文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1081: 匿名さん]

千石や小日向のことかな。
道路整備しましょうとか張り切ってたけど、現実見せられて、今はしゅんとしているよ。

[1082: 匿名さん]

>>1080 匿名さん

まだ、販売もしていない物件に心外ってw地権者？

[1083: マンション検討中さん]

防災拠点として使おうって計画だから躯体の性能が凄そう
売り出されればの話だが、坪600はつけないとそもそもペイしないだろう
案外中の人はここの値付けで頭を抱えているんじゃないかな、発売も遅れているようだし

ところで住宅部分はオリンピックに間に合う説を今日も聞いたが実際のところどうなの？

[1084: 匿名さん]

間に合わせたいだろうね。
オリンピック終わればどこのマンションも値下がりすると言われている。それまでに高値で売りたいだろう。

[1085: 匿名さん]

防災機能は周囲の住民誰でも使えるのだから、ここの入居者が費用負担するのはおかしい。文京区の税金で払うのが筋では。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085
補助金は入っているけどね
実際のところ何戸売り出されるのかも不明
結局売るのを断念して柳町再開発のように高級公営住宅になるかもね

[1087: 坪単価比較中さん]

この再開発は用地の半分を緑道公園用地、地域防災施設、避難施設、地下道、保育園など
公共負担させられているので民間単独マンションの２倍の坪単価７００程度
でないと採算が取れないのではないか。

[1088: 匿名さん]

防災面でピカイチの性能があれば
たぶんかなりの富裕層が食指を伸ばすだろうなあ

オンリーワンになるぐらいの物件でないといけないけどね

日本は自然災害が多いという部分を懸念している人は多い

[1089: マンション検討中さん]

いくら建物がしっかりしても、土台の地盤がゆるくちゃ意味がない。
自然災害を懸念してる富裕層は武蔵野大地の高台に買ってるよ。

強固な地盤に何本杭をうって、一回目は持ちこたえても、二回目はどうなるかなんて予想できないし、第一きちんと工事がされてるかなんて確認もできないしね。

[1090: 匿名さん]

>>1088 匿名さん

今尚水害が多発する元川底ですよ。地盤がしっかりしているはずもなく、こんな危ないエリアのタワマンに何で富裕層が食指を伸ばさなきゃならんのよw

[1091: 匿名さん]

平成五年の台風11号の時かな？千代田区の日比谷豪が氾濫して首都機能が麻痺した時か
JRお茶の水駅の線路が冠水、丸ノ内線や東西線も水が侵入してすごいことになったね。
まああの規模でも区役所の近辺は無事だったから大丈夫だと思うけどねえ
そんなに水が出るなら隣の住友のビルの入り口は嵩上げするはずだがそうなっていない
それよりも台地部の被害が低地と同じというデータがあるから、対策のおくれている
台地部こそお気をつけあそばせ

[1092: 匿名さん]

弥生時代から人が住む＊＊のあった場所に住まうなんてロマンがあるなあ

[1093: 匿名さん]

あれ、伏字になっちゃった。
しゅ う らく という漢字二文字ね

[1094: 匿名さん]

3.11の震災で文京区になにも起きなかったし。
隣りの区役所のタワーも平気だったし。
足の下の地下鉄も、なにも起きてない。

[1095: 周辺住民さん]

>>1094
当時、液状化起きるとか言われてたのに起きなかったねーと
白山の知人に言われたっけなあ。
傷ついたわ〜

ドームホテルがグワングワンしなってたからなあ結構揺れたはず

[1096: 匿名さん]

坪600くんが湧いてきたと思ったら坪700万くんにグレードアップか、やれやれ
いくらで売り出すかなんて、デベロッパー自身だってその時になってみないとわからないよ
坪600万になる可能性もなくはない

でもね、
逆に、坪6、700万でなければ採算が取れないプロジェクトを計画しているとすれば
頭おかしいし、デベロッパー失格…、というかありえない
そんなリスクをとれるわけがない
だから採算ライン自体はもっと低いし
足りなくなるたびに補助金をもらっている

補助金をもらっている分際でデベロッパーだけが利益を上乗せするのは難しいから
無茶な値付けはできないよ

[1097: 匿名さん]

表面の地盤は高台のほうが固いから、戸建てならば高台のほうがよい
でもこのあたりの高台の表層はマンションを支えるほどの強度はない
だから高台でも大規模マンションは数十メートルの杭を打つ
マンションを選ぶのであれば
むしろ春日の低地のほうが低い分だけ支持層から近いから安心だ

