ザ・パークハウス 東日本橋ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 東日本橋について語りましょう。

所在地：東京都中央区東日本橋２丁目20番1（地番）
交通：都営浅草線「東日本橋」駅B1出口　徒歩4分
　　　ＪＲ総武快速線「馬喰町」駅5番出口　徒歩5分
　　　都営新宿線「馬喰横山」駅A4出口　徒歩5分
　　　都営新宿線「浜町」駅A1出口　徒歩8分
　　　東京メトロ日比谷線「人形町」駅A4出口　徒歩13分
　　　東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅1番出口　徒歩13分
　　　東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅7番出口　徒歩17分
総戸数：65戸
間取り：3LDK
専有面積：70.42m2～75.78m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


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ザ・パークハウス東日本橋　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1530

[251: 匿名さん]

いよいよ最上階まで躯体出来上がった感じですね。下記イメージにかなり近い感じに思います。楽しみです。

https://www.google.co.jp/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=i...

[252: マンション検討中さん]

>>250 マンション検討中さん
こんなんでしたね。ちょっと前ですが。

[253: 匿名さん]

食器洗い乾燥機がついているようなので、とても便利そうな印象を受けましたが、
その反面、定期的にするお手入れは面倒ではないかと思いました。
食器洗い乾燥機を使ったことがないのでわかりませんが、
掃除しなければ臭いとか気になったり、汚れが出てきたりするのでしょうか。

[254: マンション検討中さん]

ここ、本当に間取りが惜しいですね。
Cタイプはリビングと寝室に思いっきりギロチン梁がかかってしまっていますし南側のサッシが透明でない(曇りガラス)というのはどうなんでしょうか。。
Dタイプは柱がめちゃくちゃ混入している上に洋室全てリビングインかつ3角形の居室があり、かなり人を選びそうです。
Aタイプも既出かとは思いますが、北側(図面右側)の洋室の段々になっている洋室の位置取りが苦しいですし、前面の柱の影響か、最も北側の洋室にかなり大きな下がり天井(ギロチン梁)があり、この点は注意が必要に思われます。
個人的にBタイプとEタイプは比較的きれいにとれているように思われます。Bタイプはスパンの短い田の字型の応用のような形で、中住戸でもありますので角部屋が良いという方には物足りないかもしれませんが、キッチン側からも洗面室浴室に行けるという家事導線の良さや下がり天井が少なくアウトフレームが比較的きれいにできてるのはいいなと思いました。
Eタイプは3角形の一部屋をどう思うかが一番問題になりやすいかな、と思いましたが、それ以外は眺望や玄関からの廊下の作り(カーブ)も含め良いと思える点が多いように思われました。
全体的に通路側に吹き抜けを設けてプライバシー性に配慮されていたりと、なんとか頑張っている形跡は伺えますが、特徴的な土地の形状もあってか、間取りは苦戦してるな…という印象です。

間取りの影響もあってか、私がモデルルームに行った際(かなり前ですが…)には、Bタイプ、Eタイプが比較的順調に売れていて、Cタイプ、Dタイプは結構苦戦してるな、という印象でしたが、皆様の印象はいかがでしょうか。

[255: 通りがかりさん]

隅田川にはこのように面しています。
素敵です。

[256: 匿名さん]

>>253 匿名さん
まったくの通りがかりの者です。
食器洗い乾燥機はその名の通り、洗って乾燥しますので
残った固形物を捨てるだけで、ノーメンテですよ。
高温・乾燥するので、においやカビもありません。

[257: マンション検討中さん]

目の前にでーんとスカイツリーが見えて素敵ですね。
一部の住戸からは部屋からも見えそうですね(モデルルームではきれいに見えてましたね。)。

[258: 匿名さん]

Dタイプ、Eタイプに関しては、角部屋だから変わった形になっているのでしょうかね。
部屋の形や柱の配置の関係上、洋室が綺麗な四角形ではなくなっているところもありますので、
家具の配置に困りそうな印象を受けました。
決して安い買い物ではありませんので、これらの間取りは特に、人を選びそうなところでしょう。

[259: マンション検討中さん]

目の前の道路、以外とうるさくないですか？現地を見たのですが、道幅の割にはトラックとかバイクとかが結構走ってる印象を受けました。
低層階だとやはりうるさいでしょうか？

[260: 匿名さん]

同じ道路に面しているブランズさんの現地（3階）を見学したものですが、道路の後は気になりませんでした。
そちらの営業の方が、周辺ではパークハウスが一番構造にこだわって立てていると仰られていたので、ブランズよりも大きく響くことはないという印象です。

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん

ブランズの営業がパークハウスが一番こだわってるって言ったのですか?

