シティテラス横濱戸塚ってどう？

[ビギナーさん [男性 30代]]

シティテラス横濱戸塚についての情報を希望しています。
シャトルバスのあるマンションって便利でしょうか。
大規模なので、共用施設などいろいろマンション内も便利ですか？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/totsuka/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区秋葉町444-156-1（地番）
交通：JR東海道本線・湘南新宿ライン・横須賀線、市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅よりバス利用12分
「富士橋」バス停留所より徒歩4分
総戸数： 399戸
売主： 住友不動産株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2016.2.18 管理担当】

[407: 名無しさん]

新築入居時は管理ができていても年数が経ち住民が高齢化してくると管理組合の
担い手や修繕積立金、管理費の滞納問題が出てきます。中古、賃貸の入居者が増えると雰囲気も変わってくると思います。いかに管理のレベルを高く保つかが
重要かと思います。

[408: 匿名さん]

修繕積立金管理費、そして固定資産税。
月に3万〜5万は見ていた方がいい。
この額は、30年くらい後の年金暮らしでは決して安くない数字だ。

管理費・修繕積立金を抑えると結果として資産価値が下がり固定資産税下がる。

資産価値を維持するには管理費・修繕積立金を増やしていく必要がある(そして、維持された額の固定資産税も払う)。

年数を経たマンションはいつもこのジレンマに陥る。
そして、それは個人で決めることは出来ず、総意で決める必要があり(当たり前だが)、個人の思いが実現するとは限らない。

[409: 購入経験者さん]

>>406～408
の皆さんがおしゃってることはごもっともですね。

バスを維持することは、将来的にはかなり大変だと思います。物件価格から考えても、管理費はあがるけど運航維持しますよと将来なった時、どのぐらいが賛同されるかな・・・と思いますね。全ての部屋が埋まるとも限りませんし。

10年経ったら、他に移ると考えて購入するにはいいかもしれません。10年後にいくらで売れるかは別として。
車通勤か、自転車苦になりませんって方にもいいと思います。

特にスミフの営業マンはいいことしか言いません。念のため。購入を検討する人にバスもわざわざ混む時間帯を選んでは乗せません。この物件いい！と思ったら全てがよく見え、いい方に解釈するものですが、第3者的に分析することも忘れないように。決して購入するなと言っているわけではありませんので、これも念のため。

[410: マンション検討中さん]

スミフに限らずどこの営業マンも同じでしょ

オハナやクレヴィアの営業マンも良いことしか言わなかった

[411: 通りがかりさん]

>>409
10年で住み替えるのは住宅ローンを組んで購入した場合、郊外バス便のこの物件では困難でしょう。
典型的な住み潰し型マンションです。予算に制約がある中で新築を選ぶと、このような資産価値が期待できない
物件となり、ローンの残高によっては売却しても残債が清算ができず、我慢して住み続けることになります。
シャトルバスの運行をあたかも特典のように宣伝しておりますが、裏返すと公共交通機関でのアクセスに難がある
物件であることを認めていることになります。運行も将来にわたって確約されたものではなく住民の判断に委ね
られており危ういものがあります。

[412: 通りがかりさん]

拝見していて。
資産価値が高く保てるマンションを買う人は限られているし、資産価値の先を正確に読める人は今のところ存在しないと思います。販売している方もそうだと思います。戸建・マンションどちらにしても、完璧な住まいは存在しません。どの住まいにおいても、買う人達の優先事項が満たされていれば良いと思います。
一億だろうが二億の物件だろうが、批判的な意見は出ますよね。それが、日本の国民性なんでしょうが。

[413: 匿名さん]

バスに関しては管理費を値上げして維持するか、便数を減らすか、近い将来間違いなくこの二つの選択になります。

運行するのは天台観光ですが、この地域で運行能力があるのは実質的に一社です。
国交省の指導が入ったとかなんとかで、数年後に確実に値上げしてきます。

私は午前中片道のみバス便のある近隣マンションに住んでいましたが、一回の乗車200円で年間200万円以上の赤字を毎年計上していました。
一日中運行を予定しているこのマンションのバス便にかける経費がいくらになるか、正直怖いです。
（往復で一日中、早朝・夜間運行を入れると年間約5倍の赤字が推測されます)

このマンションでも購入して数年後に管理費と修繕積立金は上がり、バス便現状維持で平均5万円、便数削減で4万円くらいで落ち着くのではないでしょうか？

バス便がある・なしに関わらず、修繕積立金は間違いなく上がりますので。

[414: 匿名さん]

安物買いの銭失い…ちょっと違うかな？あってるかな？

[415: 匿名さん]

バス便マンションは、中古に限る。
スムログの三井さんのコラムに同意件。

[416: 契約済み]

