シティテラス横濱戸塚ってどう？

[ビギナーさん [男性 30代]]

シティテラス横濱戸塚についての情報を希望しています。
シャトルバスのあるマンションって便利でしょうか。
大規模なので、共用施設などいろいろマンション内も便利ですか？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/totsuka/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区秋葉町444-156-1（地番）
交通：JR東海道本線・湘南新宿ライン・横須賀線、市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅よりバス利用12分
「富士橋」バス停留所より徒歩4分
総戸数： 399戸
売主： 住友不動産株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2016.2.18 管理担当】

[387: 匿名さん]

無意味にシャトルバス乗って遊ぶ子供達とか出そうですね。

[388: マンション検討中さん]

では、この物件はシャトルバスが無くなる前提で検討するべきなんでしょうね。

無くなったら管理費は下がるんですよね？それなら更に支払いが低くなり嬉しいような気も…。
でもシャトルバスは便利そうだから残念な気も…。

うーむ。

[389: 口コミ知りたいさん]

シャトルバスそんな簡単になくならないと思いますけどね。そういう人は基本的に他のマンション買うんじゃないですかね。まあ世の中絶対なんてことはないでしょうが

[390: マンション検討中さん]

グランセレッソとは戸数が違うし、運営のシステムが違うのではないかと思います。シャトルバスは戸数が多いというメリットもあると思います。
でなければ、似たような立地のマンションはどこでもシャトルバスは出したがりますよね。

[391: マンション検討中さん]

シャトルバスの行く末は気になるだろうけど、他のマンションの動向を見て今からここもか？と推論しても無意味かなと

[392: 通りがかりさん]

集合住宅はプライバシーや環境面で妥協が必要な代わりに戸建住宅では
極めて費用が掛かるような利便性の高い立地に住めるメリットがあってこそ
だと思いますが、自前で駅までのアクセスを用意しなければならないような
不便な立地では価格くらいにしかメリットを見出せそうにありません。
新築価格が安ければ資産価値も期待できず住み潰す覚悟が必要です。将来
目の前の東海道線に新駅でも開業すれば別ですが建設費用は全て地元負担と
なるので横浜市の財政事情では無理でしょう。

[393: 匿名さん]

>>391 マンション検討中さん
> 推論しても無意味かなと

シャトルバスが無いこのマンション買いますか？

とっても重要なことだと思います。

シャトルバスの運営費用は管理費から充当されますから、物件価格が安くなることもありません。

(しかしながら、中古売却時の価格には大きな影響をもたらすと思います)

[394: マンション比較中さん]

近くの物件が廃止になったから（？）、廃止になるでしょう。と考えるのは、あまりにも浅はかな考え方かなと思いますが。

[395: 通りがかりさん]

ここはシャトルバスの話題ばかりですね。
まあシャトルバスありきの物件だからしょうがないですかね。
駅近よりお安いマンションだから、ここしか手が出ないという方もたくさんいると思います。
納得して買うならそれでいいんじゃない？

[396: 匿名さん]

>>394 マンション比較中さん
> 近くの物件が廃止になったから（？）、廃止になるでしょう。

少なくとも近くの物件がシャトルバス運営継続できている物件よりは、廃止になる恐れが高いのは事実。

「近くの物件が廃止になっても、うちは廃止になりません。」
と考える人はいないし、居るとすればそれは売り手の立場の人だと思います。

[397: マンション検討中さん]

>>396 匿名さん

そうですかね？
運営方法や利用率が違えば継続性も差が出てくると思ってもおかしくないと思いますが。
売り手とか買い手とか、すぐに業者認定すると何も言えなくなります。

[398: マンション比較中さん]

>>396 匿名さん
逆ではないでしょうか。廃止ということは、急に湧き出る話ではないので、以前からそういった情報を集めて、同じようにならないように実施するようにすると思うのですが。
それに、規模や運行状況や方法を比較しないとなんともいえないと思いますが。
後は、居住者の年齢層や家族構成、住居者に対する利用率なんてのも比較しないと分からないですよね。

[399: 匿名さん]

グランセレッソさんは午後帰宅時間帯の削減ではないですか。
前面的に廃止する前に運航時間帯を短縮する、減便と段階を経てゆきますよね。
最初は24時台までとか本数も多いですが、維持するのは簡単ではないですよね。400戸規模では。

[400: 通りがかりさん]

グランセレッソはシャトルバスだけでなく、コンシェルジュがいたりと共用施設が充実してそうですね。そちらの維持費がかかってるからバスを削減するとか？
シティテラスは共用施設がほとんどないから、代わりと言ってはおかしいけどシャトルバス維持するべき物件な気がします。

