文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[2107: 匿名さん]

>>2101
南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

[2108: 匿名さん]

>>2106 ルサンクはフライイングだったのですね？
そう言われるとそんな気がします。

[2109: マンション比較中さん]

>>2105
そういう意味ではなく、
ルサンクが駅徒歩二分なのに、
ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
という指摘です。

[2110: マンション比較中さん]

春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
ほとんどメドがついているからではないのかな。

[2111: 周辺住民さん]

駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

[2112: 匿名さん]

>>2111
体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

[2113: 周辺住民さん]

> 春日・後楽の宣伝がないのは、

単にまだ早すぎるからだと思います。

> 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

> マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

[2114: 匿名さん]

>>2111

>三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

これ、初耳です。計画変更があったんですか？

[2115: 匿名さん]

>>2113
北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

なんでも相続税の関係だとか

[2116: 周辺住民さん]

> 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

そうですよね。ルサンクは惜しい。

> プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

>>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。

[2117: 周辺住民さん]

>> 三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結
> これ、初耳です。計画変更があったんですか？

再開発の古い資料（7年前に入手）には、そのように明記されています。マンションのエレベーターではなくて、1階の商業施設の中に、1階と地下1階を結ぶ専用のエレベーターが設置されるイメージです。

> 北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ
> なんでも相続税の関係だとか

であれば、実質的に実需ですね。その地権者さんは、地区内に住宅としての不動産を持っていたのでしょうか。

[2118: 匿名さん]

正直、住めるものなら住みたい。

[2119: マンション検討中さん]

購入するとしたら、北、西、南街区のどちらの棟が、居住環境はいいでしょうか。
もちろん価格が最大のネックですが、価格除外して考えた場合に、どの棟に住みたいか、みなさんのご意見をお聞かせください。

[2120: 匿名さん]

独身なら後楽園駅に近い南街区。
ファミリーなら後楽園駅から離れて少し落ち着いた北街区。

[2121: 匿名さん]

北街区は賃料を考えると赤字ってことはそういう価格帯なんだね

表面利回りが3パーを割り込む程度の値付けかあ

[2122: 匿名さん]

北は日当たり悪いし高所恐怖症だから無理、南は交差点にかかってて交通量が多く健康被害が起きそう、西は千川通り沿いで暗い。
敢えて言うなら、日照をとって南かなあ。

[2123: 匿名さん]

2121：匿名さん
高い値づけの割には、賃料は高く取れないって事ですか。つまり価格が南西以上に高額になるって事ですか。
すみませんが、教えて下さい。

[2124: 周辺住民さん]

価格のシナリオは、2つ考えられると思います。

一つは、高くなるシナリオ。都心3区のトレンドに乗り、「文京区なのに高すぎでしょ」と言われながらも、完売に至ります。今までもそれが成り立ってきたわけですが、今回は戸数がめちゃくちゃ多いので、どうなることやら。まして売り手は、完成在庫をものともしないすみふと違って三井不ですし。

もう一つは、意外と安いと感じるシナリオ。なんといっても、ここは法定の再開発で、事業費1180億円のうち税金が270億円も投じられています。現地周辺では訴訟好きの反対派が見張っているので、組合員や協力者（＝三井不など）はボロ儲けできず、文京区や東京都も、「甘い汁」を認めないはずです。総面積が広いので、売る側からすれば、単価を釣り上げなくても十分な儲けになりますね。

公共絡みで安かったといえば、最近なら千桜タワー、古くはシティタワー品川が挙げられますね。

[2125: 匿名さん]

>>2124 周辺住民さん
> 訴訟好きの反対派

まずは監査請求からされるのかなぁ？

[2126: マンション比較中さん]

都内は空前の建築ブーム。都内各区で建築は半年待ちに状態。
文京も老朽、スラム解消に向け、水道橋から本後、後楽、小石川、春日が
再開発計画目白押し。１０年後は安全、すっきりした街になってもらいたいな。
エゴとクレーマーを区内から一掃し着々と事業化しないと他区に
これまで以上遅れをとるな。頑張れ文京。