シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6221: マンション検討中さん]

埠頭から品川直通のバスが頻繁に出るようになれば化ける可能性はあると思います。品川駅バス10分内で品川のマンションより2割安なら。リニアもできるし品川は今後もターミナルとして発展していく事は間違いでしょうし。

[6222: 匿名さん]

ないわ。

[6223: 匿名]

他の品川埠頭の土地だと駅徒歩10分超えるから分譲は厳しいと思う。
品川埠頭の再開発になれば可能性はあるけど、現状厳しい。
スミフも再開発は今のところ予定がないと言っていたよ。

[6224: 匿名さん]

水辺って実際のすみごこちはどうなんですかね
普段の仕事のご褒美として、利便性がよく眺望も申し分ない天王洲アイルを考えていますが、水災は実際どうなのかなと

[6228: 匿名さん]

[No.6226～本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6229: 匿名さん]

>>6224 匿名さん
去年の台風の豪雨で北品川の一部などが注意報が出ていた時もこの辺りはなんの影響もなかったですね。
運河なので流れも穏やかですし。
ふと立ち寄ったゆりかもめが泳いでいたり、眺めていても気持ちいいです。

[6230: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[6231: 匿名さん]

>>6224

このあたり（芝浦から天王洲）が埋め立てられてから場所によって５０年から１００年、
高潮、津波で浸水した記録は無いということが物語っているのでは？

[6232: 匿名さん]

三田駅近くにマンションギャラリーが建てられているんですね。

京浜運河沿いのマンションで駅までも近いです。ホームページにあったみたいに、天王寺アイルの駅がベランダから運河をはさんで見えるならかっこいいでしょう。お正月など長期休暇はベランダ飲みできたらいいなと思います。

洪水より地震被害の方が怖いです。そして、災害が怖いと言っていたらいつまでもマンションも買えない……。

タイミングや巡り合わせもありますけど、気合いを入れて買おうと思わないといけないですよね。

[6233: 匿名さん]

>>6110 匿名さん
2018年1月の品川区人口統計が発表されたので追記しておきます。
年末に引渡しが多かったのか、ペースが上がりましたね。

〈東品川5丁目の世帯数推移〉
(カッコ内はCTEの推定入居数)
2016/3…13世帯(0戸)
2017/3…193世帯(180戸)
2017/4…199世帯(186戸)
2017/5…201世帯(188戸)
2017/6…215世帯(202戸)
2017/7…221世帯(208戸)
2017/8…227世帯(214戸)
2017/9…225世帯(212戸)
2017/10…230世帯(217戸)
2017/11…234世帯(221戸)
2017/12…239世帯(226戸)
2018/1…251世帯(238戸)

[6234: 匿名さん]

かなり入居が進みましたね。
それにしても元々の13戸ってどこに住居があるのかちょっと不思議。

[6235: 匿名さん]

ゆっくり売れてたんだ……
三井は最近の中央湊がそうだけど、住友さんは価値を保ちつつ温めて売るのが好きなようです
財閥系ってやつははじめから中小デベロッパーとは体力やブランド力が違うようですね……

[6236: マンション検討中さん]

今売りに出ている最終の部屋は高価なので、もう少しお手頃の中古が出たら検討しようと考えております。
仲介手数料と物件価格合わせて6000万円以下＋初期費用ならなんとか予算内におさまります。

以前見積もりに出された方が5000万円代半ばだったという投稿もありましたが、その価格で手放す人はいないように思えます。

[6237: 検討板ユーザーさん]

タワーのパンダ部屋なら予算内に収まるのでは

[6238: 匿名さん]

>6236さん
10年後ならそのぐらいで出てくるかも。
いまなら前の人が書いているように、タワーの北向き低層ならあるんじゃない？
中古も出てきたけど、希望からはかなり離れているしね。

[6239: 匿名さん]

>>6238 匿名さん
中古出てますか？
おいくらくらいでしょうか？

[6240: マンション検討中さん]

なかなか中古の情報が表に出てこないので聞いてみました。

タワーのパンダ部屋は検討外です。
駅近とどの部屋からも目の前に広がる運河の景色が、こちらの物件の魅力であり不変の資産価値であると考えております。
タワーのパンダ部屋には魅力も資産価値も感じません。中層以上の眺望が魅力的な部屋は元々予算オーバーなのと、価格に価値が見合っていないように感じております。

