シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5294: 匿名さん]

液状化なんて、支持地盤を見誤らなければほぼ関係ないがな。
それより水害の方がよっぽど真実味ある。
火力発電所の地震対策もな

[5295: 匿名さん]

液状化より地震で建物の地盤にヒビが入りそこから運河の水が進入するリスクが一番あると思います。

[5296: マンション掲示板さん]

>>5287 匿名さん

1946年以前は細かく分けられてるのに、1946年以降は一纏めにして、１番新しいと言われてもねぇ。

[5297: 匿名さん]

(一部住戸は入居時期に制限があります） 諸手続終了次第入居可

物件概要にこう書いてあるけど、どういうこと？垂れ幕広告部屋はすぐに入居できないってこと。

[5298: 匿名さん]

>>5296

1948年の写真。

[5299: 匿名さん]

1956年（昭和31年）埋め立て中。まだ完成してません。

[5300: 匿名さん]

63年には完成していて50年以上経過しているからもう関係ないなあ

[5301: 匿名さん]

>>5300 匿名さん

え？
都合の悪い真実に目を瞑るタイプですか？

[5302: 匿名さん]

>>5299
台場や大井ふ頭島の姿が全然ない。高度成長期の埋め立ての凄さが分かるね。

[5303: 匿名さん]

>>5299 匿名さん

君は何をしたいの？

[5304: 匿名さん]

>5299
なるほど。このあたりは台場を作れるほど地盤がしっかりしているんだね。だから液状化がしづらい地域になっているのか。

[5305: 匿名さん]

液状化しないよ〜〜^_^
3.11 で十分揺すられてるので大丈夫よーん

[5306: 匿名さん]

その考えは誤っているかも知れないですよ。ちょっと研究された方が良いかも知れません。お向かいでも色々ありましたから。

[5307: 匿名さん]

http://www.news-postseven.com/archives/20110921_31201.html
とか読まれると良いでしょう。

[5308: 匿名さん]

という、ゴシップ週刊誌の記事でした〜

[5309: 匿名さん]

投稿が気になって、親切心で、「40年以上前から液状化の研究をしている関東学院大学工学部教授の若松加寿江さんが説明する。」の情報を紹介しただけなんだけれど。どうぞご自由に。

対岸でも護岸補強工事が行われているが、あれは側方流動関連かな。

無責任に、安易なことを言うのは簡単だと思うよ。

[5310: 匿名さん]

>>5309
と、無責任に、安易なことを言うのは簡単だそうです〜

[5311: 匿名さん]

>>5310
反論になってませんが？

[5312: 匿名さん]

>>5311
反論などと捉えないで頂きたい。
ただ、ゴシップ誌の記事だと言っているだけなのです。

[5313: 匿名さん]

ゴシップ誌であろうがなかろうが、専門家は専門家だと思うよ。

http://www.nhk.or.jp/sonae/author/wakamatsu.html

http://www.asahi.com/special/10005/TKY201105090393.html


　再発について、若松さんは「液状化で地下水が噴出しても、地盤は締まらずに、かえって緩んだとの計測結果もある」と指摘。原因は、（１）液状化で一度バラバラになった砂粒の結びつきが以前より弱くなり、土の強度が低下する（２）地震の揺れは、砂の層がまんべんなく締め固められるほど長くは続かない（３）地下水が噴出する際に砂の地盤が攪拌（かくはん）されて再び緩く積もる、などの説があるという。

[5314: 匿名さん]

>>5309 匿名さん
あれは側方流動対策だね〜。マンション敷地が公開空地だから都か区の予算でやってるならいいよね。ここは敷地は公開空地なんだっけ？

[5315: 匿名さん]

>>5313
専門家であろうがなかろうが
ゴシップ誌はゴシップ誌だと思うよ。
ネット情報と同様、話し半分で聞いておいた方がよいね。

[5316: 匿名さん]

>>5315 匿名さん

http://www.asahi.com/special/10005/TKY201105090393.html

朝日の記事がもっと詳しいですが?

