ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区日本橋大伝馬町202番8、9、10（地番）
交通：日比谷線「小伝馬町」駅1出口徒歩4分
　　　銀座線・半蔵門線「三越前」駅A9出口徒歩11分
　　　JR・丸の内線「東京」駅日本橋口徒歩21分
　　　日比谷線・都営浅草線「人形町」駅A4出口徒歩9分
　　　JR総武快速線「馬喰町」駅5出口・都営新宿線「馬喰横山」駅A1出口徒歩3分
　　　都営浅草線「東日本橋」駅B4出口徒歩6分
　　　JR総武快速線「新日本橋」駅5出口徒歩9分　
　　　都営新宿線「浜町」駅A1出口・「岩本町」駅A4出口徒歩11分
　　　JR「浅草橋」駅東口徒歩12分
　　　半蔵門線「水天宮前」駅7出口徒歩13分
　　　JR「神田」駅南口徒歩15分　
　　　JR「秋葉原」駅昭和通り口徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.94m2～70.78m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　大栄不動産株式会社
施工会社： 株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス日本橋大伝馬町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1557

[187: 名無しさん]

ここ良いマンションだと思います。
先日から一応援団になりました。
まだ工事はこれからという感じですが、完成を楽しみに見ていきたいと思っています。

[188: 名無しさん]

そりゃパークでこの価格なら売れるでしょ。。。
それだけ。。。

[189: 名無しさん]

確かに売れてる理由は、色んな駅が使えてアクセスが良さそう、三越とかコレドに歩いて行けて便利、価格が割安、プラスパークハウスだから、かな。
このプラスが一番大きかったりして。

[190: マンション検討中さん]

間取りはいまいちですが、この場所で152住戸は貴重なため検討しています。仕事して帰るの毎日なので眺望は望みません。

価格は妥当なのでしょうか?

[191: マンション検討中さん]

日本橋で久しぶりに100戸超える規模の大手物件だったので買う気満々でわくわくしながらモデルルームに行ったのですが、ちょっと残念な物件でした。
いいところもあるが、気になるところだけ書くと

・日本橋ではよくあることだが、3面角地ではあるが囲まれ感がある。
・設計・施工が長谷工。坪400万物件に長谷工はちょっと違和感が。コストカットできた分値段を安くしてくれれば別だが値段は今の市況通り。
・床は2重床だが壁が長谷工得意の2重壁。坪400万に物件に2重壁はちょっと。
・間取りが酷い。せっかく敷地の形が綺麗なのになんでこんな間取りになったのか分からない。最大利益追及のためのデベの意向なのか、長谷工の設計能力の問題なのか・・・
・平面図を見れば分かるが、東向きの1LDKは後から無理矢理詰め込んだもの？ あそこだけ周りの壁がALCの100mmになってるので防音性と耐震性に懸念がある。
・天井高は2450mm。床スラブは200mm。今の市況だと坪400万でもこれくらいが妥当かもしれないが。
・管理費は240円/㎡くらい。ディスポーザー有り、外廊下、お金かかる共用施設なし、管理人は24時間体制でないことを総合的に考えると高い。隣の65戸のザ・パークハウス東日本橋とほぼ同額だがどこにお金使っているの？こっちは152戸なのに・・・
・第1期は60戸売りに出して、現在その中の11戸が先着順になっている。人形町の他のデベの物件に比べて今時点の売れ行きがよくない。 竣工までは結構余裕があるが戸数が多いので完売までの道のりは遠い。
・今の日本橋物件全体に該当するが価格が上がりすぎている。隣のプラウド日本橋大伝馬町の一番安いのが新築時坪247万くらい。ザ・パークハウス日本橋大伝馬町のパンダ部屋が坪350くらい。 冷静に考えるとプラウド日本橋大伝馬町を中古のそこそこの値段で買うのが損がない気がする。

[192: 匿名さん]

かなりのマニアぶりですね。
アンチ三菱地所なんでしょうか。
プラウド日本橋大伝馬町が、そこそこの価格で買えるとハッピーですね。

[193: 匿名さん]

日本橋に限らず、安かった頃の価格や物件と比べても余り意味はない様な…。
私もパークハウス蛎殻町が、そこそこの値段で欲しいです…。

[194: 匿名さん]

中古安値待望論者の皆さん：

コストとプライスの間には基本何の関係もありません。
人間の性（キリスト教的性悪論）に根差したパラダイムのことを自由経済／資本主義と言います。従って昔いくらかではなく、今いくらだったら欲しい人がいるのかでプライスは決まるのはしょうがありません。基本掘り出しものはありません。だからこそ逆張りに意味があるのです。

知ったかぶり

[195: 物件比較中さん]