[401: 匿名さん]

数百名が住む集合住宅・立地・価格帯という点から、グランセレッソとシティテラスとでシャトルバスのニーズにそれほどの違いが出るとは思えない。

このことからも、グランセレッソのシャトルバスの動向はシティテラスの動向の十分な参考になる。

もちろん、

>>398
> そういった情報を集めて、同じようにならないように実施するようにすると思うのですが。

も出来るであろうが、それこそ、グランセレッソにとっては現在進行形の当事者であるが故に、真剣にやったことであろう。

そして、この結果である。

今々の時点では実例が上がってしまっている以上、
「将来はシャトルバスは廃止となる恐れが大きい」
言わざるを得ない。

もちろん、販売元が
「どんなに運営が厳しくなったとしても費用持ち出しで、サービスレベルが低下することのない永久的な運営を保証します。」
と社名入り文書で発表している場合はこの限りでないので、ご安心を。

[402: 通りがかりさん]

グランセレッソってもともと夜便はなかったんですよ。
でもあったら便利だなという声があった為、試験的に運行していた。
しかし、意外と利用者は少なく、採算あわずこれでは赤字。
で、やっぱ夜便はやめておこうか。
そんな感じです。
グランセレッソはもともと夜便なかったからか、駅まで自転車で通ってる人、結構多いですよ。

[403: マンション検討中さん]

本日、申し込み致しました。
シャトルバスに乗ったのですが、渋滞にも引っ掛からずスムーズで快適でした。
皆さんが危惧しているシャトルバス廃止に関して、運行本数は減るかもしれませんが、
過半数以上の賛成が無い限り廃止にはならないとのことですので、問題無いと判断しております。
仮に管理費増額したとしても、世帯数も多いので1人当たりの負担多くないと思います。
担当した営業マンの対応も良く、2回目で購入決意しました。

[404: 匿名さん]

これからご近所さんになりますが、よろしくお願いします^_^
シャトルバス、さすがに200家族の反対はなさそうですよね。うちは娘が大きくなった時のためというのが一番の理由ですが、主人の帰りも遅いので重宝しそうです。老後も安心かなーと。
天気が良かったので散歩がてら見に行きましたが、だいぶ建物が出来てきましたね。
今から入居が楽しみです！

[405: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん

おめでとうございます。

これからは、駅に向かうのも、買い物をするのも、何をするにもバスの生活ですね。

バスに乗るのが気まずくなるような行動だけは、避けないといけませんね。

宜しくお願い致します。

[406: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん
維持のために管理費がいくら上がっていくのかで反対数は変わっていくと思います。

[407: 名無しさん]

新築入居時は管理ができていても年数が経ち住民が高齢化してくると管理組合の
担い手や修繕積立金、管理費の滞納問題が出てきます。中古、賃貸の入居者が増えると雰囲気も変わってくると思います。いかに管理のレベルを高く保つかが
重要かと思います。

[408: 匿名さん]

修繕積立金管理費、そして固定資産税。
月に3万〜5万は見ていた方がいい。
この額は、30年くらい後の年金暮らしでは決して安くない数字だ。

管理費・修繕積立金を抑えると結果として資産価値が下がり固定資産税下がる。

資産価値を維持するには管理費・修繕積立金を増やしていく必要がある(そして、維持された額の固定資産税も払う)。

年数を経たマンションはいつもこのジレンマに陥る。
そして、それは個人で決めることは出来ず、総意で決める必要があり(当たり前だが)、個人の思いが実現するとは限らない。

[409: 購入経験者さん]

>>406～408
の皆さんがおしゃってることはごもっともですね。

バスを維持することは、将来的にはかなり大変だと思います。物件価格から考えても、管理費はあがるけど運航維持しますよと将来なった時、どのぐらいが賛同されるかな・・・と思いますね。全ての部屋が埋まるとも限りませんし。

10年経ったら、他に移ると考えて購入するにはいいかもしれません。10年後にいくらで売れるかは別として。
車通勤か、自転車苦になりませんって方にもいいと思います。

特にスミフの営業マンはいいことしか言いません。念のため。購入を検討する人にバスもわざわざ混む時間帯を選んでは乗せません。この物件いい！と思ったら全てがよく見え、いい方に解釈するものですが、第3者的に分析することも忘れないように。決して購入するなと言っているわけではありませんので、これも念のため。

[410: マンション検討中さん]