[5317: 匿名さん]

液状化マップ？によれば、ここは液状化が起こりづらい地域になっていたと思うんですが、なんでこんな議論になってるんでしょうか？

[5318: 匿名さん]

地震で１番心配すべきなのは液状化ではなく、火災でしょ。液状化で死ぬ可能性なんてほぼ0だからね。そしてここは火災のリスクが低い。

[5319: 匿名さん]

そして、品川埠頭には食品のコンテナがある為、コンテナがあることによって災害時の食糧確保が可能になります。

[5320: 匿名さん]

近いからって優先的にもらえるって話じゃないでしょ・・

[5321: 匿名さん]

>>5320 匿名さん

大地震だと物流ストップして、他に届けること出来ないだろうから近くの人しかもらうこと出来ないでしょ。

[5322: 匿名さん]

３．１１でこの辺で液状化したのはWCT目の前の大学のグランドだけでしょ。港南4丁目は大地震きたら一番液状化するでしょう。こちらのエリアは最新の埋め立て技術で作られているので、一番液状化や地震には強い。だって、火力発電所とかになんかあったら大変だからかなり慎重に作られている。下手な内陸より防災には強い場所。

[5323: 匿名さん]

>>5322

テキトーなこと書いてるな。60年以上前の土木技術に最新もなんもないだろ。むしろ港南4丁目よりも東品川5丁目のほうが新しい分地盤がしまってない。液状化どころか速報流動起こす可能性がある。対岸の公開空地に公園があるマンションの護岸は今、速報流動対策の強化工事やってるだろ？あそこの敷地は公開空地だし、非常時には災害対策用になるWCT桟橋も設けられてるから東京都の予算で港湾局の護岸工事が入るが、ここは入らない。

[5324: 匿名さん]

ここは外郭防潮堤の外。外郭防潮堤とは市街地等を高潮などから防護するための第一線の防潮堤。東品川5丁目の島は人が住む前提ではないから、これからも護岸工事が行われる計画すらない。 港湾局の資料はってやるからよく見な。

[5325: 匿名さん]

今後平成33まで行われる再整備計画エリアの資料。ここは整備対象から見事に外れている。

[5326: 匿名さん]

外郭防潮堤なんて関係ないよ。実際にここの地盤は強い。3.11程度の地震で液状化したような場所ではない。それがなによりの証拠。

[5327: 匿名さん]

防潮と地盤は違う話。品川ふ頭島が防潮・護岸の対象地域外なのは、高波・津波対策は人命を守ることが最優先課題だからやむを得ない面がある。

[5328: 匿名さん]

>>5327 匿名さん

つまり、行政はここは居住地域ではないと認識しているということだよね。
そういう場所にわざわざ住むのはどうなんだろう。

[5329: 匿名さん]

>>5328
キミの想像力では、理解できんじゃろう

[5330: 匿名さん]

>>5329 匿名さん

誰か理解できる人、説明お願いします。

[5331: 匿名さん]

地盤の話をしてここが液状化がしにくい地域だと証明されたら、今度は防潮堤ですか。
アップされていた図面だと佃島や八潮も防潮堤や護岸工事の対象外なので、ここと同じ扱いなんですが、あちらも居住地域ではないんでしょうか？

[5332: 匿名さん]

>>5331 匿名さん

>地盤の話をしてここが液状化がしにくい地域だと証明されたら

どこかで証明されてましたか?アンカー貼ってね。

[5333: 匿名さん]

品川ふ頭は防潮・護岸の対象地域外ですか・・・。
チョット残念な気もしますが、他のエリアに比べ危険度が小さい・人が少ない等、様々な要因があるのでしょうね。
あまり理屈ぽく言わないで、穏やかに行きませんか。

[5334: 匿名さん]

>>5332 匿名さん
5289でリンクされてるけどもう一度貼っておきます。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/yosokuzu.aspx

ここは緑なので液状化の可能性が低い地域です。

[5335: 匿名さん]

>>5332
ここが液状化しようが しまいが
君には関係のないことでしょう。
それとも関係をもちたいのかなぁ？？
かまってちゃんなのかなぁ？？？

[5336: 匿名さん]

>>5335 匿名さん

珍説立てるからね。嘘は止めましょう。

>>5305： 匿名さん [2017-03-13 00:56:47]
液状化しないよ〜〜^_^
3.11 で十分揺すられてるので大丈夫よーん

[5337: 匿名さん]

一旦第四期の新規販売をやめ在庫処理の13戸先着順で、二週間以上出してたが進捗はどうなったのかしら。
まだ第4期の未供給もあるし、先が長いぜ

[5338: 匿名さん]