[6241: 検討板ユーザーさん]

角部屋7500が出てますね
これは売れないでしょう…
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1169130014211/

[6242: 匿名さん]

>6240さん
その予算だとここの新築はあきらめるしかないよ。今は。
シーサイドでもあの価格だし、有明もグロスはここのタワーより高いところばかり。
今後周辺の再開発などがあるので、ここも当分下がってこないでしょう。
中古の価格も下がる要因がない。
金融政策の変更や金利があがるなどがあればさがってくるが、支払額も上がるので、結局買えない状況は変わらないと思う。
ここはあきらめて、シーサイドの板状マンションがお勧めかな。

[6243: マンション検討中さん]

かなり強気の価格設定ですね。
それでも完売すれば、タワーと比較検討する事になるでしょうから多少の値引きはあったとしても
売れると見込んでいるのでしょう。
賃貸中との事ですので、元々急いで売る必要のない投資目的の売主かもしれないです。

[6244: マンション検討中さん]

中部屋でも新築価格近くの価値は保っているという事でしょうか？
なかなか完売しないから不人気物件かと思っておりましたが、
他がさらに高いですので、だんだん買い得だったようにさえ思えてきました。

[6245: マンション検討中さん]

今思えば一期で買った人なんかは超お買い得でしょ。
これはどこの物件にも言えることだけど。

[6246: マンション検討中さん]

直近で販売開始した天王洲アイル駅徒歩8分の住友物件、シティハウス品川サウスで坪350想定、70平米で7400万程だよ。
数年後にはここはかなりお買い得だったと言える状況になってると思う。
オリンピック後に下がる幻想は捨てて、必要なら今買うべし。

[6247: 匿名さん]

シティハウス品川サウスのほうが立地条件はいい（一般的には）ので、価格差はそんなものでは。

[6248: マンション検討中さん]

中古の６階の７１平米の大きい部屋はすぐ売れたみたいだね
７５００万円で出してたけど多少は値引いてますよね

[6249: 匿名さん]

シテイハウスマイバスケットに近い位で立地の優位性はないと思います。それよりもこちらの駅までの近さと運河の眺望に軍配が上がるでしょう。

それでも7400万円でいけるという住友の判断ですから価格付けに間違いはないのでしょうけど、どんどん値上がりしていきますね。

[6250: 匿名さん]

中古が6階角部屋71.11平米角部屋7500万円坪単価348万円で1件の売買実績になっている。。

[6251: 匿名さん]

>>6249

まあ価値観の違いだね。
こちらに魅力を感じる人が多いのであればとっくに完売してるとは思うが。
ちなみに、ブリリア品川とだとやっぱりこっちが上？

[6252: 匿名さん]

ブリリアいいですよね
坪単価も400弱で高いけど、品川駅に近いので予算があればいいと思います。
現在検討中ですのでブリリアにもいきましたが
やはり、眺望も同じく運河ビューでいいですし、すぐ近くに小さいですが公園があり
台場小も近く、内廊下設定もいい、
たしか図書スペースみたいなものもあり、あの規模にしては充実していました。
ただ、自転車は１家族１台のみ
管理費等も御高め（でも内廊下ですし小規模なので仕方がない範囲です）
あと地権者住戸が上階を占めています。

でもデべいわくあの辺りは再開発をひかえており、後々は価値は1億円くらいにはなるかもしれないとの
ことでした。
あの規模にしては珍しくＤＴＲまで作っていたので東京建物は力をいれています。
予算で相談ですね

[6253: マンション検討中さん]

まあ住友は完売焦らずゆっくりその時の相場で売ってるからね
ここも第1期は中部屋で6000万前後だったはず。
6000万、6380万、6580万、6880万〜6980万と推移して完売間近。
WCTにおいては10年かけて完売してるが今や完売当初より高騰。
うまくやってるよね。

[6254: 匿名さん]

住友が調子に乗るからやめてくれ

[6255: マンション検討中さん]

出し惜しみをして完売を意図的に遅らせていた印象はありませんでした。
にもかかわらず1割値上げしながらも引き渡し後2年で完売させるとは。
後から高く買った人がなぜ最初から購入しなかったのか不思議です。

[6256: 匿名さん]

>>6253

WCTで大きく値上がってるのは初期の方に販売した部屋。
後の方で販売した部屋は良くて分譲価格維持程度、部屋によっては分譲より安くなっている。
WCTの今の中古相場は標準的な条件の3LDKで坪300万ちょいくらだね。

