シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6221: マンション検討中さん]

埠頭から品川直通のバスが頻繁に出るようになれば化ける可能性はあると思います。品川駅バス10分内で品川のマンションより2割安なら。リニアもできるし品川は今後もターミナルとして発展していく事は間違いでしょうし。

[6222: 匿名さん]

ないわ。

[6223: 匿名]

他の品川埠頭の土地だと駅徒歩10分超えるから分譲は厳しいと思う。
品川埠頭の再開発になれば可能性はあるけど、現状厳しい。
スミフも再開発は今のところ予定がないと言っていたよ。

[6224: 匿名さん]

水辺って実際のすみごこちはどうなんですかね
普段の仕事のご褒美として、利便性がよく眺望も申し分ない天王洲アイルを考えていますが、水災は実際どうなのかなと

[6228: 匿名さん]

[No.6226～本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6229: 匿名さん]

>>6224 匿名さん
去年の台風の豪雨で北品川の一部などが注意報が出ていた時もこの辺りはなんの影響もなかったですね。
運河なので流れも穏やかですし。
ふと立ち寄ったゆりかもめが泳いでいたり、眺めていても気持ちいいです。

[6230: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[6231: 匿名さん]

>>6224

このあたり（芝浦から天王洲）が埋め立てられてから場所によって５０年から１００年、
高潮、津波で浸水した記録は無いということが物語っているのでは？

[6232: 匿名さん]

三田駅近くにマンションギャラリーが建てられているんですね。

京浜運河沿いのマンションで駅までも近いです。ホームページにあったみたいに、天王寺アイルの駅がベランダから運河をはさんで見えるならかっこいいでしょう。お正月など長期休暇はベランダ飲みできたらいいなと思います。

洪水より地震被害の方が怖いです。そして、災害が怖いと言っていたらいつまでもマンションも買えない……。

タイミングや巡り合わせもありますけど、気合いを入れて買おうと思わないといけないですよね。

[6233: 匿名さん]

>>6110 匿名さん
2018年1月の品川区人口統計が発表されたので追記しておきます。
年末に引渡しが多かったのか、ペースが上がりましたね。

〈東品川5丁目の世帯数推移〉
(カッコ内はCTEの推定入居数)
2016/3…13世帯(0戸)
2017/3…193世帯(180戸)
2017/4…199世帯(186戸)
2017/5…201世帯(188戸)
2017/6…215世帯(202戸)
2017/7…221世帯(208戸)
2017/8…227世帯(214戸)
2017/9…225世帯(212戸)
2017/10…230世帯(217戸)
2017/11…234世帯(221戸)
2017/12…239世帯(226戸)
2018/1…251世帯(238戸)

[6234: 匿名さん]

かなり入居が進みましたね。
それにしても元々の13戸ってどこに住居があるのかちょっと不思議。

[6235: 匿名さん]

ゆっくり売れてたんだ……
三井は最近の中央湊がそうだけど、住友さんは価値を保ちつつ温めて売るのが好きなようです
財閥系ってやつははじめから中小デベロッパーとは体力やブランド力が違うようですね……

[6236: マンション検討中さん]

今売りに出ている最終の部屋は高価なので、もう少しお手頃の中古が出たら検討しようと考えております。
仲介手数料と物件価格合わせて6000万円以下＋初期費用ならなんとか予算内におさまります。

以前見積もりに出された方が5000万円代半ばだったという投稿もありましたが、その価格で手放す人はいないように思えます。

[6237: 検討板ユーザーさん]

タワーのパンダ部屋なら予算内に収まるのでは

[6238: 匿名さん]

>6236さん
10年後ならそのぐらいで出てくるかも。
いまなら前の人が書いているように、タワーの北向き低層ならあるんじゃない？
中古も出てきたけど、希望からはかなり離れているしね。

[6239: 匿名さん]

>>6238 匿名さん
中古出てますか？
おいくらくらいでしょうか？

[6240: マンション検討中さん]

なかなか中古の情報が表に出てこないので聞いてみました。

タワーのパンダ部屋は検討外です。
駅近とどの部屋からも目の前に広がる運河の景色が、こちらの物件の魅力であり不変の資産価値であると考えております。
タワーのパンダ部屋には魅力も資産価値も感じません。中層以上の眺望が魅力的な部屋は元々予算オーバーなのと、価格に価値が見合っていないように感じております。