>>5336 匿名さん
でも、このマンション
買う気もない(買えない)し、住む気もない(住めない)あなたには、何ら関係のない物件ですよね。

[5339: 匿名さん]

嘘書かれたら、買う気も失せます。

証人喚問するしかない。

[5340: 匿名さん]

>>5339 匿名さん
どうぞどうぞ
あなたにふさわしいリーズナブルな物件を
他にお探し下さいませ。

[5341: 匿名さん]

>>5337 匿名さん
スミフは先着順販売で売れた場合は物件概要の販売戸数をこまめに更新するよ。13戸→12戸→10戸みたいに。
13戸表示のままは、つまり先着順販売分、まったく動いてない。

[5342: 匿名さん]

>>5340 匿名さん

>リーズナブルな物件を 他にお探し下さいませ。

リーズナブルでないようなので、遠慮しておきます。

[5343: 匿名さん]

人気物件の先着順販売とあって、どれくらいの期間で１３戸が完売するものか注目しています。

[5344: 匿名さん]

>>5342 匿名さん
どうぞどうぞ
ごきげんよ〜ww

[5345: 匿名さん]

無理ネガは買えない人の妬み的な投稿が多い。

[5346: 匿名さん]

今日物件概要更新されましたね。
同じく戸数は13戸で物件進捗していないように見えますが、実は微妙に3/3と変わっています。もしかしたら1戸は伏せたのか売れたのか。
まだこの物件では四期の新規未供給分も残ってるし、既に一旦供給してしまったけど、売れ残って表向きに出していない13戸以外の売れ残り住戸がまだまだありそうだね。

そもそも3/3時点あたりに4期の販売を一旦とめて、隠してた売れ残り住戸のうち<実際の売れ残り分は住友にしかわからないが>、一旦13戸だけ出したけど、今週の更新をみたら、専有面積が変わって13戸の内訳を入れ換えたということはまだまだ13戸以外にも表向きだしていなかった売れ残り住戸はあると推測される。

スレの中でもまもなく完売みたいな明らかに住友の営業マンらしい煽り話がありましたが、この広告表記の手順、方法論をみる限り、かなり販売苦戦してるね。
営業マンは嘘つけても広告は嘘つくとアウトだからな。


旧3/3時点概要
販売戸数
13戸　
販売価格
6,380万円～6,880万円　
最多価格帯
6300万円台（5戸）　
間取り
3LD・K　
専有面積　
67.02m2　
バルコニー面積
14.40m2～18.96m2　
管理費（月額）
12,871円　
修繕積立金（月額）
6,360円　
管理準備金
12,871円　
修繕積立基金
356,200円

新物件概要 3/17時点
販売戸数
13戸　
販売価格
6,380万円～6,880万円　
最多価格帯
6300万円台（5戸）　
間取り
3LD・K　
専有面積　
67.02m2～71.11m2　
バルコニー面積
14.40m2～18.96m2　
管理費（月額）
12,871円 ～ 13,571円　
修繕積立金（月額）
6,360円 ～ 6,750円　
管理準備金
12,871円 ～ 13,571円　
修繕積立基金
356,200円 ～ 377,900円

次のホームページ更新は3月31日なので、またどう動くか

[5347: 匿名さん]

どちらにしろすぐに売れてしまいそうですね。スミフ的にはペースが速すぎるのでさらに値上げして売り渋るかもしれません。

[5348: 匿名さん]

>>5347 匿名さん

またステマですか？
この状況でどこが売れてる。
クリアランス売ってて、しかも表向きに出してない控えのクリアランスがある状況で

[5349: 匿名さん]

そうやって憶測で売れてないとか言うほうが問題ではないかな。まずはMR行って隠してみてください。あなたが思うより売れているし、デベは焦ってないしむしろ売り渋り気味。

[5350: 匿名さん]

>>5348 匿名さん

クリアランスなのに控えとはwww
言葉は正しく使ってください。
一度出した住戸は期を明記して先着順で出しておかなければいけませんがそんな決まりも知りませんでしたか？

[5351: 匿名さん]