[1098: マンション検討中さん]

現時点ではいくら値踏みしたって捕らぬ狸の皮算用でしかないからねえ。
でも北街区の東向き高層階は100平米2億の物件があればいい感じで売れると思う
同じ棟でも西側の住友のビルより下の階であっても50平米4〜5000万の3Lがあれば
少々日当たりと眺望に難があっても駅直結4路線利用のランドマーク、私が買いたい

[1099: 匿名さん]

>>1097 匿名さん

知ったような口叩いちゃって。地質学者かよw高台より谷底川底なんて理屈、初めて聞いた

[1100: 匿名さん]

乃木坂なんて坪860万で完売だよ。駅直結でもない。買い物も不便。
だがあそこは1期1次から152戸が即日完売。平均価格は2億6,278万円。
そんな時代なのさ。
複数路線で動線も便利で文京区のここが坪600万以下のはずない。

[1101: マンション比較中さん]

文京のタワーは３．１１でヘアークラックが沢山発生したらしい。大手町の高層ビルが３０年も
建たないで建て直ししているビルが数棟あるが、非公開だな。
大阪府の高層庁舎が被災したくらいだからな。

[1102: 匿名さん]

>>1097 匿名さん
お前は柱状図みたのか？

[1103: マンション掲示板さん]

六本木周辺は購買層が違うからね。
外国の富裕層ばかり。
地味な文京区とは違う。

[1104: 匿名さん]

>>1101
あのレベルの揺れじゃ何もないってことはないと思うけどねー
一方で新耐震の物件で目立った被害は出ていないけどね、春日の住友のビルもビクともしないし
それよりも古い工場とかで被害が大きかったようで、その後印刷工場の廃業が何件か出て更地に
さらに更地が戸建て長屋やマンションに変わった。

[1105: マンション掲示板さん]

問題は二回目以降。土の中は見れないからね。

[1106: 匿名さん]

基礎杭の破断が起きるぐらいなら液状化も起きているはずだよねえ
東日本大震災のダメージが残っている物件が次の首都直下型地震で
倒壊する危険性まで言い出すと震災後の新築に住みましょうという
話にしかならないよね

[1107: マンション検討中さん]

○ト○スタワーの住人が全員買い換えたら不動産業界も大いに潤いそう

それよりも液状化地域のタワーの住人が挙って内陸を目指したらもっと凄そう

[1108: 匿名さん]

ところで、シティタワー麻布十番は、ここと同じで、
高台に囲まれた、水害の多い川底低地に立っているけれど、
地表付近の地盤がしっかりしているから、1本も杭を打っていません（直接基礎）
低地ってよいですね

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-130mitakoyama....

[1109: 匿名さん]

700はつかない。1LDKで1億だぞ。
この辺の相場は400程度。10年前なら3LDKが6000万円で買えた。

[1110: 匿名さん]

この辺は土地所有権一戸建てで12000万円くらいな
港区とは事情が全く違う

[1111: 匿名さん]

このスレは低脳デベと情弱ど素人のオンパレードですね。実に面白いw。

[1112: マンション検討中さん]

文京区を港区レベルに仕立てあげようとしてる人はなにが目的なんだか。
所詮は文京区。

[1113: 匿名さん]

業者が高く売りたいから600とか700とか喚いてるんだろ

https://www.tochi-d.com/?choice=avg&avg=1&s=1&a=2&p=東京都&c=文京区

[1114: 口コミ知りたいさん]

というか相場でしょ。今が買っちゃいけない時期ってだけ。武蔵小山の駅前タワーが坪500オーバーの目黒ブリリア並の値付けだそうだから、こっちが600、700でも相場的には違和感なし。俺は絶対買わないが。

[1115: 匿名さん]

>>1114 口コミ知りたいさん

たしかに目黒ブリリア並みでも違和感ないですね。

[1116: 匿名さん]

文京区で地盤が悪いと言ったら、23区はほとんど壊滅的ですね。
そう言う人は23区外に住むしかないですよ。。。

[1117: 匿名さん]

大半の文京区の物件は港区に及ばないですが、この再開発だけは大半の港区の物件に匹敵すると思いますよ。

[1118: 匿名さん]

ここは高いですよ。前に他社の営業が坪650と言ってました。
文京区ですが交通利便性が抜群ですから区は関係ないですよ。

[1119: 匿名さん]

他社の営業って。君も不動産営業か。

[1120: マンション検討中さん]

