シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4303: 匿名さん]

>4302
少し調べたら誰でもわかります。まったくの素人ですよ。
逆に調べないでマンションみたいな高額のものを買う人の気がしれません。
ここは、比較対象がないので、相場がまったくわかりませんが。
有明みたいなもんです。

[4304: 匿名さん]

ちなみに、売れ残っているのは、前に皆さんが書かれていますが、住友さんの戦略です。そのため資産価値を維持できている面もあります。
⇒たぶん住友の営業さんなんでしょう。適当なこと言わないでください。
私は実際査定を大手2社に出してます。
新築の価格から大きく乖離した金額を足元を見る？なんて意味のわからない理屈で、提案するメリットがないでしょ。

証拠をみせてほしいとどなたかが言われたので、表紙だけお見せします。

[4305: 匿名さん]

>>4304 匿名さん
これは説得力ありますね…わざわざ検討スレに書き込んだのはなんのためですか？あなたの書き込みで余計売れなくなると思います。
私はもうここを買うのは止めようと思います。情報ありがとうございました。

[4306: 匿名さん]

査定の中身まではご勘弁ください。
知りたければ査定をすれば一目瞭然です。
この必死で擁護されてるかたも、査定の一部を見せたらよろしいのでは？
どちらが本当のことをいっているか必ずわかります。

[4307: 匿名さん]

>>4301 匿名さん
あなたが営業ではないのであれば、査定用紙の表紙でも貼ったらどうですか？もし貼らないのであれば営業さん確定で、ここが査定で2割減というのも事実なんでしょう。

[4308: 匿名さん]

確かにメリットはないですね。
大人気ないですが、住友の営業マンに騙された腹いせです。
私はもう住み替えができなくなったので、せめて、この事実を知らせたほうが良いかと思いまして。。。残債割れしなくなるまでは、いつになることやら

[4309: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
賃貸に出されたらどうでしょう？賃貸perは悪くないと思います。住友さんの営業は最近評判悪いですね。いろんな住人スレで騙されたという意見が散見されます。

[4310: 匿名さん]

比較対象がないので、相場がまったくわかりませんが

→これが天王洲や有明の怖さなんですよ、事例数が少ないから、相場がよめない。

[4311: 匿名さん]

4309
アドバイスありがとうございます。
三井の営業マンの方にもそれ言われました。フラット35なら貸しながら、新たにローン組んでも大丈夫だそうです。
一応それも検討はしてもらっています。

[4312: 匿名さん]

>>4311 匿名さん
心中お察しします。私のように貴方に感謝している検討者もいるので、励みになれば…
スカイフォレストではヒルズ並みの再開発といいながら安居酒屋とカフェだけで終わるとか、DTは中国人販売を1割に制限するとか言って守ってなかったりとか、値下げしないとかいいつつ実質値下げを始めるとか、最近のスミフは本当に評判悪いですね。誠実な商売をしてほしいです。いつか痛い目を見ると思います。

[4313: 匿名さん]

売り出してもないのにあきらめるんですか？
今売り出している新築価格知ってるんなら、それを踏まえて売り出せばいいだけじゃないしょうか？
それで売れているんだから、やってみればいいと思いますよ。
新築より安く、同じグレードの部屋に住めるなら、買う人いると思います。

中古の営業さんも、このあたりの相場を読みずらいのではないでしょうか？

[4314: 匿名さん]

>>4313 匿名さん
見苦しいな。査定で2割減って出たのに新築価格で売り出せないだろ。仲介業者がNGだすよ。いくら査定は参考っていったって、査定を無視した高値で売り出すのは仲介業者は嫌がるからね。現に中古が全く出てないよね。多分査定が低すぎてみんな売るのを諦めてるんでしょ。

[4315: 匿名さん]

垂れ幕がついてる売れ残り名札がついたマンション

[4316: 匿名さん]

売り出してもないのにあきらめるんですか？
今売り出している新築価格知ってるんなら、それを踏まえて売り出せばいいだけじゃないしょうか？
→この人あほですか！？
新築価格で売れ残ってるから不安なんでしょ？
一度場に出せって場に出したら、事例になるし。リハウスは時期は今じゃないって言ってました。
品川シーサイドでも新築マンションが1000数百、供給されるとすると、やはり引っ張られるみたいです。
あなた野村で同価格で査定でたんでしょ？
出したら？一部でも

