シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4323: 匿名さん]

品川シーサイドはださい街ではあるが、生活利便はたしかに上である。青物横丁もあるし

[4324: 匿名さん]

>4316
うちはすぐに売る必要はないので、別に今売る必要はありません。
キャッシュのことを考えて、査定をとっているだけです。

新築価格で売れ残っているというより、売り出していないだけですよ。あなたが買ったときも好きなところ選べなかったでしょ？

ちなみに、周りの新築が高いからチャンスなんじゃないですか。
それよりも安くすれば、新古なんだからチャンスありますよ。
少し考えて決めたらいいと思います。

[4325: 匿名さん]

今の2割ってことはA棟の一期からだと1割なので、そんな異常でもない。

[4326: 匿名さん]

営業マンのトークは怖いね
マンションって安い買い物じゃないから、なおさらね

[4327: 匿名さん]

4324
うちはすぐに売る必要はないので、別に今売る必要はありません。
キャッシュのことを考えて、査定をとっているだけです。

→文脈をちゃんとよみなさい。あなたが、野村の査定が新築価格と同価格だったとおっしゃったので、それがほんとであるなら、その査定を書私のように個人情報がばれない範囲で、表紙でもいいから見せなさいと言ったんですよ。
あなたが、見せれないのであれば、偽証しているものと推定され、住友を擁護する根拠がなくなるからです。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4328: 匿名さん]

明らかに売り時ではないと思う
タワーが大ゴケしない前提だが、タワー建ってからの方が価値上がるんじゃないかな

[4329: 匿名さん]

住友の営業マンなら査定書の雛形ぐらい持っているのでは？

[4330: 匿名さん]

まず高値で買っているという認識を持つべきですね。
何に影響されたか知りませんが、このご時世に、
フルローン組んで一年未満だけど残債割れしてる！とか、値段上がってない！とか言われても……

元々5880（すみふなのでこれでも他社より高め）
現在6580（+12%値上げ）

6500ほぼフルローンということは6580で買っていると思われる。
査定が20%減5200〜5300
売り出し提案15%減5500〜5600
当初価格からすると全く不自然ではなさそうですね。

[4331: マンション掲示板さん]

>>4330 匿名さん
同感です。沖式新築時価が明らかに割高だったからそんなもんでしょう。それはこの物件に限ったことではなく、住友物件全般に言えますね。良くマンコミのスレで住友の物件は値下がりしにくいって議論がありますが、三井や三菱が値下がりしやすいわけでは全くありませんし。永住する気でデザインも気に入ったもの以外買わない方が良いでしょうし。

[4332: 匿名さん]

ここを中古物件として売るのは骨が折れそうですね。近くに人気マンションのWCTがあるから、常に相場を睨みながらWCTよりも適度に安くしないと、同じ価格なら大抵の人はWCTを選ぶでしょうから。

[4333: 匿名さん]

新築時は住友プレミアムで割高感がある。中古になればただの中古なんだけどね。

[4334: 匿名さん]

新築で売ってんのに中古を新築と同じ値段で買う理由はないでしょう
仲介手数料も余計にかかるしね
査定で業者買取ならともかく仲介なら足元見る理由もないです
むしろ専任取りたさに市場価格より高めに査定することすらあります
まあここは資産価値的にはいろいろ突っ込みどころが多いのでまずはここに心のそこから住みたいと思う人が買えばよいと思います
将来少しでも買った値段より高く売りたい、減価を最小限にしたいというのが一番大事なら選ぶ物件は他にあると思うよ

[4335: 匿名さん]

夜景にが売りなのにちょっと考えればずーと同じ商業ビルのお見合いなんだと気づく。
これだけ駅近で売れないのも珍しいが
検討者は先にも出ていた各マンションも見ているのでそちらに流れているかも。

[4336: 匿名さん]

住友不動産は「売れない」んじゃなくて「売らない」という方針なんだという書き込みが散見されますが、本当のところはどうなんでしょうか？そうすることで何かメリットがあるんですか？

[4337: 匿名さん]