[6257: 匿名さん]

その通りですね
ＷＣＴの低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は上がってない

高層階の眺望のいい部屋は跳ね上がってる

[6258: マンション検討中さん]

10年で価格維持はWCTとしては大健闘ではないでしょうか。
運河側の開放的な部屋ではない、中庭向きの日当たりの悪い部屋も多数ありますから。
CTEは今後どれくらいの価格で中古販売されるか注目です。

[6259: 匿名さん]

ここが中古で坪単価３４８万で成約とか笑うしかない件

[6260: 匿名さん]

WCTは、最後に売ったブリーズタワーは分譲時の値付けが高すぎて、高層でも分譲価格程度だと思います。

しかし、港区であり、品川駅まで一応歩いて行けるWCTが坪300位であることを考えると、新築とはいえCTEは坪320位～なので、CTEの方がWCTよりも高級物件？

値段（坪単価）だけ見ると、CTE > WCT ということなのかな？

[6261: 匿名さん]

ちなみに、WCTは初期に販売したアクアタワー低層階の運河に面した90㎡半ばの3LDK（4LDK）の部屋が、6千万台前半～だった記憶がある。

[6262: 匿名さん]

ＷＣＴでも高層階で眺望が約束されていれば坪単価３５０万以上あるからｗ
むりやり低層で眺望のない部屋をもってこなくても。。

[6263: 匿名さん]

>>6257
＞ＷＣＴの低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は上がってない

ＷＣＴの西側低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は、分譲時坪180万。いまは坪250万。
なので上がってます。もともと激安だったんですから比べてもしょうがないこと。

[6264: 匿名さん]

一言いうなら・・

どんだけ～

[6265: 匿名さん]

なるほど。

でも、やっぱり新築のCTEの方が、中古のWCTよりも高いのかなー？
港区、品川駅徒歩圏内、共用施設の規模などを考えると、同じような広さならWCTの方が高くなりそうだけど。
この辺はやっぱり日本人が新築信仰が強いからなのかな？

[6266: 匿名さん]

6265ｻﾏ

でも中古でここが坪単価348万で成約されたんなら
やっぱりＷＣＴの中古の高層階で眺望ありならもっと高いと思います。

[6267: 匿名さん]

>>6265

以前にここの周辺中古の価格を調べまくりました。1年前ですがWCTの中古坪単価は成約レベルで平均330万円。高層階で最大＋50万円、低層階でマイナス50万円といったところでしたね。
今はそこから10万～20万程度下がってるでしょうが、それでも平均で300は超えてるでしょう。築12年落ちの中古がここの分譲価格とあまり変わらないレベルですので築12年ということを勘案するとやはりあちらのほうが評価は高いでしょうね。
ここが中古として坪320で売れるかどうかは、実際の成約事例が出てこないとなんともいえませんね。駅から近いので資産価値は維持しやすいと思いますが。

[6268: マンション検討中さん]

ゆうてもWTC築14年ですから笑
ここと単純比較できませんよ。

[6269: 匿名さん]

実際に成約したみたいだよ
6階の角部屋で大きい部屋が坪単価３４８万で

https://www.mansion-review.jp/mansion/753539.html

ここは最近中古が出てきて売れたみたい
2年間で初めて出た中古みたいで売買実績が1件

[6270: 匿名さん]

時代が違うものを比べてもしょうがない。どうしても比較したいなら、いまWCTが新築分譲なら住友不動産はいくらで売ると予想するかです。勝どき駅徒歩10分のスミフタワーが坪360万とか380万とかの時代に、港区で品川駅エリアのWCTがそれより安いか高いかだいたい想像できると思います。すくなくとも同等以上でしょうね。

[6271: 匿名さん]

>>6269さん

そのサイトの販売履歴は売り出し事例が書いてあるだけで、実際にその価格で売れたのか引っ込めたのかさえ分からない。

[6272: 匿名さん]

じゃあ何ならわかるんだろう。。
ＷＣＴもこれを見ていた。。

[6273: マンション検討中さん]

大井町や有明がここよりもかなり強気の価格帯になるようです。
おかげでこちらが相対的にお買い得になり、売りやすくなりそうです。
新築価格に仲介手数料を上乗せしたくらいは行けるのではないでしょうか？

[6274: 匿名さん]

>>6272

実際の中古販売実績がいくつか出てくると中古サイトに成約レベルが載るようになる。
それまでは近隣の天王洲アイル中古マンションで推測するしかない。



不動産自動査定サイト|自分で不動産価格を調べられるおすすめサイト15選
http://www.nerimafudosan.com/2016/11/02/15-selections-real-estate-asse...

