【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その14

[働くママさん [女性 40代]]

1000レス超えたので新スレです。
住民板です、有意義な情報交換にしましょう。


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[1801: 住民の人に質問したいさん]

「理事会は素人の集合」といえども、役員らは管理規約をもとに組合員の利益、財産の維持管理についてマンション 管理センターに相談しつつ、第三者機関として弁護士、公認会計士や中央区から無料派遣のマンション管理士などを入れて監事に据える等すればクロノレジデンス の資産価値もアップすると思いますが。そのサポートするのが管理会社。管理会社に組合員が管理されてはいけませんが。

[1802: 匿名さん]

>>1801 住民の人に質問したいさん

無料派遣のマンション管理士がタワーを指導できるのかなとは。

[1803: 住民でない人さん]

早とちりしました。まずは、理事会で中央区に無料でマンション管理士（確か10回までは無料なので）の派遣の申請をするといいと思います。その上で、総会等で今後の対策として監事にマンション管理士等（有料）を入れるという議案を作り、組合員の皆さんで決めれば良いかと思います。

[1804: 匿名さん]

このタイミングで管理会社を系列の財閥系から独立系に変えるのは適切ではない。
その理由がコスト削減なら尚更。

管理コストを削減する場合、管理組合のコスト構造を十分に理解した上で、無用な出費が無いかどうかを一つ一つ精査するところから地道に進めていかなければならない。
管理委託費を節約する場合も、いきなり競争入札するのではなく、今の管理会社と１対１で、１項目ずつ各費目の金額の妥当性を詰めていく作業が必要。

フロントの態度が悪いとか、清掃の状況が悪いとか、コンシェルジュの対応が悪いとか、そんなものは担当個人の資質の問題であって、管理会社全体の問題ではない。
何か大きなミスをしたのなら話は別だが、特に何か問題が発生しているわけでもないなか、いきなり管理会社の変更は長い目で見てマイナスにしかならない。

[1805: 匿名さん]

このタイミングという言い方がピンときませんが、今の管理会社を徹底的に追及した上でどうしても応じないなら競争入札でしょ？いきなり競争入札しちゃうのは作業のタイミングがおかしいでしょということでしょうか。

[1806: 住民板ユーザーさん1]

>>1804 匿名さん
その通り！管理会社は、あくまでも管理組合運営のサポートです。管理組合=区分所有者は、管理会社を上手く使いこなす力が要。個人的な感情論で管理会社を変えるとか、論外。
管理会社には、理事長をはじめとした役員らが管理規約を全く無視して好き勝手なことを言ってきた場合、毅然と「今後の管理委託契約を解約します」と言う、強さと誠実さを求めたいですね。逆に、「理事長さまさま！はい、おっしゃる通り！」と、契約欲しさに理事長の顔色を伺っているような管理会社はダメ。同時に、組合員の総意を無視=管理規約を無視した運営をする理事長らを不承認にする。最悪なことは、総会の議決権行使書で、「理事長に一任」は絶対にダメ。どうしたら良いかわからない場合は、全て不承認が良いくらい。
一番最悪な状況は、理事長など「長」のつく役職を複数回やっている人がいる理事会なり自治会。これ最悪！自分らの言うことを聞かない管理会社、フロントやコンシェルジュなどのスタッフを辞めさせる、変更する！とやる。

[1807: 匿名さん]

何も考えず勢いだけでやってしまったかどうかなんて部外者にはわからないし、どういったプロセス踏んだか外野からは見えないから、憶測だけでこのタイミングで変更は間違いだー、マイナスだー、って一概に言えないと思うんですよ。そもそもが本当に変更されるのか定かではありませんし、変更されることが決まったなら外野があれこれ言ってもしょうがない。いまさらそれを思いとどまらせようなんて考えてもしょうがないし、新しい管理会社を活用していくしかないわけですから。

[1808: 住民板ユーザーさん1]

>>1804 匿名さん
その通り！管理会社は、あくまでも管理組合運営のサポートです。管理組合=区分所有者は、管理会社を上手く使いこなす力が要。個人的な感情論で管理会社を変えるとか、論外。
管理会社には、理事長をはじめとした役員らが管理規約を全く無視して好き勝手なことを言ってきた場合、毅然と「今後の管理委託契約を解約します」と言う、強さと誠実さを求めたいですね。逆に、「理事長さまさま！はい、おっしゃる通り！」と、契約欲しさに理事長の顔色を伺っているような管理会社はダメ。同時に、組合員の総意を無視=管理規約を無視した運営をする理事長らを不承認にする。最悪なことは、総会の議決権行使書で、「理事長に一任」は絶対にダメ。どうしたら良いかわからない場合は、全て不承認が良いくらい。
一番最悪な状況は、理事長など「長」のつく役職を複数回やっている人がいる理事会なり自治会。これ最悪！自分らの言うことを聞かない管理会社、フロントやコンシェルジュなどのスタッフを辞めさせる、変更する！とやる。

[1809: 匿名さん]

現場は常に流動的だから、そのときの状況に合わせてベストを尽くして柔軟にやっていけばいいだけだよね。正解はひとつではない。どんな道を選んでも、それで成功すればそれが正解のひとつになるんだよ。

[1810: 住民板ユーザーさん1]

>>1807 匿名さん

凄く重要なのは、理事会議事録ですよ。総会の議案を作るまでの過程を、組合員の皆さんで承認した役員らがどのような議論、質疑応答を経てきたのか、その過程を議事録に記載し全組合員に配布する。この過程を「理事長をはじめとする役員にとって都合悪い」ということで削除して、体裁よく事実とは全く異なる内容を議事録として作成する。役員以外の組合員にとっては、議事録が全て。理事会自体、音声や動画で録音、録画でもしておくとベスト。理事長は、区分所有法に於ける「管理者」であるため、組合員に不利益が生じれば訴えられる対象。
役員は、組合員に承認された分けで、管理規約に則り、適正な管理組合運営をする。そのサポートをするのが管理会社。組合員は、それら全体を厳しい目で監視していく。これができるマンション、民主的な管理組合運営ができるマンションは、資産価値がある、そう思いますね。

[1811: 匿名さん]

>>1805 匿名さん
1804です。
ご質問を頂いたので、出しゃばって長文を書かせて頂きます。

このタイミングで、と申し上げたのは、今回の競争入札の進め方のことを指したわけではなく、いま置かれている現状を踏まえた時期的なものを指しています。
いまのクロノにおいて、入居５年というタイミングでの管理組合の見直しは適切ではないと考えています。

クロノでは、入居５年、或いはそれまでに節目を迎える重要なイベントがいくつかあります。

まず、先般着手されたシャトルバス、新たな問題となっているミニショップ、コスト負担の大きいカーシェアリング。
これらはクロノ特有の共用施設の問題です。管理コストの内訳に直結しています。
それが同じタイミングで一度にやってきているわけで、中長期的な目線でしっかりと腰を据えて一つ一つを真摯にクリアしていかなければならない。
そのためには、時間も体力もかかります。必要ならば、管理会社の知見を借りることも大切です。

