シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5194: 匿名さん]

>>5192 匿名さん

手を出さない？かも

[5195: 匿名さん]

家具付きってやはりＢ棟のモデルルーム？

[5196: 匿名さん]

だと思う‥それしかないし

[5197: 匿名さん]

>>5193
そんなあなたは
西東京かな？

お疲れ〜

[5198: 匿名さん]

>なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？
>意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

これにはからくりがありましてね。不動産というのは、性質上代替えの無い資産であり物産であるため、
公正な取引を求められているわけです。

だから広告表記については、表示の規約があり、その内容に基づいて行うわけです

マンションの場合、青田売りが主流であり、計画当初から詳細な情報が定まっていない場合が多く、集客の見込みや想定価格に対する反応がわからないわけです。
でも、広告はうって告知はしないといけないわけで、販売の早い段階からうつのが予告広告というもので、折込チラシやHP、ｽｰﾓ誌などで、一度は目にしていると思います。

今まさしく品川イーストシティタワーがその状況で、それを昨年の4月ぐらいからうっているわけです。
今販売開始時期を3月中旬にしているということは、概ね1期のスタートが切れる見込みがたったのか
それともひとまずの暫定のスケジュールでそうしているのか、ずっと延長しつづけているのかわかりませんが、
現状予告の状態です。

なぜ延長するかですが、広告上1期のスタートを切った時点でどの程度の住戸が供給できたかどうかは、業界的には一つの人気の指標になる為、「第一期おかけざまで●戸即日登録完売」ように第一期での戸数が多いほど人気のある物件であるというような告知ができるわけです。
もちろん実際に部屋に登録をいれている方は、長い間スケジュールを引っ張られて、あてこんでいってる様子をみているから、そんなの当たり前じゃんとわかってはいるんですが、初めて広告を見る方にとってはインパクトがあって人気物件であるかのような演出ができるわけです。

つまり販売時期を後ろにずっと伸ばしていけば、お客様がついてくる限りはその演出ができるわけです。住友の場合買う人だけを各住戸にあてこみスタートを切れるまではずっとひっぱって行くスタイルをとっています。

今がまさしくそんな状態です。ほかの方のレスで、モデルルームでたくさん花がはいっていたね。人気物件だね。みたいなコメントがあったけど、まさしく住友の狙い通りなわけです。

今回のケースでは告知活動自体は昨年4月頃から始まっていましたが、今年3月中旬に第一期スタートをきったとすると第一期スタートまで約1年を要しています。参考までにプライムパークスは昨年6月上旬、積水は9月

予告広告の段階では、「 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」という文言をいれますが、この通り本広告にてしっかり情報を対外的に告知しないうちに販売をしてはいけません。

前置き長くなったけど、予告物件９戸にしている理由は、実際の供給予定が9戸しかないわけでなく、これも広告のルールをうまく使った集客策のひとつです。住友はよくやる手口で

客寄せ用の価格の安い部屋を下限の価格として、広告上うたいたい。ただ販売戸数を未定と表記した場合は最低価格、最高価格だけでなく、最多価格帯という住戸の中で最も多い価格帯はいくらか、またその価格帯のものが何戸あるかまで、表現しないといけなくなるわけです。

今回住友が避けたかったのは、この最多価格帯の記載をはぶきたいけど、最低価格はうたいたかった。

その為に仕組んだのが、10戸未満の供給戸数というわけ

10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。

つまり住友自身は客寄せ用として安い価格を広告上載せる為に、9戸を意図的に記載をしている。

プライムパークスの物件概要を見ていただくと、ちゃんとセオリー通り、戸数は未定だけど、最多価格をうたって最低価格と最高価格をうたっているでしょ?　これが本来の適正な表現。
https://www.gb-shinagawa.jp/tower/outline/index.html

9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

[5199: 匿名さん]

モデルルーム販売されるの？
いくら？

[5200: マンション検討中さん]

いいな、モデルルーム、

[5201: 匿名さん]

家具付き販売というのは事実上の値引き販売ではあるが、家具は趣味もあるからあんまりうれしくもないね。

[5202: 匿名さん]

>>5198 匿名さん

ありがとうございます。
スミ◯の汚い販売方がわかりました。

[5203: 匿名さん]

何故敢えて9戸とするのか、その背景がよく分かった。

[5204: 匿名さん]

長文疲れるけど、要するに


＞10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。


ということで、最多価格帯を出さずに3800万円からありますよ！というこの表示で
消費者の興味を引こうとしている。


販売価格
3,800万円台～8,000万円台（100万円単位）(予定)　


