ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区日本橋大伝馬町202番8、9、10（地番）
交通：日比谷線「小伝馬町」駅1出口徒歩4分
　　　銀座線・半蔵門線「三越前」駅A9出口徒歩11分
　　　JR・丸の内線「東京」駅日本橋口徒歩21分
　　　日比谷線・都営浅草線「人形町」駅A4出口徒歩9分
　　　JR総武快速線「馬喰町」駅5出口・都営新宿線「馬喰横山」駅A1出口徒歩3分
　　　都営浅草線「東日本橋」駅B4出口徒歩6分
　　　JR総武快速線「新日本橋」駅5出口徒歩9分　
　　　都営新宿線「浜町」駅A1出口・「岩本町」駅A4出口徒歩11分
　　　JR「浅草橋」駅東口徒歩12分
　　　半蔵門線「水天宮前」駅7出口徒歩13分
　　　JR「神田」駅南口徒歩15分　
　　　JR「秋葉原」駅昭和通り口徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.94m2～70.78m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　大栄不動産株式会社
施工会社： 株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス日本橋大伝馬町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1557

[167: 匿名さん]

人形町のパーク○○は解体工事の時に事故で通行人が亡くなってるからな。
お花も歩道にあるし。ちょっと引くわ。

[168: 匿名さん]

それもありますが、三井も良い場所ではないでしょうか。三井は広いものが多いので、ファミリー向け、三菱のパークはコンパクトなお部屋が多いので、ファミリーは少なくて、いわゆるDINKS向けのイメージです。

[169: 匿名さん]

沢山売れて良いですね。
日本橋エリアの注目度が、更に上がる事を望みます。

[170: 匿名さん]

この価格なら負けなしって感じですか？
逆にこれだけの規模だから、ここまでの価格にしても儲けは出るんでしょうね。
何となく物件全体の雰囲気が、シャープなので、さらっと売れそうな感じを受けるのが不思議です。同じイメージの人が多い気がします。

[171: 匿名さん]

私も日本橋アドレスの新築があり得ないようなお得な価格で買えて満足してます。
会社にも近いですし、生活も予想以上に便利そうですね。

[172: 匿名さん]

あり得ない価格ではないんじゃないですか。
お得感はあると思いますが。
この価格でも、前よりだいぶ高くなったんですよ。再開発が進む前は、いわゆる穴場でしたからね。今は女性にもかなり人気の街ですからね。

[173: 匿名さん]

投資にどうですか、とサイトの広告で何度も出てくるんですが、投資対象として、良いのでしょうか。御指南いただければ幸いです。

[174: 匿名さん]

最近の新築マンションの中では、かなり良い利回りである事は確か。見落とされがちになりますが、ここは大規模でランニングコストが安いから実質の利回りも高い。
また日本橋エリアの賃貸需要は、当たり前ですが滅茶苦茶に旺盛なので（日本の中心ですからね…）、一流デベの分譲賃貸ならまず申し分はないでしょう。
但し新築マンションなので、プロの投資家がこぞって購入すると言うことは、まずないと思います。プロ投資家の多くは、すぐに資金回収が始められる中古マンションを好みます。
この物件を購入する投資家は、資金の余裕度合いが比較的高く、短期的な目線では無い、長期的な目線での不動産運用を考えているケースではないでしょうか。
今後将来性が高い日本橋エリアの確実性が高いマンションを一つ、自身のポートフォリオに加えておこう。こういった発想が考えられます。
日本橋エリアも、以前より価格は上がりましたので、短期的に大きなキャピタルゲインを狙うという事ではなく、中長期に確実な投資を狙うという事だと考えられます。
以前から日本橋エリアは、常に一定数の投資家需要に支えられてきた場所です。特に地場の不動産会社は、昔からその投資需要をしっかりと取り込んできました。
再開発が進む事や、大手の分譲マンションが数多くできる事で、日本橋の注目度が更に高まり、市場全体に好影響が出ることを望みます。

[175: マンション検討中さん]

ここは、三菱さんの仕様ですか？藤和さんの仕様ですか？

[176: ご近所さん]

都心回帰が継続している上に、
銀座の買い物客が日本橋に移動してるからね。
容積が小さな老朽化ビルがたくさん残ってるし、
人形町小伝馬町馬喰町神田秋葉原はこれから生活環境が向上して、
もっともっと地価上昇がおきると思う。
人形町は観光地みたいになっちゃてるけど、小伝馬町馬喰町東神田界隈は、ほんとにたのしい生活ができる街になってほしい。


極め付けは
日本一となる予定の常盤橋の再開発ですね。
東を望めば634ｍのスカイツリー、西を望めば390m常盤橋タワー。
スカイツリーは自転車（ちょっときついか）、常盤橋は歩いていけますよ。

穴場なんていってる場合ではなくて、
シンガポールや香港に話題をさらわれていた東京が
復活する中心地みたいになると思いますよ。
それでいて江戸の良心みたいなのも残ってる。


（注意：私見です。）

[177: 匿名さん]