次に、アフターサービスとの兼ね合い。
アフターサービスは、3ヶ月、2年、5年、10年に期限を迎えます。
（うち重要なのは2年と10年です）
売主と管理会社が同じ系列だと、強力な交渉ができない懸念がある一方、情報量は格段に得やすくなります。
10年が経過するまで待てとは言いませんが、この辺りのマイナスの影響まで十分に検討できているように思えない。
また、この時期は５年アフター対応に相応に体力を割く必要がありますが、リプレイスに体力を費やしているなか、５年アフターがどれだけ真剣に取り組めているかは疑問が残ります。

最後に、これが最も大きな理由ですが、長期修繕計画の策定および積立金の見直しの問題。
今の時点で、適切な長期修繕計画は存在しません。
長期修繕計画の案を策定するのは誰か。管理会社が策定すべきです。
既に管理会社からは長期修繕計画の案を受領している。
しかし、その内容が適切であるかの検証は行われず、ズルズルと時間だけが経っている。
にも関わらず管理会社を変えてしまったら、新しい管理会社がまたゼロから長期修繕計画の案を策定しなければならない。
これは無駄以外の何物でもない。

また、販売時の想定スケジュールでは、入居から満４年、ちょうど５年目に切り替わる月から修繕積立金を値上げする想定となっています。
しかし想定から１年が過ぎても値上げする動きはない。
なぜか。
修繕積立金の値上げには管理費の値下げが必要だと誤解しているからです。
修繕積立金と管理費は元の財布は一緒ですが、その性質は全く異なります。
管理費がいくら高かろうと、修繕積立金が不足しているならば、堂々と修繕積立金を値上げすれば良いのです。
そういった議論を後回しにして、耳触りの良い管理費コスト削減に没頭しているのが現状です。

最後に。
管理コスト見直しコンサルの報酬の一部は成功報酬となっており、削減したコスト額に応じて報酬額が増える仕組みになっています。
つまり、コンサルの判断材料は削減額だけに陥るリスクがあります。
マンションの管理コストの大半は管理委託費が占めています。
従って、管理委託費の削減が最も管理コストの削減に繋がり、ひいてはコンサルの報酬の増加に繋がります。
こういった背景を十分に踏まえた上で、冷静な判断をして頂くことを切に願います。

[1812: 匿名さん]

>>1806 住民板ユーザーさん1さん
再びすいません。1804です。
せっかくご賛同頂いたのに恐縮ですが、私の考えと異なる点もありますので、そこについてコメントさせて頂きます。

まず、理事会など役員と管理会社との関係ですが、
「管理規約を無視した好き勝手な発言」くらいで管理委託契約を解約されては困ります。
管理会社は管理のプロなんですから、「理事長、仰ることはよく分かりますが、それは規約◯条で禁止されてまして…」くらいの返しでないと。
契約の解約は重過ぎます。

次に、役職者が複数回やっているケースですが、これはむしろ逆だと思っていて、管理会社と対等に戦うには百戦錬磨の理事長のほうが頼りになります。
要職の理事がコロコロ入れ替わるのは、理事会の弱体化に繋がります。
全ての理事長が、高い意識を持ち合わせているとは限りません。
癒着されては困りますが、管理会社の言いなりにならないようにするためにも、理事長や副理事長はそれなりに経験ややる気のある人に担って頂きたいです。

[1813: 匿名さん]

状況にとても精通していらっしゃいますね。おっしゃりたいことは理解しましたが、住民にとっては修繕積立金の値上げを少しでも低く抑えるためにコストカットはしてほしいはずで、三菱がブランドに甘んじて高飛車な態度をとるなら相応の対応をされるのはやむなしではと感じます。管理委託費が高いことへの対策より諸問題の解決を優先すべきとのお考えとお見受けしましたが、それらが地所コミのサポートで解決するなら既にその糸口はつかめていておかしくないはずです。それも含めろくな対応ができないから変更を突き付けられたと感じます。変更に反対される方は、それは地所コミを使いこなしていないからだと言われるかもしれませんが、それを理事会に求めるのではなく、ブランド料で高い費用払ってのであれば、多少なりともその対価が示せなければ切られて当たり前という感覚が普通の感覚ではないでしょうか。

また、変更してうまくいかない可能性はありますが、変更しなくてもうまくいかない可能性も当然あります。変更せずに努力すべきというのは耳障りはいいですが、最終的には結果論ですので、管理組合の決断でベストと思ったほうを実行すれば良いだけではないでしょうか。

[1814: 入居済みさん]

いやそりゃその通りなんですけど、ことマンション管理に関しては、「そのときの状況に合わせてベストを尽くして柔軟に」が一番難しいんですが…
所詮は素人の理事長やら理事会ですよ。
仰る通り、どんな道を歩んでも良いし、成功すれば正解になるけど、失敗したら単なる失敗でしか無い。そのときに損するのは区分所有者ひとりひとりなわけで。
管理について根拠なく楽観視するのはいい加減やめたほうが良くないですか。

[1815: 匿名さん]

>>1813 匿名さん
いやいや…
「管理会社がサポートすれば諸問題の全ては解決の糸口がつかめて然るべし」ということかと思いますが、管理会社に万能を求め過ぎです。
そもそも、マンションの管理は管理会社ではなく管理組合が主導すべき問題です。まずはそのことを十分に理解すべきです。
逆に、そのことを受け入れられない限り、満足できる管理会社なんて存在しませんよ。

また、管理会社の業務は理事のサポートだけではありません。
会計処理や書類管理など、その業務範囲は多岐に渡りますが、それらについて、管理会社がどのような業務を実施していて、どのような点が管理委託契約に基づく事項で、どういった点が管理委託委託に則っていないのか。
そういったことを細部まで詰めることもせず、やれ高飛車な態度だとか、やれブランド料が高いとか。

結局、細かな不満を一緒くたに財閥系の管理会社のせいにして、管理の品質の向上を求めて管理会社の変更を視野に検討していた筈が、比較できる明確な指標を見失って、いつのまにかコストの差異で納得するしかなくなっているわけですよ。

[1816: 匿名さん]

すいません。
>>1814は>>1809に対する返信のつもりでした。

[1817: 住民板ユーザーさん4]

>>1811 匿名さん
こんなところでごちゃごちゃ言ってないで、理事長に立候補したら？
それだけ問題意識(やる気)があるならば、活躍できると思うよ。

[1818: 匿名さん]

>>1815 匿名さん

僕が言いたかった事は、一流の品質を自称し費用も一流なら、管理会社も手足として使われる価値があることを少しは示すべきでしょってことです。管理会社に丸投げして上手くやってくれは求めすぎという点はその通りだと思います。

財閥系のタワーの経験豊かな管理会社のほうが独立系よりポテンシャルがありそれを使いこなすべきだとの見解に感じられました。
しかし、そのような経験やポテンシャルがあるなら、問題が発生したときに完全な解決策でなくとも少しでも解決の糸口を示せるはずです。管理会社から能動的に。その糸口をもとに管理会社を使いこなせないなら、百歩譲って理事会の能力不足でしょう。

でも、管理会社はどこもレベル低いのが当たり前、何も解決策を示せないのが当たり前、理事会がそれを上手く引き出して使いこなすべしは、何のための自称高品質の財閥系管理会社なのかという感想を持つのが普通の住民の感覚ではないでしょうか。そんな品質なら管理会社を変更したところで対応グレードが下がるんでしょうか。もともと低い品質なんですから。