結論、割高物件ってことだね。

[4338: 匿名さん]

相場上昇期には販売を絞り、相場上昇にあわせてどんどん値をつりあげていく。
市況が悪化して相場が下がってくれば、（値下げするかと思いきやしないので当然売れない）その価格で売れるときが来るまで5年とか平気で売り続ける。

[4339: 匿名さん]

>>4336 匿名さん

買う側にはメリットないな。
売れてる物件を買った方がいい。

[4340: 匿名さん]

>>4338
ドトールやWCTなんかその典型なわけだけど、WCTの第1期は不動産相場がどん底だった。相場が上昇基調にあるときは、その戦略が当てはまるけど、もし相場が下がるとタイヘンだから大抵のデベロッパーは出来るだけ早く売り切ろうとする。果たしてここを売り惜しみしてるのは大丈夫なのか？

[4341: 名無しさん]

ここで、東京は、最高の悪夢を見る
とならなければよいですが…

[4342: 匿名さん]

つまり住友は買わないほうがいいわけですね。

相場が上がるタイミングは供給せず、相場が上がったら値をつりあげて
販売する。

この売り方って消費者に全くメリットがない。
資産性を考えると住友はPASS

[4343: 匿名さん]

査定額を不特定多数の人が見る掲示板に記載するとは倫理観に欠ける。

[4344: ご近所さん]

>>4343
倫理観に欠ける・・ということは不利益を被る人がいるということですが、それは誰ですか？

[4345: 匿名さん]

マンションに関して少しでも調べているなら、すみふ買うなら一期にせよは半ば常識

[4346: 匿名さん]

4344へ

住友の営業マンと入居者ですね

[4347: 匿名さん]

住友の1期以降は下層階なのに値段が高いのはよくある話

[4348: ご近所さん]

>>4346
入居者は、いずれ中古で売り出す時に直面する現実を先に教えてもらっただけの話。別に何の実害もない。

スミフの営業マンにとっては確かに痛いかも知れないが、倫理観に欠けるのはさてどちらでしょう？・・という話ですな。

[4349: 匿名さん]

あれだけ資産性を語ってたすみふの営業マンが脆くも、一年もしないうちに２割減の査定結果。

査定だしちゃった方の行動は確かに倫理感に欠ける行動ではあるが、住友の営業客を欺いて販売した行為は許しがたい。
でもこうやって自身が身代わりになってくれたことで、新築価格で買わない方がよいことがわかりましたから結果的に消費者にとっては良かった

[4350: 匿名さん]

>>4348 ご近所さん
実害あるだろ。査定なんて会社や人によって異なるぞ。ましてや虚偽だったら損害賠償もの。たとえ事実であっても不特定多数への公表は場合によっては損害賠償の対象になる場合もある。

[4351: 検討板ユーザーさん]

そもそも査定額をネットにあげるのはどうなの？公開されていない、要は野村にとっての営業秘密を公開したわけでしょ？社会人としての倫理観というか、常識がないよねって話。

[4352: 匿名さん]

>>4351 検討板ユーザーさん
物件名入っていない査定画像だしね
そのくらい出してもいいんじゃないの？

[4353: 匿名さん]

クルマの査定とか、みんな平気でネットで書いてるよなあ。別に問題ないんじゃないのかね。
野村には以前売却をお願いしたが、査定は非常に綿密で詳細。納得のできるものだった。

[4354: 匿名さん]

資産性という単語の使い方に違和感があるなぁ。

物件の年間平均坪単価下落率があって、
（新築→中古による下落は含まず）
平均より下落低い＝資産性高い
平均より下落高い＝資産性低い
という認識なんだけど、どうなんでしょう。

今回のケースはただ新築価格が高いだけで、資産性云々とは全く別でしょう。

[4355: 匿名さん]

その査定額が妥当なものかここにあげて論ずれば良し。当事者でもないのに損害賠償なんて脅しだ。

[4356: 匿名さん]

沖式だと隣のタワーは平米あたり106万円。ここの沖式の価格が記載されたのは2015年のはじめ頃だから、今なら90万円後半にはなると思う。そうすると今の新築価格は妥当になっちゃう。時期の影響って大きいのかな？