スミフに限らずどこの営業マンも同じでしょ

オハナやクレヴィアの営業マンも良いことしか言わなかった

[411: 通りがかりさん]

>>409
10年で住み替えるのは住宅ローンを組んで購入した場合、郊外バス便のこの物件では困難でしょう。
典型的な住み潰し型マンションです。予算に制約がある中で新築を選ぶと、このような資産価値が期待できない
物件となり、ローンの残高によっては売却しても残債が清算ができず、我慢して住み続けることになります。
シャトルバスの運行をあたかも特典のように宣伝しておりますが、裏返すと公共交通機関でのアクセスに難がある
物件であることを認めていることになります。運行も将来にわたって確約されたものではなく住民の判断に委ね
られており危ういものがあります。

[412: 通りがかりさん]

拝見していて。
資産価値が高く保てるマンションを買う人は限られているし、資産価値の先を正確に読める人は今のところ存在しないと思います。販売している方もそうだと思います。戸建・マンションどちらにしても、完璧な住まいは存在しません。どの住まいにおいても、買う人達の優先事項が満たされていれば良いと思います。
一億だろうが二億の物件だろうが、批判的な意見は出ますよね。それが、日本の国民性なんでしょうが。

[413: 匿名さん]

バスに関しては管理費を値上げして維持するか、便数を減らすか、近い将来間違いなくこの二つの選択になります。

運行するのは天台観光ですが、この地域で運行能力があるのは実質的に一社です。
国交省の指導が入ったとかなんとかで、数年後に確実に値上げしてきます。

私は午前中片道のみバス便のある近隣マンションに住んでいましたが、一回の乗車200円で年間200万円以上の赤字を毎年計上していました。
一日中運行を予定しているこのマンションのバス便にかける経費がいくらになるか、正直怖いです。
（往復で一日中、早朝・夜間運行を入れると年間約5倍の赤字が推測されます)

このマンションでも購入して数年後に管理費と修繕積立金は上がり、バス便現状維持で平均5万円、便数削減で4万円くらいで落ち着くのではないでしょうか？

バス便がある・なしに関わらず、修繕積立金は間違いなく上がりますので。

[414: 匿名さん]

安物買いの銭失い…ちょっと違うかな？あってるかな？

[415: 匿名さん]

バス便マンションは、中古に限る。
スムログの三井さんのコラムに同意件。

[416: 契約済み]

ここは天台観光では無いそうですよ。
間違った情報をさも確実かのように言うのは良くないと思います。
自分のところがダメだったから他のところもダメだなんて決めつけられるでしょうか。

朝しか走らないバスを使って通勤する人が少ないのは目に見えています。朝はシャトルバス、帰りは別の交通機関だなんて定期も買えないです。

そんなマンションのデータは参考外だと思いますが。

[417: 口コミ知りたいさん]

実際に将来、減便や廃止する可能性も0ではないでしょうが、断言してる方々には正直疑問ですね。
未来は住む人たちで決めるものですから。

[418: 通りがかりさん]

自前でシャトルバスを運行するのは大変贅沢なことだと思います。企業が駅から離れた臨海部等の
工場や倉庫に送迎バスを用意するのは福利厚生であると共に公共交通機関の定期代を従業員に支給
するより自社でバスをチャーターした方が経費を抑えられるからです。マイクロバスと大型バスでは
輸送力に大きな違いがありますが運行コストに占めるドライバーの人件費の割合が高いのでバス1台の
チャーター費用の差は小さく旅客1人当たりの輸送コストに大きな開きが出ます。分譲後確実に管理費や
修繕積立金が上がって行くなかで運行の継続を住民に問うことは十分有り得ます。

[419: 匿名さん]

積立修繕金が定期的に上がるのは、結局のところ、どこのマンションを購入しても同じでではないですかね。
その中でシャトルバスの費用を住民が高いとみるか、安いみるかはこれから住む住民次第。

管理費を安くするためにシャトルバスを廃止して路線バスでも良いという住民が過半数を占めるなら、それは住民の選択でしょう。

ここのシャトルバスは向こう５年間は契約ですから、この間の費用増はないですから、それまで廃止はないでしょう。
５年後、更新となった時に存続か、廃止かを住民で判断となるでしょうね。

[420: 匿名さん]

取り敢えず、よほど購入に迫られていない限り、購入する必要のない物件ってことですね。

[421: 匿名さん]

よほどじゃなくても、別に普通に購入しても問題ない物件だと思いますけど

[422: マンション検討中さん]

駅近の某物件は庶民には手が届かない価格帯になりそうなので、こちらかココテラスかオハナあたりでもう一度検討し直すことにしました

[423: 匿名さん]

