文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[1024: マンション比較中さん]

ここの再開発タワーの存在がある限り、少なくとも詳細発表までは、その他の文京区の物件は売れないだろう。
文京区を検討する際すでに知らない人はいないし、当然だがみんな欲しいのは言わずもがな。
スタンダードフロア坪650とか常識外の値付けをしない限り、完売させるのは余裕なので、デベはどこまでそのギリギリのラインをついてこれるかが、非常に楽しみである。
ありきたりで面白くないが、妥当な線は坪550-570、プレミア650以下程度であろうが。

[1025: マンション掲示板さん]

坪550～570ってまたデベが出てきた。

[1026: 匿名さん]

確かに周りの物件は売りずらいでしょうね。

[1027: 匿名さん]

周りの物件安くしてくれたらそっち買う

[1028: マンション検討中さん]

売れないのは高値だからであって皆が皆がここ待ちではないのでは。

３年後、４年後、へたすればいつ売り出すか分からないマンション、子供の成長を考えるととても間に合わない。

[1029: マンコミュファンさん]

>>1028 マンション検討中さん

ほんと何故こんなところ何年も心待ちにしているのか理解に苦しむ。3〜4年分の居住費足してもっと利便性の高いマンション買えばいいのに。こんなマンション待つ家族の時間が勿体無さ過ぎ。。

[1030: マンション検討中さん]

ここは低地とのことですが過去に水害等実際に被害はあったのでしょうか？
安全面からいけば高台を選べばいいのでしょうが老後に車運転は難しくなることを考えると生活に便利なこちらの物件はとても魅力的ですね

[1031: 匿名さん]

いやいや、実際に完成して街ができてみると、スーパーあり、複数路線あり、ドームも近くて、文京アドレス、こんなところあったんだ買えばよかった、になるから。

自宅に友達や親戚が訪問なんてときに、埋立地の駅からタクシーが必要な場所なんてとても恥ずかしいが、後楽園の駅のＤ７出口(仮)だからドームコンサートのついでにおいでよ、のほうがいい。中央区と港区にはこんな巨大エンタメ施設は無い。

[1032: マンション掲示板さん]

東京ドーム、マイナス材料ではないですか?
夜遅くまで大騒音。
駅や道路は大混雑、コスプレやらなんやらで
住居民でない集団。
競馬場も所詮はギャンブルをする人の集まり。

[1033: 匿名さん]

東京ドームが嫌悪施設の部類に入るかどうかは、その人次第でしょ。
様々な要素を考慮に入れると坪500を切る可能性はほぼないけど、果たして550までいくかな～？
プレミアフロアでせいぜい600くらいじゃないかな。

[1034: マンション掲示板さん]

600万の次は500万さんか。

[1035: 匿名さん]

一体いくらなら、かみつかれないんですかねぇ・・・（遠い目

[1036: 通りがかりさん]

>>1029 マンコミュファンさん

今も良いとこ住んでて、子育てのタイミングなんてどうでも良い奴たくさんいるよ。
急がば回れ的な余裕ないのかね。

[1037: 匿名さん]

＞＞1035　匿名さん

ぼくがかえないねだんはぜんぶねが

[1038: マンション掲示板さん]

念仏みたいに連呼してるからでしょ。

[1039: マンション検討中さん]

まあ上がりすぎと言われればそうなんだろうけど
おかげで旧築の木像密集地帯が次々と再開発で
耐火性の高いマンションに変わるのはいい事だと思う
古くて寒い木造の古い家を出て暖かい老人ホームで安楽に暮らす
ささやかな幸せを手にした人も多かろう
トリクルダウンとはまさにこのこと

[1040: マンション検討中さん]

×木像密集地帯
○木造密集地帯、ね
一瞬京都の33間堂の古仏が目に浮かんだ
いいもの建てれば時を超えて地域の財産となる

[1041: 匿名さん]