[4317: 通りがかりさん]

あの、この流れで素人の疑問で恐縮なのですが、新築って住んだ瞬間に2割下がるのは普通かなと思ってたんですが違うのでしょうか？
長い目で見て、品川のリニア開通とか、更にもしもプラスになる要件（例えばモノレール延伸とか、JRがりんかい線買収とか）があれば、価値があがるというものではないのですか？

[4318: 匿名さん]

買い物、教育環境なんていうはじめからわかっていることを考えずにこんな高い買い物をするなんて…

[4319: 匿名さん]

>>4317 通りがかりさん
新築プレミアム2割はこのエリアでは珍しいよ。ここと同時期に発売した他物件でもほとんど新築価格か1割乗せで売れてる。

[4320: 匿名さん]

>>4317 通りがかりさん
はい、価格は下がるのが普通ですね。
少し前までは即売りで儲かることも多々ありましたが、いまはそんな相場ではありません。

[4321: 匿名さん]

新築って住んだ瞬間に2割下がるのは普通かなと思ってたんですが違うのでしょうか？

ロケーションが良いと下がりません
むしろ上がるでしょう。住友の言ってたことがほんとなら。
実際天王洲を除いて周辺の中古のラグナタワーなんて上がってますからね

[4322: 匿名さん]

そら10数年住んでりゃ下がるのは当然だが、新築で、２割下がるのは異常。
実際下がる要素は、天王洲にはあるよ。
交通利便以外魅力ないもん

[4323: 匿名さん]

品川シーサイドはださい街ではあるが、生活利便はたしかに上である。青物横丁もあるし

[4324: 匿名さん]

>4316
うちはすぐに売る必要はないので、別に今売る必要はありません。
キャッシュのことを考えて、査定をとっているだけです。

新築価格で売れ残っているというより、売り出していないだけですよ。あなたが買ったときも好きなところ選べなかったでしょ？

ちなみに、周りの新築が高いからチャンスなんじゃないですか。
それよりも安くすれば、新古なんだからチャンスありますよ。
少し考えて決めたらいいと思います。

[4325: 匿名さん]

今の2割ってことはA棟の一期からだと1割なので、そんな異常でもない。

[4326: 匿名さん]

営業マンのトークは怖いね
マンションって安い買い物じゃないから、なおさらね

[4327: 匿名さん]

4324
うちはすぐに売る必要はないので、別に今売る必要はありません。
キャッシュのことを考えて、査定をとっているだけです。

→文脈をちゃんとよみなさい。あなたが、野村の査定が新築価格と同価格だったとおっしゃったので、それがほんとであるなら、その査定を書私のように個人情報がばれない範囲で、表紙でもいいから見せなさいと言ったんですよ。
あなたが、見せれないのであれば、偽証しているものと推定され、住友を擁護する根拠がなくなるからです。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4328: 匿名さん]

明らかに売り時ではないと思う
タワーが大ゴケしない前提だが、タワー建ってからの方が価値上がるんじゃないかな

[4329: 匿名さん]

住友の営業マンなら査定書の雛形ぐらい持っているのでは？

[4330: 匿名さん]

まず高値で買っているという認識を持つべきですね。
何に影響されたか知りませんが、このご時世に、
フルローン組んで一年未満だけど残債割れしてる！とか、値段上がってない！とか言われても……

元々5880（すみふなのでこれでも他社より高め）
現在6580（+12%値上げ）

6500ほぼフルローンということは6580で買っていると思われる。
査定が20%減5200〜5300
売り出し提案15%減5500〜5600
当初価格からすると全く不自然ではなさそうですね。

[4331: マンション掲示板さん]

>>4330 匿名さん
同感です。沖式新築時価が明らかに割高だったからそんなもんでしょう。それはこの物件に限ったことではなく、住友物件全般に言えますね。良くマンコミのスレで住友の物件は値下がりしにくいって議論がありますが、三井や三菱が値下がりしやすいわけでは全くありませんし。永住する気でデザインも気に入ったもの以外買わない方が良いでしょうし。

[4332: 匿名さん]

ここを中古物件として売るのは骨が折れそうですね。近くに人気マンションのWCTがあるから、常に相場を睨みながらWCTよりも適度に安くしないと、同じ価格なら大抵の人はWCTを選ぶでしょうから。

