【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その14

[働くママさん [女性 40代]]

1000レス超えたので新スレです。
住民板です、有意義な情報交換にしましょう。


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[1856: 匿名さん]

クロノレジデンス を「老人ホーム」にさせないためにも、役員に高齢を過半数占めるようになってはいけないですよね。現役世代で多忙ですが、10年、20年、30年と未来がある人たちがマンションの未来を創造していかないと大変です。三井さんのパークタワー晴海の若い世代と連携できればいいなと思いますね。

[1857: 匿名さん]

いずれにせよ、フロントスタッフはシルバー人材で全く構いません。

[1858: 匿名さん]

>>1848 マンション住民さん

人件費が比較にならないとはどの程度違うということでしょうか。また独立系であっても再委託の人件費は現在の賃金で積み上げていますので、競争入札でもその点は期待ほどは下がりません。それ以外の管理会社で負担できる費用、抜いている膨大なマージン、をどれだけ努力するかです。

クロノレジデンスが地所コミ社内で失ってはいけない重要な物件であれば社長や役員の特別決済で対抗して下げることは可能でしょう。それをするかしないかは地所コミの熱意次第です。

よって人件費、高級感を保つことは努力できない理由にはなり得ません。

[1859: 匿名さん]

適材適所でね。主婦同士の揉め事の間に入るとか力発揮しそう。ただ、例えば記入済みの議決権行使書を、他の方に新しい用紙と間違えて渡すとか、某大臣のようにパソコンもろくに使えない、というようではダメね。このタイプのフロントのシルバーさん多いからね。忙しいふりして忙しくないとか。あと、シルバー人材のスタッフさん同様に「何かあった場合、機敏な動きできる」と、疑問符がつく、不安感が漂うような防災センタースタッフとかね。

[1860: マンション住民さん]

シルバー人材のスタッフは、「おじいちゃんみたいで安心」なんて言っている場合ではない。住民の同年代のシルバー世代に媚び売るからね。理事会、役員情報を流すよ。シルバー世代の住民は暇してるから、昔の栄光とばかりにシルバー世代のお仲間作って役員になる。シルバー世代スタッフからいろいろな情報「あの部屋売りに出しまっせ」など仕入れてウハウハ。平日の昼間、何やっているかわからないよ。若い現役世代、「おじいちゃん」にお任せ?ではダメ。

[1861: マンション住民さん]

「管理会社で負担できる費用、抜いている膨大なマージン、をどれだけ努力するかです。 」相手も人間。努力したくなるようなお付き合いができればいいのでは。管理組合運営する上で、マンションのコンセプト通り、現状の維持管理ですよね。それをする上で管理規約、ルールをもとに管理費、修繕費を毎月みなさん支払っているわけですよね。まずは、コンセプト通りに維持管理する為の契約内容になっているのかどうか、その適切な指示を理事会、総会決議で行なっているのかどうか、ではないでしょうか。管理会社が独断で勝手なことはできません。あくまでも総会、理事会の決議に基づいています。どなたか内覧者のご指摘の通り、まずは、高級感の維持管理という観点から、ロビー階の絨毯、取り替えませんか。パーティルームから漏れる匂いも何とかしませんか。

[1862: マンション住民さん]

地所で建てた当マンションを子会社の地所コミが管理するのと、全く別の会社が管理するのとでは、仕事に対する意気込み等が違うと思いますね。別の会社が管理する場合、晴海のあの地所の物件からの儲けをうちの会社が得たと、実績として最高になるのではないでしょうかね。私たちは、管理費を払って別会社に実績を与えるようなものではないでしょうか。儲けを得るために管理規約をろくに知らない役員を言いくるめて、さも住民の利便性が上がるとい提案をどんどんしてきますよ。因みに、地所コミのタワマンでの管理実績を上回る会社は三井しかありません。ノウハウ、実績の無い会社に管理をお願いする意味が全く理解できませんね。

[1863: 匿名さん]

>>1862 マンション住民さん

発言されているスタッフの意気込みこそが違いなのではないですか？
親会社から当たり前のように得た管理を子会社がルーチンとして行うか、他の会社が意気込みを持って行うかの違いですね。

[1864: 住民板ユーザーさん1]

>>1862 マンション住民さん

儲けを与える？
実績にするため儲けを削って取りに来るの間違いでは？
削った利益はクロノの内部留保になりますね。
それが定額値引きなしのブランド管理会社を変更するほど魅力的な金額かどうかですね。

[1865: 匿名さん]

なんかくだらん議論してんなー
ワーワー言っても普通決議だから簡単に可決されちゃうぞー
反対派は気合い入れんと止められんぞー

[1866: 匿名さん]