>>191
管理費に関しては同感ですね。スケールメリットが活かされてない気がします。
造りに関しても天井高など、価格帯に見合っていない印象がややありますね。

長谷工は一応単価なりの造りに合わせてくる器用さが実はありますし、
技術的な点ではその辺の施工実績が多くない会社よりは安心できます。
二重壁は他の多くの施工会社でも実は採用していますね（が、特に突っ込まれない）。

そしてコストを抑えても今の販売価格にならざるを得なかったのでしょう。

[196: マンション検討中さん]

パークホームズ日本橋人形町と迷っています。

[197: 匿名さん]

>>195 物件比較中さん

見に行ってないので細かい仕様は分かりませんが、壁からの騒音が気になりますね。
間取りがヒドイというのは同意します。せっかく土地も広いのに、勿体無い。もう少し広い部屋もあってもよかったかも。

[198: 匿名さん]

間取りが良ければ、もっと価格が高いのでは？

[199: マンション検討中さん]

悩み中

[200: 名無しさん]

買うことにしました。

[201: 名無しさん]

>>200 名無しさん

買うことを決断した理由を聞かせていただけませんでしょうか。

[202: 名無しさん]

>>201 名無しさん

①立地、価額、ブランド、建物のグレード、
②金利情勢、自分の年齢を総合的に考慮致しました。

たしかに間取りは若干気になりましたが、許容範囲です。

[203: 通りがかりさん]

>>202 名無しさん

ありがとうございます。
やはり①の魅力は間取りの欠点を上回りますね。

[204: 匿名さん]

もうちょい安ければなあ。

[205: マンション検討中さん]

市場的には高いですが、周り財閥物件と比べてリーズナブルではないでしょうか。

[206: 匿名さん]

売れてるって事実は、ユーザーに評価されてるって事だから、良いマンションなのでは？
結局、都心部の場合、予算と立地の優先順位が高いんだと思いますよ。あとブランドもなのかも知れませんが。

[207: 匿名さん]

日本橋エリアにこれだけ物件がある中では、買って良いと思える要素があるマンションですね。
何より、面積を絞って価格を抑えた事が、一番の強みになっているはずだと思います。
いわゆる財閥デベにこれをやられたら、普通は太刀打ちは難しいわけで。
さて152戸がいつ完売出来るか？目安は1年？来年の夏頃かな。

[208: 通りがかりさん]

エントランスに勉強机をつけてほしい

[209: 匿名さん]

ここはパークハウスなのに、周りより安いんですね。他のパークハウスは、かなり高いイメージがあります。ここの物件は販売開始が早かったって事でしょうか？この物件の後に、日本橋で高い物件が沢山出てきたって事でしょうか？

[210: 名無しさん]

>>209 匿名さん

リーズナブルの一つの要因として191さんが参考になリます。
あとこの界隈で152戸と規模を多くしてるというのもあります。大量生産でコストを安くみたいな感じです。
すべて推測です。

[211: 匿名さん]

もう少し馬喰横山駅に近いところ、セブンイレブンの向かいの車整備工場を壊してマンションが建つな。ヴォアールの駅側。
看板見たら京急とか名鉄とか（うろ覚え）の私鉄連合だった。
そこそこ大きいのが建ちそうな土地だわ。

[212: 匿名さん]

茅場町駅徒歩2分、東京駅徒歩14分、銀座までも徒歩20分の築3年の中古マンションと迷ってる。価格は大差ないから。

[213: eマンションさん]

>>212 匿名さん

マンション名を教えて下さい

[214: 匿名さん]

築三年の中古と価格が変わらないって、そのマンション かなり強気だね。

[215: 匿名さん]

>>212
ブランズ日本橋茅場町かな？
今の価格だと坪単価415万でしょ。
新築時から相当上げてますよね。

[216: eマンションさん]

ブランズ日本橋茅場町よりこの物件のほうが交通の便いいきがするけどな

[217: 匿名さん]

>>215

残念。
ブランズ茅場町も売りに出てるんですね。
あそこは大通り沿いでうるさい。

[218: 匿名さん]

しかし、東京駅まで10数分で歩けるよ。

[219: 名無しさん]

>>217 匿名さん

何が残念なの?