[6241: 検討板ユーザーさん]

角部屋7500が出てますね
これは売れないでしょう…
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1169130014211/

[6242: 匿名さん]

>6240さん
その予算だとここの新築はあきらめるしかないよ。今は。
シーサイドでもあの価格だし、有明もグロスはここのタワーより高いところばかり。
今後周辺の再開発などがあるので、ここも当分下がってこないでしょう。
中古の価格も下がる要因がない。
金融政策の変更や金利があがるなどがあればさがってくるが、支払額も上がるので、結局買えない状況は変わらないと思う。
ここはあきらめて、シーサイドの板状マンションがお勧めかな。

[6243: マンション検討中さん]

かなり強気の価格設定ですね。
それでも完売すれば、タワーと比較検討する事になるでしょうから多少の値引きはあったとしても
売れると見込んでいるのでしょう。
賃貸中との事ですので、元々急いで売る必要のない投資目的の売主かもしれないです。

[6244: マンション検討中さん]

中部屋でも新築価格近くの価値は保っているという事でしょうか？
なかなか完売しないから不人気物件かと思っておりましたが、
他がさらに高いですので、だんだん買い得だったようにさえ思えてきました。

[6245: マンション検討中さん]

今思えば一期で買った人なんかは超お買い得でしょ。
これはどこの物件にも言えることだけど。

[6246: マンション検討中さん]

直近で販売開始した天王洲アイル駅徒歩8分の住友物件、シティハウス品川サウスで坪350想定、70平米で7400万程だよ。
数年後にはここはかなりお買い得だったと言える状況になってると思う。
オリンピック後に下がる幻想は捨てて、必要なら今買うべし。

[6247: 匿名さん]

シティハウス品川サウスのほうが立地条件はいい（一般的には）ので、価格差はそんなものでは。

[6248: マンション検討中さん]

中古の６階の７１平米の大きい部屋はすぐ売れたみたいだね
７５００万円で出してたけど多少は値引いてますよね

[6249: 匿名さん]

シテイハウスマイバスケットに近い位で立地の優位性はないと思います。それよりもこちらの駅までの近さと運河の眺望に軍配が上がるでしょう。

それでも7400万円でいけるという住友の判断ですから価格付けに間違いはないのでしょうけど、どんどん値上がりしていきますね。

[6250: 匿名さん]

中古が6階角部屋71.11平米角部屋7500万円坪単価348万円で1件の売買実績になっている。。

[6251: 匿名さん]

>>6249

まあ価値観の違いだね。
こちらに魅力を感じる人が多いのであればとっくに完売してるとは思うが。
ちなみに、ブリリア品川とだとやっぱりこっちが上？

[6252: 匿名さん]

ブリリアいいですよね
坪単価も400弱で高いけど、品川駅に近いので予算があればいいと思います。
現在検討中ですのでブリリアにもいきましたが
やはり、眺望も同じく運河ビューでいいですし、すぐ近くに小さいですが公園があり
台場小も近く、内廊下設定もいい、
たしか図書スペースみたいなものもあり、あの規模にしては充実していました。
ただ、自転車は１家族１台のみ
管理費等も御高め（でも内廊下ですし小規模なので仕方がない範囲です）
あと地権者住戸が上階を占めています。

でもデべいわくあの辺りは再開発をひかえており、後々は価値は1億円くらいにはなるかもしれないとの
ことでした。
あの規模にしては珍しくＤＴＲまで作っていたので東京建物は力をいれています。
予算で相談ですね

[6253: マンション検討中さん]

まあ住友は完売焦らずゆっくりその時の相場で売ってるからね
ここも第1期は中部屋で6000万前後だったはず。
6000万、6380万、6580万、6880万〜6980万と推移して完売間近。
WCTにおいては10年かけて完売してるが今や完売当初より高騰。
うまくやってるよね。

[6254: 匿名さん]

住友が調子に乗るからやめてくれ

[6255: マンション検討中さん]