ローソーン(涙)

[1867: 匿名さん]

三井もノウハウがあると言っても、フロントやライフサポーター個人の資質は似たり寄ったりです。

管理会社の年収を考えると仕方ないのですが、顧客が望むことを先回りして提案して管理組合の利益を最大化する能力のある人はもっと収入の良い企業に転職したりしているので…

ここの住民の方は年収1000万円以上の人が大半だと思いますが、自分の会社の同僚や取引先と同じレベルの仕事能力を管理会社のフロントに求めると不幸になります。

[1868: 匿名さん]

なんとなくだけど、コストを理由に管理会社を変更するのって、EUへの拠出金を理由にEU離脱を国民投票したのと似てるね。なんとなくだけど。

[1869: 匿名さん]

反対派の擁護が凄いね。地所コミが高品質なサービスを提供できていれば高い費用にも納得感があるだろうに。そこはガン無視で実積だけを拠り所にリプレイスなんてシンジラレナーイを連呼されてもって感じ。
ふざけた会社は一度締め上げて生かさず殺さずでこきつかわないといけないよ。しょうもない実積擁護派がいるから地所コミもやる気ないまま舐められっぱなしになるんだよ。先が思いやられるよ。

[1870: 匿名さん]

ティアロは交渉して減額させたみたいだけど、クロノとどのくらい差が出てるんだろう？

[1871: 匿名さん]

>>1870 匿名さん

それならクロノも減額させないと話にならないよ。兄弟マンションでタッグ組んで見直し迫れば地所コミも逆らえないでしょう。

[1872: 匿名さん]

ティアロにはタッグを組むメリットが全くなさそうだけど。

ティアロの理事会は優秀なので地所コミュの値下げに成功
ここの理事会は…なので管理会社に舐められて値下げもできず、管理会社のリプレイスで起死回生を狙うも…

向こうもクロノに足を引っ張られたくないでしょう。

[1873: マンション住民さん]

兄弟マンションといえども、そもそもティアロとクロノ、設備や眺望は断然クロノの方が充実しているので、寧ろ、ティアロの方がその部分をクロノと比較して、管理やスタッフ人数等の縮小という形で値下げ交渉したのかもですよ。

売却状況、ティアロは眺望に関して三井とクロノにサンドイッチ状態、設備等もクロノと比較すると簡素、苦戦しているという情報が入りました。

今後のことを考えると、ティアロに足引っ張られたくないかなぁ。

[1874: マンション住民さん]

その論法で考えれば、だから、住民が管理会社を上手く活用するのです。管理会社に問題解決や提案を求める場合、管理会社が儲け主義ではなく正直で誠実ならば安心です。しかし、不誠実な管理会社の場合、自社に利益があるような提案をバンバン喜んでしてきますよ、多分ね。例えば、修繕費をドンドン使う為に不必要な不完全な工事の提案や管理費の不正使用等になる提案を張り切ってしてきますよ。結果、管理会社に私たちが管理されてしまうことに。だから、私たちが管理会社を活用する。役員は大変ですが、同レベルの規模、地域の他所のタワマンの状況を知る、勉強することが求められているわけです。それが面倒だから管理会社にお任せする、というのがダメ。ホント、うちのマンション 、管理会社からいいカモ状態になりますよ。

[1875: マンション住民さん]

「その論法」1867さんの年収1000万の意見ね。

[1876: 住民板ユーザーさん3]

>>1869 匿名さん

地所コミ、どんなにふざけた会社ですか？全く分からないけど。どんな事実があるの教えてください。

[1877: 匿名さん]

ティアロの人はクロノに有利な交渉してもらいたくないのかもね。
設備が良くて費用も下がったら差がついちゃうし。
リプレイスで交渉するのはダンピングだからダメ？
そんな理事会はどうしようもない？
地所コミが高飛車でもそちらを残すべき？
んなこたーない。

事情通の人も多そうだし、クロノやティアロの理事会か、地所コミの人だと思うから、利害関係が色々あるんだろうな。

仲良く協力して地所コミに圧力かければいいのに。
最高の削減と住民が満足する最高のサービスを引き出して従わせるのが理想だと思うけどなあ。

[1878: 匿名さん]

想像力の豊かな方々が多いですね。笑

[1879: 匿名さん]

実際のところではクロノとティアロは連携してないのかな。管理会社は別物件の理事会が仲良くして情報共有することを嫌いますけれども。物件ごとに条件異なるのがばれたらまずいから。良い条件引き出すのは理事会の能力次第だけど、その結果だけ聞いて同じ条件を要求する理事会もいるから、成果あげてる理事会は楽したい別の理事会には逆に教えたくないかもしれないね。