[6275: 匿名さん]

残り3戸。竣工後二年で完売を目指すという方針通りに完売しそうです。
でもなんで引き渡しが5月なんでしょう？3月か4月でいいんじゃないかと思うんですが。
タワーの3期に合わせたのでしょうか？

[6276: 匿名さん]

>>6275 匿名さん

現在、タワーのモデルルームも併用しているからでしょう

[6277: 匿名さん]

最初から2年後に完売目指す方針だったのですか？
A棟とB棟で一部屋当たり数百万円の値上げで売り切ったのですから結果的には戦略は成功ですね。

今後中古マーケットがどう判断するか注目です。
タワーと比べるとまだお買得感はあるとなるのでしょうか？

[6278: 検討板ユーザーさん]

1年以上前にギャラリー行った時は
タワー完成する頃まで売り続けるだろうって言ってたので概ね予定通りなのでは

[6279: 匿名さん]

うん。タワーのMRと併用するからタワー完成までは完売させないといっていましたね。
だから引渡が5月下旬なのでしょう。タワーが完売したらタワーにMRを作るようです。

[6280: 匿名さん]

ここも残り3戸ですか。
時間をかけて着実に売ってきたようですね。

[6281: 検討板ユーザーさん]

残りはA棟最上階に残3戸とB棟の残３戸の全部で６戸となります。あと数ヵ月で売り切りますとのこと。

[6282: 匿名さん]

微笑ましいですが
2年前にＡ棟は完売していました
Ａ棟の入居開始後もＢ棟は施工中でした

[6283: 匿名さん]

入居者もかなり増えてきたのか、橋を渡る歩行者が多くなった気がする。

[6284: 匿名さん]

残り2戸！

[6285: 匿名さん]

残り2戸？なのに、物件概要やHPで最終期！とかいよいよ残り2戸！とか謳わないのが不思議。まだ残りあったりして。

[6286: 匿名さん]

昨年秋ごろ～年末、毎週引っ越し業者を見かけました。
１日１世帯ではなさそうでしたので、残りわずかだと思います。

[6287: 匿名さん]

残るはモデルルームですね。
いま購入しても入居が５月以降しかできない
それにしても、かなり駅力がある天王洲アイル利用とはいえ
６７平米で６９８０万円とは

住友さんの予定通りのスケジュールですね
中小デべはまねできません

[6288: 匿名さん]

>>6285 匿名さん
最終1邸になったら出すんじゃない？
大森西のテラスもそうだったと思います。

[6289: 匿名さん]

いよいよタワーの番だね。
テラスで住民が増えてきたので、好影響が出そうだ。

[6290: 匿名さん]

品川区の住民基本台帳によると今年２月１日の東品川５丁目の世帯数は２５１
２年前が１２世帯だったことを考えるとこの２年間で２３９世帯が増加しました
全部で２５４邸ですので購入しても転売用だったりして住民登録されていない部屋もあるかと思いますが残り２戸しかないとは思えませんね
１０戸くらいは売らずに残している部屋がある気がします

[6291: 匿名さん]

ひがみが。。
そう思いたいのがつたわってくる。。

ここはセカンドハウスもあるし5月までは入居できない部屋もあるし。。

おめでと！

[6292: 匿名さん]

ひがみ、というかすみふは隠し部屋もってて何年かしてから出しますからね
売れ残りというより諸らいの値上がり期待で出さない部屋絶対あるでしょ
パークシティ大崎だって竣工１年してから三井所有の部屋を他物件の検討客
（PC武蔵小山等）こっそり売ってましたからね
新築未入居転売ヤーと同じことをデベがやってるだけです

[6293: ＷＣＴ]

残り1邸になっても完売してもまだ実は隠し持ってるんだ！とそういう人は言う
完売したマンション全体を疑わなければいけませんから大変だとは思う
人生時間がいくらあってもたらないとはこのこと
思いたいように思って生きていればいいのだ
自分の人生なんだから

[6294: 匿名さん]