>>422 マンション検討中さん

そうですか。
あたしは逆に徒歩圏に駅と買い物できる環境が欲しいので、駅チカ物件を検討することにしました。
戸塚は確かに高いのでブルーライン沿線も視野に入れてます。

[424: 匿名さん]

うちも徒歩圏がいいと考えていましたが、新築物件ではあまり選択肢がないように感じています。

駅近物件はそれなりの数が出ていますが、ほとんどは手が届かなそうな価格帯ばかりなので…
駅近だと中古物件でもそこそこ高いですし、戸塚周辺ならよっぽど良い中古が見つからない限りは、価格帯ではここかオハナさんと思っています。

「高くても頑張って払って頂いて」「住みたいところに住まないで後悔しないように」と営業さんはローンが組めるギリギリの金額でも勧めてきますが、多少余裕は持っていないとマンション買うのは怖いですね。

[425: マンション検討中さん]

確かに将来のバス運行については100%あるっていう保証は無さそうですから、少しでも不安視するなら徒歩圏内で探すしかないですよね。完売してしまったブロッサムテラスは駅まで遠いですが徒歩圏で価格帯はここに近かったので検討すれば良かったです。

[426: 通りがかりさん]

利便性、将来の資産価値の違いが物件価格に反映され、それを判断するのは個々の購入者の判断となるわけですが、
自分はマンションはプライバシーが犠牲になる分、利便性は必須と考えて都心まで1時間以内、急行通過駅である
ものの都心直通路線の駅から徒歩10分以内の物件を購入しました。4年後に売却した際は購入価格の10%落ち位の
価格ですぐに買い手が見つかりました。購入金額を抑えて安い物件をつかんでしまうと住み替えもままならず負の
スパイラルに陥ってしまうような気がします。

[427: 匿名さん]

>>426 通りがかりさん

どちらの駅の何というマンションでしょうか？

[428: 匿名さん]

前面が川で視界が開けていて、住民専用のシャトルバスがあって、小中一貫の学校が校区で、最寄り駅が戸塚で、高速インターも近くで、コンビニ・オーケーストアも近くで、、、そんなに価格下がるかな、、、ネット検索には引っかからないけど、一定の需要ないのかな

[429: 名無しさん]

川に隣接すると水害、地盤のリスクだけでなく山間部の清流ではないので臭いの懸念もあります。
駅遠バス便マンションなので価格に割安感があれば一定の需要はあるでしょう。
そうなると実際の市場価値が反映される
築浅中古の方がより割安になると思いますが。

[430: 匿名さん]

>>428 匿名さん

隣近所の中古価格が参考になります。

[431: 匿名さん]

近隣の物件とは販売元も違うし、条件も違うだろうから、一概には参考には出来ないとは思いますけどね。
住友不動産をこの値段でというのは大きなメリットかなと。
後、ここの最安値の2000万円代が何戸あって、一番多く割合を占めるのが、どれくらいの部屋なのかも気にはなりますよね。
広告で2000万円代が大きく出てはいるけど、そのような部屋が少ないような気もしますよね。

[432: 匿名さん]

>>431 匿名さん

立地が同じなんだから、中古価格だって似たり寄ったりだよ。特にバス便マンションはね。

[433: 匿名さん]

立地も大事ですけど、それで全ては決まりませんけどね。何にしても、そんなものは誰も完璧に予想出来ませんよね。もし出来るなら、その人はそれだけで大金持ちですよね。

[434: 通りがかりさん]

マンションの評価はほとんど立地で決まると思います。プライバシーと自由が制限される分、代償として
利便性の高い立地を得られるところにメリットがあると思います。憧れのタワーマンションも地方都市に
建設された物件は入居者が決まらずゴーストマンション化しています。なぜならその地方では十分安い
金額で庭付き戸建てが手に入るので生活に制約のあるマンションをわざわざ選ぶ理由がないからです。

[435: 匿名さん]

資産価値に話が行っていますが、資産価値が落ちにくいマンションは限られていると思います。確かに駅チカであれば資産価値は高いかもしれませんが、資産価値のプライオリティが高い方は、こちらの物件を購入していないのではないでしょうか。

[436: 名無しさん]

地価の高い首都圏では資産価値が
期待できなくても、購入できる
価格に設定できるバス便マンションは
それなりの需要があるということ
なのでしょう。立地の悪さをカバー
するのが豪華共用設備でありシャトル
バスなのでしょう。結局は入居者の
負担となりますが。