[4333: 匿名さん]

新築時は住友プレミアムで割高感がある。中古になればただの中古なんだけどね。

[4334: 匿名さん]

新築で売ってんのに中古を新築と同じ値段で買う理由はないでしょう
仲介手数料も余計にかかるしね
査定で業者買取ならともかく仲介なら足元見る理由もないです
むしろ専任取りたさに市場価格より高めに査定することすらあります
まあここは資産価値的にはいろいろ突っ込みどころが多いのでまずはここに心のそこから住みたいと思う人が買えばよいと思います
将来少しでも買った値段より高く売りたい、減価を最小限にしたいというのが一番大事なら選ぶ物件は他にあると思うよ

[4335: 匿名さん]

夜景にが売りなのにちょっと考えればずーと同じ商業ビルのお見合いなんだと気づく。
これだけ駅近で売れないのも珍しいが
検討者は先にも出ていた各マンションも見ているのでそちらに流れているかも。

[4336: 匿名さん]

住友不動産は「売れない」んじゃなくて「売らない」という方針なんだという書き込みが散見されますが、本当のところはどうなんでしょうか？そうすることで何かメリットがあるんですか？

[4337: 匿名さん]

結論、割高物件ってことだね。

[4338: 匿名さん]

相場上昇期には販売を絞り、相場上昇にあわせてどんどん値をつりあげていく。
市況が悪化して相場が下がってくれば、（値下げするかと思いきやしないので当然売れない）その価格で売れるときが来るまで5年とか平気で売り続ける。

[4339: 匿名さん]

>>4336 匿名さん

買う側にはメリットないな。
売れてる物件を買った方がいい。

[4340: 匿名さん]

>>4338
ドトールやWCTなんかその典型なわけだけど、WCTの第1期は不動産相場がどん底だった。相場が上昇基調にあるときは、その戦略が当てはまるけど、もし相場が下がるとタイヘンだから大抵のデベロッパーは出来るだけ早く売り切ろうとする。果たしてここを売り惜しみしてるのは大丈夫なのか？

[4341: 名無しさん]

ここで、東京は、最高の悪夢を見る
とならなければよいですが…

[4342: 匿名さん]

つまり住友は買わないほうがいいわけですね。

相場が上がるタイミングは供給せず、相場が上がったら値をつりあげて
販売する。

この売り方って消費者に全くメリットがない。
資産性を考えると住友はPASS

[4343: 匿名さん]

査定額を不特定多数の人が見る掲示板に記載するとは倫理観に欠ける。

[4344: ご近所さん]

>>4343
倫理観に欠ける・・ということは不利益を被る人がいるということですが、それは誰ですか？

[4345: 匿名さん]

マンションに関して少しでも調べているなら、すみふ買うなら一期にせよは半ば常識

[4346: 匿名さん]

4344へ

住友の営業マンと入居者ですね

[4347: 匿名さん]

住友の1期以降は下層階なのに値段が高いのはよくある話

[4348: ご近所さん]

>>4346
入居者は、いずれ中古で売り出す時に直面する現実を先に教えてもらっただけの話。別に何の実害もない。

スミフの営業マンにとっては確かに痛いかも知れないが、倫理観に欠けるのはさてどちらでしょう？・・という話ですな。

[4349: 匿名さん]

あれだけ資産性を語ってたすみふの営業マンが脆くも、一年もしないうちに２割減の査定結果。

査定だしちゃった方の行動は確かに倫理感に欠ける行動ではあるが、住友の営業客を欺いて販売した行為は許しがたい。
でもこうやって自身が身代わりになってくれたことで、新築価格で買わない方がよいことがわかりましたから結果的に消費者にとっては良かった

[4350: 匿名さん]

>>4348 ご近所さん
実害あるだろ。査定なんて会社や人によって異なるぞ。ましてや虚偽だったら損害賠償もの。たとえ事実であっても不特定多数への公表は場合によっては損害賠償の対象になる場合もある。

[4351: 検討板ユーザーさん]

そもそも査定額をネットにあげるのはどうなの？公開されていない、要は野村にとっての営業秘密を公開したわけでしょ？社会人としての倫理観というか、常識がないよねって話。

[4352: 匿名さん]