[262: 購入経験者さん]

ドレスアップオプションの説明会の案内がきましたね。いよいよって感じですね。

[263: マンション検討中さん]

>>259
近くの清洲橋通りが一方通行のため、逆方向に行けるこの道が使われています。
抜け道というよりメインですね。

[264: 匿名さん]

モデルルームの写真はEタイプ・メニュープラン1だそうですが、
洋酒を貯蔵するバーコーナーと趣味の部屋が設けられています。
この部屋は洋室3でしょうか。
スペース的には子供が巣立った後やDINKSさんでないと難しいでしょうが、
どちらも素敵な提案ですよね。

[265: 匿名さん]

>>264さん
バーコーナーの位置はリビングダイニングです。
リビングダイニング右にある柱のでっぱりと、洋室１との間の壁に囲まれたスペースをうまく使った提案になっていて、モデルルームで見た時に自分もとても素敵だなぁ…と感心しました。

[266: マンション検討中さん]

ここはモデルルームの部屋は本当に憧れます。もう売れちゃってますけど。。買えた人はいろんな意味で羨ましいです(買える財力も含め。やっぱり相場よりは高いですから。)。
残った部屋はどれもやはりそれなりに難ありって感じです。特に間取りや構造を踏まえるとお値段が本当に高いと思います。。坪400万で外廊下だったり、天カセエアコンじゃなかったり、サッシ高が低かったり、柱梁の混入であったり、、

[267: マンション検討中さん]

このマンション、サッシ高は2m前後のようですのでこの点は妥協点でしょうかね。
最近は順梁でも210は当たり前、220のハイサッシも珍しくない中で、やはり建築コスト高の影響か？建物の形状の影響か？　本当のところはわかりませんが、柱、梁の影響とそれによるサッシ高の制約等の間取りへの影響が結構ありそうです。

[268: 匿名さん]

安いから買いやすいよね。

[269: マンション検討中さん]

2階のパンダ部屋以外8500万～って感じじゃなかったでしたっけ。唯一無二の眺望を考えれば安いと思う方がいても不思議ではないと思いますが、個人的にはちょっと予算オーバーですね。。

[270: マンション検討中さん]

図面みて「なんだこれ！？」みたいな間取りが多かったので気になったのですが、実際シミュレーションしてみると意外と悪くない・・・？
例えばAタイプはこんな感じになるのでしょうか（図面から計算した大体の長さをもとに素人が作成したものなのでだいぶ違うのかもしれませんが。）。窓からの景色はデフォルトで入っている適当なやつです。

[271: マンション検討中さん]

Aタイプその2

[272: マンション検討中さん]

その3

[273: マンション検討中さん]

同じ並びのブランズは完売か。

ここは売り出して１年超え。後発物件にあっさり抜かれたね。

供給過剰の日本橋エリアでの値段設定を見誤ったとしか言いようがない。

営業担当は大変だろうなぁ・・・

[274: マンション検討中さん]

ブランズは供給戸数が少なかったのと、完成売りのため実物が分かる＋引渡しが早いという大きなメリットがあったので皆そちらに流れたのでしょうね。
価格帯は2階の条件が悪い部屋以外はだいたい似たようなものだったと記憶していますが、供給戸数が少ないとは言え、70㎡台リバービュー＋似たような立地ということで需要がごっそり持ってかれちゃいましたね。向こうは天カセエアコン、内廊下等設備・使用もこちらの物件に負けていませんでしたし（但し、ディスポーザーがないのと、管理費が高いです。）。やはり眺望が売りの物件なので、実際にそれを確認できるというのは大きな強みなのでしょう。
こちらはそぎ取られた需要が回復するまでじっくり待つ方針（竣工後販売に力を入れる方針？）に切り替えたのか、最近あまり販売に力を入れてないようにも見えます。お隣の日本橋大伝馬町はよく広告を見かけるのに、こちらはほぼ皆無ですし。
地所レジは竣工後決算期には結構値下げするイメージなのですが、金利が安い昨今どうなんでしょうね。そうこうしている間に目星をつけた部屋が取られてしまったらそれはそれでショックですし悩みますね。

[275: マンション検討中さん]

ここで色々言われてるのを見て悩みましたが、買おうかなと思ってます♪やっぱり都心でアクセス良くて低層階でも開放感あるって個人的にとてもありがたいです。

[276: マンション検討中さん]

だいぶ出来てきましたね！
近くを通りがかると小規模なのに凄い存在感です。三方角地なのと近くにあまり高い建物がないからでしょうか。

[277: 匿名さん]

ブランズは間取りも仕様も良かったですもの。天カセがついていたり間接照明がついていたり。

[278: マンション検討中さん]

天カセ、織り上げ天井+間接照明とかはどちらかというとリフォームで後から何とかなるものだからあんまり気にならないかな。
それよりも構造上・規約上どうしようもないところ(下がり天井、柱、内廊下外廊下、窓の位置大きさとか)に注意した方がいいかも。

[279: マンション検討中さん]

>>277 匿名さん
あれ、間接照明もデフォルトでついてましたっけ？

現地見に行って思ったのは、確かにあちらは内廊下だったのですが、玄関前のアルコープが取られていなかったのと、規模が小さい物件で内廊下を導入したので、278さんのおっしゃる通り、寝室の下り天井やLDの梁が目立ったので、実際の間取りよりも体感的に狭く感じたんですよね。