>>1032
まあね。マイナス面もあるさ。ただ、都心で散歩が幹線道路を歩くだけとかの場所と違って、朝っぱらから人がいないドームシティの敷地をジョギングする生活とかは別格かと。子供が喜ぶ水遊び場とか後楽公園とかドームホテルに泊まることなく自宅がそういう環境。そんな場所は都心ではあまりない。

[1042: マンション比較中さん]

水道橋駅は東京ドーム関係だけで5万人、企業、大学、高校が集中し大混雑だ。
中央線では新宿、東京駅に次ぐ乗降客だそうだ。プロ野球がえりに転落死亡事故まで
起きている。
　ＪＲは水道橋駅の混雑解消のため中央線停車を検討しているらしいが、春日後楽園再開発
が完了するまで完成させてもらいたい。

[1043: マンション検討中さん]

>>1041
早朝の都心は車が少ないからね
健脚で鳴らす人なら皇居まで走ってもいいし、東大方面も悪くない
アップダウンを好むなら小石川植物園の周回や播磨坂方面もおすすめ
ジョガーにとっては日替わりで気持ちのいい長短様々なコースを楽しめる
学校も店も近い最高に便利なここに、湾岸から越してくる人も多いだろうね

[1044: 匿名さん]

ランニングって体にはデメリットしかないのに、なぜか流行っててポジティブな印象があるのがとてもふしぎ。

[1045: マンション検討中さん]

気持ちいいよ、やってみなはれ

[1046: マンション掲示板さん]

マラソンなら代々木公園か駒沢公園がいいかな。ここでなくてもって感じ。

[1047: 匿名さん]

>>1043 マンション検討中さん

小石川植物園周回は、白山御殿町、播磨坂、千石一低の高台に住む上品な住民だけの特権。谷底に越してくる田舎者は、ご遠慮願います。

[1048: 匿名さん]

でも植物園はインペリアルなんちゃらとかいうすみふの下品なマンションできたじゃん。
あれはいいの？＾＾

[1049: 匿名さん]

>>1046

最近の代々木公園を知らないな？

[1050: 匿名さん]

>>1047
そうそう「３代前からここ住まいです」っていう文京区民はこういうタイプの人が多い。

[1051: マンション掲示板さん]

なんか一人で張り切ってる方がいる。

[1052: 匿名さん]

後楽園にマンションができるなんて、驚きだよね
東京ドームとオフィスビルだけの後楽園のあの100年持ちそうな立派なビルが壊されて再開発なんて
本当に驚き、そして羨ましいし、買いたいし、他買った自分が呪わしい

[1053: 匿名さん]

文京区の補助金が入っているのであれば、安く販売されないのでしょうか？
文京区民優先枠を作って欲しいですね。

[1054: 通りがかりさん]

谷地であることがかなり引っ掛かるのですが、それ以外が良さそうなだけに、惜しい感じがしますね。

[1055: 匿名さん]

弥生時代から人が住んでいた谷地だからなあ
東北の大震災の時も液状化の被害は皆無だった

[1056: 通りがかりさん]

弥生時代と現代では治水事業により、水道や流量が全然違う。
懸念しするのは、液状化じゃなく、谷底にゆえに四方八方から排水しきれない水が押し寄せる点。

[1057: 匿名さん]

雨水浸透枡の設置で改善されつつあるものの千川通り沿いは水害が頻発するエリア。地盤も高台に比べはるかに緩い。

[1058: 匿名さん]

>>1056
確かにゲリラ豪雨で溜池のあたりは都心なのに水害があったね、
ハザードマップの浸水予想はその後の排水設備の整備を反映していない
多分後楽園が水没したら神田や飯田橋は大変なことになっているだろう

[1059: 匿名さん]

確かに税金払ってる現役文京区民は優先して欲しいな

[1060: 匿名さん]

不動産屋に詳しい春日で500超えはバブル過ぎると言われた。その価格帯なら港区や渋谷区でも探せるよと。

[1061: 匿名さん]