[1880: 匿名さん]

交渉して費用減額させたとの書き込みのティアロ、リプレイスで減額を迫るクロノ、地所コミが大幅減額するなら住民にはどちらでも同じことだし、やり方はどうでもいいんじゃねと思うんだけど。

[1881: 匿名さん]

地所コミが支持されるにはレベル高い日常管理で住民にアピールできている必要あると思うんですよ。
それがダメだったから不信感持たれ、泣き所の高コスト体質を他の管理会社と比較され、その品質でこの費用じゃアカン、独立系と同額に下げろと責められ、リプレイスの瀬戸際にたたされているという状況ではないのですか？
それともすでにリプレイスが決まってしまったのでしょうか？

[1882: 住民板ユーザーさん1]

知り合いがタワマンの部屋を2つ所有していて、面白い話だったので共有します。

一つ目の方は、住友不動産のタワマン、管理も住友。二つ目の方は、別会社のタワマン、管理が住友。

知り合い曰く、自社のタワマンの管理と別会社のタワマンの管理を比較していたら、やはり、雲泥の差でびっくりした、と。自社のタワマンの管理の方がしっかり、丁寧な対応で誠実。別会社のタワマンの管理は、利益をあげるためにやっている感が露骨、ベテランのお掃除スタッフたちを自社のタワマンに持っていき、その補填に昨日までトラックの運転手さんだった方など、お掃除の素人さんを連れてくる、驚いたと言ってました。即、そのタワマン売却したそうです。

[1883: 匿名さん]

地所コミを残すべきだと擁護する書き込みがちらほら出てきますが、まったく具体性や普遍性が無い書き込みが多数あります。
一部の事例を取り上げてさもそれが常識のように不安を煽ったり、知り合い曰くの事例が事実なのかも怪しいです。
事実ならそのタワマンのお名前を教えて下さい。

なぜ地所コミに圧力をかけるべく頑張っている理事会の方々の邪魔をするのか不思議。
余計な邪魔をされずに理事会が地所コミを従え独立系に近い提示を引き出すことができたなら、邪魔する人たちが反対するリプレイスは起こらないと思います。
少しの差なら地所コミ選んで鍛えなおす道を選びますよ、きっと。
折角の交渉活動を台無しにしなくてもとはね。

[1884: 住民板ユーザーさん1]

>>1883 匿名さん
地所コミの何が問題なの、教えてください。事実ベース、何があったのですか。具体的に何があって鍛えなおすのですか。

[1885: 匿名さん]

>>1884 住民板ユーザーさん1さん

その人はいつもの三菱憎しの妄想強い人なので、相手にしない方が…

[1886: 住民板ユーザーさん1]

>>1885 匿名さん
1885さんに一言。1884さんは結構まともなこと指摘してるぞ。三菱憎し、相手にしないほうが(爆爆)。クロノの理事会、役員、アホじゃねーの。総入替する方法が良い。

[1887: 匿名]

>>1885 匿名さん
あんたさ、いつもおもうが、妄想癖のある特殊な人だよ。

[1888: 匿名さん]

地所コミに肩入れするつもりは全く無いけど、独立系に変えるのは大反対。
財閥系と独立系では、そもそもビジネスモデルが全く異なる。

財閥系は手間の掛かる立ち上げ時期から大規模修繕の管理まで一律のコストで対応する。
対する独立系は、財閥系が立ち上げた管理の中盤から入り込み、大規模修繕では元請けで億単位の多額の中抜きを狙う。
財閥系は元請けしない。

独立系で大規模修繕の元請けを断ると、管理委託契約の不更新を言ってくる。
大規模修繕で大切な時期に冷酷に。

管理を変えるなら、財閥系にするべき。
独立系にしたら数年後に痛い目を見る。

[1889: 匿名]

>>1888 匿名さん

そのとーり。役員をやる我々が賢くなること。単に安さを求める人は江東区に戻ってください。

[1890: 内覧前さん]

憶測だけど、本気のリプレイス派はこのスレに１人か２人しかいない。
同一人物（たぶん理事）が顔を真っ赤にして何度も書き込んでるように見える。

[1891: 匿名さん]

ここ数日の書き込みは、地所コミ守れの三菱応援団と地所コミ叩けの理事会応援団の争いに見受けられます。どのようなステークホルダーが発言しているかは定かではありませんが、どちらもファクトベースのエビデンスが不十分なため、そこを突かれて互いの上げ足取りに終始する膠着状態でしょう。