[220: 匿名さん]

ハズレたからでしょ。

[221: 名無しさん]

発見しました

[222: 匿名さん]

何を？

[223: 名無しさん]

212のマンション

[224: 匿名さん]

どこ？

[225: 匿名さん]

もう半分近く売れてた…
日本橋も大分高くなって、地元民から見れば、あんぐりのはずなんだけど。
再開発も多くなって、街の雰囲気も変わりましたからねぇ。
それにしてもこんな勢いで売れるとは、お金持ちの街になった感じがします。

[226: 通りがかりさん]

>>225 匿名さん

ということは地元民は今売れば儲かるということですね

[227: 匿名さん]

そうです。
ただし次同じような場所に住むなら高いので儲けも消えますが。

[228: マンション掲示板さん]

なるほど。隠居するか、または人に貸す以外はいつ買って、いつ売っても同じですね

[229: 匿名さん]

中古マンションもべらぼうに上がってますね。
数年前に5000万で買ったマンションだけど、査定して貰ったら6650マンションだって！新築と変わらない。

[230: マンション検討中さん]

>>229 匿名さん

場所は日本橋ですか

[231: 匿名さん]

>>230

そうですよ。
驚きです。
だから、こちらも上がりますよ！

[232: 匿名さん]

数年後には価格が倍になるかもしれませんね。

[233: マンション検討中さん]

>>232 匿名さん

その根拠は?

[234: 匿名さん]

倍は⁇だけど、悪くとも下がりはしないのではと。三菱地所の日本橋390タワーのインパクトは、日本一大きいはずですからね！！
三井&三菱で日本橋が盛り上げられたら、このご時世では、一番固い選択の様に思えてくる。

[235: 匿名さん]

馬喰町が最寄駅なのに日本橋日本橋と言ってもって気もしますが。それと中古査定額は高めに出す業者もいます。

[236: 匿名さん]

あのビル、住所は大手町と八重州なので日本橋タワーではないですよ。東京駅の日本橋口近くではありますが。

[237: 匿名さん]

日本橋地区と呼ばれる区域は広く、日本橋高島屋や日本橋三越あたりの日本橋○丁目、日本橋室町とかと、日本橋○○町、東日本橋とかはちょっと別ですよね。大きく言えば日本橋地区なんですが。
こことか東日本橋、浜町あたりはとても好きだけどね。

[238: 匿名さん]

中古査定を高めに出すけど、でも売れるんだよね。

[239: 匿名さん]

>>236

あのビルって？

[240: 匿名さん]

常盤橋の三菱地所が建てる日本一の高さのビルのことでしょう。
いま日本パーキングセンターが入っている。
もう閉鎖されてフェンスで囲まれ取り壊し準備中だね。

[241: マンション掲示板さん]

ここは田の字型ですか?

[242: 匿名さん]

ここは馬喰町最寄りは売りにしてませんよ。ホームページを見れば分かりますが、小伝馬町が4分で、馬喰横山3分、馬喰町3分、人形町や三越前も10分前後という、日本橋の中でも色々な路線が使い易い事が売りにされています。
実際にマンションが建つ場所は馬喰町の駅周辺ではないため、繊維問屋街ではなく、街並みの印象は良いと思います。
また、三越前に近いポジションである事は、この狭い日本橋エリアにおいて、大きなポイントだと思いますよ。
私は堀留町住民ですが、三越前には特に頻繁に行きますので。

[243: マンション掲示板さん]

浜町駅より相場が低くかつ利便性がよい立地ですね

[244: 匿名さん]

公式サイトでは外廊下であることヒタ隠してんのなw

[245: マンション検討中さん]

そうなのか。外廊下は管理費がかからなくて私はこのみなのだが

[246: 匿名さん]

しかし外廊下は高級感に欠け、売却時査定が低くなる。

[247: 匿名さん]

外廊下の方が管理費安いは思い込みです。豊洲のPCTは、外と内の棟がありますが、管理費は 同じです。

[248: 匿名さん]

馬喰町駅最寄り、は売りにしてないと言うより売りにならないから、強調してないのでは。交通の5番目になってますものね。

[249: 検討板ユーザーさん]

なんで内廊下にせんのや
今からでも間に合わんのか

[250: 匿名さん]

どう考えても無理ですw

[251: 匿名さん]

パークハウスの前に、ザ、を付けるのなら内廊下で高級感を出して欲しかったです。

[252: 匿名さん]

ランドプランを知りたい。

[253: マンション検討中さん]

内廊下にせんのやったら組合入って管理会社にアイミツ取らせて管理費下げるで

[254: マンション比較中さん]

>外廊下の方が管理費安いは思い込みです。豊洲のPCTは、外と内の棟がありますが、管理費は 同じです。

内・外廊下が階によって異なる物件もありますが、
管理費はそれによらず平米あたりを統一してあることが普通ではないでしょうか？
でも不公平感が生まれますので、本来であれば管理費にも差をつけるべきと思います。

[255: 匿名さん]

>>247 匿名さん

一般的には外廊下の方が管理費が安いことの方が圧倒的に多いです。もちろん戸数によるスケールメリットや共用施設の豪華さによる違いの方が大きいですが、外廊下よりは内廊下の方が基本的に安いです。
豊洲のPCTがどういった決め方をしているのかは存じ上げませんが。

[256: 匿名さん]

内廊下にすると、廊下側に通風窓が取れないから、プラン的な制約が出やすい。内廊下を優先して、行灯部屋&風通し悪のプランがオンパレードでは目も当てられません。
この敷地規模、敷地形状なら多分そうなっちゃうでしょ。これが東西に長けりゃね。
まあ一般のマンションの外廊下と違って、外から丸見えじゃないし、雨風の影響もほぼ無いでしょうから、私はこの計画を支持します。
管理費のメリットも考えて。

[257: 匿名さん]

ホテルライク？

[258: 検討板ユーザーさん]

ここは浜町周辺の物件と比べて安い割に小伝馬町駅も使えて便利ですね。

[259: マンション掲示板さん]

売れているのか?止まっているのか?