>>5349匿名さん
売り渋りですか
私が数ヶ月前にお邪魔した時は、希望があれば直ぐにでも売ります！って感じでしたよ。
比較物件をいくつかお話ししたら、通勤や買い物、いろんな要素での何枚もの比較表を作って送っていただきました。あらゆる要素でこの物件があなたにとって最高です！ってこれでもかこれでも買わんのか！って感じでしたよ。
とても売り渋りって雰囲気では・・・

その時の営業さんごめんなさい。素敵な物件だけど、この場所には住むのは無理

[5352: 匿名さん]

あなたの人柄が営業さんに気にられたのでは？もちろん、物件には相性や価値観などがありますから買いたい物を買えばいいだけ。私が知る限りここの販売は焦っている様子はなく、どちらかというと売り渋りしている感じでした。交通の便もいいし、安くは売りたくないのでしょう。とりあえずMRいってみることをお勧めします。タワーの選択肢もありますし。

[5353: 匿名さん]

エントランスから絶景の運河ビュー、それが素敵な廊下に続く景色はきっと感動しますよ。あれ見るだけでもMR行く価値がある。

[5354: 匿名さん]

>>5349

憶測?じゃあなんでまず竣工して1年たっても垂れ幕までぶらさげて完売してないんだ?
売れてるなら<なぜクリアランス13戸も出てんだよ笑
4期の予告広告を10月からずっとやってたが、結局本広告に切り替わらずに、いきなり13戸のクリアランスにかえてる。
しかも3/3と3/18の物件概要では同じ13戸では微妙に内訳が変わってるんだよ笑　3/17の更新で71.11㎡の部屋が増えてるだろ? これはもともと供給した住戸で3/3時点ではオープンにされなかった13戸以外のクリアランス住戸なわけ。

あなたが思うより売れてるしの根拠はなに?私は上記理由で売れていないと推測します。
あなたが憶測でものを言うなというなら、あなたが信じる売れてる根拠は?

5350

逆だよ逆。大切なとこ間違えてる。出したを供給したと解釈すると供給済住戸は期を明記しないんだよ笑　出した住戸に何期何次ってつけると新規供給分と未供給分がわからなくなるだろ笑
公取にきいてごらん?公取じたいわかんないか笑

今の13戸はまさしくそれ。
どや顔で人の知識不足を指摘する割には根本的に間違えないでいたたけますか?

売り渋り?笑　都合のいい言葉をまた

住友は売りたくて仕方ないんですよ。じゃなかったら、ティッシュくばりに品川シーサイドまで、わざわざ来ないだろ

[5355: 匿名さん]

物件は素敵だが環境はネガがよくはる写真のとおり良くない。
貨物線が通ったらすごいうるさいだろうな
線路近すぎでしょ

[5356: マンション検討中さん]

>>5354 匿名さん
主張が正しいかどうかは別として、社会不適格者に見られるのでやめた方がいいと思います。そして、文が長いですね。

[5357: 匿名さん]

>>5351
>>5354
>>5355

ハイハイ
御機嫌よう
さようなら〜〜
キミの住むべきところでは
ないよぉぉ〜〜ww

[5358: 匿名さん]

>5354
物件概要に関してはMRさんより詳しいんじゃないｗ
CTEが気になって気になって仕方ないのね。HPを穴が開くほど眺めているんでしょうけど、無駄に長い文章から物件への強い嫉妬感情だけは伝わります。買いたいけど買えなかった人って一番強力なネガに変身しますから、わからないものです。予算が足りなく、やむえずイオンの街しか買えなかったらそれは仕方ないんだから諦めなさいｗ

[5359: 匿名さん]

営業がリーズナブルでないと投稿するマンション、リーズナブルでない人以外検討者はいないかも。

[5360: 匿名さん]

売れ残り、売り渋り、、、
ワールドシティータワーズの時とまるでおなじ言われようですね

[5361: 匿名さん]

売り渋り？？
私、実際に値引き提示されまたし、渋ってはないのではと思います。
とても良い物件でしたし、元々高くはない上の値引きだったのでかなり悩みました。

[5362: 匿名さん]

>>5353 匿名さん

間近の商業施設見ました。感動はしませんでした。

[5363: 匿名さん]

>>5362 匿名さん

そうですか。じゃあもうこのスレに来る必要もありませんね。さようなら。

[5364: 匿名さん]