ここは天台観光では無いそうですよ。
間違った情報をさも確実かのように言うのは良くないと思います。
自分のところがダメだったから他のところもダメだなんて決めつけられるでしょうか。

朝しか走らないバスを使って通勤する人が少ないのは目に見えています。朝はシャトルバス、帰りは別の交通機関だなんて定期も買えないです。

そんなマンションのデータは参考外だと思いますが。

[417: 口コミ知りたいさん]

実際に将来、減便や廃止する可能性も0ではないでしょうが、断言してる方々には正直疑問ですね。
未来は住む人たちで決めるものですから。

[418: 通りがかりさん]

自前でシャトルバスを運行するのは大変贅沢なことだと思います。企業が駅から離れた臨海部等の
工場や倉庫に送迎バスを用意するのは福利厚生であると共に公共交通機関の定期代を従業員に支給
するより自社でバスをチャーターした方が経費を抑えられるからです。マイクロバスと大型バスでは
輸送力に大きな違いがありますが運行コストに占めるドライバーの人件費の割合が高いのでバス1台の
チャーター費用の差は小さく旅客1人当たりの輸送コストに大きな開きが出ます。分譲後確実に管理費や
修繕積立金が上がって行くなかで運行の継続を住民に問うことは十分有り得ます。

[419: 匿名さん]

積立修繕金が定期的に上がるのは、結局のところ、どこのマンションを購入しても同じでではないですかね。
その中でシャトルバスの費用を住民が高いとみるか、安いみるかはこれから住む住民次第。

管理費を安くするためにシャトルバスを廃止して路線バスでも良いという住民が過半数を占めるなら、それは住民の選択でしょう。

ここのシャトルバスは向こう５年間は契約ですから、この間の費用増はないですから、それまで廃止はないでしょう。
５年後、更新となった時に存続か、廃止かを住民で判断となるでしょうね。

[420: 匿名さん]

取り敢えず、よほど購入に迫られていない限り、購入する必要のない物件ってことですね。

[421: 匿名さん]

よほどじゃなくても、別に普通に購入しても問題ない物件だと思いますけど

[422: マンション検討中さん]

駅近の某物件は庶民には手が届かない価格帯になりそうなので、こちらかココテラスかオハナあたりでもう一度検討し直すことにしました

[423: 匿名さん]

>>422 マンション検討中さん

そうですか。
あたしは逆に徒歩圏に駅と買い物できる環境が欲しいので、駅チカ物件を検討することにしました。
戸塚は確かに高いのでブルーライン沿線も視野に入れてます。

[424: 匿名さん]

うちも徒歩圏がいいと考えていましたが、新築物件ではあまり選択肢がないように感じています。

駅近物件はそれなりの数が出ていますが、ほとんどは手が届かなそうな価格帯ばかりなので…
駅近だと中古物件でもそこそこ高いですし、戸塚周辺ならよっぽど良い中古が見つからない限りは、価格帯ではここかオハナさんと思っています。

「高くても頑張って払って頂いて」「住みたいところに住まないで後悔しないように」と営業さんはローンが組めるギリギリの金額でも勧めてきますが、多少余裕は持っていないとマンション買うのは怖いですね。

[425: マンション検討中さん]

確かに将来のバス運行については100%あるっていう保証は無さそうですから、少しでも不安視するなら徒歩圏内で探すしかないですよね。完売してしまったブロッサムテラスは駅まで遠いですが徒歩圏で価格帯はここに近かったので検討すれば良かったです。

[426: 通りがかりさん]

利便性、将来の資産価値の違いが物件価格に反映され、それを判断するのは個々の購入者の判断となるわけですが、
自分はマンションはプライバシーが犠牲になる分、利便性は必須と考えて都心まで1時間以内、急行通過駅である
ものの都心直通路線の駅から徒歩10分以内の物件を購入しました。4年後に売却した際は購入価格の10%落ち位の
価格ですぐに買い手が見つかりました。購入金額を抑えて安い物件をつかんでしまうと住み替えもままならず負の
スパイラルに陥ってしまうような気がします。

[427: 匿名さん]

>>426 通りがかりさん

どちらの駅の何というマンションでしょうか？

[428: 匿名さん]

前面が川で視界が開けていて、住民専用のシャトルバスがあって、小中一貫の学校が校区で、最寄り駅が戸塚で、高速インターも近くで、コンビニ・オーケーストアも近くで、、、そんなに価格下がるかな、、、ネット検索には引っかからないけど、一定の需要ないのかな

[429: 名無しさん]

川に隣接すると水害、地盤のリスクだけでなく山間部の清流ではないので臭いの懸念もあります。
駅遠バス便マンションなので価格に割安感があれば一定の需要はあるでしょう。
そうなると実際の市場価値が反映される
築浅中古の方がより割安になると思いますが。