高台にしても、でこぼこの尾根を平坦にして宅地を造成するための
小さな埋め立てが無数にあり、言うほど地盤がいいわけではない
土砂災害警戒区域は千代田区や港区にも存在するのは有名な話
中には基礎杭がところどころ安定地盤に届いていない物件もあるだろうね
低地とは言うものの、弥生時代でも陸地で水害が少なかった土地だから
江戸時代はおろか昭和になっても海だった所よりは地盤はマシかと

[1062: マンション検討中さん]

500、600は三井さんが頑張ってるんでしょ。

[1063: マンション検討中さん]

東京ドームは自転車でいけたり、2駅くらい離れてたら嬉しいけど、身近にあったら人混みやだふ屋や騒音やごみで嫌になりそう。

[1064: 匿名さん]

>>1063 マンション検討中さん

仰る通り。ウィークデーはジャイアンツファンの酔っ払いとジャニーズファンのおばさんで駅がごった返し、土日は馬券を買いにくるおっさんたちで溢れかえる。文京区に住むなら、一駅隣の高台がベスト。

[1065: 名無しさん]

ひと駅くらい離れたこの物件が
ベストですね。

[1066: マンション検討中さん]

ジャイアンツファンなら逆にベストバイだな

[1067: 匿名さん]

ここ以外なら1駅どころか、それこそ港区、渋谷区の方が圧倒的に良いと思います。

[1068: 匿名さん]

なんかだんだんお国自慢スレ化してておかしいw

[1069: マンション検討中さん]

面白い。直結扱いから一駅に(笑)

[1070: 匿名さん]

確かにこの物件以外で文京区で欲しいと思う場所も物件も無い。この物件でも値段による。文京区はしょせんその程度。

[1071: 匿名さん]

そもそもお金持ちは電車使わん

[1072: 匿名さん]

文京区の人はやたら「高台」とかでマウンティングしすぎでうざいですよね。

[1073: マンション比較中さん]

ゴミゴミしストレスが解消しない春日後楽園再開発マンションより、最近は環境抜群の
多摩川沿いマンションが完売し都心を売却し移転しているなど人気ＮＯ１のようだな。
例えば、
ザ･リバープレイスは、東急多摩川線「下丸子駅」と「鵜の木駅」を最寄り駅とする大規模マンションです。その最大の特徴は、総敷地面積約４万８千mamp;sup2;にもおよぶ規模です。広大な敷地に、タワー棟（２８階建て）が３棟と、コート棟（１３階建て）が３棟配置され、総戸数は、９６０戸を数える、環境創造型の大規模マンションです。ザ・リバープレイスの南側には開放感あふれる多摩川の河川敷が広がり、また、北側は、地域の住人の憩いの公園「下丸子公園」があり、まさに水と緑のすばらしい住環境となっています。敷地と多摩川ガス橋緑地との間は、専用の出入り口が設けられ、サイクリングロードや野球場、テニスコートなどへ、すぐに出ることができます。また、ザ･リバープレイスはその規模を生かし、敷地内に共用棟である「リバーテラス」や「プレイスモール」があります。リバーテラスは、多目的ルームやキッズアリーナ、テラスサロンなどがあるマンション共用スペースです。プレイスモールは、フロントサービスやコンビニエンスストア、クリニックなど、マンション居住者に便利な施設です。■駅からのアプローチ下丸子駅からは徒歩７分の距離です。近くにキャノン本社がある為、駅からはビジネスマンも行き来する道のりです。■周辺環境周辺には多摩川沿いの「多摩川ガス橋緑地」に、サッカーグラウンドやテニスコートがある他、下丸子公園、河川敷き広場などがあります。他にも多摩川沿いには、「シエルズガーデン」、「東京サーハウス」などのマンションがあり、当マンションを含めた大規模マンション群を形成しています。

[1074: 検討板ユーザーさん]

>>1070 匿名さん

再開発、文京区。この二つの物差ししか持ち得ておらず、しかも値段によると言う資金力の乏しさ。絵に描いたような田舎者ですね。

[1075: 匿名さん]