中の人が出てくるようだとそろそろ発売かな？もうしびれが切れたよ、早く広告出してくれないとここの水掛け論が終わらない

ちなみに高台ほど地盤がいいと言われるんだが、不思議と春日通り沿いの茗荷谷につながる尾根は結構軟弱地盤で、基礎杭が20からひどいと30メーターぐらいの深さで打ってるんだよね、理由はよくわからないがなぜか高台のくせに過去の台風での冠水被害もあったりする。おそらく茗荷谷だけでなくそういうトラップみたいな台地は東京を見渡せば他にもいっぱいあると思う。この辺にタワーが少ないのはその辺の理由もある。

だから支持層がそのまま水平にあるとするならば、低地の春日近辺は支持層が浅いという指摘もあながちまとはすれではないと思う。春日後楽園近辺はすでにアトラスタワー小石川や東京ドームホテルなど高層物件が存在しているので、それに挟まれた今回の再開発地域でのタワー物件建設は地盤的には問題ないんだろうと想像する。

[1121: 名無しさん]

24坪15600万、
mjsk?

[1122: 匿名さん]

＞1121

２チャンネル用語をマンコミュで使うのは禁止されてますよ。

[1123: マンション掲示板さん]

不動産さんやさんが張り付いてますね。
まだまだバブル継続にしたいらしい。
そういえばどっかのデベの営業もここを見てると言っていた。
港区と同等にしたくてがんばってるんだね。

[1124: 匿名さん]

なんだかとっても強気に出そう。
そしてここでさんざん叩かれそうな予感。

[1125: マンション検討中さん]

安い狭小物件をパカパカ建てても売れ残る時代だし作るだけ無駄という話もある
それよりもいいものを少し作って利幅を大きくとって高く売る方が効率がいいと考える人もいるだろう。移民も入ってくるしインフレにもなるだろうから今が天井という先入観は捨てた方がいいのかもしれない。

[1126: 匿名さん]

デベから新築を買うときは丸暴対策等ちゃんと審査がある。また、再開発指定の場合は補助を出している区から区内優先販売や家族の入居を誘導したりする。しかしすぐ完売してしまうような価格で出したら転売屋を介してすぐ人手に渡ってしまう(一応管理規約はあるが誰に仲介されるか監視はできない)。

そんな価格設定をするようなデベでは困る。永住したい人のためにも、それ相応の強気の価格で出してくれ。

[1127: 匿名さん]

妥当な価格を区内住民優先の抽選販売。何の問題もない

[1128: マンション掲示板さん]

移民ってやはりここは高額にして、外国籍の富裕層に売りたいのかしら。

[1129: マンション比較中さん]

かねやすだけじゃなく
春日も江戸のうちになるで

[1130: 周辺住民さん]

よっぽどの事がなければ欲しいのですが、販売時期はいつ頃になるのでしょうか？
購入資金を用意するため知りたいです。

また、税金投入するなら区民枠は必要です。
区民枠の設定の要望は誰に言えば良いのですか？
決定権があるのは区長なのかな。
区民で購入予定の方は駄目元で声を上げましょう。
投資目的の方を排除しつつ文京区に住み続けたい方を優先しても、役所の人間は文句は言いづらいと思うのですが。

[1131: 匿名さん]

区民優先販売があると仮定すると、ここの高額な坪単価では文京区民の年収ではたいした部屋は買えないので、２LDｋ以下のこまごました部屋が下層に大量供給され、それより上層はゆったり目の一般販売用のお部屋、というかんじになるでしょうね。

[1132: マンション検討中さん]

>>1131
悔しいがその通りになるだろうね。
おそらく北街区の住友不動産後楽園ビルの裏っかわに当たるあたりが大量放出される、でスーパーヒトシ君

[1133: マンション検討中さん]

追伸だけど、文京区の平均年収って実は中央区とあんまり変わらないんだよね。
年金暮らしの老人相手の木賃アパートが裏路地に大量にあるのにもかかわらずそれだからね、そういう世帯も加えて均してそれなら白山とか西方に住んでいるお金持ちのポテンシャルは高いと思うな。

[1134: 周辺住民さん]

部屋で優先枠を作るの？
私のイメージは枠があって、部屋は限定しないのでは。

[1135: マンション検討中さん]

あ〜コンサートとか飛行機のチケットみたいな感じで文京区民先行販売とかそんな感じね

[1136: マンション掲示板さん]

白山に住んでるお金持ちがわざわざ降りてくるかな?
妥当な金額で購入した広い住宅があるのに、ばからしいほど高額な谷底の物件にわざわざ買いかえる?
駅直結でなくても、程よく駅から距離のあるマンションである程度便利なら買い換えしないなぁ。

