シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5154: 匿名さん]

>>5153 匿名さん
ここは検討スレであって 宣伝スレではないので、都合の良い発言ばかりでなく、悪い発言も当然ある。一個人が感じるひとつの意見としてね。
ただあまりに程度の低い発言は、スルーするのが正しいやりかた。相手にしないのが一番です。

[5155: 匿名さん]

ここはプロ野球の広島カープにいたランスって助っ人外人がいたんだが、そいつはホームランか三振のどちらかで、ホームラン王を取っていた。ここもある人にはホームランだが、駄目なひとは即三振という物件ですね。

[5156: 匿名さん]

>>5155 匿名さん
ん？
ランスは駄目外人だったけど
それって、ダメってことかな？

[5157: 匿名さん]

ランスって誰？ と思って調べたら、30年前の選手じゃん。。

ここに書いてる人って、みんなオッサン？

[5158: 匿名さん]

品川イーストシティタワーも第一期の供給が9戸て。。。。

363戸なかったっけか。これ明らかに大ごけでは

これが本当だとしたら、シティテラス品川イーストの査定がローン残債割して売るに売れなくなったって話は、やはり信ぴょう性があるということになるな。

まずい。。。

やはり天王洲じゃなかったんだなぁ。。世間の評価は

[5159: 匿名さん]

>>5158 匿名さん
モデルルーム行ってみ。9戸以上申し込み入ってるから。事実を確認せずにネガってるなんて、なんの意味があるのかわからん。

[5160: 匿名さん]

>>5158 匿名さん
モデルルーム行ってみ。9戸以上申し込み入ってるから。事実を確認せずにネガってるなんて、なんの意味があるのかわからん。

9戸以上申し込みが入っているって、HPの予告広告の段階で9戸しか供給しなのに
訂正広告でもしないかぎり、第一期時点は普通は9戸だろ笑

嘘をつかないほうがいいよ。

9戸以上実際は販売しているのだとしたら、重大なコンプライアンス違反だけど笑

[5161: 匿名さん]

5159

ちなみにあなたは何をみて9戸以上要望書が入っていると判断したのかしら?

[5162: 匿名さん]

>>5160 匿名さん

予告広告なんだから開始寸前に本広告うつに決まってるじゃない。
決まり事だよ？
本当にそんな常識も知らなかったの？

[5163: 匿名さん]

5162

だから予告時点で販売戸数未定になってて、本広時点でいくつ供給するか知らせる
などの文言が概要上に入っていた上で、販売戸数を調整するならわかるけどさ

予告段階で、供給戸数を9戸としているのだから、本広告時点でもしそれ以上の住戸を供給するのであれば、詫び広告が必要になるようなことをあえてしないだろ?

それなら最初から供給戸数未定にするはず。

[5164: デベにお勤めさん]

5162

常識を語る人に限って、常識を知らない。

[5165: 匿名さん]

>>5164 デベにお勤めさん

http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_4.html

戸数減らす場合は詫び広告の必要あるけれど増やす場合の制約なんてないよ。
君のお勤めのデベはそんなことも教えてくれないの？

[5166: 匿名さん]

当該物件のスレッドにも書いたけど、これがすみふのいつものやり方らしいよ。
以前別物件で解説してくれてた人がいた。5戸か9戸だったかな？と決まってるそうだ。
で、直前で正式の販売戸数を載せる。訂正広告は出すんじゃないかな。

ただ、これは「常識的なやり方」ではない。他のデべはどこもこんな誤解を招くようなことやってないでしょ。

[5167: 匿名さん]

まあ9戸でも10数戸でも何でもいいが、大規模タワーにしては随分と寂しい出だしだな。

[5168: マンション検討中さん]

ちなみに9戸を予告にうつのって何の意味があるの？最多価格帯を出さない為？

[5169: マンション検討中さん]

表示規約第24条では、「表示の修正・取りやめ及び取引の変更等の公示」として、第1項において、「事業者は、継続して物件に関する広告その他の表示をする場合において、当該広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければならない。

そもそも予告広告の趣旨からすると、住友の戦略で、9戸にしてて、訂正する前提で、本広告をうつとしてるのだとしたら、そりゃコンプラ違反だわ。
何故未定にしない？

[5170: 匿名さん]

