シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6121: 匿名さん]

ミニスーパーとは言え、近くにスーパーができたので利便性が増した感じだね。

[6122: WCTさん]

>>6121 匿名さん
天王洲にスーパーできたんですか？一昔前は考えられませんでしたね。
天王洲といえば、東品川清掃工場の跡地の開発ですかね。2018年までが清掃工場の期限ですから、跡地を区は何に活用するつもりでしょうかね。
品川の開発は凄まじいですね。

[6123: 匿名さん]

ボンドストリートの設計事務所ビルの１階に常設のマルシェマーケットができる。ちょっ面白そうだね。

[6124: 匿名さん]

東品川清掃作業所の跡地、区として公共性も大事でしょうが
リサイクルショップなどは止めてもらいたいですね。

[6125: 匿名さん]

民間に土地を貸してテナントに出すか
区の出張所や公民館などができるかか

[6126: 匿名さん]

公民館？　この辺りの人じゃないよね？

[6127: 匿名さん]

駅前の区有地は少ないけど、江戸川区は公民館にして地下を映画館にしてるけどね。
新馬場が近いから、公民館はわからないね。
天王洲の駅前だからモノレールとの兼ね合いもあるけど公園になればいいな。
民間に貸して、またショッピングビルとかはやだな。

[6128: 匿名さん]

>>6127 匿名さん
駅前の区有地は大体区が大まかにプロジェクトをたてて、民間の業者を選定しますよ。

https://www.kensetsunews.com/archives/116581

http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/jorei/kitaguchi/kitaguti_plan.ht...

しかも東品川清掃工場は5,500平米の土地。何年も前から期限を待たずして清掃事業以外に活用できるように品川区が都に申請を出してきたところですよ。公民館が欲しいだの何は嫌だの区民の意見なんて聞いてくれません。

[6129: 匿名さん]

清掃作業所の敷地を使って、モノレールとりんかい線の接続を地下化してほしい。あとスーツケース引いてる人多いのに、エレベーターも下りエスカレーターも無いなんてあり得ないでしょ。

[6130: WCTさん]

>>6129 匿名さん

天王洲アイルの乗り換え改良は、五輪までに決められていることなので、苦し紛れに、あの跡地を利用して何かしらはやってくるとは思います。

http://www.jterc.or.jp/topics/josei_shinpo3.14/7_kuuko_access.pdf

同じく既定路線のモノレールの浜松町駅の移設は工事がすでに着工しましたが、天王洲はあの跡地使用制限の期限が満了にならないとどうにも動けないでしょうね。

[6131: 匿名さん]

オリンピックまでに改良して欲しいけど、残念ながら今そんな雰囲気はしないよね。
環2開通が間に合うかどうかの瀬戸際にあるくらい、都政が停滞しているのがそもそもの原因。

[6132: 匿名さん]

都政が停滞するのは、都民の責任。
アホで使えない都議は次の選挙で
落選させなきゃダメだよね。

[6133: 匿名さん]

あと3戸になったね。タワーも二期が終わったし。
3月までには完売かな。

[6134: マンション検討中さん]

家具付きモデルルーム販売の広告が入ってましたので残り僅かだとは思っていましたが、後3戸ですか！？本当に売り切りそうですね。完売後のリセールバリューはどうなりますかね？賃貸需要は高そうです。

[6135: マンション検討中さん]

テラスが完売すれば、中古としては中住戸なら6200-6400、角部屋なら、6800位では価格提示できると思います。
ただ、ここは値下がりしずらい築五年くらい、つまりあお２年から3年待ったほうが、得と思います。

[6136: 匿名さん]

台場小学校に通う方は少ないのかしら？

[6137: 通りがかりさん]

>>6135 マンション検討中さん

新築でようやく売り切れた後に、中古価格が上がるのはちょっと厳しいのでは？

中古住宅の売買時には仲介手数料が3%かかるし、5年以内の短期売買だと税率も高く、利益を出すのは至難の業だと思います。
ここの標準的70㎡の賃料は25万円程度なので、投資対象物件としては表面利回りを5%とすると適正価格は6000万円程度ですね。

今の不動産価格は高止まりなので、いつ下落してもおかしくない状況です。
賃金が上昇して、物価や賃料が上がれば売却益は出るかもしれませんね。

[6138: 匿名さん]

70平米で5年定借でさえ25万9千円で賃貸契約されてるから、普通の賃貸ならもっと高そうだね

[6139: 匿名さん]

>>6136 匿名さん
台場小は都営住宅の子がいるから、、、

[6140: 匿名さん]

>>6139 匿名さん

やっぱりそうなんですかね。営業から、都営の子はほとんどいないと聞いたのですが。

[6141: 通りがかりさん]

>>6138 匿名さん

確認のため調べてみましたが、普通賃貸借でも25万円以上は苦戦しているようです。
間取りと方角がほぼ同じなので、差別化は階数位なので難しいようです。
現在、3戸募集していました。
https://www.property-bank.co.jp/m/rent/6435/

[6142: 匿名さん]

築1-2年の築浅70平米弱で23万でも決まらない賃貸の現実。予想通りとはいえ厳しい資産価値ですね。

[6143: 匿名さん]