いやべつに疑うとかそういうことではないですよ
すみふが隠し持っている部屋があるということはまだまだ上がるとデベ自身が思っているということなので早く買った人はむしろ良かったですねってことかと思います

[6295: 匿名さん]

確かにそのくらい注目されるようになってきたと言うこと。
隣りのタワーの存在感も大きいかもしれない。

[6296: マンション検討中さん]

高層階とはいえ、6980万円ですか？

6000以下の中古物件が出たらと考えていますが、暫くは厳しいですね。
初期より数百万も値上げになるとは。
売れ残って値下げになるのを狙っていましたが、スローペース販売は住不のいつもの戦略だったという事でしょうか。。

[6297: マンション検討中さん]

先月、中古で７２平米が７５００万では売れていたけど
最上階やろうなあ

[6298: 匿名さん]

売れ残って値下げになるのを待つというのはもし実需で探しているとしたら愚策かと思いますね

[6299: 匿名さん]

角部屋高層階が7500万円で売れましたか！？
7500払えば他の物件やタワーのそこそこの部屋も視野に入るかと思いますが。。。
不人気物件かと思っていましが、それなりの需要があるようです。

[6300: 匿名さん]

ここ外廊下なんですか
アルコープもないのには結構びっくり

http://shinagawa.chintai-shop.jp/build-1969091/room-8236226.html

[6301: 匿名さん]

部屋から運河にとまっている船が見えるのは素敵ですね。

[6302: マンション検討中さん]

今、賃貸がこの2年定借の部屋しかないんですよね
これは入居が5月1日だしなー..2年後出るのは諸費用のほうが高くなりそうではないですか？年明けに67平米で24万で普通賃貸の高層階があったんだけどとられちゃった..春にかけて新しい賃貸が出てくればうれしいです。各部屋から見える夜景写真ないですかね。できればＢ棟のレディクリスタルの正面、中高層階がいいですね。

[6303: 匿名さん]

>>6300 匿名さん
アルコーブとは書いてないね。でも他の物件ならアルコーブと書いてある程度の空地はちゃんとあるように見えるけど。わざわざ言わなかっただけ？

[6304: 匿名さん]

>>6297 マンション検討中さん
あれ売れたんだ。7階くらいだったと思うけど。

[6305: 口コミ知りたいさん]

>>6285 匿名さん

いよいよ最終２邸！
最上階モデルルームオープン！

HPに出ました。

[6306: 匿名さん]

モデルルームとして最上階が残ってるとは
贅沢な景色ですね。

[6307: マンション検討中さん]

最上階からの景色は運河がどのように見えるのでしょうか？低層からの写真は運河が広がってとても綺麗でしたが、高層階からの見え方も気になります。

[6308: 匿名さん]

確かに最上階の景色は一度見てみたいですね。
誰もアップしていないところをみるとモデルルームは写真を撮れないんですかね？

[6309: 匿名さん]

最終2邸の一つは67m2の3LDKで、6890万。
今となれば、リーズナブルな価格と言えるのかも。

[6310: マンション検討中さん]

7000切って都内の駅近はお手頃価格ですね

[6311: 匿名さん]

売れているという実績がある上でその価格ならリーズナブルに見えますね

[6312: 匿名さん]

竣工した後も慌てずにじっくりと販売してきたスミフさんの
戦略が間違っていなかったという事でしょうね。

[6313: 匿名さん]

67平米でこの値段は高すぎると思いましたが、大井町や天王洲の新しいところと比べると買い得にすら思えてきました。消費税も上がりますし、このまま右肩上がり状態が続くのでしょうか？供給過多になるような気もしますが。

[6314: 匿名さん]

完売しましたね。
おめでとうございます。

[6315: マンション検討中さん]

６７平米６９８０マンのモデルルームも完売か
すぐに入居できずに５月入居でタワーのモデルルームが新たにできるまでモデルルームに使われるのにいやじゃないのかな

[6316: タワー契約者]

完売御礼
おめでとう
タワー完成後仲良くしてください

[6317: 匿名さん]

おお！完売おめ～！

[6318: マンション検討中さん]

完売おめでとうございます！
狙い通りのスケジュールですね。

[6319: 匿名さん]

2年後に最後を1番高値で売りきるとは。
凄すぎる。

[6320: 匿名さん]

まだMR来場予約していますが？

３/３（土）

空き1席

空き1席

空席僅か

３/４（日）

空き1席

空き1席

空席僅か