あっ今回9戸なんだね。供給するのは。
だったらまだ数少ないからゆっくり検討できそうだ。
本広告で120戸！？
そんな人気物件だったんだ！？
もっと早く動けば良かった。

コンプラ違反

[5171: 匿名さん]

ここが人気物件？　ないない　笑

[5172: 匿名さん]

公取に確認したら、増やす分にはオーケー。
ただそもそも増える前提なら、未定が望ましいとのこと。
人気かどうかの指標は供給戸数ではかれないが、本広時点での供給戸数は一つ注目だね。

[5173: 匿名さん]

>>5172 匿名さん
公取にわざわざ確認したの？笑
業者？笑

[5174: マンション検討中さん]

今週末から家具付き住居販売ですね。
住友さんもそういうのするんですね

[5175: 口コミ知りたいさん]

>>5174 マンション検討中さん
っていうことはもうテラスは完売ですか？

[5176: 匿名さん]

ご認識の通りです。
察してくださいますようお願い致します。

[5177: マンション検討中さん]

>>5175 口コミ知りたいさん
どうなんでしょう？
とりあえず、そういうお手紙がきたのは事実です。
違う場所を考えてましたが、気になってます。

[5178: 匿名さん]

>>5174 マンション検討中さん
っていうことはもうテラスは完売ですか？

こういう偽の情報に騙されないようにしてください。すぐに完売しませんよ。最終期告知してませんから、第四期予告のままですからね。
物件概要は嘘ついたら、公取上まずいですからさすがにそこは嘘つきません。ということはまだまだ販売住戸はありますよ。

[5179: 検討板ユーザーさん]

たしかに
最終期告知がでたら完売間近ですがね
公正な取引の為供給住居は広告、ホームページ上にうたう必要があります。

[5180: 匿名さん]

なるほど、参考になります。

[5181: 匿名さん]

東品川保育園 約870m／徒歩11分
北品川保育園 約1,120m／徒歩14分
八ッ山保育園 約1,130m／徒歩15分
城南第二小学校［通学区］ 約1,250m／徒歩16分
東海中学校［通学区］ 約1,350m／徒歩17分
マルエツ 港南ワールドシティ店 約850m／徒歩11分


生活には極めて不便な場所だね。。。

[5182: 匿名さん]

金持ちDINKSは多いでしょうね。天王洲ですから。

[5183: 匿名さん]

>>5182

金持ちは埋め立て地には住まないよ。この辺なら100歩譲ってどうしても住むとしても港南でしょ。
東品川5丁目のコンテナふ頭に住む金持ちはいない。

[5184: 匿名さん]

家具付き住居って、もう最後ということですかね？

[5185: 匿名さん]

5184
最後ではありません。
今の状態だと、昨年の10月くらいから、お客が集まらず第四期の予告のまま本広告に切り替えて販売ができず、また第四期までの供給分のクリアランス住戸（キャンセル住戸）が決まらずで、膠着状態の為、客寄せパンダ部屋として、家具付住居としてリリースしたんだと思います。だからそこで集めたお客さんを、クリアランス部屋にふりたいんじゃないかな。
多分今の住友の状態って、一度供給したキャンセル住戸がなかなか数はけないから、第四期で未供給住戸を出せないんじゃないかと思いますね。

[5186: 匿名さん]

完売が近そうですね。
最後の戸たちをやっと売り出すのか。A棟側角住居、高層階。

[5187: 匿名さん]

タワーのモデルルームと交代に、テラスはモデルルームをＢ棟の実際の部屋に移してますから、そのモデルルームでしょう。

[5188: 匿名さん]

完売近そうですね。

家具付販売だし急がなきゃ

そんな策に誰も引っかからんだろうな

[5189: 匿名さん]

モデルルーム販売されるってこては、もうこの板では遊べないの？
からかうと楽しかったのに

[5190: 匿名さん]

タワーでからかうか
いい暇つぶし

[5191: 匿名さん]

なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

[5192: 匿名さん]

>>5189
>>5190
都心のマンションに手が出ない人達の宴〜ww

[5193: 匿名さん]

都心のマンションって（笑）
高輪ならまだしもコンテナ地帯で都心とは普通言わないですよ。

[5194: 匿名さん]

>>5192 匿名さん

手を出さない？かも

[5195: 匿名さん]

家具付きってやはりＢ棟のモデルルーム？

[5196: 匿名さん]