お互いが何を指摘しようが、主導権を握るのは理事会と住民であります。理事会のレベルは結果で判断すべきであり成りゆきを見守るほかないのです。それがどのような結末になるか誰もわからない今の状況で、理事会へのネガティブキャンペーンを張るのは適切とは言えないでしょう。

大半の住民には管理の質は抽象的、定性的な言葉では理解不能であります。ファクトベースのエビデンスを示せなければコストも重要な要素になるのは避けられないでしょう。地所コミが素晴らしい住民対応をしているならば、コスト負担に納得しアンケートも良好でコスト削減のためにその素晴らしいサービスを手放そうとは考えないでしょう。

もし多数の住民に不満を持たれた結果が今回の理事会の行動のきっかけであれば、それは停滞した現状を変える英断となる可能性があるでしょう。一部の理事会役員の暴走であれば、三菱ブランドを信頼して購入した良識ある大半の住民はNOを突きつけるでしょう。

住民が何を選択するか、それはこれまでの管理の積み重ねで地所コミがどうパフォーマンスを発揮し住民サービスのクオリティを高めたか、理事会や住民の指摘にどう真剣に向き合ってきたかが重要であり、大満足なら何も心配する必要はないでしょう。また不満があるなら環境を変える選択もあり得るでしょう。

将来の管理の質が向上するエビデンスは示せないだろうとの指摘がよくありますが、もし地所コミのサービスの質が極めて高いならそれに至るかどうかはリスクがあるでしょう。しかし今のサービスの質に満足していないなら、将来の質がどこまで上がるかどうかエビデンスを示せないのは地所コミも独立系も同じことです。つまり今の管理が高い費用に見合う高品質かエビデンスを示せるかが地所コミの生命線だということです。オンリーワンの品質を示せないなら独立系と競わされて価格競争に巻き込まれるのは自然な流れであり、期待込みで他社が選択される可能性もやむを得ないと考えられます。

結論として言えることは、最終的には総会という極めて民主的な方法で結論が出るのですから、理事会の方々に各社から最大限の条件を引き出していただき、住民の感性を信じて、人事を尽くして天命を待つのが肝要かと存じます。

[1892: 匿名さん]

はいはい。エビデンスエビデンス。

[1893: マンション住民さん]

住民が適正な判断するためには、毎月の理事会でどんな議論をしたのか、経緯が正確にわかる議事録の作成とリアルタイム配布です。

[1894: 匿名さん]

違うだろー！
独立系やめろ派と、とにかくコスト削減派だろ

[1895: 匿名さん]

>>1888 匿名さん

独立系のビジネスモデルは工事で稼ぐという事実は現代において常識的な構図です。しかし財閥系でも独立系でも工事で稼ぐ構図は変わりません。財閥系は委託費が高いのでガツガツしていない、工事を取れなくても問題ないとよく擁護されますが、そのようなことはあり得ません。どの管理会社も日常修繕や大規模修繕で大幅なマージンを抜くことで成り立っています。管理の委託費だけでは食べていけないビジネスモデルなのです。どんな管理会社も住民のために最適なコストで仕事をしてくれることはありえません。こちらの財布を覗きながら管理会社に都合の良い最適なコストで仕事を請けるのが常識です。よって、工事で取り返されるので独立系を選ぶべきではないは重要なポイントにはなり得ません。

独立系は工事を取れないと冷徹に契約を切ってくるとのことですが、そのような管理会社が財閥系、独立系を問わず増えてきているのは事実です。今回の入札にその手の会社が入っているならリスク管理として最終選考でそこを選ぶのを避ける選択もあり得ます。

そうでない管理会社なら、一般的に独立系にとって財閥系タワーの管理は最高のステータスです。最悪でも工事を取れなくても広告費がわりに費用を頑張りエースを配置し満足度を高める価値は十分にあります。

逆に工事が取れないからと財閥系の湾岸タワーをいきなり解約したら、その噂は一気に広まり解約リスクの高い最悪の管理会社として営業上壊滅的なダメージを受けるでしょう。そのインパクトは一般のマンションを切り捨てるのとは訳が違います。皆が注目しているなか走り続ける必要があるのです。

様々な理由で競争相手を貶めようとの流れがありますが、それはフェアな評価を阻害します。これまでの管理の価値を評価し、満足のいく品質や条件提示で継続するか、違う未来を期待込みで選択するか、外野にとらわれず住民自らがフェアな判断を行うことが望まれるでしょう。

[1896: 匿名さん]