高い費用には高いなりの理由がある、品質を維持するためには必要なコスト、ということがよく財閥系管理会社から抗弁されますが、世間一般に知られている通り、単にマージン抜いて業者に丸投げしているだけが実態です。従って、その品質を理事会が引き出すのが当たり前の感覚ではなく、品質の高さを管理会社が自ら示せないと切られて当然、自業自得だと感じるということです。

バックヤードのお仕事があり、管理委託契約に基づいて行動しているのもわかりますが、それを細かくチェックしたとしても管理会社がどこまで言うことを聞くでしょうか。結局は競争原理で圧力をかけないと何も動きませんし、圧力かけられてもブランドを選んでくれると悠長に動かないなら、解約して新しい道を選択してみるのもひとつの方法でしょう。

ここで地所コミが土壇場で独立系と同額に金額提示して仕様もキープしますと泣きが入るなら別ですが、理性的に擁護する役員や住民につけこんで高コスト低品質を選ばせるのが財閥系管理会社の常です。そうならないためにも、品質、価格の両方の要望に真摯に応じないなら厳しい態度で臨むのもやむなしだと感じます。

[1819: 中古マンション検討中さん]

クロノレジデンス はまだ築年数が若いから、開かれた理事会、適正な管理組合運営で維持管理をしてほしい！と切に思ってます。

当方の実際の経験・体験として、、、管理組合（組合員で構成している）と管理会社が交わしている管理委託契約書の内容の重要な箇所の一つは、理事会・総会の「支援」です。主体は管理組合。管理会社は従です。
役員（総会で組合員の決議で選んだ組合員の代表者）は、マンション の管理規約＝ルールをよく理解する必要があります。管理規約内容もどう捉えればいいのか分からない箇所も多々あります。当方は国交相のコメント付きの標準管理規約も確認しながら、時に管理センターに相談しながら、管理会社、複数年連続して役員（理事長、副理事長、会計、監事の役職をたらい回し、これ最悪）をしている人たちの不正を暴きました。管理会社については、管理規約を自社の「法務」の見解で都合のいいように解釈して、自分らの主張を正当化していたことが判明。そもそも管理組合は、管理会社の「法務」の見解で運営しているのではありません。マンションの管理規約です！複数年連続して役員をしている人たちについては、理事長らの独断で、

①収益事業を行なっている団体と契約をしていたこと
②「テレビで見て良かったから」という理由でコンサルを連れてきて数百万円で契約していたこと

当方、判明したことを全組合員に事実（根拠となる資料を集め）を伝えました。結果、全組合員は、総会で複数年役員をしている人たち、役員の解任という判断を下しました。一般的に役員や「長」の付く役職をやりたがらないのに、なぜ特定の人たちが役員や「超」の付く役職をやりたがるのか？です。不思議に思い、当方、役員に立候補して確認したところ、何と粉飾決算も行っていたことが発覚しました。

管理会社と戦う？のではありません。組合員は、マンションを購入した後の管理組合運営について、役員をやりたい人にお任せ、自分らは無関心では絶対にダメ。管理規約には、組合員の義務がきちんと述べています。管理会社は管理組合と契約しているので、内容通り、管理会社を上手く活用することです。また、全組合員が役員となることが重要です。管理組合は、多種多様な世代、価値観を持った人たちが組合員であり構成メンバーです。温度差があっても仕方ないのです。特定な人の価値観、発言力ある人たちばかりが役員をやっているような管理組合運営は、まるでその人たちがオーナーであるかのようになり、民主的な管理組合運営にはなりません。マンションの資産価値も下がります。

[1820: 中古マンション検討中さん]

当方、役員立候補して積極的に理事長をやっていただけるならありがたい！と管理組合運営を人任せにしていたこと、無関心だったことに反省しているところです。「無関心」が招いた由々しき事態です。

[1821: 匿名さん]

>>1811 匿名さん

管理会社を変更してはいけない最大の理由が修繕計画の修正を地所コミにやってもらうべきだからというご意見ですが、二度手間にはなりますが新しい管理会社にさせればいいだけではないのですか？
新しい管理会社の負担にはなりますが、それは承知で受注したわけですから、どんなに苦労してもやって当然で完遂してもらうだけです。どのみち管理会社が最初に用意する修繕計画なんて一般的な工事単価を戸数でかけてるだけで、まじめに見直しするなら全数現地調査が必要だから同じことでしょう。

[1822: 住民板ユーザーさん1]

内覧した時に思ったこと。エレベーターまでの廊下の絨毯の汚さと、使用中のパーティールームから漏れてくる料理の匂いが廊下に充満していて息苦しかったこと。印象が良くないと思いました。子どもたちだけでソファで遊んで騒いでいたこと。ラウンジはキッズルーム？かと思いました。

[1823: 匿名さん]

>>1821 匿名さん

追加で申し上げると、管理委託費を削減してから修繕積立金値上げとの考えは、削減の成果報酬が欲しいコンサルにつけこまれるので、削減にこだわらず必要なら値上げすべしとのご意見については、一般的には削減できるなら徹底的に実施いただきたいのが住民の本音でしょう。

語弊はありますが、コンサルは住民の望みを具体化しているに過ぎません。今時の理事会なら成果報酬の功罪はネットに転がっているものも含め調べあげているでしょう。そしてコンサルは削減の選択肢を提示するだけでそれを選ぶのは理事会であり住民です。

コンサルを使いこなせるかは理事会の能力次第ですから、よしんばコンサル側に削減意図があったとしても、最終的にはその手のコンサルがいることも考慮して理事会や住民が選択した結果ならそれが民意であり冷静な選択ということではないでしょうか。

[1824: 匿名さん]

>>1823 匿名さん

更に追加で申し上げると、アフターは２年と10年が重要のようですが、5年アフターを費用かけて真剣にやる意義はどれだけあるのでしょうか。管理会社の変更タイミングと天秤にかける内容ではないと感じます。また、10年アフターは漏水が実際に発生しないと保障されない瑕疵案件だととらえていますが、売主系列の管理会社はいてもしょうがありません。プロの検査会社を雇って徹底追及するのが王道であり、その費用はかなりの出費になると思います。その費用や、その他管理組合が必要な施策をプロを雇って実行するための費用を確保するためにも、費用削減は必須と考えられます。

そのためには地所コミを競争原理で極限まで切り詰めさせるのが理想の姿ですが、結論としては彼らが身を切って守りたい物件ではなかったということですから、そういう会社をパートナーとして今後も選択する意義があるかを熟慮して新しい管理会社が選ばれたのでしょうから、その中でベストを尽くしていくしか今は道はないと考えています。

[1825: 住民でない人さん]

『NEWSポストセブン』「マンション管理組合の闇　理事長の横領や癒着が表に出ない訳」
https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html?PAGE=1#co...