つまりそれくらい反応が薄いということ。住不もこの時代が懐かしいだろうね。

[5205: 匿名さん]

お問い合わせ10000件以上、事前案内来場5000組、初日抽選で400戸完売。
こんな時代はもう来ない。

[5206: 匿名さん]

モデルルームの値段も普通の部屋と変わらないのかな？

[5207: 匿名さん]

最後？

[5208: 匿名さん]

>>5206
ケースバイケース。モデルルームは見学客がたくさん入るから新築とは言えないという見方もあるから、マンションそのものが売れてなければ値引きされるケースもある。
ただ、まったく値引きしないケース、部屋は値引きせずに家具付き＋オプション無料サービスなどを付加するケース、値引きとサービスを組み合わせるケースなどあって一概に言えない。
モデルルームとして見学者が入るうちに傷がつくケースもあるから、住友不動産ならそういう点は完璧に直してくれる。自分の条件に合うのであれば値引きやサービスがあるならお買い得。いわば新車とディーラーが試乗用に使った走行距離200kmの中古車くらいの差かな。
俺は以前、価格表で8980万円とされてた部屋を250万円相当の家具付き、食洗器無料、電子コンベック無料＋8％値引きでOKしたことある。

[5209: 匿名さん]

あーあと、全室エアコン設置無料ってのも付けたな。

[5210: 匿名さん]

Ｂ棟の3階のモデルルームの明かりが消えてますね

[5211: マンション検討中さん]

>>5208 匿名さん
はい！？
まじですか？？

[5212: マンション検討中さん]

モデルルームがなくなるということは、完売の見通しということ？
エコカラット付きで、家具付き完璧に直してくれて同じ値段だと、不平等のような気がするが。

[5213: 匿名さん]

>>5211

マジです。ちなみに住不です。同じ時期に完成物件の値引き提示は三井のCMにも出てきた某高級物件販売事務所からもありましたね。

[5214: 名無しさん]

完売しない言うてるのに笑

[5215: 匿名さん]

そういうのって被ったらどうするんだろう

[5216: マンション検討中さん]

なかなか売れないなら残った全室をモデルルーム化して家具つきでお好きな部屋販売にしたら売れるんじゃないかな

[5217: 匿名さん]

モデルルームが販売ってもう最後ってことですかね。第4期待たずして、めどがもう立ってるということなのかな。

[5218: 匿名さん]

スミフの場合、何期か毎にモデルルームを変えながら（モデルルーム住戸として使用していた部屋は販売し、新たにモデルルームを設ける）販売していきます。その際、異なる間取りで設定してみたり、内装や家具の雰囲気・テーマを変えて対象顧客層にアピールできるように調整していきます。どの部屋を、どんな雰囲気・テーマのモデルルームにするかは販売上とても大切なのだそうです。

[5219: 匿名さん]

A棟側角部屋上層階しか残してないから、モデルルームはテラスが終わるからですね。
3月中旬からタワーにシフトするみたいです。
それにしても、エコカラットや家具、ソファやテレビなどがついたら300万ほどしますかね。

[5220: 周辺住民]

失礼します。対岸で去年の暮れ頃から船着場がつくられてるようですがあの桟橋は何なのでしょうか?

[5221: 匿名さん]

>>5220 周辺住民さん
防災用兼舟運用のようです。以下に住民板の情報を転記します。

>平時の活用を目指し、舟運社会実験をするとなっています。
今年の品川区の予算がついており、以下のサイトのp15に記載されています。http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000079500/29yosan_all.pdf

[5222: 周辺住民]

ありがとうございます。結構きちんとした船場だったので都か国の予算だろうなと思っていました。

[5223: 匿名さん]

家具付ってすごくお得だと思う。中々モデルルームのようなハイセンスな家具って素人では選べないものですから。すぐ売れてしまうでしょう。

[5224: 口コミ知りたいさん]

ここは家を広く見せる為に家具小さいし、200万円相当とか説明されても住友が払った値段は50万位なんだよね（下手したら20万）。実はあまりお得では無い。

[5225: 匿名さん]

部屋も中古、家具も中古。
多分ソファの背もたれとか低いからね。

[5226: 匿名さん]

先着順住戸5戸でました
値下げした？
https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67712424/property/?rnms=4...