[1137: 評判気になるさん]

三井の四谷のMRでここいくらか聞いたら、未定だが私の予算的に難しいのではというようなこと言われたわ。いちお3LDKで1億強の商談してた訳だが。所詮春日なのに強気すぎやしないか。

[1138: 匿名さん]

春日よりもいま紹介しているところを買えって意味では？

[1139: マンション比較中さん]

24坪の３LDKが

坪５００：１２０００万
坪５５０：１３２００万
坪６００：１４４００万
坪６５０：１５６００万

[1140: 匿名さん]

>>1136 マンション掲示板さん

白山のような高台住民は勿論、平均年収が高いとされる都心3区の人間がわざわざこんな印刷屋と製本屋しかない谷底に越して来ない。中華系富裕層はこんな儲からない場所に興味ない、ていうか既に東京に興味がない。結果的に、地権者、谷底でも小石川アドレスに憧れる普通の区民、自称教育熱心な田舎者家族、違約金を手に入れたルサンカーしかターゲットになり得ず、価格が飛躍的に上がる要素が無い。

[1141: 周辺住民さん]

＞1140
私が、後楽園に住んでいます。言うと、ほぼ100％良いところに住んでますね。と驚かれます。
それなりに東京の中で立地のいい場所だと認識されています。
それは事実です。

[1142: マンション掲示板さん]

よいとこに住んでますねって普通いうよね。
どこに住んでても何とかよいとこ見つけて。

[1143: マンション比較中さん]

文京区後楽〇丁目に住んでるってこと？
あるいは、最寄り駅が後楽園駅ってこと？

[1144: マンコミュファンさん]

中住戸を20坪の狭小3LDKにして坪500〜700、角住戸や1L、2Lで坪単価かさ上げして650くらいが限界かね。

ただ、西向きの高層階はシビックセンターみたいに富士山と新宿の絶景なので、ほしい人はいくら出してもほしいだろうな。

[1145: マンション比較中さん]

あるいは、小石川後楽園内に住んでいる
ってこと？

[1146: 周辺住民さん]

最寄り駅が後楽園とうことです。
多分聞いた方も後楽園駅周辺に住んでいるのだと認識しての反応だと思います。

[1147: マンション比較中さん]

春日よりは後楽園の受けがいい
ってこと？

[1148: 買い替え検討中さん]

スレ的には、
坪６００が当然という雰囲気になってきましたね

[1149: 匿名さん]

>>1148 買い替え検討中さん

ど、どこで？

[1150: マンション検討中さん]

晴海の駅遠が坪４００万で好調なご時世に、春日駅直結が４５０で買えるわけないわな
ましてや地権者大勢の再開発なんだから、普通に考えれば５５０か６００かってとこだろう
オリンピック終わったらいくらに下がってるかはさておき、今の値付けならこんなもの

[1151: 匿名さん]

ここは高いって聞いたよ。

[1152: 匿名さん]

>>1150 マンション検討中さん

だから「当然」ってラインとマックスは意味合いが全く違うでしょう。感覚的に言いたいことは分かるが、利便性×タワマン×資産性という判断基準の富裕層はここを早々選ばないってこと。何度も言うが不動産は最終的にニーズがあるか無いかで価格が決まる。行政が絡んでいる手前、スミフやゴクレのように高価格を維持したまま長期完成売りすることが許されとは思えない。

[1153: マンション検討中さん]

600万700万で三井さんは売りたいらしい。

[1154: マンション検討中さん]

あまり知られていないけど、白山とか西片って坂が多いんだよね、足腰の弱った老人はタクシー送迎がマスト。通行人の少ない閑静な高級住宅街では、犯罪に巻き込まれたり急病の時に不安がある。そして古い一軒家は維持管理のコストがバカにならない、雨漏りに白蟻、給湯器の寿命、屋根裏にタヌキやスズメバチ、庭師も安くはない、これが年寄りの頭を悩ませる。するとフラットに駅や商店、医療や介護にアクセスでき、メンテナンス費用も比較的安価な新築マンションが一番となる。需要はありますよん。

[1155: マンション掲示板さん]

デベさん必死だね。
年を取ると住み慣れた土地から引っ越ししないものだよ。
富裕層は本当に体が動かなくなるとホームに入るしね。

[1156: マンション掲示板さん]

