シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6181: 匿名さん]

もう大きい部屋がないので67平米の部屋で最上階にしても最後6880万になるんだ。　
モデルルームは67平米で6980万。
財閥系のブランドマンションだからですか？
A棟坪単価290くらいで買えてたんだがな。

[6182: 匿名さん]

A棟は交差点に近く交通量も多いし騒音もあるからとはじめ割安設定だった。
B棟とは大体500は違うし。
でもはじめに買った人たちはお得だったね。
品川駅徒歩圏内のそれなりの新築マンションは7000万超えだしね。

[6183: 匿名さん]

>>6182 匿名さん

お得感でいったら武蔵小山駅前タワーは
鹿島免震×三井の基本スペックの高さで評判みたいですよ

[6184: 匿名さん]

>>6182 匿名さん

品川駅徒歩圏はかなり魅力的だけど、ここって徒歩圏？

[6185: 匿名さん]

いや、だから歩くには少しあるから(バス3分だけど)7000超えてないってことでしょ…

徒歩圏内にスーパーもできたし天王洲自体いい街になってると思うけどね

南北線が品川、天王洲、と伸びたら空港利用者も便利だし、なおさらいいんだけどな

[6186: 匿名さん]

>>6183 匿名さん

住宅に1億とか使いたくないから検討外だな

[6187: 匿名さん]

>>6186 匿名さん

買える資力のない人は残念ですね。
武蔵小山は三井の親切心でギリギリ庶民が買える価格にしてくれています。
手が届く人は鹿島免震×三井の基本スペックの良さと間取りに惹かれて購入するみたいです。

[6188: 匿名さん]

>>6183 匿名さん
わざわざご苦労様です。
同じ品川区とは言え、武蔵小山のタワーはさすがにエリアも路線も違いすぎて比較にならないでしょう。
あちらはお隣の不動前タワーか、同じ穴の狢の武蔵小杉へ宣伝に行かれた方が良いと思いますよ。

[6189: 匿名さん]

>>6188 匿名さん

こちらの検討者には価格面で武蔵小山はハードルが高すぎましたか。
こちらとは基本スペックの面で比較にならないほど良いものなので、年末ジャンボ当選の際には検討されると良いかもです。

[6190: 匿名さん]

>>6189 匿名さん
そうですね。
年末ジャンボなんか買われる辺り、武蔵小山らしいですね。
さようなら。

[6191: マンション検討中さん]

最上階6880万円ですか？

こちらは低層高層ともに眺望が確保されているにもかかわらず、高層が割高設定になっていますね。
階数による差というより、販売のタイミングが後になるほど強気にを設定してくるのには驚きです。

[6192: 匿名さん]

>>6187 匿名さん

買える資金力があるって勘違いしてる奴が間違えるんだろうね。武蔵小山はサラリーマンが買っては行けないマンション筆頭だよ。何？基本スペック高さって(笑)鹿島免震、三井ってブランドしか取り柄のない、低仕様で眺望なしの割高マンションってことでしょ。

1馬力で年収1500万プラス預金2000万超あるけど、72平米1億は無理だわ。子供2人を満足に習い事させつつ、小学校から私立に通わせようと思ったら、家なんかに金かけられん。

[6193: 匿名さん]

Howmaというサイトで最上階6880万円、67.02㎡の部屋を中古物件として査定したら
査定額5974万円と出ました。いきなり資産価値マイナス900万円からスタートは厳しいですね。
本気モードで交渉したら400-500万円ほどの値引きがありそうな気もします。

[6194: 匿名さん]

WCTを10年間かけて最終的に完売させた根性やはりすごいですね。
最初に買った人からしたら資産価値落ちないからいいのかもしれないですがね。

[6195: 匿名さん]

>>6192 匿名さん

天王洲から私学に通われるご家庭ってあるのでしょうか。
東急沿線は有名私学に通うご家庭多いので、恐らくパークシティ武蔵小山もそういうご家庭が多くなると思われます。
無理に私学に入れてもお子様が引け目をお感じになられないか心配ですね。

[6196: 匿名さん]

>>6193 匿名さん

何このサイト。精度低すぎ。会員登録する必要なし！

[6197: 匿名さん]