>>1073
なんで中古の宣伝？しかもリバープレイスって2004年竣工の古いやつだよね。
川沿いの地盤最悪な。しかも東急の支線で最弱な車掌が乗らない３両編成の路線。
駅は2000年まで木造だったレベル。そのくせ多摩川にメーカー企業があって
朝は人でごった返し、そしてその駅から川まで歩くという罰ゲーム付き。
なぜ山手線内側の駅直結タワマンのスレにそんなのを書き込むのかが謎すぎる。

[1076: マンション比較中さん]

12坪で、７０００万、
ｍｊｓｋ？

[1077: マンション検討中さん]

ここだけ怪しい情報が飛び交うだけで、全く公式なお知らせが出てきませんね。
また延びるのかな。

[1078: 検討板ユーザーさん]

人間の生活より遺跡等、学術資産を優先する。それが文京区。

[1079: 通りがかりさん]

>>1072 匿名さん
私も谷地云々と書いたけど、マウンティングではなく、自然大災害があった時、命に直結するからですよ。

[1080: 匿名さん]

高台が駒込の大和郷見たいな所ならマウンティングされても問題ないですけど、ただ坂がきつくて車も通れるかどうかで古い家が一軒、道に倒れて来たら避難も危うい高台の方にマウンティングされるのは心外だと言ってるんですよ。

[1081: 匿名さん]

千石や小日向のことかな。
道路整備しましょうとか張り切ってたけど、現実見せられて、今はしゅんとしているよ。

[1082: 匿名さん]

>>1080 匿名さん

まだ、販売もしていない物件に心外ってw地権者？

[1083: マンション検討中さん]

防災拠点として使おうって計画だから躯体の性能が凄そう
売り出されればの話だが、坪600はつけないとそもそもペイしないだろう
案外中の人はここの値付けで頭を抱えているんじゃないかな、発売も遅れているようだし

ところで住宅部分はオリンピックに間に合う説を今日も聞いたが実際のところどうなの？

[1084: 匿名さん]

間に合わせたいだろうね。
オリンピック終わればどこのマンションも値下がりすると言われている。それまでに高値で売りたいだろう。

[1085: 匿名さん]

防災機能は周囲の住民誰でも使えるのだから、ここの入居者が費用負担するのはおかしい。文京区の税金で払うのが筋では。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085
補助金は入っているけどね
実際のところ何戸売り出されるのかも不明
結局売るのを断念して柳町再開発のように高級公営住宅になるかもね

[1087: 坪単価比較中さん]

この再開発は用地の半分を緑道公園用地、地域防災施設、避難施設、地下道、保育園など
公共負担させられているので民間単独マンションの２倍の坪単価７００程度
でないと採算が取れないのではないか。

[1088: 匿名さん]

防災面でピカイチの性能があれば
たぶんかなりの富裕層が食指を伸ばすだろうなあ

オンリーワンになるぐらいの物件でないといけないけどね

日本は自然災害が多いという部分を懸念している人は多い

[1089: マンション検討中さん]

いくら建物がしっかりしても、土台の地盤がゆるくちゃ意味がない。
自然災害を懸念してる富裕層は武蔵野大地の高台に買ってるよ。

強固な地盤に何本杭をうって、一回目は持ちこたえても、二回目はどうなるかなんて予想できないし、第一きちんと工事がされてるかなんて確認もできないしね。

[1090: 匿名さん]

>>1088 匿名さん

今尚水害が多発する元川底ですよ。地盤がしっかりしているはずもなく、こんな危ないエリアのタワマンに何で富裕層が食指を伸ばさなきゃならんのよw

[1091: 匿名さん]

