シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5174: マンション検討中さん]

今週末から家具付き住居販売ですね。
住友さんもそういうのするんですね

[5175: 口コミ知りたいさん]

>>5174 マンション検討中さん
っていうことはもうテラスは完売ですか？

[5176: 匿名さん]

ご認識の通りです。
察してくださいますようお願い致します。

[5177: マンション検討中さん]

>>5175 口コミ知りたいさん
どうなんでしょう？
とりあえず、そういうお手紙がきたのは事実です。
違う場所を考えてましたが、気になってます。

[5178: 匿名さん]

>>5174 マンション検討中さん
っていうことはもうテラスは完売ですか？

こういう偽の情報に騙されないようにしてください。すぐに完売しませんよ。最終期告知してませんから、第四期予告のままですからね。
物件概要は嘘ついたら、公取上まずいですからさすがにそこは嘘つきません。ということはまだまだ販売住戸はありますよ。

[5179: 検討板ユーザーさん]

たしかに
最終期告知がでたら完売間近ですがね
公正な取引の為供給住居は広告、ホームページ上にうたう必要があります。

[5180: 匿名さん]

なるほど、参考になります。

[5181: 匿名さん]

東品川保育園 約870m／徒歩11分
北品川保育園 約1,120m／徒歩14分
八ッ山保育園 約1,130m／徒歩15分
城南第二小学校［通学区］ 約1,250m／徒歩16分
東海中学校［通学区］ 約1,350m／徒歩17分
マルエツ 港南ワールドシティ店 約850m／徒歩11分


生活には極めて不便な場所だね。。。

[5182: 匿名さん]

金持ちDINKSは多いでしょうね。天王洲ですから。

[5183: 匿名さん]

>>5182

金持ちは埋め立て地には住まないよ。この辺なら100歩譲ってどうしても住むとしても港南でしょ。
東品川5丁目のコンテナふ頭に住む金持ちはいない。

[5184: 匿名さん]

家具付き住居って、もう最後ということですかね？

[5185: 匿名さん]

5184
最後ではありません。
今の状態だと、昨年の10月くらいから、お客が集まらず第四期の予告のまま本広告に切り替えて販売ができず、また第四期までの供給分のクリアランス住戸（キャンセル住戸）が決まらずで、膠着状態の為、客寄せパンダ部屋として、家具付住居としてリリースしたんだと思います。だからそこで集めたお客さんを、クリアランス部屋にふりたいんじゃないかな。
多分今の住友の状態って、一度供給したキャンセル住戸がなかなか数はけないから、第四期で未供給住戸を出せないんじゃないかと思いますね。

[5186: 匿名さん]

完売が近そうですね。
最後の戸たちをやっと売り出すのか。A棟側角住居、高層階。

[5187: 匿名さん]

タワーのモデルルームと交代に、テラスはモデルルームをＢ棟の実際の部屋に移してますから、そのモデルルームでしょう。

[5188: 匿名さん]

完売近そうですね。

家具付販売だし急がなきゃ

そんな策に誰も引っかからんだろうな

[5189: 匿名さん]

モデルルーム販売されるってこては、もうこの板では遊べないの？
からかうと楽しかったのに

[5190: 匿名さん]

タワーでからかうか
いい暇つぶし

[5191: 匿名さん]

なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

[5192: 匿名さん]

>>5189
>>5190
都心のマンションに手が出ない人達の宴〜ww

[5193: 匿名さん]

都心のマンションって（笑）
高輪ならまだしもコンテナ地帯で都心とは普通言わないですよ。

[5194: 匿名さん]

>>5192 匿名さん

手を出さない？かも

[5195: 匿名さん]

家具付きってやはりＢ棟のモデルルーム？

[5196: 匿名さん]

だと思う‥それしかないし

[5197: 匿名さん]

>>5193
そんなあなたは
西東京かな？

お疲れ〜

[5198: 匿名さん]

>なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？
>意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