[430: 匿名さん]

>>428 匿名さん

隣近所の中古価格が参考になります。

[431: 匿名さん]

近隣の物件とは販売元も違うし、条件も違うだろうから、一概には参考には出来ないとは思いますけどね。
住友不動産をこの値段でというのは大きなメリットかなと。
後、ここの最安値の2000万円代が何戸あって、一番多く割合を占めるのが、どれくらいの部屋なのかも気にはなりますよね。
広告で2000万円代が大きく出てはいるけど、そのような部屋が少ないような気もしますよね。

[432: 匿名さん]

>>431 匿名さん

立地が同じなんだから、中古価格だって似たり寄ったりだよ。特にバス便マンションはね。

[433: 匿名さん]

立地も大事ですけど、それで全ては決まりませんけどね。何にしても、そんなものは誰も完璧に予想出来ませんよね。もし出来るなら、その人はそれだけで大金持ちですよね。

[434: 通りがかりさん]

マンションの評価はほとんど立地で決まると思います。プライバシーと自由が制限される分、代償として
利便性の高い立地を得られるところにメリットがあると思います。憧れのタワーマンションも地方都市に
建設された物件は入居者が決まらずゴーストマンション化しています。なぜならその地方では十分安い
金額で庭付き戸建てが手に入るので生活に制約のあるマンションをわざわざ選ぶ理由がないからです。

[435: 匿名さん]

資産価値に話が行っていますが、資産価値が落ちにくいマンションは限られていると思います。確かに駅チカであれば資産価値は高いかもしれませんが、資産価値のプライオリティが高い方は、こちらの物件を購入していないのではないでしょうか。

[436: 名無しさん]

地価の高い首都圏では資産価値が
期待できなくても、購入できる
価格に設定できるバス便マンションは
それなりの需要があるということ
なのでしょう。立地の悪さをカバー
するのが豪華共用設備でありシャトル
バスなのでしょう。結局は入居者の
負担となりますが。

[437: 通りがかりさん]

庭付き戸建よりマンション派もいますよ。
戸建は自由かもしれないけど全てのことを自分でやらないといけないからめんどくさい。

[438: 匿名さん]

資産価値を気にするならターミナル駅の駅近マンションですよね。
ここよりもっと価格帯が高くて駅に近いマンションの話な気がします。

抽選の部屋は決まりましたね。
半年に1戸、目玉住戸として抽選で売り出すみたいですが、新しく出た住戸は前回より200万くらい上がっています。

[439: 匿名さん]

なんか、
・マンション専用シャトルバスがある
って言うより、
・単に管理組合でバスのチャーター契約しているだけ
って感じですね。

[440: 名無しさん]

どこもそうでしょう。管理組合が
バスの運転士を雇って車両の管理を
するなんてあり得ません。
餅は餅屋です。

[441: 匿名さん]

>>440 名無しさん

と、言うことであればバス便マンションは、必要に応じて簡単にシャトルバスを導入できそうですよね。

バス便マンションでシャトルバスを導入していないマンションは、なぜ、導入しないのでしょうか？

実はデメリットの割にメリットが少ないとか…。

[442: 匿名さん]

必要に応じてというのは難しいのでは？
バス便が必要かどうかという決を取って、時間帯や本数、そして、見積もりをいくつか取って、交渉する。このような事を管理組合でやるということですよね？そして、一人当たりの管理費を計算して、交渉の場に出す。実際には、もっと多くの経緯を踏むでしょうから、難しいですよね。
ここの物件は住友不動産もシャトルバスに関しては、必要経費の一部を負担してるのでは？

[443: 名無しさん]

お金が絡むことですし、管理組合で合意を得なければならないので簡単にシャトルバスを運行するわけにはいかないでしょう。利用者が多くても少なくても一定の固定費は掛かるので全額運賃で経費を賄おうとしたら、とてつもない高額の運賃になりますし、利用しやすい運賃にしようとすると管理費から補填することになります。運賃が高ければ利用が低迷しますし、管理費補填では普段シャトルバスを利用しない世帯から不満が出るでしょう。1乗車が路線バス均一区間並みの運賃でそれ以外の負担無しでもない限り維持は難しいと思います。

[444: 匿名さん]

ここは管理費の一部を運行費に当てるそうです。総戸数約400戸だからこそ成立するやり方だと思います。
場所も駅から離れていますし、車を使うファミリー層でも子どもが利用することができるから、管理費負担に不満の方はあまりいないかと。

住友は他にもシャトルバス物件あるからノウハウはあるでしょうけど、将来的にコスト増から廃止や負担が増える可能性はありますね。

[445: 名無しさん]