>>4351 検討板ユーザーさん
物件名入っていない査定画像だしね
そのくらい出してもいいんじゃないの？

[4353: 匿名さん]

クルマの査定とか、みんな平気でネットで書いてるよなあ。別に問題ないんじゃないのかね。
野村には以前売却をお願いしたが、査定は非常に綿密で詳細。納得のできるものだった。

[4354: 匿名さん]

資産性という単語の使い方に違和感があるなぁ。

物件の年間平均坪単価下落率があって、
（新築→中古による下落は含まず）
平均より下落低い＝資産性高い
平均より下落高い＝資産性低い
という認識なんだけど、どうなんでしょう。

今回のケースはただ新築価格が高いだけで、資産性云々とは全く別でしょう。

[4355: 匿名さん]

その査定額が妥当なものかここにあげて論ずれば良し。当事者でもないのに損害賠償なんて脅しだ。

[4356: 匿名さん]

沖式だと隣のタワーは平米あたり106万円。ここの沖式の価格が記載されたのは2015年のはじめ頃だから、今なら90万円後半にはなると思う。そうすると今の新築価格は妥当になっちゃう。時期の影響って大きいのかな？

[4357: ご近所さん]

>>4350
実害があるというなら、損害賠償請求をすればいいのではないですか？ でもどうやって損害額を算出するんですかね？査定は会社や人によって異なるんでしょう？損害額の算出ができないの実害って何なんですか？

>>4351
倫理的に問題があるとすればそっちでしょうね。査定した仲介会社に対する信義則。でも出してるのは査定結果だけで条件もプロセスも明かしてるわけではないので、情報漏洩とまでは言えないでしょう。

[4358: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4361: 匿名さん]

感情的になるまいと頑張ってるのはわかるんだけど、一言で済ませた方がわかりやすい。
結局今回の情報でポジティブな感想をもった人はいないでしょ？ただそれだけ。つまりこのマンションにとっては（短期的に）マイナス

周辺相場に悪影響を与えないように中古を値引きしたときは成約事例にのせなかったりするくらいなのに、資産価値を気にする割に浅はかだったね。

[4362: 通りがかりさん]

盛り下がっていますね。
ここでの中古売却実績が出るのが興味深いです。
で、査定額はいくらだったのですか？

[4363: 匿名さん]

リセールが気になるのは購入者、検討者なら当たり前の事でありとても有益な情報です。
完売していない物件の中古価格があがるわけがなく、こちらは販売中の部屋と契約済の間取り、眺望の差が小さいので部屋ごとの付加価値も少ない。
住友もそれを承知の上でちんたら販売するスタイルのようですので、リセールバリューはそんなに気にしてないと思います。

[4364: マンション掲示板さん]

>>4356 匿名さん
時期の影響は大きいと思いますよ。つまり本物件を第1期で買う時にはもっと他に割安な物件があったと推察されます。今となっては本物件は新築としては悪くは無いと思いますが。

[4365: 匿名さん]

部屋が全く同じだからこそ同時に中古で出た時は少しの差が重要になりそう。

駅までの実距離だったらA棟の橋寄りだし、室内から品川埠頭橋を見たくないならB棟のタワー寄りだし。まぁ明暗わかれそうな気はする。

[4366: 匿名さん]

私もとあるネットの査定サイトで査定してみました。
結果は
購入価格 6580万(提携社員割引込)
チャレンジ価格 5850万
査定価格 5580万
早期売却価格 5250万

67,02㎡→20.24坪

査定価格で坪単価を割り出すと
5580万÷20.24→ 275.69万

高値掴みさせられちゃいましたね。。。

[4367: 匿名さん]

>>4366 匿名さん
新築同様が5000万円代なら格安です。買いますから、出したらすぐに教えてください！
新築が6580万円でそれと同じものが5000万円代なら、手数料やローン控除を考えてもお得ですから。周辺物件みてもかなり惹かれる値段です。待ってます。

[4368: 匿名さん]

中古買う人はいいよね笑
私は売ってもローン残りますから売りません。
というか売れないひとが多いでしょ
自己資金購入当初にたんまり入れてる人じゃないと

[4369: 匿名さん]