[5227: 匿名さん]

ついに先着順が始まったか…

[5228: 匿名さん]

>>5226 匿名さん
値下げするとすれば、相対でこっそり提示するよ。大っぴらにはしない。

[5229: 匿名さん]

ついに隠れクリアランス住戸を吐きだすことにしたか。
はければ次々にだして4期をようやく本広告にするのかしら。
それにしても高いわね

[5230: 匿名さん]

この立地であの狭さで6980万は含み損覚悟。7000万出せば他にも優良な物件はあると感じる。

[5231: 匿名さん]

第四期予告広告、販売戸数未定だったのが、いきなり先着13戸って。

それまでの未供給分も全部出したってことかな。

第四期の概要の併記もないし

[5232: 匿名さん]

まだかなり売れ残ってる感じがあるね。すでに発売した分も完売はしてなかったわけか。本広告開始まで一切応じられません、次期販売開始2月下旬とか書いておいて、いきなり先着順受付開始ですか。これは問い合わせやモデルルーム来場が少ないから先着順に切り替えたとみるのが妥当。よっぽど売れてませんね。タワーの販売は大丈夫なんだろうか？それとも、タワーに客が行っちゃってここは閑古鳥になった？

[5233: 匿名さん]

>>5232 匿名さん
そう？目処ついたから先着順にしたんだと思うよ。何期とかしなくても捌けると思ったんじゃない？竣工後一年で概ね売り切るのは当初からの戦略だったからちょうどかな。タワーに集中するんでしょう。
ただ、間取りを見るとまだ売り出していない角部屋が残っているみたいなんで、そこは最後まで取っておくようだね。なぜか住友は最後に１ー2戸残す
。加賀もそうだったけど。加賀の時は4480くらいの最後の部屋を、5400-5500くらいにあげて売る切ってたから、ここもそうするのかな？

[5234: 匿名さん]

第四期開始って言ってたじゃん。明らかに方向転換。見込み客が付いてないね。モデルルームもガラガラ。

[5235: マンション検討中さん]

>>5234 匿名さん

モデルルーム実際に行って言ってる？？先週末予約取れない時間あったんだけど。ちゃんと物事は自分の目で確かめて言いましょう。

[5236: 匿名さん]

田町の総合モデルルームだから、そらそうだわ笑

[5237: 匿名さん]

ここって豊洲で言えばクレヴィア豊洲みたいな感じだね。品川駅圏でも無いのに品川名乗り、周りのマンションより明らかに仕様は落ちる。

[5238: マンション掲示板さん]

>>5232 匿名さん

マンションの明かり見る限り、かなり埋まってきてますけど。

[5239: 匿名さん]

>>5238 マンション掲示板さん
住友は営業が電気つけて回る会社。一緒には仕事したくない。

[5240: 匿名さん]

見込み客なくなったからの先着順と考えるのが妥当ですかね。
もうすぐ中古扱いの物件になりますがこの価格ですとまだまだ掛かるんじゃないですかね。

[5241: 匿名さん]

>>5239 匿名さん

それはない。作業灯であの明るさになるわけがない。そんなに売れて欲しくない理由はなに？

[5242: 匿名さん]

まぁいうてももうすぐ完成して1年なるから埋まってこないと

[5243: 匿名さん]

先着にきりかえたのが、最後の13戸？

[5244: 匿名さん]

>>5243 匿名さん

実際残り本当にそれぐらいだと思う。

[5245: 匿名さん]

先着順で１３戸、未定の４期があって最終期でもないことを考えると在庫はまだまだありそうですね。販売もかなり長期化するんじゃないですかね

[5246: 匿名さん]

>>5240 匿名さん

中古物件にならないのでは？
クレストプライムタワー芝とか築9年ですが、未だに新築物件として出てますよ。

[5247: マンション検討中さん]

>>5237 匿名さん
ご存じかと思いますが、品川駅は港区ですよね？　品川駅の南にあるのが北品川駅。ここのマンションは品川区の東側なのでその名のとおりです

[5248: 匿名さん]

新築マンションとは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で「竣工して１年未満で、かつ未入居の物件」と定義されています。
一方、中古マンションには３つの定義があり、
・竣工から１年以上(公正競争規約)
・竣工から２年以上(住宅金融支援機構)
・年数とは関係なしに誰かが入居した場合
に分かれます。
新古マンションとは、新築マンションと中古マンションの「境目」にある物件を意味します。

[5249: 匿名さん]

中古となりますね。

[5250: 匿名さん]

あと20日ほどでこちらは中古物件扱いということですかね

[5251: 匿名さん]