>>6142 匿名さん

来年5月入居の2年定借じゃん笑

[6144: 匿名さん]

>>6142 匿名さん

6141です。
少し補足すると、23万円の賃貸物件は定期借家権2年だから割安なのでしょう。
本物件は、駅近、割安、永久眺望に価値を見出した実需ユーザーにとっては最適解なのでしょう。
イオンのまいばすけっともオープンして便利になりましたし、都心のアーバンリゾートを楽しむには良い物件だと思います。

[6145: 匿名さん]

>>6143
9階のより高層の普通賃貸、同じ金太郎部屋が24万じゃん。23も24も変わらないからw この金額から1-2万引かれて契約になるしな。どっちみち安エリアだろ。

[6146: 匿名さん]

67平米で24万だと契約されるみたいだね
このあたりにしてはいい方だね

[6147: 匿名さん]

24万でも成約なかなかしないから空室なんだろ。成約時は1万は確実に値引き必要。

[6148: 匿名さん]

なるほど
調べると
67平米24,5万から23,5万の契約実績だね
25万は無理っぽいね
このあたりにしては高いのかな

[6149: 匿名さん]

>>6148

品川区だとそんなもんでしょ。はす向かいのタワー高層で㎡4200円くらい。
67平米だと28万くらい。

[6150: 匿名さん]

あそこは港区ですもんね。
プールありで、ランニングコストがかなり高いから、オーナーはそれくらいで貸さないと嫌だとは思いますよ。
あそこも、何年も売れ残っていたけど、人気になってよかった。
港南の素敵なマンションだと思います。

[6151: 匿名さん]

港区とか品川区とか関係ないでしょ。

[6152: 匿名さん]

>>6149
はいはいWCT住民さん。そんな相場高くないし、ここと変わらないくせによくそんな嘘つけるな。何が港区だからだよ。相変わらず胡散臭い隣人。

[6153: 匿名さん]

>>6151 匿名さん

品川区だとこんなもんでしょと言った口で、、笑

[6154: 匿名さん]

WCTはここより相場低いですよ。本当に嘘つきで嫌がらせばかりで大嫌い。

[6155: 匿名さん]

相変わらず嘘つきぶりが凄いですね。ホラ吹きのレベルが低すぎるし、賃貸相場はここのが高いのが事実。つまり坪単価あたりの中古価値もこちらが上。港区とか品川区とか関係ないってこと。港区っていっても本当に端っこで、高速と海岸通り沿いで空気は最悪。お世辞にも胸張って港区とか言える場所ではないし、そんなに嘘ばかりついて恥ずかしくないのかね。

[6156: 匿名さん]

自作自演

[6157: 通りがかりさん]

WCTは築年数もだいぶたってるし、中見るとやっぱりいたるところ古さが…
中古かうならリフォームしたいし、
賃貸なら築浅で綺麗な方がいいかな。

[6158: WCTさん]

わざと炎上するようなこと書かなくていいよ
ただの荒らしさん

[6159: 匿名さん]

この荒らしさん、あちこちのスレをパトロールしまくってるのかな？WCTに恨みでも？ちょっと異常性を感じて不気味。

[6160: 匿名さん]

山手線スレからの遠征？

[6161: 匿名さん]

>>6155

あんたこそ、6149さんは高層で、と言ってるのに低層住戸並べて印象操作ご苦労様という感じ。

[6162: 匿名さん]

いつもボコボコにされているみたいだからここで憂さ晴らし？

[6163: WCTさん]

別に24階や30階は低層ではないとは思うけど
そういう変な発言がつっこまれるんだからやめてほしい

[6164: 匿名さん]

6149ですけど、この辺は比較対象物件が少ないのでベンチマークになると思い、
高層30階以上の賃料をネットで調べて書いたんですけどね。
4物件の平均で㎡4340円ですが、交渉ありとして4200円くらいかな？と思って
書いたんだけど、まずかったっすかね？
ちなみに低層だと3700円くらいっすね。ここもそれくらいが相場なのではない
ですか？
別にネガもポジもしてるつもりないです。

階 ㎡ 賃料 ㎡単価
30階 60.7 240000 3,954
34階 67.0 330000 4,925
36階 79.7 330000 4,142
39階 61.1 265000 4,338
平均 4,340


階 ㎡ 賃料 ㎡単価
2階 84.37 300000 3,556
5階 64.79 235000 3,627
7階 42.63 188000 4,410
12階 75.27 245000 3,255
13階 71.02 249000 3,506
平均 3,671

[6165: 匿名さん]

売買実績も賃貸実績も少ないから周辺をベンチマークするしかないね。とはいえ、天王洲アイルもそんなに事例が豊富じゃないし。

[6166: 匿名さん]

必死w

[6167: 匿名さん]

3700円、70平米で259000円、まずまずそんなものでしょうね。

[6168: 匿名さん]

確かに、70平米で定期借家権で25万9千円で契約されてるね
めでたしめでたし

チャンチャン

[6169: 匿名さん]

荒らしさん、お疲れ様。

[6170: 匿名さん]

天王洲アイル駅周辺マンションが高く評価されていることが腹が立ってしょうがない外野が紛れてるね。ここは駅近マンションだから高く評価されて当たり前なのに、偏見とは怖い。