平成五年の台風11号の時かな？千代田区の日比谷豪が氾濫して首都機能が麻痺した時か
JRお茶の水駅の線路が冠水、丸ノ内線や東西線も水が侵入してすごいことになったね。
まああの規模でも区役所の近辺は無事だったから大丈夫だと思うけどねえ
そんなに水が出るなら隣の住友のビルの入り口は嵩上げするはずだがそうなっていない
それよりも台地部の被害が低地と同じというデータがあるから、対策のおくれている
台地部こそお気をつけあそばせ

[1092: 匿名さん]

弥生時代から人が住む＊＊のあった場所に住まうなんてロマンがあるなあ

[1093: 匿名さん]

あれ、伏字になっちゃった。
しゅ う らく という漢字二文字ね

[1094: 匿名さん]

3.11の震災で文京区になにも起きなかったし。
隣りの区役所のタワーも平気だったし。
足の下の地下鉄も、なにも起きてない。

[1095: 周辺住民さん]

>>1094
当時、液状化起きるとか言われてたのに起きなかったねーと
白山の知人に言われたっけなあ。
傷ついたわ〜

ドームホテルがグワングワンしなってたからなあ結構揺れたはず

[1096: 匿名さん]

坪600くんが湧いてきたと思ったら坪700万くんにグレードアップか、やれやれ
いくらで売り出すかなんて、デベロッパー自身だってその時になってみないとわからないよ
坪600万になる可能性もなくはない

でもね、
逆に、坪6、700万でなければ採算が取れないプロジェクトを計画しているとすれば
頭おかしいし、デベロッパー失格…、というかありえない
そんなリスクをとれるわけがない
だから採算ライン自体はもっと低いし
足りなくなるたびに補助金をもらっている

補助金をもらっている分際でデベロッパーだけが利益を上乗せするのは難しいから
無茶な値付けはできないよ

[1097: 匿名さん]

表面の地盤は高台のほうが固いから、戸建てならば高台のほうがよい
でもこのあたりの高台の表層はマンションを支えるほどの強度はない
だから高台でも大規模マンションは数十メートルの杭を打つ
マンションを選ぶのであれば
むしろ春日の低地のほうが低い分だけ支持層から近いから安心だ

[1098: マンション検討中さん]

現時点ではいくら値踏みしたって捕らぬ狸の皮算用でしかないからねえ。
でも北街区の東向き高層階は100平米2億の物件があればいい感じで売れると思う
同じ棟でも西側の住友のビルより下の階であっても50平米4〜5000万の3Lがあれば
少々日当たりと眺望に難があっても駅直結4路線利用のランドマーク、私が買いたい

[1099: 匿名さん]

>>1097 匿名さん

知ったような口叩いちゃって。地質学者かよw高台より谷底川底なんて理屈、初めて聞いた

[1100: 匿名さん]

乃木坂なんて坪860万で完売だよ。駅直結でもない。買い物も不便。
だがあそこは1期1次から152戸が即日完売。平均価格は2億6,278万円。
そんな時代なのさ。
複数路線で動線も便利で文京区のここが坪600万以下のはずない。

[1101: マンション比較中さん]

文京のタワーは３．１１でヘアークラックが沢山発生したらしい。大手町の高層ビルが３０年も
建たないで建て直ししているビルが数棟あるが、非公開だな。
大阪府の高層庁舎が被災したくらいだからな。

[1102: 匿名さん]

>>1097 匿名さん
お前は柱状図みたのか？

[1103: マンション掲示板さん]

六本木周辺は購買層が違うからね。
外国の富裕層ばかり。
地味な文京区とは違う。

[1104: 匿名さん]

>>1101
あのレベルの揺れじゃ何もないってことはないと思うけどねー
一方で新耐震の物件で目立った被害は出ていないけどね、春日の住友のビルもビクともしないし
それよりも古い工場とかで被害が大きかったようで、その後印刷工場の廃業が何件か出て更地に
さらに更地が戸建て長屋やマンションに変わった。

[1105: マンション掲示板さん]

問題は二回目以降。土の中は見れないからね。

[1106: 匿名さん]