>>5247 マンション検討中さん

このマンションの品川の由来は
①品川駅
②品川区
③東品川

の3つの可能性があるが①の品川駅は本物件の最寄り駅ではないのでつけることはできない
東品川だとイースト品川なので順番が違う
よって②の品川区の東の端ってことであってると思います
イーストとかサウスみたいなのは規制はないみたいですね

[5252: 匿名さん]

物件名
シティテラス品川イースト
販売期
先着順受付
販売概要

販売スケジュール
先着順受付中　
モデル情報
モデルルームオープン
建物内新モデルルームオープン！
まずは総合マンションギャラリー田町館へお越し下さい。
販売戸数
13戸　
販売価格
6,380万円～6,880万円　
最多価格帯
6300万円台（5戸）　
間取り
3LD・K　
専有面積　
67.02m2　
バルコニー面積
14.40m2～18.96m2　
管理費（月額）
12,871円　
修繕積立金（月額）
6,360円　
管理準備金
12,871円　
修繕積立基金
356,200円

3.3時点の物件概要記録
それにしてもつぎの更新が二週先とは。。
13戸＋隠れクリアランス住戸が数戸って感じですかね。
先着で煽りつつ、クリアランスをさばく感じ

[5253: 匿名さん]

これが最終販売分？

[5254: 匿名さん]

最終期ではないのでまだだいふ在庫あるでしょうね。

[5255: 匿名さん]

最終期をやると言っていたので、今売り出し中の13戸は前期までの売れ残りでしょう。最終期販売の見通しは立たないんでしょうね。相場価格が下がってきたので坪324万は明らかに割高になってきた。しかし、あからさまに値下げする訳にも行かない。低層住戸だけ最終期に残してほとぼりが冷めたころに価格改定して売り出すかも。

[5256: 匿名さん]

モデルルームがお客で一杯というレスがありましたが、人気物件なのでしょうね。

[5257: 匿名さん]

住友不動産は総合モデルルームだから
何物件か共通で混んでいるというレスもありましたよ。
恐らくここは人気とは関係ないでしょう。

[5258: 匿名さん]

>>5255 匿名さん
シーサイドや有明を見ていると価格上がってないか？
ここは値を上げずに売り切る戦略に切り替えたと思う。

[5259: 匿名さん]

上げたら売れないと住友も気付いたのでしょうね。
住友にしては珍しい弱気な価格改定
それでもまだ高いから販売ペースはスローでしょうけど

[5260: 匿名さん]

日経平均が20,000円を超えそうだから、これからまたバブルになるのでは？

8306なんて、一時400円台前半だったのが、700円台後半ですからね。資産倍増ですよ。来週も特に金融関係は上がりそうだしね。

[5261: 匿名さん]

駐車場の空きはありますか?

満車にならず管理費を圧迫なんて所もあるみたいですが、こちらはどうでしょうか?

[5262: 匿名さん]

これでも坪300万以上出して買うという人はあえて否定しない。それぞれの判断。

[5263: 匿名さん]

>>5262 匿名さん
同じ写真ばらまいてますね。お疲れ様です。

個人的には、ここは駅近なのに永久眺望なのがいいと思ってます。東京駅までドアドアで20分くらいですし。
この価格帯で、あまりそんな物件ないですからね。
背後に行くことは少ないですし、また働いている人も多いので、寂れた街よりいいと思います。

[5264: 匿名さん]

>>5263 匿名さん

ネガになってしまいますが、西側は永久商業ビル眺望では？これだけ近いと変化がなく飽きると思います。
北、東側は埠頭に地下鉄でも通らない限り永久眺望ですね。

[5265: 匿名さん]

今日発表の住みたいまちランキング2017を見ても、目と鼻の先の境界の向こうは
各ライフステージとも断トツ人気の港区。なのに、あえて品川区の離島を選ぶ人は
相当自分にこだわりがある人なんだろう。

[5266: 匿名さん]

>>5265 匿名さん
でしょうね。
こだわりがあるのは
良いと思います^_^

[5267: 匿名さん]

5263さんのおしゃるとおりだと私も思います。
商業ビルでも山でも海でも飽きるときは飽きます。
でも、モノレール・首都高の車・運河の船、それに羽田空港新ルートが運用された場合は飛行機も眺める事が出来ます。動きがありますから結構楽しめますよ。これも好き好きですけどね。
意外とありそうでないのですよ。この様な条件の揃った物件。

[5268: 匿名さん]

飛行機が近くを飛行するのはメリットなんですか

[5269: 匿名さん]

>>5268 匿名さん
家を出て30分もあれば、搭乗口まで行けるという利便性

[5270: 匿名さん]