だと思う‥それしかないし

[5197: 匿名さん]

>>5193
そんなあなたは
西東京かな？

お疲れ〜

[5198: 匿名さん]

>なんでタワー第一期が売り出し9戸だけなん？
>意味不明。誰か訳を教えてエロい人。

これにはからくりがありましてね。不動産というのは、性質上代替えの無い資産であり物産であるため、
公正な取引を求められているわけです。

だから広告表記については、表示の規約があり、その内容に基づいて行うわけです

マンションの場合、青田売りが主流であり、計画当初から詳細な情報が定まっていない場合が多く、集客の見込みや想定価格に対する反応がわからないわけです。
でも、広告はうって告知はしないといけないわけで、販売の早い段階からうつのが予告広告というもので、折込チラシやHP、ｽｰﾓ誌などで、一度は目にしていると思います。

今まさしく品川イーストシティタワーがその状況で、それを昨年の4月ぐらいからうっているわけです。
今販売開始時期を3月中旬にしているということは、概ね1期のスタートが切れる見込みがたったのか
それともひとまずの暫定のスケジュールでそうしているのか、ずっと延長しつづけているのかわかりませんが、
現状予告の状態です。

なぜ延長するかですが、広告上1期のスタートを切った時点でどの程度の住戸が供給できたかどうかは、業界的には一つの人気の指標になる為、「第一期おかけざまで●戸即日登録完売」ように第一期での戸数が多いほど人気のある物件であるというような告知ができるわけです。
もちろん実際に部屋に登録をいれている方は、長い間スケジュールを引っ張られて、あてこんでいってる様子をみているから、そんなの当たり前じゃんとわかってはいるんですが、初めて広告を見る方にとってはインパクトがあって人気物件であるかのような演出ができるわけです。

つまり販売時期を後ろにずっと伸ばしていけば、お客様がついてくる限りはその演出ができるわけです。住友の場合買う人だけを各住戸にあてこみスタートを切れるまではずっとひっぱって行くスタイルをとっています。

今がまさしくそんな状態です。ほかの方のレスで、モデルルームでたくさん花がはいっていたね。人気物件だね。みたいなコメントがあったけど、まさしく住友の狙い通りなわけです。

今回のケースでは告知活動自体は昨年4月頃から始まっていましたが、今年3月中旬に第一期スタートをきったとすると第一期スタートまで約1年を要しています。参考までにプライムパークスは昨年6月上旬、積水は9月

予告広告の段階では、「 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」という文言をいれますが、この通り本広告にてしっかり情報を対外的に告知しないうちに販売をしてはいけません。

前置き長くなったけど、予告物件９戸にしている理由は、実際の供給予定が9戸しかないわけでなく、これも広告のルールをうまく使った集客策のひとつです。住友はよくやる手口で

客寄せ用の価格の安い部屋を下限の価格として、広告上うたいたい。ただ販売戸数を未定と表記した場合は最低価格、最高価格だけでなく、最多価格帯という住戸の中で最も多い価格帯はいくらか、またその価格帯のものが何戸あるかまで、表現しないといけなくなるわけです。

今回住友が避けたかったのは、この最多価格帯の記載をはぶきたいけど、最低価格はうたいたかった。

その為に仕組んだのが、10戸未満の供給戸数というわけ

10戸未満の供給戸数をうたった場合は、最多価格表示を免れることができるんだよ。

つまり住友自身は客寄せ用として安い価格を広告上載せる為に、9戸を意図的に記載をしている。

プライムパークスの物件概要を見ていただくと、ちゃんとセオリー通り、戸数は未定だけど、最多価格をうたって最低価格と最高価格をうたっているでしょ?　これが本来の適正な表現。
https://www.gb-shinagawa.jp/tower/outline/index.html

9 戸の予告広告だとまだ動かなくていいやと勘違いされる可能性もあるからね。

[5199: 匿名さん]

モデルルーム販売されるの？
いくら？

[5200: マンション検討中さん]

いいな、モデルルーム、

[5201: 匿名さん]

家具付き販売というのは事実上の値引き販売ではあるが、家具は趣味もあるからあんまりうれしくもないね。

[5202: 匿名さん]

>>5198 匿名さん

ありがとうございます。
スミ◯の汚い販売方がわかりました。

[5203: 匿名さん]

何故敢えて9戸とするのか、その背景がよく分かった。