[1826: 住民板ユーザーさん]

過激なタイトルだなと思ったらいつものあの方ですか。
ここもリプレイスしたら嬉々として記事にしそう…

[1827: 住民でない人さん]

いつものあの方？？1819さん、1820さんの投稿に感謝ですね?管理業協会さんから教えていただいたので、まともな組合員の皆さんに向けて、初めてここに投稿しました。

『NEWSポストセブン』「マンション管理組合の闇　理事長の横領や癒着が表に出ない訳」
https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html?PAGE=1#co...

[1828: 匿名さん]

管理会社が変わることが決まったかのような書き込みが散見されますが、2階掲示板にでているスケジュールによると今は候補を絞った段階でヒアリング選考会はまだ先なので、内定もしていないのでは？
日本総合住生活に変わるという書き込みもあったが、別の方が指摘しているように選考の前段階の見積書提出もしてないのだからこれはガセネタでしょう。
管理委託先の検討は三菱から他社に変える前提で行なっているわけではないと理解していたのですが、皆さん一体何を根拠に変わると思っているのでしょうか？まさかこの掲示板のウソか本当か分からない書き込みを信じているのでしょうか？

[1829: 匿名さん]

管理会社を変える方向で検討進めている時点で理事会のレベルの低さを示しているので盛り上がっているのだと思います。

[1830: 匿名さん]

>>1823　匿名さん
一般的には削減できるなら徹底的に実施いただきたい、とのことですが、価格は管理内容とも表裏一体です。極論で申し上げると、なんでもかんでも削減したいなら、コンシェルジュやめて、２４時間ゴミ出し可をやめて、シャトルバスやめれば凄く削減できますよ。
今回は仕様を変えずに、ということなのでこれが当てはまるわけではないですが、実際、タワマンの経験やノウハウがさほど多くない管理会社が選ばれる可能性もあるわけで、そういった部分の違いを見ずに価格だけで判断するならば何でもありなんじゃないでしょうか。

[1831: 匿名さん]

>>1818　匿名さん
お考えをお聞かせ頂きありがとうございます。
仰っていることは理解できますし、個々のお考えは正しいと思える点もあります。
私はリプレイスそのものを否定するつもりはありません。

では、今回のリプレイスの目的は何なのでしょうか。
コメントを拝見しますと、「コスト削減」のみに収斂されるということかなと理解しましたが、その理解で正しいでしょうか。

つまり、管理会社はどこも品質が低く、タワー物件や大規模物件での経験・ノウハウや下請け業者への影響力、本部サポート機能の充実度合いなどは一切管理には関係なく、どこに委託しても同じなのだから、コストは低いほうが良い、ということでしょうか。

[1832: 匿名さん]

クロノレジデンス のコンセプトを気に入って購入したのでは？購入してから、コンセプトから外れた暮らしを個人のお部屋でする分にはどうぞご勝手に、です。クロノレジデンス の維持管理のために管理費、修繕積立を毎月払っているのです。そのうち、「相続したら娘や息子らが管理費、修繕積立を支払うことができないと行っている！」「自分はカフェは使わない、人件費が無駄だ！」「コンシェルジュも夕方5時までで十分だ！」と、クロノレジデンス をみんなのお金使って「老人ホーム」にしようとする一派が出てきそうで超怖い。。。

[1833: 匿名さん]

コスト削減のために管理会社を変えるなんて

[1834: 中古マンション検討中さん]

あ?こんなレベルでゴチャゴチャしているから、このマンションを売りに出す人が多いんだーー逃げとく状況ねぇ?購入検討していたけど、やーめた。価値ないわこのマンション。思わず「ババ抜き」のババを引くところだった（汗）。

[1835: 匿名さん]

>>1831 匿名さん

売主系の財閥系管理会社として価値を示せないなら、見るべきポイントは価格のみになるでしょう。そこに価値を見いだせるなら、価格ありきではないと思いますが、少なくとも現行より大幅減額でなければ納得感は得られないでしょう。

価値の一端として、タワー・大規模の経験、ノウハウ、下請け業者への影響力、本部サポート機能など挙げておられますが、どれももっともらしく見えますが、根拠となるエビデンスは何かあるのでしょうか。もしその価値を判定するなら、その根拠を全て判定可能なエビデンスで地所コミに提示させ、今後どういったレベルで対応するのか実行計画を策定させて確実な履行を保証させるべきでしょう。

それができずに主張だけされても地所コミを利するだけの応援団でしかありません。

管理会社はどこも品質が悪く理事会がリードすべきというのは、どなたかがそのように書いておられたことに対するもので、もし品質が良い・価値があると言われるならそれをエビデンスで示すべきでしょう。

そして品質が悪い・満足のいくものでないなら、それを是正するためには管理会社変更の圧力がかかるこのタイミングでなければ正せません。当然コストについても然りです。

高品質のエビデンスを住民に示して大半の方から高コストの納得を得られるのであればそれもよろしいでしょうが、そうでないとすれば競争原理で徹底的に無駄を削ぎ落として筋肉質の財務体質を作り上げるのに躊躇する必要も無いでしょう。

管理会社は育てるものではありません。一流の費用を払う財閥系管理会社なら尚更のことです。満足いかないレベルなら、それに見合うように費用を最大限に削減し、かつ厳しい指導の元で契約を実行させるべきでしょう。それを拒否するなら潔く退場していただくのが自然な流れだと考えています。

[1836: 匿名さん]

>>1835 匿名さん
エビデンスエビデンスうるさいですね。
現状から変えようとしている側が出すべきでしょうに…
管理会社が変わっても品質が同じであることのエビデンスを拝見してみたいものです。

品質が悪いから管理会社変更の圧力をかけて是正する？
管理会社は変更しても品質が悪いままと仰ってらっしゃるのに、矛盾してると思いますが。
そはに、品質が悪いからコスト削減するってことになってしまいますが、ロジックおかしくないでしょうか。

競争原理で徹底的に無駄を削ぎ落とす？
無駄を削ぎ落とすなら、仕様の見直しをすべきです。
仕様の見直しもせずに価格競争させてるわけで、これは単なるダンピングです。
価格面での無駄を削ぎ落とすなら、管理会社を変更する前に、各費目の値下げを交渉すべきです。

[1837: 匿名さん]

色々な理由を付けてリプレイスを推奨されようとしていますが、結局、単なるコスト削減でしかないわけです。
コスト削減が目的なら、まずは今の管理会社と膝を付き合わせてじっくりと交渉すべき。
そんな簡単なことすらせず、安易に管理会社を変更するなんて。
管理会社が変わったら、マンション内の管理運営が全部変わってしまうんですよ？
ものすごく影響の大きなことだって分かってるんですか？

頑張って新しい管理会社に変えて、品質が悪いって文句が噴出したらどうするんですか？
もっと管理委託費が安い管理会社が現れたらどうするんですか？
また管理会社変更するんですか？

[1838: 匿名さん]

私は、このマンションに普通に満足しています。管理会社にも問題は感じていませんでした。でもローソンに逃げられたのは、がっかり。ローソン派なので。

[1839: 匿名さん]

>>1836 匿名さん

地所コミが優れているというエビデンスを示せないので、示せないことを濁すために逆に管理会社を変えたい側が示せと要求されているのですね。自分に都合の悪いことを隠すため、論点をずらすために質問には答えず相手に被せて質問し返すのは本末転倒です。地所コミ擁護も度が過ぎて関係者かと勘ぐってしまいます。