買いもしないマンションのスレに貼り付いてステマの投稿をする人って余程暇なのかな？なんの得にもならんのになんの意味があるんだろう？
それともこのマンションの評価を下げないとその人にとってなにかマイナスになる要素があるのかな？だとしたらそのマイナスになるものって、このマンションに劣るなにかってことだよね。

[5365: 匿名さん]

>>5364 匿名さん
それは予算上購入不可だった輩の嫉妬心からくるものかと想像します。借入れを断られた逆怨み…といったところでしょうかw

[5366: 匿名さん]

>>5365 匿名さん

と言うか、リーズナブルな値付けがされていないことが問題でしょう。

[5367: 匿名さん]

>>5340 匿名さん

リーズナブルの意味知ってる？
このマンションはリーズナブルじゃないって言ってるの？

[5368: 匿名さん]

>>5354 匿名さん

言葉は嫉妬なのか怒りなのかわからんが。感情がこもってるのは間違いない。
ただ人気がない理屈として筋は通ってるかな？
話の整合性もあるし。
それに対して逆に人気物件である理由をちゃんと返さず、個人攻撃に終始してるから、この物件が人気物件である理由を教えてほしいな。

[5369: 匿名さん]

>>5354 匿名さん

積水営業さん教えてくれてありがとう!
ここまでステマに来てるってことは相当暇なんですね。

[5370: 匿名さん]

>>5368 匿名さん
まずは、ご自分の目で見て判断すれば良いのでは？

[5371: 匿名さん]

>>5370
そういうこと。

まずは、現地を訪ね、さらに平日や休日、朝昼晩に、周辺歩いて、近くのスーパーまで行ったり、駅周辺のレストランやショップみて、交通量を見たり、音を聞いて、判断すればよい。

[5372: 匿名さん]

平日、入管経由バスにも乗ってみましょう。外国人が多いですから。

[5373: 匿名さん]

>>5372 匿名さん
入国監理局まで乗っていくと乗り込まれて品川まで行く西洋人さん多いですね。
何が問題なのかわかりませんけど(笑)

[5374: 匿名さん]

>>5373 匿名さん

ステマが仕事の残念な方なので放っておきましょう。

[5375: 匿名さん]

まあ誰が見てもリーズナブルな価格とほど遠いのじゃないかな？

俺なら近場の中古を選ぶ。

[5376: 匿名さん]

適正価格は坪270がいいとこだろうな。

[5377: 匿名さん]

積水のステマかプライムのステマかはわからないが、なんか言ってることは、理屈としてはわかる気がする。
逆にそれに対して明確に反論している人もなく、悪く言うのは全て他社のステマであると信じたい住友の営業ステマ
シーサイドのワードが出ただけで、他社営業マンというのはさすがに短絡的ではないですかね。

[5378: 匿名さん]

私は天王洲でとある企業に勤めていますが、人気がないと言われたら、わかる気がしますけどね

そもそも天王洲自体が実需向きじゃないのと、この物件が線路沿い、コンテナ街のイメージが強く、このエリアをよく知ってるから、仲間内でもあそこはないよねって話になります。

飲食店もTYハーバー以外いい店がなく、教育施設も遠すぎるので、ファミリーにも向かない。

しかも価格が高いので、コスパが悪いなと感じます。

逆に資産価値があると確信されている方は、この物件のどこに資産価値があるとお考えですか？
具体的に教えていただけませんでしょうか？

[5379: 匿名さん]

↑↑↑
上の四名

ここは検討スレなので、キミらは無関係。
はよ成仏せい！！！

[5380: 匿名さん]

結局だれも明確に資産価値がある理由がいえないんだよね。。

[5381: 匿名さん]

>>5379 匿名さん

検討スレでダメ出ししてはいけないのでしょうか？
私もこの物件の値付けは高杉だと思っています。5500万円程度が部相応でしょう。

[5382: 匿名さん]

そう？
他が坪330-350万円位になってきているから、割安感出てきた感じがするけど。値段上げなきゃいいな。

[5383: 匿名さん]

みんな資産価値が高い理由話したがらないというか出てこない

[5384: 匿名さん]

他が坪330-350万円位

他ってどこ？笑

[5385: 匿名さん]

平均で330-350万いってるのは、住友の天王洲、有明、大森ぐらい。

[5391: 匿名さん]

ここがどういう場所かは空撮見るとよくわかる。よくこんな場所に分譲マンション立てたもんだなと思う。