出し惜しみをして完売を意図的に遅らせていた印象はありませんでした。
にもかかわらず1割値上げしながらも引き渡し後2年で完売させるとは。
後から高く買った人がなぜ最初から購入しなかったのか不思議です。

[6256: 匿名さん]

>>6253

WCTで大きく値上がってるのは初期の方に販売した部屋。
後の方で販売した部屋は良くて分譲価格維持程度、部屋によっては分譲より安くなっている。
WCTの今の中古相場は標準的な条件の3LDKで坪300万ちょいくらだね。

[6257: 匿名さん]

その通りですね
ＷＣＴの低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は上がってない

高層階の眺望のいい部屋は跳ね上がってる

[6258: マンション検討中さん]

10年で価格維持はWCTとしては大健闘ではないでしょうか。
運河側の開放的な部屋ではない、中庭向きの日当たりの悪い部屋も多数ありますから。
CTEは今後どれくらいの価格で中古販売されるか注目です。

[6259: 匿名さん]

ここが中古で坪単価３４８万で成約とか笑うしかない件

[6260: 匿名さん]

WCTは、最後に売ったブリーズタワーは分譲時の値付けが高すぎて、高層でも分譲価格程度だと思います。

しかし、港区であり、品川駅まで一応歩いて行けるWCTが坪300位であることを考えると、新築とはいえCTEは坪320位～なので、CTEの方がWCTよりも高級物件？

値段（坪単価）だけ見ると、CTE > WCT ということなのかな？

[6261: 匿名さん]

ちなみに、WCTは初期に販売したアクアタワー低層階の運河に面した90㎡半ばの3LDK（4LDK）の部屋が、6千万台前半～だった記憶がある。

[6262: 匿名さん]

ＷＣＴでも高層階で眺望が約束されていれば坪単価３５０万以上あるからｗ
むりやり低層で眺望のない部屋をもってこなくても。。

[6263: 匿名さん]

>>6257
＞ＷＣＴの低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は上がってない

ＷＣＴの西側低層階の道路ビューなど眺望がない部屋は、分譲時坪180万。いまは坪250万。
なので上がってます。もともと激安だったんですから比べてもしょうがないこと。

[6264: 匿名さん]

一言いうなら・・

どんだけ～

[6265: 匿名さん]

なるほど。

でも、やっぱり新築のCTEの方が、中古のWCTよりも高いのかなー？
港区、品川駅徒歩圏内、共用施設の規模などを考えると、同じような広さならWCTの方が高くなりそうだけど。
この辺はやっぱり日本人が新築信仰が強いからなのかな？

[6266: 匿名さん]

6265ｻﾏ

でも中古でここが坪単価348万で成約されたんなら
やっぱりＷＣＴの中古の高層階で眺望ありならもっと高いと思います。

[6267: 匿名さん]

>>6265

以前にここの周辺中古の価格を調べまくりました。1年前ですがWCTの中古坪単価は成約レベルで平均330万円。高層階で最大＋50万円、低層階でマイナス50万円といったところでしたね。
今はそこから10万～20万程度下がってるでしょうが、それでも平均で300は超えてるでしょう。築12年落ちの中古がここの分譲価格とあまり変わらないレベルですので築12年ということを勘案するとやはりあちらのほうが評価は高いでしょうね。
ここが中古として坪320で売れるかどうかは、実際の成約事例が出てこないとなんともいえませんね。駅から近いので資産価値は維持しやすいと思いますが。

[6268: マンション検討中さん]

ゆうてもWTC築14年ですから笑
ここと単純比較できませんよ。

[6269: 匿名さん]

実際に成約したみたいだよ
6階の角部屋で大きい部屋が坪単価３４８万で

https://www.mansion-review.jp/mansion/753539.html

ここは最近中古が出てきて売れたみたい
2年間で初めて出た中古みたいで売買実績が1件

[6270: 匿名さん]

時代が違うものを比べてもしょうがない。どうしても比較したいなら、いまWCTが新築分譲なら住友不動産はいくらで売ると予想するかです。勝どき駅徒歩10分のスミフタワーが坪360万とか380万とかの時代に、港区で品川駅エリアのWCTがそれより安いか高いかだいたい想像できると思います。すくなくとも同等以上でしょうね。