どの管理会社に変えても品質が低いままならどこでも同じとは僕の発言ではありません。業界関係者とお見受けするどなたかの下記の投稿があり、どの管理会社も同じ低品質で地所コミを擁護される方の言われるような優位性が無いならば、価格が有力な指標になるのは避けられないでしょう。だからこその優位性を示すエビデンスの提示なのですが、ご理解いただけてますか。

>実際には三井でも野村でも住民の不満は溜まっていた訳で、どの管理会社も仕事しなくて割高で無能なのが普通なんですよ。地所コミュニティも例外ではないだけで。
>如何に管理会社を契約どおりに働かすかが理事会のミッションです。

品質が悪いからコスト削減は当たり前の感覚でしょう。そして管理会社とじっくり腰を据えて仕様と価格の交渉が先とはいかにもな正論ですが、それは楽観論すぎないでしょうか。いったいその交渉にどれだけの時間を費やすおつもりなのでしょうか。

初期交渉が決裂した場合に取りうる策は、粘り強く何年でも交渉するか競争入札で是非を問うの二択だと考えられます。しかしながら前者だと焦らされて多少の譲歩される程度でお茶を濁されるのが関の山でしょう。後者であれば品質面、コスト面の両面で圧力をかけることができます。

エビデンスの提示もただ要求するだけでは鼻であしらわれるのが関の山です。圧力をかけることなく管理会社に都合の悪いことを実行させることはできません。品質高い業務を口先だけでなく細かく文書でエビデンスで提示して確約することは管理会社にとって利益相反にあたります。通常の交渉で要求を呑ませるのは至難の技でしょう。

費用についてもダンピングだ何だと相手に配慮する仲良しごっこではなく厳しい競争で競わせて最大限の譲歩を引き出すべきでしょう。世の中の営利企業はもちろん間接費や利益を得ていますが、どんな大企業も言い値で通るなどありえません。顧客のコスト低減要望に血の滲む努力をして応えています。管理会社にも同じ事を要求して然るべきで、なぜそのような地所コミ寄りの擁護が出てくるのか理解に苦しみます。

地所コミが応じないならリプレイスすれば良いだけで、そこは地所コミに選択権があるというだけのことです。

[1840: 匿名さん]

商業施設がある複合型マンションは安っぽ?い。鹿島さんが施工した建物だからこそ、コンビニなんてやめて、グレードの高い単棟型マンションにした方が資産価値上がります。

[1841: 匿名さん]

>>1839 匿名さん
仰る通りですね。
定性的な話でしかないので、エビデンスなど示せません。貴方と同様に。
全く聞く耳を持たない者同士、これ以上コメントでスレを埋めても有意義な議論にはなりませんので、白旗をあげて退散します。
バカバカしくて付き合ってらんないよ。

[1842: 匿名さん]

>>1841 匿名さん

あなたが管理会社のスタッフでないなら当たり前ですがエビデンスは示せないでしょう。では管理会社の立場なら示せるのかというと定性的なのでそんなこと示せる訳がないということでしょうか。それは本当なのでしょうか。

例えばタワー・大規模の経験、ノウハウであれば、他の管理タワマンの問題事例や地所コミとしてどのように価値を発揮してそれを解決した多くの事例を提示させて検証すべきでしょう。

下請け業者への影響力ということであれば、影響力とは何かの定義を示させ、いかに他のタワマンでその影響力を生かして管理組合に貢献している事例を具体的に示させるべきでしょう。

本部サポート機能ということであれば、これまで管理したタワマンで発生した問題について、そのサポート機能がどのようにワークしており他の管理会社ではそこまでできないはずであるという事例をあるだけ提示させるべきでしょう。

それが一切提示できないなら優位性を判定することは難しいでしょう。それなしに地所コミファンのフィルターがかかった定性的優位性に信頼性はあるのでしょうか。

逆に他の管理会社にそれらの優位性があるのかは不明ですが、地所コミが示せないないなら結論としては横並びということになります。

そして何度も申し上げていますが、地所コミさえ譲歩すれば丸く収まるのです。仮に譲歩せずにブランド任せ運任せの入札を行うなら、無理して守る価値がないと判断されたということですので、理事会や住民の大半が他の管理会社に目移りしたとしても責めることはできないでしょう。

[1843: 住民板ユーザーさん1]

変える側がエビデンスというか、問題点を納得のいく形で示すのはあたりまえかと。理事会の誰かが変更先との癒着を疑われかねないですよ。

[1844: 匿名さん]

東雲の野村プラウドタワーで５期末管理費会計２億円 黒字、６期以降毎月５千万円の黒字の事例を見つけました。
凄くないですか。

https://www.tower-mansion-union.net

成果報酬のコンサルが1年目からいきなり2000万管理委託費を削減みたいです。
それは報酬目当てで無理なダンピングさせてる？
なぜ野村はそれを受け入れてる？
大手ブランド管理会社はざっくり下げても利益をとれる費用構造ということではないのか？
三菱のままでも削減のプロが交渉すれば仕様を変えずに大幅削減できそうに感じるけど、何か問題あるんでしょうか？
無理な削減で問題がおこってるようには思えなくて、理事会が活発に活動しているようです。
皆さんはリンク先のタワーの削減にどのような評価をされますか。

[1845: 匿名さん]

ところで、事実ベースで、一体何が問題なの。ウチのマンション、800を超える世帯数で、全体で月ベースにどのくらいの管理費が集まっているか、みなさん知ってますか。管理費を安くするって、信じられない。管理のベースは清掃。管理する上で100万、200万で清掃スタッフを何人雇えるのか、です。個人の金銭感覚で管理組合運営を捉えているようではダメ。管理会社を変更する場合、現状の会社、20階以上の所謂タワマンレベルで何棟の管理実績があるのか、それがベース。本当に変更する場合、現状の会社よりも実績が上のところを持ってこないと総会で揉めるのが必至。それ以前に、管理会社にお任せという考えが最悪。何かあれば管理会社に責任押し付けるなんて論外。管理会社をコロコロ変えるマンション、管理会社の中で有名になりますよ。バカマンションって。要は、住民がバカだって事。管理会社を上手く活用する事、自分たちのパートナーにできなかったって事。

[1846: マンション住民さん]

一応ウチのマンション中央区。東雲、、、、、、、トホホ、、、、、港区と比較しようよ。

[1847: 匿名さん]

>>1846 マンション住民さん

中央区だから高くて当たり前なんですかね？
費用構造は変わらないのでは？
削減してはいけない理由にはなっていませんが。。。

[1848: マンション住民さん]

そうじゃないよ。中央区と港区、最低賃金法でも１位が中央区、２位が港区。人件費が一番高いの。江東区とは比較になりません。

[1849: マンション住民さん]

ごめん、1位って千代田区かも。だとしても、次が中央区。その次が港区。江東区なんて、、、、、、。知らない。

[1850: 匿名さん]

>>1843 住民板ユーザーさん1さん

僕がエビデンスと書いたのは、地所コミ擁護派の方が優位性があると書かれていたことに対するものです。本当にそのような優位性があるなら、抽象的な言葉でごまかすのではなくファクトベースで検証すべきでしょう。先に示した程度のことが提示できないなら、マージンを中抜きしているだけの取り次ぎ屋と追及されても仕方のないことだと考えられます。