さすがに白山のお金もちも一億出しても
狭小物件しか買えないタワーなんて引くでしょう。
春日のアトラスの住民も10年しか違わないのに、似たような場所にある物件に買いなおさないだろし。
価格が高すぎて近場に住んでる人間には買い替えのメリットを打ち消す感じ。
まっとうな金銭感覚の持ち主なら、別の駅近の異常な価格ではないマンションを
選択するよね。

[1157: 口コミ知りたいさん]

いやいや、1億ってもはや世の中的にそんな大金じゃないんですが…。

というか、レインズ見ると直近アトラスタワー小石川が坪400から450で成約してるので、築年数補正して再開発、新築プレミアム乗せたら600って全く違和感ないですけど？

値段出る前から必死に高い高いと連呼しているのはどういう意図なのか。デベが書き込み見て値下げするとでも思っているのかな。

[1158: 匿名さん]

>>1157 口コミ知りたいさん

アトラス小石川なんて普通に坪400切ってんだろ。

[1159: 匿名さん]

本郷四丁目の会計検査院幹部住宅の跡地、マンションじゃなくて専門学校になるみたいですね。残念。

[1160: 買い替え検討中さん]

丸の内線後楽園駅から春日通り渡ってすぐのところにあった
クレヴィアモデルルーム棟
マンションになるようですね。

[1161: 匿名さん]

>>1160
噂のDIKマンション小石川の建て替えですかね？

[1162: 匿名さん]

>>1160
それってル・サンクの下でしょ....
((((；ﾟДﾟ)))))))
そんな所に建てて、だ、大丈夫かなあ

[1163: 匿名さん]

1億円の家って毎月30万円を30年払わないといけないんだけど。世帯年収1000万円くらいじゃかなり厳しいでしょ。

[1164: 匿名さん]

そりゃそうだよ

ここ含め都心のタワーって今は士業やプチ贈与組がエントリーで、世帯3千万以上のパワーカップルやキャピタル出てる住み替え組が新しい中心層

年収1千万で今買わなきゃならん不幸な人達は素直に東京出てるだろ

[1165: 匿名さん]

金持ちがわざわざ春日マンションに住むとは思えないけどね

下町らしく庶民の町でいいよ

[1166: 匿名さん]

>>1164
中古を丹念に探せばまだ大丈夫だよ

[1167: 匿名さん]

港区は成金趣味な人が好んで住むから嫌な人も多い。
たしかに経営で浮き沈みが激しい人は港区の山手線内側が似合っている。
同じ山手線内側でも、しっとりしてる場所にタワマンがあるなら、そりゃ買いたいという人は、
それこそ士業とか医師とかコツコツ勉強人生を送ってきたような人とその家族になるかな。

[1168: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
坪400を超えるとコツコツ系、例えば勤務医や弁護士1馬力では厳しい。共働きか資産があるかじゃないと対応できなくなる。

[1169: 評判気になるさん]

飯田橋も浜松町も金持ちの住む場所じゃなかったけどね。そんなもんだよ。
贈与や稼ぐ奥さんがいない人ってのは、ハンディキャップというかお話にならないというか、もう不動産で上がり目はないんだって理解した方がいいよ。

[1170: 検討板ユーザーさん]

坪400超えたら一流企業共働きか、株とかの成金か、親の脛かじり組しか無理
士業なんてどれも将来どうなるか分からない職業だし、医師は病院の近くが必須だから数は多くない

[1171: マンション検討中さん]

今、レインズでアトラスタワー小石川の成約履歴を確認したところ、坪30Xマンでした。しかも、低層階ではなかった。

[1172: マンション掲示板さん]

結局強気に出ても売れないんだね。

[1173: eマンションさん]

平成15年築の駅徒歩２、３分がアトラスタワーね。大体坪４００万だな。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

[1174: マンション検討中さん]

坪価格が金持ちの派手な街価格なのに、土地が地味で下町ってアンバランスすぎ。

[1175: 匿名さん]

>>1174 マンション検討中さん

いまはそういう相場なので仕方ないです。

[1176: 通りがかりさん]

>>1163 匿名さん
そう考えると1億って大金だな

[1177: 匿名さん]

>>1173 eマンションさん

450とかホラ吹いてただろ。400弱がピーク。こんな谷底タワーに坪600なんて出したら売るに売れなくなる。

[1178: 買い替え検討中さん]

アトラスタワー、１４年で三割上がったわけか

[1179: 匿名さん]

>>医師は病院の近くが必須
まるで分かってませんね。

[1180: 匿名さん]

2流デベの築15年が400万だったら1流デベが再開発の駅直結をいくらで売るのか、少し考えたら分かるでしょ、僕ちゃん