注目されるマンションがなぜ大手デベが売主の物件ばかりか。これは日本橋に限らずですが。
実は単純なはなし、大手じゃないと手を出せない規模だから。パーク大伝馬でも原価はザッと100億くらいでしょう。でも大規模だと、購入者側はランニングコストが安い、資産価値が落ち辛いなどのメリットが出てくるから、売れ行きも良くなりやすい。大手のマンションの売れ行きが良い→更にブランドに人気が出る。不動産業界も大手に有利な市場ですわ。

[178: 匿名さん]

とても気に入りました。駅が近くて便利
平日の昼間と夜に何回か見に行きましたが、人通りが多くて安心です。
ただ、小学校が少し遠いのが気になりますが。
日本橋小学校はどうなのでしょうか？
このマンションを検討されている方はお子様がいらっしゃる方も多いのでしょうか？？

[179: 匿名さん]

日本橋小学校、昔から評判が良いと思います。
補足ですが、この辺りは公立中学が悪い訳では無く、昔から私立志向が特に強いので、小学校を卒業したら、半分は私立中学に行くような感じです。あと、親御さんもそうですが、とにかく学校の先生は教育熱心。私立中学に行く子が大半だと分かってるので、それを理解して教えてくれてる感じがします。

[180: マンション比較中さん]

日本橋小学校評判良いんですね。日本橋は近所に学習塾なども多く、通学圏内の私立中学もいろいろとありそうなので子持ちファミリーにも意外と良いエリアかもしれませんね。

[181: マンション比較中さん]

本当は久松小学校の方がいいけど、日本橋小学校もいい小学校みたいですね。
ただ、子供の足では距離が遠すぎかな・・・
それと、１LDKタイプがたくさんあるので子供を１人で家においておくのは心配です。
考えすぎでしょうか？

[182: 匿名さん]

学校遠かったら１駅電車乗ったらええがな。
都心の優秀な小学生は普通に電車通学してまっせ

[183: 匿名さん]

ここからなら子供の足で15分くらいでしょうか。微妙に学区は入り組んでますが、ここは端っこじゃなくて、小伝馬町が端っこになってます。
でも端っこでも小学生は多いから、心配は少ないと思います。ちっちゃい子が最近一貫して増えてるのも有りますが、日本橋は何せ人の目が多いところですからね。

[184: 匿名さん]

購入者はお金があるディンクスが中心では？

[185: マンション検討中さん]

先週日曜日にモデルルーム行ってきましたが以外に申込マークが入っていない部屋がいくつかありますね

[186: 匿名さん]

営業さんの話では、第1期のあとも追加で販売をしてると言われました。多分64戸が販売済みで、申込が、入ってない部屋が11戸だと思います。

[187: 名無しさん]

ここ良いマンションだと思います。
先日から一応援団になりました。
まだ工事はこれからという感じですが、完成を楽しみに見ていきたいと思っています。

[188: 名無しさん]

そりゃパークでこの価格なら売れるでしょ。。。
それだけ。。。

[189: 名無しさん]

確かに売れてる理由は、色んな駅が使えてアクセスが良さそう、三越とかコレドに歩いて行けて便利、価格が割安、プラスパークハウスだから、かな。
このプラスが一番大きかったりして。

[190: マンション検討中さん]

間取りはいまいちですが、この場所で152住戸は貴重なため検討しています。仕事して帰るの毎日なので眺望は望みません。

価格は妥当なのでしょうか?

[191: マンション検討中さん]

日本橋で久しぶりに100戸超える規模の大手物件だったので買う気満々でわくわくしながらモデルルームに行ったのですが、ちょっと残念な物件でした。
いいところもあるが、気になるところだけ書くと

・日本橋ではよくあることだが、3面角地ではあるが囲まれ感がある。
・設計・施工が長谷工。坪400万物件に長谷工はちょっと違和感が。コストカットできた分値段を安くしてくれれば別だが値段は今の市況通り。
・床は2重床だが壁が長谷工得意の2重壁。坪400万に物件に2重壁はちょっと。
・間取りが酷い。せっかく敷地の形が綺麗なのになんでこんな間取りになったのか分からない。最大利益追及のためのデベの意向なのか、長谷工の設計能力の問題なのか・・・
・平面図を見れば分かるが、東向きの1LDKは後から無理矢理詰め込んだもの？ あそこだけ周りの壁がALCの100mmになってるので防音性と耐震性に懸念がある。
・天井高は2450mm。床スラブは200mm。今の市況だと坪400万でもこれくらいが妥当かもしれないが。
・管理費は240円/㎡くらい。ディスポーザー有り、外廊下、お金かかる共用施設なし、管理人は24時間体制でないことを総合的に考えると高い。隣の65戸のザ・パークハウス東日本橋とほぼ同額だがどこにお金使っているの？こっちは152戸なのに・・・
・第1期は60戸売りに出して、現在その中の11戸が先着順になっている。人形町の他のデベの物件に比べて今時点の売れ行きがよくない。 竣工までは結構余裕があるが戸数が多いので完売までの道のりは遠い。
・今の日本橋物件全体に該当するが価格が上がりすぎている。隣のプラウド日本橋大伝馬町の一番安いのが新築時坪247万くらい。ザ・パークハウス日本橋大伝馬町のパンダ部屋が坪350くらい。 冷静に考えるとプラウド日本橋大伝馬町を中古のそこそこの値段で買うのが損がない気がする。