[4357: ご近所さん]

>>4350
実害があるというなら、損害賠償請求をすればいいのではないですか？ でもどうやって損害額を算出するんですかね？査定は会社や人によって異なるんでしょう？損害額の算出ができないの実害って何なんですか？

>>4351
倫理的に問題があるとすればそっちでしょうね。査定した仲介会社に対する信義則。でも出してるのは査定結果だけで条件もプロセスも明かしてるわけではないので、情報漏洩とまでは言えないでしょう。

[4358: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4361: 匿名さん]

感情的になるまいと頑張ってるのはわかるんだけど、一言で済ませた方がわかりやすい。
結局今回の情報でポジティブな感想をもった人はいないでしょ？ただそれだけ。つまりこのマンションにとっては（短期的に）マイナス

周辺相場に悪影響を与えないように中古を値引きしたときは成約事例にのせなかったりするくらいなのに、資産価値を気にする割に浅はかだったね。

[4362: 通りがかりさん]

盛り下がっていますね。
ここでの中古売却実績が出るのが興味深いです。
で、査定額はいくらだったのですか？

[4363: 匿名さん]

リセールが気になるのは購入者、検討者なら当たり前の事でありとても有益な情報です。
完売していない物件の中古価格があがるわけがなく、こちらは販売中の部屋と契約済の間取り、眺望の差が小さいので部屋ごとの付加価値も少ない。
住友もそれを承知の上でちんたら販売するスタイルのようですので、リセールバリューはそんなに気にしてないと思います。

[4364: マンション掲示板さん]

>>4356 匿名さん
時期の影響は大きいと思いますよ。つまり本物件を第1期で買う時にはもっと他に割安な物件があったと推察されます。今となっては本物件は新築としては悪くは無いと思いますが。

[4365: 匿名さん]

部屋が全く同じだからこそ同時に中古で出た時は少しの差が重要になりそう。

駅までの実距離だったらA棟の橋寄りだし、室内から品川埠頭橋を見たくないならB棟のタワー寄りだし。まぁ明暗わかれそうな気はする。

[4366: 匿名さん]

私もとあるネットの査定サイトで査定してみました。
結果は
購入価格 6580万(提携社員割引込)
チャレンジ価格 5850万
査定価格 5580万
早期売却価格 5250万

67,02㎡→20.24坪

査定価格で坪単価を割り出すと
5580万÷20.24→ 275.69万

高値掴みさせられちゃいましたね。。。

[4367: 匿名さん]

>>4366 匿名さん
新築同様が5000万円代なら格安です。買いますから、出したらすぐに教えてください！
新築が6580万円でそれと同じものが5000万円代なら、手数料やローン控除を考えてもお得ですから。周辺物件みてもかなり惹かれる値段です。待ってます。

[4368: 匿名さん]

中古買う人はいいよね笑
私は売ってもローン残りますから売りません。
というか売れないひとが多いでしょ
自己資金購入当初にたんまり入れてる人じゃないと

[4369: 匿名さん]

>4368さん
そうですか。残念です。仕方ないですね。
ただ、5980万円でも格安ですので、そのときはここにこっそり書いてください。

周辺の新築見ているんですが、品川シーサイドの物件も眺望が良いところはここと同じか高い状況で、また有明の住友のモデルルームでは坪330万円くらいから、ということでした（坪300万円なら即完売ですからありえません！といわれました）。どこも高いです。
ここが6000万円以下なら、かなり買いです。
ぜひご検討をお願いします！

[4370: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4371: 匿名さん]

>4370　匿名さん
残念ながら営業ではありません。検討者です。
新築は高いので、中古も含めどこかいい物件あれば紹介してください。
品川周辺で、3LDKで6000万円以内、将来的にも眺望が確保できる物件が希望です。

[4372: 匿名さん]

6000万きってたらさすがに、安いね笑
私は先ほど査定出したものですが、
品川シーサイドと並ぶぐらいでしょうか！