問題点の指摘のエビデンスは当然理事会が用意すべきものです。それ無しに費用削減のためだけに管理会社の競争入札に動く理事会はさすがにいないでしょう。またいたとしても住民は納得しないでしょう。論点が違います。

[1851: マンション住民さん]

何だか高いとか言っている連中、中央区のクロノレジデンス ではなく、運河を渡った目と鼻の先の江東区のタワマンにでも引っ越せば問題解決だね。見える景色はほぼ同じ（笑）。

[1852: マンション住民さん]

一番いいのは、複数回理事長や役員をやっているメンバーを総取っ替え。プレミアム住戸のリッチな方々に役員をお願いしましょうよ。そういう方々の方が、クロノレジデンス のコンセプト通りがそれ以上にリッチなマンションになるよう、資産運用も得意なはず。適材適所で行きましょう。賛成

[1853: マンション住民さん]

1840さんに賛成。晴海フラッグとやらで数千世帯が押し寄せてくるなら、ウチのマンションは単棟型に路線変更して、リッチ路線に行きませんか。誰かが指摘した「老人ホーム」は、「複合型」の晴海フラッグで実現してもらいましょう。ウチのマンションの価値を上げたいわ。

[1854: 匿名さん]

費用削減のためって言ったり、費用削減のためだけじゃないって言ったり
どっちやねーん

[1855: マンション住民さん]

どっちでもないねん。今、どれくらいキックバックもらえるか計算中やね?ん。あはは

[1856: 匿名さん]

クロノレジデンス を「老人ホーム」にさせないためにも、役員に高齢を過半数占めるようになってはいけないですよね。現役世代で多忙ですが、10年、20年、30年と未来がある人たちがマンションの未来を創造していかないと大変です。三井さんのパークタワー晴海の若い世代と連携できればいいなと思いますね。

[1857: 匿名さん]

いずれにせよ、フロントスタッフはシルバー人材で全く構いません。

[1858: 匿名さん]

>>1848 マンション住民さん

人件費が比較にならないとはどの程度違うということでしょうか。また独立系であっても再委託の人件費は現在の賃金で積み上げていますので、競争入札でもその点は期待ほどは下がりません。それ以外の管理会社で負担できる費用、抜いている膨大なマージン、をどれだけ努力するかです。

クロノレジデンスが地所コミ社内で失ってはいけない重要な物件であれば社長や役員の特別決済で対抗して下げることは可能でしょう。それをするかしないかは地所コミの熱意次第です。

よって人件費、高級感を保つことは努力できない理由にはなり得ません。

[1859: 匿名さん]

適材適所でね。主婦同士の揉め事の間に入るとか力発揮しそう。ただ、例えば記入済みの議決権行使書を、他の方に新しい用紙と間違えて渡すとか、某大臣のようにパソコンもろくに使えない、というようではダメね。このタイプのフロントのシルバーさん多いからね。忙しいふりして忙しくないとか。あと、シルバー人材のスタッフさん同様に「何かあった場合、機敏な動きできる」と、疑問符がつく、不安感が漂うような防災センタースタッフとかね。

[1860: マンション住民さん]

シルバー人材のスタッフは、「おじいちゃんみたいで安心」なんて言っている場合ではない。住民の同年代のシルバー世代に媚び売るからね。理事会、役員情報を流すよ。シルバー世代の住民は暇してるから、昔の栄光とばかりにシルバー世代のお仲間作って役員になる。シルバー世代スタッフからいろいろな情報「あの部屋売りに出しまっせ」など仕入れてウハウハ。平日の昼間、何やっているかわからないよ。若い現役世代、「おじいちゃん」にお任せ?ではダメ。

[1861: マンション住民さん]

「管理会社で負担できる費用、抜いている膨大なマージン、をどれだけ努力するかです。 」相手も人間。努力したくなるようなお付き合いができればいいのでは。管理組合運営する上で、マンションのコンセプト通り、現状の維持管理ですよね。それをする上で管理規約、ルールをもとに管理費、修繕費を毎月みなさん支払っているわけですよね。まずは、コンセプト通りに維持管理する為の契約内容になっているのかどうか、その適切な指示を理事会、総会決議で行なっているのかどうか、ではないでしょうか。管理会社が独断で勝手なことはできません。あくまでも総会、理事会の決議に基づいています。どなたか内覧者のご指摘の通り、まずは、高級感の維持管理という観点から、ロビー階の絨毯、取り替えませんか。パーティルームから漏れる匂いも何とかしませんか。

[1862: マンション住民さん]

地所で建てた当マンションを子会社の地所コミが管理するのと、全く別の会社が管理するのとでは、仕事に対する意気込み等が違うと思いますね。別の会社が管理する場合、晴海のあの地所の物件からの儲けをうちの会社が得たと、実績として最高になるのではないでしょうかね。私たちは、管理費を払って別会社に実績を与えるようなものではないでしょうか。儲けを得るために管理規約をろくに知らない役員を言いくるめて、さも住民の利便性が上がるとい提案をどんどんしてきますよ。因みに、地所コミのタワマンでの管理実績を上回る会社は三井しかありません。ノウハウ、実績の無い会社に管理をお願いする意味が全く理解できませんね。

[1863: 匿名さん]

>>1862 マンション住民さん

発言されているスタッフの意気込みこそが違いなのではないですか？
親会社から当たり前のように得た管理を子会社がルーチンとして行うか、他の会社が意気込みを持って行うかの違いですね。

[1864: 住民板ユーザーさん1]

>>1862 マンション住民さん

儲けを与える？
実績にするため儲けを削って取りに来るの間違いでは？
削った利益はクロノの内部留保になりますね。
それが定額値引きなしのブランド管理会社を変更するほど魅力的な金額かどうかですね。

[1865: 匿名さん]

なんかくだらん議論してんなー
ワーワー言っても普通決議だから簡単に可決されちゃうぞー
反対派は気合い入れんと止められんぞー

[1866: 匿名さん]

ローソーン(涙)

[1867: 匿名さん]

三井もノウハウがあると言っても、フロントやライフサポーター個人の資質は似たり寄ったりです。

管理会社の年収を考えると仕方ないのですが、顧客が望むことを先回りして提案して管理組合の利益を最大化する能力のある人はもっと収入の良い企業に転職したりしているので…

ここの住民の方は年収1000万円以上の人が大半だと思いますが、自分の会社の同僚や取引先と同じレベルの仕事能力を管理会社のフロントに求めると不幸になります。

[1868: 匿名さん]

なんとなくだけど、コストを理由に管理会社を変更するのって、EUへの拠出金を理由にEU離脱を国民投票したのと似てるね。なんとなくだけど。

[1869: 匿名さん]

反対派の擁護が凄いね。地所コミが高品質なサービスを提供できていれば高い費用にも納得感があるだろうに。そこはガン無視で実積だけを拠り所にリプレイスなんてシンジラレナーイを連呼されてもって感じ。
ふざけた会社は一度締め上げて生かさず殺さずでこきつかわないといけないよ。しょうもない実積擁護派がいるから地所コミもやる気ないまま舐められっぱなしになるんだよ。先が思いやられるよ。