設備はとても良くて、確か浴槽もグレードの高いもの使ってましたが、そういった構造が気になってパスしました。あとはエントラスが少し物足りなくて。

[280: 購入者]

>>276
私もたまに見に行っちゃいますが、この間隅田川の向こう側を走る高速から見ました。
シートかぶさってますけど、人が入居して明かりがつくとカッコ良さそうでした。
もう少しですね。

[281: 匿名さん]

安いから。

[282: 匿名さん]

ここは、高いから断念しましたが、営業さんがとても礼儀正しく気遣いが素晴らしかったです。

[283: 匿名さん]

日本橋アドレスよりははるかに安い。
東日本橋だから。

[284: マンション検討中さん]

高いか安いかは個人の価値観にもよるとは思いますけど、東日本橋の新築マンションの相場(平均350万くらい)よりは高いのは確かなのでこの点は注意が必要だと思います。

[285: 匿名さん]

日本橋のマンションが大人気だと、今朝のとくダネでやっていました。

[286: マンション検討中さん]

ここの2階ってやっぱり堤防ビューですかね。既にご検討された方・購入された方いらっしゃったりしますでしょうか。
日本橋アドレスで低層階でも開けているのが魅力的なのですが、結局堤防に塞がれたら意味ないなぁなんて考えてます。お値段的には2階と3階でそこまで価格差無いように見えますが眺望的にはあんまり大差ないんでしょうか。3階以上の低層階は曇りガラスバルコニーらしく、個人的にそれはちょっと(それなら半分コンクリートの方がいい)と思うのですがどうなんでしょう。

[287: 口コミ知りたいさん]

>>286 マンション検討中さん
営業の人は3階くらいまで眺望はキツイと言ってました。3階はだいじょなのかダメなのかハッキリ覚えてませんが、2階はアウトだと思います。

[288: マンション検討中さん]

そうなんですね。それなら無理して買わなくてもいいかな、と思えてきました(営業さんがキツイと言っていたんですね。。ちょっとショックです。)。ありがとうございました！

[289: 匿名さん]

>>285 匿名さん

やってたね。実際は単に供給が多いだけだけどね。体力ない中小デベは早々に白旗挙げて一棟売りしてるよね。

[290: 口コミ知りたいさん]

>>289 匿名さん

不動産事情にお詳しいんですね、具体的にはどの物件が一棟売りに切り替えたのでしょうか？

[291: マンション検討中さん]

今馬喰横山の目の前で売ってるマンション(プロスタイル)じゃなかったでしたっけ。当初のデベが匙を投げて今の売主に一棟売りしてた記憶があります。あれは、まあ間取りがかなり苦しくてなかなか売れなさそうな感じがしてましたので、仕方ないかな、とは思いますけど。

[292: eマンションさん]

>>291 マンション検討中さん

馬喰横山は日本橋エリアとは言えない

[293: 口コミ知りたいさん]

>>292 eマンションさん

>>292 eマンションさん
少し前までは、東日本橋は地価公示価格が、日本橋という地名がつくなかでも、決してやすい方ではなかったように思いますが、今は違うのですかね。今でも良い場所だと思いますが、近辺の物件の魅力が若干物足りないのでしょうかね。この物件は、魅力的だと思いますが、当方には価格的に少し厳しいです。

[294: マンション検討中さん]

単純なアドレスから言えば間違いなく日本橋なんですけど、住宅地として人気な日本橋エリアというと人形町とかを言うんでしょうかね。よくわかりませんが。

[295: 匿名さん]

日本橋アドレスではないので、日本橋エリアとは言えない。

[296: マンション検討中さん]

人それぞれですけど、東日本橋は日本橋エリアじゃないんですかね。浜町や馬喰横山が日本橋エリアで東日本橋がそうじゃないというのも位置的に不自然ですし。まあ、厳密な意味での『日本橋』アドレスに限定すれば、ほぼ居住用マンションなんて無くなっちゃいますけど(笑)

[297: 匿名さん]

>>296 マンション検討中さん

多分。
三井や住友の人が、あちらは「東日本橋ですからね」と、言ってたよ。

[298: マンション検討中さん]

住環境の問題ですかね。人形町、浜町は美味しい店や文化的な施設がありますから。ばくろうちょう、東日本橋は雑多。

[299: マンション検討中さん]

中央区のホームページでもざっくりと日本橋地域としてカウントされてますね。結局は世間の方々がどう評価するかの問題なのでだからなんだって話ですけど。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/statisticaldata/zinko/tyuuoukunozinko...

[300: マンション検討中さん]

東日本橋も人形町のように駅周りだけでも歩道をきれいに整備して植栽を増やせばだいぶ印象変わると思いますけどね。あと人形町もですが小道の電線の地中下。