>>1895 匿名さん
お得意のエビデンスがありませんよ？

[1897: 匿名さん]

外野のかけひきは引き分けかなあ。
三菱に大幅に値引きさせることができるなら、皆が納得するベストの解決策だと思うんだよね。
デキる理事会なら、三菱の他のマンションでもコスト削減に熱心だろうし、三菱もそれを受け入れてるんでしょ？
パークハウス物件を失いたくないわけだし。
それに反対するってことは三菱の関係者？
んー、立ち位置がよくわかんない。

[1898: 匿名さん]

財閥系は工事を請け負わないから安全ってことはないと思いますよ。
元請にはならないけど、設計監理を担当したり息のかかったコンサルをあっせんして設計監理の真似事をさせて、巷で話題の不適切コンサル（談合の仕切り屋）とタッグを組んでキックバックもらってるだけですよね？
元請のマージンよりはましなキックバック額ってことなのかなあ。
でもね、管理会社が設計管理コンサルを選ぶコンサルになって、不適切コンサルを公募して大規模修繕を行うのが一番割高って聞くけどね。
表のコンサル費用と、裏のキックバックが多層構造になるわけだから。
独立系の元請とどっちがましかって話かな。
どっちもどっちだけど。
でもね、理事会が工事を一切管理会社に触らせなければいいだけではないの？
任せなければリベート抜かれることはないわけだし。
世の中は不適切コンサルだらけだから、そっちから抜かれる可能性もあるけど。
タワーだったらスーゼネ、中堅ゼネなどの高スキル者が何人もいるんじゃないかなあ。

[1899: 匿名さん]

三菱は、もう撤退する気まんまんなんだから今さらワーワー言っても。
それよりマンション名変更のが議論になると思うが

[1900: 内覧前さん]

管理会社を変更する度にマンション名も変更すると声をあげる住民が多いんですか。そんなマンション聞いたことが無い。そんな程度の住民が多いマンションならどの管理会社からもお断りされそう。昔のようにフロントが理事長様様で無理難題でも契約欲しさに動くと思ったら大間違い。

[1901: 匿名さん]

>>1898 匿名さん
住民から高スキル者を募ろうと甘く考えてる時点で程度が知れる。
無償で理事会に協力するようなボランティア精神旺盛な高スキル者なんて激レアなのに、その存在に頼るなんて現実が分かってないお花畑さん。

[1902: 内覧前さん]

総会で規約変更を行い「役員は経費・報酬を得ることができる」を盛り込めばいかがでしょうか。報酬金額も総会で決める。役員は報酬を得ることになればボランティアだから、と言い訳はできません。責任が発生します。役員も同じような人が立候補しているのではなく、輪番にして全員が自分のマンションのことに対して責任を持つようにします。800を超える巨大マンションの管理組合運営をボランティアでやるには限度があるかと思います。

[1903: 匿名さん]

このマンションに住むような収入のある方に、責任を持たせられる程の報酬を渡そうとしたら、年間いくらが適正水準？
まさか、年間数万円でハードな業務と重い責任を負わせるんでしょうか。しかも輪番で。
数百万円を支払うなら、管理会社の尻を叩くか、外部専門家に依頼したほうが確実では？

[1904: 内覧前さん]

普段の仕事と自分のマンションの資産の維持管理を行う管理組合運営が同じでは無いと思いますよ。僕の現在の港区のマンションに現役パイロットの方が理事をしているのですが、「ゲストルームのトイレの修繕に1万円もかかるのは問題。頭使うべきだ。ネットで一番安い部品を探して修理すれば人件費等も削減して部品代で済む。」と。こんなレベルですよ。仕事と管理組合運営、全く別問題です。管理組合運営の代表者らがどのくらいの金額が適正なのか、マンション管理センターなりに相談してみて、その上でこのマンションが適正な管理組合運営にするための金額をみんなで決めていけばいいのでは無いでしょうか。外部に管理してもらうなど論外です。また、特定の顔ぶれが役員を複数回やるのも論外です。管理組合は購入した人たちの集まりですから、輪番で公平に責任持って役員をやるのが民主的且つ購入者の責任かと思います。僕は、このマンションの役員が複数回やっている人たちがいる、即ち、このマンションを牛耳っている人たちがいるような所謂非民主的な運営をしているようなら、今、前向きに高層階を購入前提で青山エリアと比較しつつ検討していますが、このマンションの購入をやめると思います。

[1905: 匿名さん]

>>1904 内覧前さん
そういう都合の良い考え方で、800戸規模を管理できるわけが無いじゃない。
マンション管理センターに、大規模タワーマンションのノウハウは無いよ。