>>6192 匿名さん

武蔵小山はパークコートブランドではないので、仕様は今はこんなものです。眺望も普通です。
鹿島、三井タッグの免震タワーという基本スペックが高い物件は希少。

[6198: 匿名さん]

武蔵小山って目黒線、、、

[6199: 匿名さん]

>>6198 匿名さん

モノレールやりんかい線よりも三田線、南北線直通の目黒線は利便性が高いですね

[6200: マンション検討中さん]

販売に時間がかかる物件は不人気の証で資産価値が低くくなる思っていました。
しかし完売したとしたら、2年落ちの新古であっても販売初期の価値を上回っっているといえます。（裏で値引き等がなかった場合ですが）

[6201: 匿名さん]

武蔵小山って商店街くらいしかない郊外のベットタウンですよね。しかも東横線じゃないし。そんなところで1億もするなんて、バブってますね。

[6202: 匿名さん]

>>6201 匿名さん

武蔵小山はタワーがこれから5本建設予定で再開発がまだ始まったばかりの将来性のある街です。
価格は基本スペックの良さを鑑みればむしろ安いと思います。地盤の良い土地で、今時鹿島×三井の免震タワーはこの上ない贅沢ですね。

[6203: 匿名さん]

>>6202 匿名さん

セミプロは誰一人として割安なんて言ってないけどね。素人の感想、ご苦労さん。

せっかく地盤が良いなら免震なんかやめれば良いのに。長周期地震動が来たら超高層なら、最悪、ポッキリ行くんじゃない？無事でも免震装置総取っ替えだろうね。

[6204: 匿名さん]

>>6203 匿名さん

スムログにいい記事がありました。
安く買ったマンションが値下がりし、高く買ったマンションが一段と値上がり・・・この差は何？
・中古需要が多い場所は買い
・条件の悪い立地・不人気の街はだめ　いろいろ条件あるが立地が一番

東急ファン、城南地区、武蔵小山推し多いx駅1分のパークシティ武蔵小山はかなりリセール期待できると考えられますね。

[6205: 匿名さん]

>>6204 匿名さん

スムログで武蔵小山は名指しで高いと言われているじゃない。お金ないのに契約しちゃって焦ってるのかな？

[6206: 匿名さん]

>>6205 匿名さん

セミプロブロガーはここはいい物件と言ってるようですね。
駅1分、アクセスいい、大手、免震かつ地盤いい、間取り良い!
非常に高得点のブログも多いですし、一段の発展が期待できる街。
価格が高いけどアクセスのよいマンションは中古価格も上がりやすいようですね。
武蔵小山好きの人が多いところも魅力。
みんなで盛り上げたいものです。

[6207: 匿名さん]

>>6206 匿名さん

そもそも買えるお金あるの？あったらこんなとこのマンションスレ見ないか

[6208: 匿名さん]

>>6207 匿名さん

基本スペックの良さ
ワイドスパン間取り、免震タワー、アフター三井xスーゼネ対応から武蔵小山が圧勝です
これに誰も異論はないはず

[6209: 匿名さん]

＞セミプロブロガーはここはいい物件と言ってるようですね。

https://wangantower.com/?p=8966


「資産価値を維持している可能性が高い物件はどこでしょう」

のらえもん (2015.02.28)

Ｑ：
初めまして。Ｋと申します。
いつもブログを拝見させて頂いております。
２つの物件で悩んでおり、物件購入の相談の為に御連絡をさせて頂きました。
簡単なプロフィールを記載させて頂きます。
30歳・家族構成は 妻と子供1人で更に増える予定です。
年収額面1200前後で頭金は600万円ほどです。
勤務先の関係から品川の物件と豊洲の物件を考えています。
品川の物件は、周辺相場と比較すると割高感がありますが、WCT以来7年ぶりで今後、土地確保の点から大規模物件はないとの事です。
５、６年後資産価値を維持している可能性が高い物件はどちらと思われますか？