[192: 匿名さん]

かなりのマニアぶりですね。
アンチ三菱地所なんでしょうか。
プラウド日本橋大伝馬町が、そこそこの価格で買えるとハッピーですね。

[193: 匿名さん]

日本橋に限らず、安かった頃の価格や物件と比べても余り意味はない様な…。
私もパークハウス蛎殻町が、そこそこの値段で欲しいです…。

[194: 匿名さん]

中古安値待望論者の皆さん：

コストとプライスの間には基本何の関係もありません。
人間の性（キリスト教的性悪論）に根差したパラダイムのことを自由経済／資本主義と言います。従って昔いくらかではなく、今いくらだったら欲しい人がいるのかでプライスは決まるのはしょうがありません。基本掘り出しものはありません。だからこそ逆張りに意味があるのです。

知ったかぶり

[195: 物件比較中さん]

>>191
管理費に関しては同感ですね。スケールメリットが活かされてない気がします。
造りに関しても天井高など、価格帯に見合っていない印象がややありますね。

長谷工は一応単価なりの造りに合わせてくる器用さが実はありますし、
技術的な点ではその辺の施工実績が多くない会社よりは安心できます。
二重壁は他の多くの施工会社でも実は採用していますね（が、特に突っ込まれない）。

そしてコストを抑えても今の販売価格にならざるを得なかったのでしょう。

[196: マンション検討中さん]

パークホームズ日本橋人形町と迷っています。

[197: 匿名さん]

>>195 物件比較中さん

見に行ってないので細かい仕様は分かりませんが、壁からの騒音が気になりますね。
間取りがヒドイというのは同意します。せっかく土地も広いのに、勿体無い。もう少し広い部屋もあってもよかったかも。

[198: 匿名さん]

間取りが良ければ、もっと価格が高いのでは？

[199: マンション検討中さん]

悩み中

[200: 名無しさん]

買うことにしました。

[201: 名無しさん]

>>200 名無しさん

買うことを決断した理由を聞かせていただけませんでしょうか。

[202: 名無しさん]

>>201 名無しさん

①立地、価額、ブランド、建物のグレード、
②金利情勢、自分の年齢を総合的に考慮致しました。

たしかに間取りは若干気になりましたが、許容範囲です。

[203: 通りがかりさん]

>>202 名無しさん

ありがとうございます。
やはり①の魅力は間取りの欠点を上回りますね。

[204: 匿名さん]

もうちょい安ければなあ。

[205: マンション検討中さん]

市場的には高いですが、周り財閥物件と比べてリーズナブルではないでしょうか。

[206: 匿名さん]

売れてるって事実は、ユーザーに評価されてるって事だから、良いマンションなのでは？
結局、都心部の場合、予算と立地の優先順位が高いんだと思いますよ。あとブランドもなのかも知れませんが。

[207: 匿名さん]

日本橋エリアにこれだけ物件がある中では、買って良いと思える要素があるマンションですね。
何より、面積を絞って価格を抑えた事が、一番の強みになっているはずだと思います。
いわゆる財閥デベにこれをやられたら、普通は太刀打ちは難しいわけで。
さて152戸がいつ完売出来るか？目安は1年？来年の夏頃かな。

[208: 通りがかりさん]

エントランスに勉強机をつけてほしい

[209: 匿名さん]

ここはパークハウスなのに、周りより安いんですね。他のパークハウスは、かなり高いイメージがあります。ここの物件は販売開始が早かったって事でしょうか？この物件の後に、日本橋で高い物件が沢山出てきたって事でしょうか？

[210: 名無しさん]

>>209 匿名さん

リーズナブルの一つの要因として191さんが参考になリます。
あとこの界隈で152戸と規模を多くしてるというのもあります。大量生産でコストを安くみたいな感じです。
すべて推測です。

[211: 匿名さん]

もう少し馬喰横山駅に近いところ、セブンイレブンの向かいの車整備工場を壊してマンションが建つな。ヴォアールの駅側。
看板見たら京急とか名鉄とか（うろ覚え）の私鉄連合だった。
そこそこ大きいのが建ちそうな土地だわ。

[212: 匿名さん]

茅場町駅徒歩2分、東京駅徒歩14分、銀座までも徒歩20分の築3年の中古マンションと迷ってる。価格は大差ないから。

[213: eマンションさん]

>>212 匿名さん

マンション名を教えて下さい

[214: 匿名さん]

築三年の中古と価格が変わらないって、そのマンション かなり強気だね。

[215: 匿名さん]

>>212
ブランズ日本橋茅場町かな？
今の価格だと坪単価415万でしょ。
新築時から相当上げてますよね。

[216: eマンションさん]

ブランズ日本橋茅場町よりこの物件のほうが交通の便いいきがするけどな