これにはからくりがありましてね。不動産というのは、性質上代替えの無い資産であり物産であるため、
公正な取引を求められているわけです。

だから広告表記については、表示の規約があり、その内容に基づいて行うわけです

マンションの場合、青田売りが主流であり、計画当初から詳細な情報が定まっていない場合が多く、集客の見込みや想定価格に対する反応がわからないわけです。
でも、広告はうって告知はしないといけないわけで、販売の早い段階からうつのが予告広告というもので、折込チラシやHP、ｽｰﾓ誌などで、一度は目にしていると思います。

今まさしく品川イーストシティタワーがその状況で、それを昨年の4月ぐらいからうっているわけです。
今販売開始時期を3月中旬にしているということは、概ね1期のスタートが切れる見込みがたったのか
それともひとまずの暫定のスケジュールでそうしているのか、ずっと延長しつづけているのかわかりませんが、
現状予告の状態です。

なぜ延長するかですが、広告上1期のスタートを切った時点でどの程度の住戸が供給できたかどうかは、業界的には一つの人気の指標になる為、「第一期おかけざまで●戸即日登録完売」ように第一期での戸数が多いほど人気のある物件であるというような告知ができるわけです。
もちろん実際に部屋に登録をいれている方は、長い間スケジュールを引っ張られて、あてこんでいってる様子をみているから、そんなの当たり前じゃんとわかってはいるんですが、初めて広告を見る方にとってはインパクトがあって人気物件であるかのような演出ができるわけです。

つまり販売時期を後ろにずっと伸ばしていけば、お客様がついてくる限りはその演出ができるわけです。住友の場合買う人だけを各住戸にあてこみスタートを切れるまではずっとひっぱって行くスタイルをとっています。

今がまさしくそんな状態です。ほかの方のレスで、モデルルームでたくさん花がはいっていたね。人気物件だね。みたいなコメントがあったけど、まさしく住友の狙い通りなわけです。

今回のケースでは告知活動自体は昨年4月頃から始まっていましたが、今年3月中旬に第一期スタートをきったとすると第一期スタートまで約1年を要しています。参考までにプライムパークスは昨年6月上旬、積水は9月

予告広告の段階では、「 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」という文言をいれますが、この通り本広告にてしっかり情報を対外的に告知しないうちに販売をしてはいけません。

前置き長くなったけど、予告物件９戸にしている理由は、実際の供給予定が9戸しかないわけでなく、これも広告のルールをうまく使った集客策のひとつです。住友はよくやる手口で

客寄せ用の価格の安い部屋を下限の価格として、広告上うたいたい。ただ販売戸数を未定と表記した場合は最低価格、最高価格だけでなく、最多価格帯という住戸の中で最も多い価格帯はいくらか、またその価格帯のものが何戸あるかまで、表現しないといけなくなるわけです。

今回住友が避けたかったのは、この最多価格帯の記載をはぶきたいけど、最低価格はうたいたかった。

その為に仕組んだのが、10戸未満の供給戸数というわけ

10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。

つまり住友自身は客寄せ用として安い価格を広告上載せる為に、9戸を意図的に記載をしている。

プライムパークスの物件概要を見ていただくと、ちゃんとセオリー通り、戸数は未定だけど、最多価格をうたって最低価格と最高価格をうたっているでしょ?　これが本来の適正な表現。
https://www.gb-shinagawa.jp/tower/outline/index.html

9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

[5199: 匿名さん]

モデルルーム販売されるの？
いくら？

[5200: マンション検討中さん]

いいな、モデルルーム、

[5201: 匿名さん]

家具付き販売というのは事実上の値引き販売ではあるが、家具は趣味もあるからあんまりうれしくもないね。

[5202: 匿名さん]

>>5198 匿名さん

ありがとうございます。
スミ◯の汚い販売方がわかりました。

[5203: 匿名さん]

何故敢えて9戸とするのか、その背景がよく分かった。

[5204: 匿名さん]