基礎杭の破断が起きるぐらいなら液状化も起きているはずだよねえ
東日本大震災のダメージが残っている物件が次の首都直下型地震で
倒壊する危険性まで言い出すと震災後の新築に住みましょうという
話にしかならないよね

[1107: マンション検討中さん]

○ト○スタワーの住人が全員買い換えたら不動産業界も大いに潤いそう

それよりも液状化地域のタワーの住人が挙って内陸を目指したらもっと凄そう

[1108: 匿名さん]

ところで、シティタワー麻布十番は、ここと同じで、
高台に囲まれた、水害の多い川底低地に立っているけれど、
地表付近の地盤がしっかりしているから、1本も杭を打っていません（直接基礎）
低地ってよいですね

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-130mitakoyama....

[1109: 匿名さん]

700はつかない。1LDKで1億だぞ。
この辺の相場は400程度。10年前なら3LDKが6000万円で買えた。

[1110: 匿名さん]

この辺は土地所有権一戸建てで12000万円くらいな
港区とは事情が全く違う

[1111: 匿名さん]

このスレは低脳デベと情弱ど素人のオンパレードですね。実に面白いw。

[1112: マンション検討中さん]

文京区を港区レベルに仕立てあげようとしてる人はなにが目的なんだか。
所詮は文京区。

[1113: 匿名さん]

業者が高く売りたいから600とか700とか喚いてるんだろ

https://www.tochi-d.com/?choice=avg&avg=1&s=1&a=2&p=東京都&c=文京区

[1114: 口コミ知りたいさん]

というか相場でしょ。今が買っちゃいけない時期ってだけ。武蔵小山の駅前タワーが坪500オーバーの目黒ブリリア並の値付けだそうだから、こっちが600、700でも相場的には違和感なし。俺は絶対買わないが。

[1115: 匿名さん]

>>1114 口コミ知りたいさん

たしかに目黒ブリリア並みでも違和感ないですね。

[1116: 匿名さん]

文京区で地盤が悪いと言ったら、23区はほとんど壊滅的ですね。
そう言う人は23区外に住むしかないですよ。。。

[1117: 匿名さん]

大半の文京区の物件は港区に及ばないですが、この再開発だけは大半の港区の物件に匹敵すると思いますよ。

[1118: 匿名さん]

ここは高いですよ。前に他社の営業が坪650と言ってました。
文京区ですが交通利便性が抜群ですから区は関係ないですよ。

[1119: 匿名さん]

他社の営業って。君も不動産営業か。

[1120: マンション検討中さん]

中の人が出てくるようだとそろそろ発売かな？もうしびれが切れたよ、早く広告出してくれないとここの水掛け論が終わらない

ちなみに高台ほど地盤がいいと言われるんだが、不思議と春日通り沿いの茗荷谷につながる尾根は結構軟弱地盤で、基礎杭が20からひどいと30メーターぐらいの深さで打ってるんだよね、理由はよくわからないがなぜか高台のくせに過去の台風での冠水被害もあったりする。おそらく茗荷谷だけでなくそういうトラップみたいな台地は東京を見渡せば他にもいっぱいあると思う。この辺にタワーが少ないのはその辺の理由もある。

だから支持層がそのまま水平にあるとするならば、低地の春日近辺は支持層が浅いという指摘もあながちまとはすれではないと思う。春日後楽園近辺はすでにアトラスタワー小石川や東京ドームホテルなど高層物件が存在しているので、それに挟まれた今回の再開発地域でのタワー物件建設は地盤的には問題ないんだろうと想像する。

[1121: 名無しさん]

24坪15600万、
mjsk?

[1122: 匿名さん]

＞1121

２チャンネル用語をマンコミュで使うのは禁止されてますよ。

[1123: マンション掲示板さん]

不動産さんやさんが張り付いてますね。
まだまだバブル継続にしたいらしい。
そういえばどっかのデベの営業もここを見てると言っていた。
港区と同等にしたくてがんばってるんだね。