>>5265
近所の新築が高値で売れれば、近隣の中古住宅売却希望者にもありがたいことですが？意味のないネガは、自分の身に降りかかりますから止めましょう。少しは頭を使いましょうね。

[5271: 匿名さん]

>>5270 匿名さん
別に中古売りたいわけじゃないでしょ。笑

[5272: 匿名さん]

確かに　笑

[5273: 匿名さん]

何がしたいのでしょうかね？あっちこっちで、同じような投稿をして。その人のマンション住民も不快に思っている方がおられるようですし。

[5274: 匿名さん]

ここ以上にリビングからの景色がいいマンションはそうそうにない、そして静か。
平日のトラックが。。。との投稿を多数見かけるが橋渡ったらエントラスだから気になった事がない。マルエツに向かう道のほうがよっぽど醜い、叫ばないと会話が成り立たない、頭上をモノレールが通ったら叫んでも無理。
モノレールに乗るため10分前に部屋をでると早く着きすぎる。
ここはそれに価値を見出す人が買うマンション。

スーパー遠い、学校ない、コンテナ野郎はその条件に合うマンションが他に多数あるはず。
坪いくらの価値がないって投稿してる人、それはお前にとってその価値がないだけ。
人気ランキング上位のエリアに住みたい、それも立派な価値観だから否定はしない。

[5275: 匿名さん]

>>5274 匿名さん

おっしゃる通りです。
そもそも平日の昼間なんて家にいないのでトラックがどうとか関係ないですよね。
ネガの方々は買いもしないのにここに張り付いて一体何がしたいのでしょうね？タワーのスレにも同じ写真や投稿をして回って何か恨みでもあるのでしょうかね？w
私もこのマンションは静かで、リビングからの眺望も良く、どこに行くにも便利なので気に入っています。ネガがいくらここで騒ごうとも実際にここを見て気に入る方もいらっしゃるので関係ないでしょう。

[5276: 匿名さん]

>>5269 匿名さん

飛行機が近くを飛ばない豊洲でさえ、車で30分あれば搭乗口に行けますよ。

[5277: 匿名さん]

>>5276 匿名さん

駐車場停めての移動でそれ以上かかるだろ、そもそも車でいいならここだと10分強じゃないか？

[5278: 匿名さん]

>>5275 匿名さん
ということは、ここはDinks 向き？
子供がいるファミリーは不向きかもしれないですね。
そもそも間取り的には子供が2人いたら厳しそうですし。

[5279: 匿名さん]

すごい魅力的な物件なのですが、正直災害（津波や液状化、工業地帯の火災）が気になってます。
安心材料ありますか？
我々というより、両親世代が特に気にしているようで。

[5280: 匿名さん]

まあ、津波のリスクは少ないがゼロではないね。どうしても湾岸希望ならタワマンの10階以上にしといたら？
タワマンなら一階が浸水しても、水が引けばすぐに復旧するでしょう。

[5281: 匿名さん]

>>5279 匿名さん
化学工業地帯ではないから火災の心配は少ないね。液状化はここは比較的新しい埋め立て地だから天王洲よりは高いかもしれない。

[5282: マンション掲示板さん]

>>5281 匿名さん

1960年以前に埋立ててるのに新しい埋め立て地なのですか？w調べもせずに言うのはやめましょう。

[5283: 匿名さん]

豊洲、勝どき、芝浦等に比べたら新しいって意味でしょ。

[5284: 匿名さん]

火力発電所がはす向かいだけどな笑

[5285: 匿名さん]

>>5284
お前さんがはす向かいにいるより
100倍快適だww

[5286: 匿名さん]

ガキだな、住友の営業は

[5287: 匿名さん]

東京湾岸の埋め立て時期。黄色い色が一番新しい埋め立て地です。

[5288: 匿名さん]

埋め立て時期の古さと液状化の発生に関する研究論文の写しです。埋め立てから50年以上
経過していると液状化発生はかなり少なくなります。

[5289: 匿名さん]

>>5288 匿名さん
概論も結構ですが、都の調査結果でここは何色になってますか？
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/yosokuzu.aspx

[5290: 匿名さん]

黄色でつか？液状化の可能性が高い地域ではないですね。

[5291: 匿名さん]

ここは50年以上経過してるから大丈夫ですよん。

[5292: 匿名さん]

>>5290 匿名さん
緑でしょ。

[5293: マンション検討中さん]

>>5286 匿名さん

>>5286 匿名さん
なにもそんなにむきにならなくても