[1870: 匿名さん]

ティアロは交渉して減額させたみたいだけど、クロノとどのくらい差が出てるんだろう？

[1871: 匿名さん]

>>1870 匿名さん

それならクロノも減額させないと話にならないよ。兄弟マンションでタッグ組んで見直し迫れば地所コミも逆らえないでしょう。

[1872: 匿名さん]

ティアロにはタッグを組むメリットが全くなさそうだけど。

ティアロの理事会は優秀なので地所コミュの値下げに成功
ここの理事会は…なので管理会社に舐められて値下げもできず、管理会社のリプレイスで起死回生を狙うも…

向こうもクロノに足を引っ張られたくないでしょう。

[1873: マンション住民さん]

兄弟マンションといえども、そもそもティアロとクロノ、設備や眺望は断然クロノの方が充実しているので、寧ろ、ティアロの方がその部分をクロノと比較して、管理やスタッフ人数等の縮小という形で値下げ交渉したのかもですよ。

売却状況、ティアロは眺望に関して三井とクロノにサンドイッチ状態、設備等もクロノと比較すると簡素、苦戦しているという情報が入りました。

今後のことを考えると、ティアロに足引っ張られたくないかなぁ。

[1874: マンション住民さん]

その論法で考えれば、だから、住民が管理会社を上手く活用するのです。管理会社に問題解決や提案を求める場合、管理会社が儲け主義ではなく正直で誠実ならば安心です。しかし、不誠実な管理会社の場合、自社に利益があるような提案をバンバン喜んでしてきますよ、多分ね。例えば、修繕費をドンドン使う為に不必要な不完全な工事の提案や管理費の不正使用等になる提案を張り切ってしてきますよ。結果、管理会社に私たちが管理されてしまうことに。だから、私たちが管理会社を活用する。役員は大変ですが、同レベルの規模、地域の他所のタワマンの状況を知る、勉強することが求められているわけです。それが面倒だから管理会社にお任せする、というのがダメ。ホント、うちのマンション 、管理会社からいいカモ状態になりますよ。

[1875: マンション住民さん]

「その論法」1867さんの年収1000万の意見ね。

[1876: 住民板ユーザーさん3]

>>1869 匿名さん

地所コミ、どんなにふざけた会社ですか？全く分からないけど。どんな事実があるの教えてください。

[1877: 匿名さん]

ティアロの人はクロノに有利な交渉してもらいたくないのかもね。
設備が良くて費用も下がったら差がついちゃうし。
リプレイスで交渉するのはダンピングだからダメ？
そんな理事会はどうしようもない？
地所コミが高飛車でもそちらを残すべき？
んなこたーない。

事情通の人も多そうだし、クロノやティアロの理事会か、地所コミの人だと思うから、利害関係が色々あるんだろうな。

仲良く協力して地所コミに圧力かければいいのに。
最高の削減と住民が満足する最高のサービスを引き出して従わせるのが理想だと思うけどなあ。

[1878: 匿名さん]

想像力の豊かな方々が多いですね。笑

[1879: 匿名さん]

実際のところではクロノとティアロは連携してないのかな。管理会社は別物件の理事会が仲良くして情報共有することを嫌いますけれども。物件ごとに条件異なるのがばれたらまずいから。良い条件引き出すのは理事会の能力次第だけど、その結果だけ聞いて同じ条件を要求する理事会もいるから、成果あげてる理事会は楽したい別の理事会には逆に教えたくないかもしれないね。

[1880: 匿名さん]

交渉して費用減額させたとの書き込みのティアロ、リプレイスで減額を迫るクロノ、地所コミが大幅減額するなら住民にはどちらでも同じことだし、やり方はどうでもいいんじゃねと思うんだけど。

[1881: 匿名さん]

地所コミが支持されるにはレベル高い日常管理で住民にアピールできている必要あると思うんですよ。
それがダメだったから不信感持たれ、泣き所の高コスト体質を他の管理会社と比較され、その品質でこの費用じゃアカン、独立系と同額に下げろと責められ、リプレイスの瀬戸際にたたされているという状況ではないのですか？
それともすでにリプレイスが決まってしまったのでしょうか？

[1882: 住民板ユーザーさん1]

知り合いがタワマンの部屋を2つ所有していて、面白い話だったので共有します。

一つ目の方は、住友不動産のタワマン、管理も住友。二つ目の方は、別会社のタワマン、管理が住友。

知り合い曰く、自社のタワマンの管理と別会社のタワマンの管理を比較していたら、やはり、雲泥の差でびっくりした、と。自社のタワマンの管理の方がしっかり、丁寧な対応で誠実。別会社のタワマンの管理は、利益をあげるためにやっている感が露骨、ベテランのお掃除スタッフたちを自社のタワマンに持っていき、その補填に昨日までトラックの運転手さんだった方など、お掃除の素人さんを連れてくる、驚いたと言ってました。即、そのタワマン売却したそうです。

[1883: 匿名さん]

地所コミを残すべきだと擁護する書き込みがちらほら出てきますが、まったく具体性や普遍性が無い書き込みが多数あります。
一部の事例を取り上げてさもそれが常識のように不安を煽ったり、知り合い曰くの事例が事実なのかも怪しいです。
事実ならそのタワマンのお名前を教えて下さい。

なぜ地所コミに圧力をかけるべく頑張っている理事会の方々の邪魔をするのか不思議。
余計な邪魔をされずに理事会が地所コミを従え独立系に近い提示を引き出すことができたなら、邪魔する人たちが反対するリプレイスは起こらないと思います。
少しの差なら地所コミ選んで鍛えなおす道を選びますよ、きっと。
折角の交渉活動を台無しにしなくてもとはね。

[1884: 住民板ユーザーさん1]

>>1883 匿名さん
地所コミの何が問題なの、教えてください。事実ベース、何があったのですか。具体的に何があって鍛えなおすのですか。

[1885: 匿名さん]

>>1884 住民板ユーザーさん1さん

その人はいつもの三菱憎しの妄想強い人なので、相手にしない方が…

[1886: 住民板ユーザーさん1]

>>1885 匿名さん
1885さんに一言。1884さんは結構まともなこと指摘してるぞ。三菱憎し、相手にしないほうが(爆爆)。クロノの理事会、役員、アホじゃねーの。総入替する方法が良い。

[1887: 匿名]

>>1885 匿名さん
あんたさ、いつもおもうが、妄想癖のある特殊な人だよ。

[1888: 匿名さん]

地所コミに肩入れするつもりは全く無いけど、独立系に変えるのは大反対。
財閥系と独立系では、そもそもビジネスモデルが全く異なる。

財閥系は手間の掛かる立ち上げ時期から大規模修繕の管理まで一律のコストで対応する。
対する独立系は、財閥系が立ち上げた管理の中盤から入り込み、大規模修繕では元請けで億単位の多額の中抜きを狙う。
財閥系は元請けしない。

独立系で大規模修繕の元請けを断ると、管理委託契約の不更新を言ってくる。
大規模修繕で大切な時期に冷酷に。

管理を変えるなら、財閥系にするべき。
独立系にしたら数年後に痛い目を見る。

[1889: 匿名]

