麻布十番は、ここと同じで、
高台に囲まれた、水害の多い川底低地に立っているけれど、
地表付近の地盤がしっかりしているから、1本も杭を打っていません（直接基礎）
低地ってよいですね

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-130mitakoyama....

[1109: 匿名さん]

700はつかない。1LDKで1億だぞ。
この辺の相場は400程度。10年前なら3LDKが6000万円で買えた。

[1110: 匿名さん]

この辺は土地所有権一戸建てで12000万円くらいな
港区とは事情が全く違う

[1111: 匿名さん]

このスレは低脳デベと情弱ど素人のオンパレードですね。実に面白いw。

[1112: マンション検討中さん]

文京区を港区レベルに仕立てあげようとしてる人はなにが目的なんだか。
所詮は文京区。

[1113: 匿名さん]

業者が高く売りたいから600とか700とか喚いてるんだろ

https://www.tochi-d.com/?choice=avg&avg=1&s=1&a=2&p=東京都&c=文京区

[1114: 口コミ知りたいさん]

というか相場でしょ。今が買っちゃいけない時期ってだけ。武蔵小山の駅前タワーが坪500オーバーの目黒ブリリア並の値付けだそうだから、こっちが600、700でも相場的には違和感なし。俺は絶対買わないが。

[1115: 匿名さん]

>>1114 口コミ知りたいさん

たしかに目黒ブリリア並みでも違和感ないですね。

[1116: 匿名さん]

文京区で地盤が悪いと言ったら、23区はほとんど壊滅的ですね。
そう言う人は23区外に住むしかないですよ。。。

[1117: 匿名さん]

大半の文京区の物件は港区に及ばないですが、この再開発だけは大半の港区の物件に匹敵すると思いますよ。

[1118: 匿名さん]

ここは高いですよ。前に他社の営業が坪650と言ってました。
文京区ですが交通利便性が抜群ですから区は関係ないですよ。

[1119: 匿名さん]

他社の営業って。君も不動産営業か。

[1120: マンション検討中さん]

中の人が出てくるようだとそろそろ発売かな？もうしびれが切れたよ、早く広告出してくれないとここの水掛け論が終わらない

ちなみに高台ほど地盤がいいと言われるんだが、不思議と春日通り沿いの茗荷谷につながる尾根は結構軟弱地盤で、基礎杭が20からひどいと30メーターぐらいの深さで打ってるんだよね、理由はよくわからないがなぜか高台のくせに過去の台風での冠水被害もあったりする。おそらく茗荷谷だけでなくそういうトラップみたいな台地は東京を見渡せば他にもいっぱいあると思う。この辺にタワーが少ないのはその辺の理由もある。

だから支持層がそのまま水平にあるとするならば、低地の春日近辺は支持層が浅いという指摘もあながちまとはすれではないと思う。春日後楽園近辺はすでにアトラスタワー小石川や東京ドームホテルなど高層物件が存在しているので、それに挟まれた今回の再開発地域でのタワー物件建設は地盤的には問題ないんだろうと想像する。

[1121: 名無しさん]

24坪15600万、
mjsk?

[1122: 匿名さん]

＞1121

２チャンネル用語をマンコミュで使うのは禁止されてますよ。

[1123: マンション掲示板さん]

不動産さんやさんが張り付いてますね。
まだまだバブル継続にしたいらしい。
そういえばどっかのデベの営業もここを見てると言っていた。
港区と同等にしたくてがんばってるんだね。

[1124: 匿名さん]

なんだかとっても強気に出そう。
そしてここでさんざん叩かれそうな予感。

[1125: マンション検討中さん]

安い狭小物件をパカパカ建てても売れ残る時代だし作るだけ無駄という話もある
それよりもいいものを少し作って利幅を大きくとって高く売る方が効率がいいと考える人もいるだろう。移民も入ってくるしインフレにもなるだろうから今が天井という先入観は捨てた方がいいのかもしれない。

[1126: 匿名さん]

デベから新築を買うときは丸暴対策等ちゃんと審査がある。また、再開発指定の場合は補助を出している区から区内優先販売や家族の入居を誘導したりする。しかしすぐ完売してしまうような価格で出したら転売屋を介してすぐ人手に渡ってしまう(一応管理規約はあるが誰に仲介されるか監視はできない)。

そんな価格設定をするようなデベでは困る。永住したい人のためにも、それ相応の強気の価格で出してくれ。

[1127: 匿名さん]

妥当な価格を区内住民優先の抽選販売。何の問題もない

[1128: マンション掲示板さん]

移民ってやはりここは高額にして、外国籍の富裕層に売りたいのかしら。

[1129: マンション比較中さん]

かねやすだけじゃなく
春日も江戸のうちになるで

[1130: 周辺住民さん]

よっぽどの事がなければ欲しいのですが、販売時期はいつ頃になるのでしょうか？
購入資金を用意するため知りたいです。

また、税金投入するなら区民枠は必要です。
区民枠の設定の要望は誰に言えば良いのですか？
決定権があるのは区長なのかな。
区民で購入予定の方は駄目元で声を上げましょう。
投資目的の方を排除しつつ文京区に住み続けたい方を優先しても、役所の人間は文句は言いづらいと思うのですが。

[1131: 匿名さん]

区民優先販売があると仮定すると、ここの高額な坪単価では文京区民の年収ではたいした部屋は買えないので、２LDｋ以下のこまごました部屋が下層に大量供給され、それより上層はゆったり目の一般販売用のお部屋、というかんじになるでしょうね。

[1132: マンション検討中さん]

>>1131
悔しいがその通りになるだろうね。
おそらく北街区の住友不動産後楽園ビルの裏っかわに当たるあたりが大量放出される、でスーパーヒトシ君

[1133: マンション検討中さん]

追伸だけど、文京区の平均年収って実は中央区とあんまり変わらないんだよね。
年金暮らしの老人相手の木賃アパートが裏路地に大量にあるのにもかかわらずそれだからね、そういう世帯も加えて均してそれなら白山とか西方に住んでいるお金持ちのポテンシャルは高いと思うな。