[260: 匿名さん]

まさか売れ続けているのか？

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん

まさかとは

[262: 匿名さん]

ぃまどき、外廊下？

[263: 匿名さん]

安い部屋は殆ど北向なんでしょうか？

[264: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん

YES

都心なんで日当たりより交通利便性を取る人には良いでしょうね。
なお、仕様は良いです。

[265: 匿名さん]

北向で眺望悪いのに、お高いですね。

[266: マンション検討中さん]

この界隈で眺望を期待してはいけません。
眺望を求めるのでしたら豊洲か東日本橋か浜町あたりですね。

[267: 匿名さん]

50㎡北向き低層 外廊下なら4000万後半が妥当。

[268: 匿名さん]

日本橋は再開発が多く、まだまだ資産価値は上がりそうで、一方中央区は例のホテル有利条例のお陰で今後は新築マンションが激減しそうで。
それを考えると、ここに限らず売れて当然というか。今後中央区は新築マンションが品薄になるのがみえてますからね。。。

[269: 匿名さん]

ホテル有利条例について教えていただけないでしょうか？探してみたのですがいまいち難しくてわかりませんでした。よろしくお願いします。

[270: 匿名さん]

私が解説します。用途がホテルだと容積緩和。というか上乗せ。確か最大で2割程度上乗せだったから、ホテル業者は単純に言えば2割り増しの土地代を出せるという事。つまりはホテル業者以外は、中央区では土地を買うなと言ってるに等しい条例です。あと半年たったら、中央区に新しいマンションは出てこなくなりますよ。
※ホテルに向かない駅遠物件は除く。

[271: 検討板ユーザーさん]

>>270 匿名さん

ということは中央区のマンション値上がり必至ですね

[272: 匿名さん]

日当り眺望最悪のコンパクトな部屋も値上がってるからね。

[273: 匿名さん]

ホテル条例関係無しに、中央区のマンションは新築、中古とも値上がりしてますよ。

[274: 匿名さん]

4年前に買った仕事用の１ＬDＫ、査定してもらったら、ななんと購入時の1.5倍だった。
売却してここの広めを買いたいと思う。

[275: 匿名さん]

269です。

270さん、ありがとうございます。なるほどでした！

[276: マンション検討中さん]

みんなそろそろ日本橋に購入する新築マンションどれにするか決めたかい?

[277: 匿名さん]

東京駅徒歩15分圏内の中古にしました。

[278: 匿名さん]

最後までこちらと比較してパークホームズ日本橋人形町にしました。。

[279: マンコミュファンさん]

>>278 匿名さん

決断した理由を教えて頂けませんでしょうか。

[280: 匿名さん]

２７９さん

こちらの掲示板でまとまっているようなことが理由です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584080/

ほかには居住用で考えていたので、１LDKプランがあることやHPで利回り押しな点もややネガティブでした。

[281: マンション掲示板さん]

>>280 匿名さん

ありがとうございます。確かに居住用として検討している人にはとってはあの利回り押しの広告はネガですね。

さあて人形町もいよいよ少なくなってきたし決め時だな

[282: 匿名さん]

1LDKがあるとダメなんですか？

[283: マンコミュファンさん]

>>282 匿名さん

一人暮らしもしくは賃貸用の確率が高くなリますね。差別的な考えですが、家族より一人暮らしのほうが責任感ない人が多いように感じます（イメージです）。

[284: 匿名さん]

ホテル事業者の用地取得を考えると、来年あたりから日本橋エリアにおけるマンション事業者の用地取得は減るのでしょうか。
もしもそうなれば、希少性があがるので日本橋エリアのマンションには良いことですね。

[285: 匿名さん]

>>283 マンコミュファンさん

首都圏の賃貸物件は、平均居住期間をみると高齢者を除き７割強が約４年で転居する計算になりますね。

日本賃貸住宅管理協会　日管協短観
http://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan15.pdf

[286: 匿名さん]

１ＬDＫをセカンドハウスとして考えてます。
子供が通学通勤に使ったり、都心で遊んだり食べたり飲んだりした時に使うとか。