>>1888 匿名さん

そのとーり。役員をやる我々が賢くなること。単に安さを求める人は江東区に戻ってください。

[1890: 内覧前さん]

憶測だけど、本気のリプレイス派はこのスレに１人か２人しかいない。
同一人物（たぶん理事）が顔を真っ赤にして何度も書き込んでるように見える。

[1891: 匿名さん]

ここ数日の書き込みは、地所コミ守れの三菱応援団と地所コミ叩けの理事会応援団の争いに見受けられます。どのようなステークホルダーが発言しているかは定かではありませんが、どちらもファクトベースのエビデンスが不十分なため、そこを突かれて互いの上げ足取りに終始する膠着状態でしょう。

お互いが何を指摘しようが、主導権を握るのは理事会と住民であります。理事会のレベルは結果で判断すべきであり成りゆきを見守るほかないのです。それがどのような結末になるか誰もわからない今の状況で、理事会へのネガティブキャンペーンを張るのは適切とは言えないでしょう。

大半の住民には管理の質は抽象的、定性的な言葉では理解不能であります。ファクトベースのエビデンスを示せなければコストも重要な要素になるのは避けられないでしょう。地所コミが素晴らしい住民対応をしているならば、コスト負担に納得しアンケートも良好でコスト削減のためにその素晴らしいサービスを手放そうとは考えないでしょう。

もし多数の住民に不満を持たれた結果が今回の理事会の行動のきっかけであれば、それは停滞した現状を変える英断となる可能性があるでしょう。一部の理事会役員の暴走であれば、三菱ブランドを信頼して購入した良識ある大半の住民はNOを突きつけるでしょう。

住民が何を選択するか、それはこれまでの管理の積み重ねで地所コミがどうパフォーマンスを発揮し住民サービスのクオリティを高めたか、理事会や住民の指摘にどう真剣に向き合ってきたかが重要であり、大満足なら何も心配する必要はないでしょう。また不満があるなら環境を変える選択もあり得るでしょう。

将来の管理の質が向上するエビデンスは示せないだろうとの指摘がよくありますが、もし地所コミのサービスの質が極めて高いならそれに至るかどうかはリスクがあるでしょう。しかし今のサービスの質に満足していないなら、将来の質がどこまで上がるかどうかエビデンスを示せないのは地所コミも独立系も同じことです。つまり今の管理が高い費用に見合う高品質かエビデンスを示せるかが地所コミの生命線だということです。オンリーワンの品質を示せないなら独立系と競わされて価格競争に巻き込まれるのは自然な流れであり、期待込みで他社が選択される可能性もやむを得ないと考えられます。

結論として言えることは、最終的には総会という極めて民主的な方法で結論が出るのですから、理事会の方々に各社から最大限の条件を引き出していただき、住民の感性を信じて、人事を尽くして天命を待つのが肝要かと存じます。

[1892: 匿名さん]

はいはい。エビデンスエビデンス。

[1893: マンション住民さん]

住民が適正な判断するためには、毎月の理事会でどんな議論をしたのか、経緯が正確にわかる議事録の作成とリアルタイム配布です。

[1894: 匿名さん]

違うだろー！
独立系やめろ派と、とにかくコスト削減派だろ

[1895: 匿名さん]

>>1888 匿名さん

独立系のビジネスモデルは工事で稼ぐという事実は現代において常識的な構図です。しかし財閥系でも独立系でも工事で稼ぐ構図は変わりません。財閥系は委託費が高いのでガツガツしていない、工事を取れなくても問題ないとよく擁護されますが、そのようなことはあり得ません。どの管理会社も日常修繕や大規模修繕で大幅なマージンを抜くことで成り立っています。管理の委託費だけでは食べていけないビジネスモデルなのです。どんな管理会社も住民のために最適なコストで仕事をしてくれることはありえません。こちらの財布を覗きながら管理会社に都合の良い最適なコストで仕事を請けるのが常識です。よって、工事で取り返されるので独立系を選ぶべきではないは重要なポイントにはなり得ません。

独立系は工事を取れないと冷徹に契約を切ってくるとのことですが、そのような管理会社が財閥系、独立系を問わず増えてきているのは事実です。今回の入札にその手の会社が入っているならリスク管理として最終選考でそこを選ぶのを避ける選択もあり得ます。

そうでない管理会社なら、一般的に独立系にとって財閥系タワーの管理は最高のステータスです。最悪でも工事を取れなくても広告費がわりに費用を頑張りエースを配置し満足度を高める価値は十分にあります。

逆に工事が取れないからと財閥系の湾岸タワーをいきなり解約したら、その噂は一気に広まり解約リスクの高い最悪の管理会社として営業上壊滅的なダメージを受けるでしょう。そのインパクトは一般のマンションを切り捨てるのとは訳が違います。皆が注目しているなか走り続ける必要があるのです。

様々な理由で競争相手を貶めようとの流れがありますが、それはフェアな評価を阻害します。これまでの管理の価値を評価し、満足のいく品質や条件提示で継続するか、違う未来を期待込みで選択するか、外野にとらわれず住民自らがフェアな判断を行うことが望まれるでしょう。

[1896: 匿名さん]

>>1895 匿名さん
お得意のエビデンスがありませんよ？

[1897: 匿名さん]

外野のかけひきは引き分けかなあ。
三菱に大幅に値引きさせることができるなら、皆が納得するベストの解決策だと思うんだよね。
デキる理事会なら、三菱の他のマンションでもコスト削減に熱心だろうし、三菱もそれを受け入れてるんでしょ？
パークハウス物件を失いたくないわけだし。
それに反対するってことは三菱の関係者？
んー、立ち位置がよくわかんない。

[1898: 匿名さん]

財閥系は工事を請け負わないから安全ってことはないと思いますよ。
元請にはならないけど、設計監理を担当したり息のかかったコンサルをあっせんして設計監理の真似事をさせて、巷で話題の不適切コンサル（談合の仕切り屋）とタッグを組んでキックバックもらってるだけですよね？
元請のマージンよりはましなキックバック額ってことなのかなあ。
でもね、管理会社が設計管理コンサルを選ぶコンサルになって、不適切コンサルを公募して大規模修繕を行うのが一番割高って聞くけどね。
表のコンサル費用と、裏のキックバックが多層構造になるわけだから。
独立系の元請とどっちがましかって話かな。
どっちもどっちだけど。
でもね、理事会が工事を一切管理会社に触らせなければいいだけではないの？
任せなければリベート抜かれることはないわけだし。
世の中は不適切コンサルだらけだから、そっちから抜かれる可能性もあるけど。
タワーだったらスーゼネ、中堅ゼネなどの高スキル者が何人もいるんじゃないかなあ。

[1899: 匿名さん]

三菱は、もう撤退する気まんまんなんだから今さらワーワー言っても。
それよりマンション名変更のが議論になると思うが

[1900: 内覧前さん]

管理会社を変更する度にマンション名も変更すると声をあげる住民が多いんですか。そんなマンション聞いたことが無い。そんな程度の住民が多いマンションならどの管理会社からもお断りされそう。昔のようにフロントが理事長様様で無理難題でも契約欲しさに動くと思ったら大間違い。