Ａ：
Kさんお世話になっております、のらえもんです。
現時点で、という話ならどちらもあり得ません。
特に品川の物件は現地を見学されましたか？
現状、その区画は誰も人が住んでいない倉庫街。発電所も近くにあり地区全体が生まれ変わる再開発計画も存在しません。せめてこれから区画整理が進み、学校やスーパーができることがわかっているのなら再開発一番手ということでオススメもできるのですが・・・唯一の利点は駅近物件なだけです。
駅近はたしかにデータ上有利ですが、私は住宅を資産性だけで判断するのは間違っていると思います。
仮にも５〜６年間というのは人生において短い期間ではありません。小さい子供を抱えて更にこれからも産まれてくるというご家庭が、マンションの目の前に大型トラックがバンバン走り、近所にスーパーや学校がない場所は、私はお勧めできないですね。
ということで、今新築マンションを買える資力があるなら現在売り出している大型物件を見学して、どれか気に入ったマンションを購入することをお勧めいたします。今出ているマンションが売り切れた時、さらに高い価格で出てきますよ。

[6210: 匿名さん]

>>6209 匿名さん

セミブロガーの言う通りですね。
上がりきった駅が多い中、武蔵小山の価格は上昇の途中ってことかな。
２年後にはここや住不価格が基本となった価格形成なんだろうな。

[6211: WCTさん]

こういう風にみんながネガティブキャンペーンやってる間にここも着実に売れていたんですね

WCTは10年間かかりはしましたが、値下げはせずに、しかも売れ残りもなく、きんと売り切ってくれて住民は結果的によかったのではと感じます

[6212: マンション検討中さん]

武蔵小山の掲示板でやった方が盛り上がりますよ。

[6213: 匿名]

のらえもんは豊洲エリア在住で，やや豊洲寄りな意見の方ですよ．

[6214: 匿名]

http://musako-life.com/archives/436.html

武蔵小山駅など再開発地区は通勤ラッシュがすごいんですよね．
まだ都市自体がタワーマンションラッシュに対応しきれていないようです．

私は武蔵小山を外した理由の1つが上記です．値段も以前の値段を知っていると上がりすぎと感じました．天王洲アイルも同じように上がりすぎと感じる方もいるかもしれませんが笑．

[6215: 匿名さん]

隣のタワーができると、この品川ふ頭の京浜運河沿いには
マンションが立ち並ぶようになるのかな。
品川駅周辺で新規分譲マンションができそうな所は殆ど無くなったからね。

[6216: 匿名さん]

この辺りは天王洲の駅近はもちろん、品川ワンメーター界隈なのにごちゃごちゃしてないし落ち着いてるから、ヒットするひとにはする。需要はあるよね

[6217: 匿名さん]

この10年で品川駅が大変貌を遂げ、都内指折りのビジネス街に
成長したことが大きいね。
サウスゲートで品川がこれから更に急成長してゆくのは間違いないから、
品川ふ頭がマンション最前線になる日は意外と近いのではないかと思う。

[6218: 匿名さん]

>>6213 匿名さん
のらえもん氏もまさか天王洲にスーパーが出来るとは思わなかったのでしょう。品川エリアの変化には疎いようですね。

[6219: 匿名さん]

さすがに品川埠頭にマンションは無理。ここはギリ天王洲アイル駅があるから成立する。

[6220: 匿名さん]

最終おめ

[6221: マンション検討中さん]

埠頭から品川直通のバスが頻繁に出るようになれば化ける可能性はあると思います。品川駅バス10分内で品川のマンションより2割安なら。リニアもできるし品川は今後もターミナルとして発展していく事は間違いでしょうし。

[6222: 匿名さん]

ないわ。

[6223: 匿名]

他の品川埠頭の土地だと駅徒歩10分超えるから分譲は厳しいと思う。
品川埠頭の再開発になれば可能性はあるけど、現状厳しい。
スミフも再開発は今のところ予定がないと言っていたよ。

[6224: 匿名さん]

水辺って実際のすみごこちはどうなんですかね
普段の仕事のご褒美として、利便性がよく眺望も申し分ない天王洲アイルを考えていますが、水災は実際どうなのかなと

[6228: 匿名さん]

[No.6226～本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6229: 匿名さん]

>>6224 匿名さん
去年の台風の豪雨で北品川の一部などが注意報が出ていた時もこの辺りはなんの影響もなかったですね。
運河なので流れも穏やかですし。
ふと立ち寄ったゆりかもめが泳いでいたり、眺めていても気持ちいいです。

[6230: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]