長文疲れるけど、要するに


＞10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。


ということで、最多価格帯を出さずに3800万円からありますよ！というこの表示で
消費者の興味を引こうとしている。


販売価格
3,800万円台～8,000万円台（100万円単位）(予定)　


つまりそれくらい反応が薄いということ。住不もこの時代が懐かしいだろうね。

[5205: 匿名さん]

お問い合わせ10000件以上、事前案内来場5000組、初日抽選で400戸完売。
こんな時代はもう来ない。

[5206: 匿名さん]

モデルルームの値段も普通の部屋と変わらないのかな？

[5207: 匿名さん]

最後？

[5208: 匿名さん]

>>5206
ケースバイケース。モデルルームは見学客がたくさん入るから新築とは言えないという見方もあるから、マンションそのものが売れてなければ値引きされるケースもある。
ただ、まったく値引きしないケース、部屋は値引きせずに家具付き＋オプション無料サービスなどを付加するケース、値引きとサービスを組み合わせるケースなどあって一概に言えない。
モデルルームとして見学者が入るうちに傷がつくケースもあるから、住友不動産ならそういう点は完璧に直してくれる。自分の条件に合うのであれば値引きやサービスがあるならお買い得。いわば新車とディーラーが試乗用に使った走行距離200kmの中古車くらいの差かな。
俺は以前、価格表で8980万円とされてた部屋を250万円相当の家具付き、食洗器無料、電子コンベック無料＋8％値引きでOKしたことある。

[5209: 匿名さん]

あーあと、全室エアコン設置無料ってのも付けたな。

[5210: 匿名さん]

Ｂ棟の3階のモデルルームの明かりが消えてますね

[5211: マンション検討中さん]

>>5208 匿名さん
はい！？
まじですか？？

[5212: マンション検討中さん]

モデルルームがなくなるということは、完売の見通しということ？
エコカラット付きで、家具付き完璧に直してくれて同じ値段だと、不平等のような気がするが。

[5213: 匿名さん]

>>5211

マジです。ちなみに住不です。同じ時期に完成物件の値引き提示は三井のCMにも出てきた某高級物件販売事務所からもありましたね。

[5214: 名無しさん]

完売しない言うてるのに笑

[5215: 匿名さん]

そういうのって被ったらどうするんだろう

[5216: マンション検討中さん]

なかなか売れないなら残った全室をモデルルーム化して家具つきでお好きな部屋販売にしたら売れるんじゃないかな

[5217: 匿名さん]

モデルルームが販売ってもう最後ってことですかね。第4期待たずして、めどがもう立ってるということなのかな。

[5218: 匿名さん]

スミフの場合、何期か毎にモデルルームを変えながら（モデルルーム住戸として使用していた部屋は販売し、新たにモデルルームを設ける）販売していきます。その際、異なる間取りで設定してみたり、内装や家具の雰囲気・テーマを変えて対象顧客層にアピールできるように調整していきます。どの部屋を、どんな雰囲気・テーマのモデルルームにするかは販売上とても大切なのだそうです。

[5219: 匿名さん]

A棟側角部屋上層階しか残してないから、モデルルームはテラスが終わるからですね。
3月中旬からタワーにシフトするみたいです。
それにしても、エコカラットや家具、ソファやテレビなどがついたら300万ほどしますかね。

[5220: 周辺住民]

失礼します。対岸で去年の暮れ頃から船着場がつくられてるようですがあの桟橋は何なのでしょうか?

[5221: 匿名さん]

>>5220 周辺住民さん
防災用兼舟運用のようです。以下に住民板の情報を転記します。

>平時の活用を目指し、舟運社会実験をするとなっています。
今年の品川区の予算がついており、以下のサイトのp15に記載されています。http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000079500/29yosan_all.pdf

[5222: 周辺住民]

ありがとうございます。結構きちんとした船場だったので都か国の予算だろうなと思っていました。

[5223: 匿名さん]

家具付ってすごくお得だと思う。中々モデルルームのようなハイセンスな家具って素人では選べないものですから。すぐ売れてしまうでしょう。