442さんや443さんがおっしゃる通り事後導入はかなりハードルが高く実質不可能でしょうね。
シャトルバスは将来的には間違いなく廃止になるでしょうが、5年後なのか20年後なのかいつまで存続するかは利用者次第でしょう。
ここと同様にで戸塚駅シャトルバスが売りで総戸数も同等なワンダースケープは10年経たずに廃止になりましたね。

[446: 通りがかりさん]

ワンダースケープはシャトルバス抜きにしても管理費高いから維持が大変だったんでしょうね。
シティテラスは共用施設少なくしてシャトルバスに力入れてるからそうそう廃止にはならないと思いますけどね。
まあ先のことは誰にも分からないです。

[447: 匿名さん]

戸建50年。年をとってマンションに引っ越そうか検討しています。ここが気に入りました。動く光景(登る朝日、走る電車の夜)。里山(舞岡、保土ヶ谷、大池、こども植物公園)のど真ん中。
駅近の喧騒から解放され豊かさという最高の贈り物です。シャトルバスでの市街地は閉じ籠り勝ちな年寄りには良い刺激。資産価値？土地神話でさえ崩れた他力本願なことでとやかくの論議は無意味です。
心配は住友不動産。大財閥系MMみたいに責任ある対処そして管理運営に尽力してくれるのでしょうか？利益優先。後は野となれ式に売り放しでは？
××国籍の方に売れれば良いと野放図に？滞納率大になり資産価値自滅？399世帯も健全にまとめあげられるのか？豊かさを台無しが唯一心配です。
仲町台や戸田のシティテラスの方の意見が聞けたらと願いますがこんな質の悪い掲示板敢えて見る人いませんね。あまりにもドライでえげつないと聞かされている住友だけに住民のため奔走してくれる姿が想像出来ません。も少し悩んで結論出します。

[448: 購入経験者さん]

>>447 匿名さん

ひどく同感です。住友の営業に何人も会いましたが、「この人なら」と思った人は一人もいませんでした。
上から目線、売りたいだけ、自分のことしか考えていない・・・。次に買うことがあったとしても比較はしても、私は選択しません。会社の考え方が如実に表れていると思います。売上戸数NO.1かもしれんけど、信じられませんわ。こういう話を書くと、反論が必ずありますが、人それぞれ感じ方は違いますから、それをとやかくいう気はありません。

[449: 匿名さん]

447で投稿した者です。あれから管理会社評価ランキングとかMMとか色々掲示板見させてもらいました。参考になりました。結論は小生みたいに必死に考えても仕方ない。
集合住宅の宿命なんですね。多くの住民は宿命(波風)の洗礼など受けるために住むわけではありません。そんな人々で構成される管理組合。長い将来設計から日常のことまで……
小生初め多くの人には適切な運営など不可能です。公明正大且つ適切に指導してくれる管理会社の役割は大きい。
確信犯的滞納者の排除。水際作戦などこの時勢難しいでしょう。問題意識すら持たず契約する方が多いはず。それに甘えすぎている業者からの脱皮に期待する以外ないと感じました。
MMは別格…こんな先入観通用しないようですね。戸建を続けるか？宿命を承知でシャトルバス付き180度展開の高い空のマンションにするか？駅近マンションも考慮してみるか？
いずれにしてもこの掲示板からは失礼します。お騒がせいたしました。

[450: 検討板ユーザーさん]

↑意味不明なんですけど

[451: 匿名さん]

10回読み返せば理解できるかもしれないよ。

[452: 名無しさん]

ここのモデルルームにて、営業がロレックスの時計をして、私の年収なら7,8000万くらいなら銀行から借り入れ可能と自慢げに言っていました。
気分悪くなったので、もうここは外します。そんなお金持ちが、ここのマンションは良いですよ。と営業されてもどうかとおもいます。このマンション、あなただったら買いますか？と聞けば良かったです。

[453: 匿名さん]

本当の話ですか？やり手の営業マンだとしても、現実味にかける話かと・・・

[454: 匿名さん]

借りられる事と支払える事は当然同じではないのですが・・子供が言うようなお話ですね。

[455: 匿名さん]

シャトルバスの乗り場はどこまで本当か分かりませんが、今月に聞いた話ですと区役所前のローソン辺りから出発されるようですね。中からだと有難いのですが調整頑張ってもらいたいです。インターネットは1ギガづつ4本引っ張って分配されるようですね。使用が重なる場合でもネット使用や動画、ネトゲくらいは問題なさそうですね。

[456: 匿名さん]

一次取得で予算に限界があって、駅近に手が届かないのはわかります。でも、こういった郊外型マンションは、必ず中古で下がるから、新築に拘りがなければ、中古にした方がいいです。そうして体力を温存して、住み替える際に、レベルアップを図る。

447は、資産価値は他力本願なので気にしない、といいながら、その次には、資産価値低下を気にした内容、わけわからん。