>4368さん
そうですか。残念です。仕方ないですね。
ただ、5980万円でも格安ですので、そのときはここにこっそり書いてください。

周辺の新築見ているんですが、品川シーサイドの物件も眺望が良いところはここと同じか高い状況で、また有明の住友のモデルルームでは坪330万円くらいから、ということでした（坪300万円なら即完売ですからありえません！といわれました）。どこも高いです。
ここが6000万円以下なら、かなり買いです。
ぜひご検討をお願いします！

[4370: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4371: 匿名さん]

>4370　匿名さん
残念ながら営業ではありません。検討者です。
新築は高いので、中古も含めどこかいい物件あれば紹介してください。
品川周辺で、3LDKで6000万円以内、将来的にも眺望が確保できる物件が希望です。

[4372: 匿名さん]

6000万きってたらさすがに、安いね笑
私は先ほど査定出したものですが、
品川シーサイドと並ぶぐらいでしょうか！

[4373: 匿名さん]

住友でも近くの東京ベイシティタワーは含み益出てるみたいですよ。新駅できればなおさら価値は上がると思いますが、リセールを気にするならそういう物件を選んだほうが。

[4374: 匿名さん]

1期は5880万円で出てたがな。値段上げてるのは世間の相場ではなくデベの自演値上げだがな。

[4375: 匿名さん]

6000万の中古だと仲介手数料が180万ぐらいか。
築浅とはいえ人が住んでた中古を数百万の違いで選ぶのはどうかな。
自分なら素直にここの新築未入居を買うかな。
5500万ならまあ買う気になるけど。査定ってなかなか妥当だね。

[4376: 匿名さん]

>>4371 匿名さん
ラグナタワーはどうですか
500戸あるので常に売り物が出ていて相場が安定しています
内廊下だったり室内も天カセエアコンだったり建物スペックも高いです
ただ管理費修繕費で３万超えるのが難点ですね
建物スペック高い宿命でしょう

[4377: 匿名さん]

>>4375 匿名さん
査定は三カ月以内に売れるであろう価格を出してきますからね
もちろんこれより高く売れる場合もあるし安くしても売れない場合もあります
時期次第ですよね

[4378: マンション掲示板さん]

4376さん
ラグナタワーは眺望や部屋により格差あり、永久眺望北東、北西は95平米以上しかありませんので希望額を超えてしまいます。西側3LDK中高層なら希望額であると思います。南側、西側の低層以外はどの部屋も眺望良好です。

りんかい線天王洲7分(信号なし)、シーサイド9分
京急新馬場8分
東京モノレール天王洲9分(信号なし12分)
りんかい線天王洲まではエントランスからシームレスで東品川海上公園→アイル橋(歩行者専用)→天王洲公園内駅まで行けます。
品川駅1500〜1600m位、20分弱。

[4379: 匿名さん]

いまは駅前の孤島だからね、スーパーがてきれば資産価値はあがるかもね。

[4380: 匿名さん]

>>4376さん、4378さん
教えていただいてありがとうございます。
ラグナタワーですが、数回見に行ったことがあります。
4376さんのおっしゃる通り、希望の部屋は価格が合いませんでした。
またエントランスや廊下、ラウンジなどの雰囲気が妻の好みに合わないので、今は検討からはずしているところです。
ちなみに海か運河が見える部屋というか希望もあって、なかなか見つけられていません。。。
私は好きなマンションなんですが、決定権は持ってないんです。

[4381: 匿名さん]

ちなみに、東京ベイシティタワーはもう完売してます。

[4382: 匿名]

>>4380 匿名さん

運河なら低層以外東西南北どの部屋からも見えますよ。
もっとも西側から見えるのは勝島運河ですが。
奥様の意見は大きいですよね。
中古もOKなら沢山候補あると思います。頑張って下さい。

[4383: 匿名さん]

ラグナタワーは天王洲を代表するタワーマンション。
公園隣接や小学校近くというのも良いですね、
シティテラスが予算厳しい場合はラグナタワーオススメです。

[4384: 匿名さん]

ラグナタワーといえば最上階の５００平米の部屋は４つに分割して再販しましたね
最上階には二つ部屋がありましたがもうひとつの部屋は分割されずに残ってます
ラグナタワーは５００戸あるせいかWCTとかの派手さの影に隠れてますけど１００平米の1LDKとかカタギの人はまず住まないような面白い間取りが多いですね

[4385: eマンションさん]

>>4384 匿名さん

堅気の人ばかりですよ。

[4386: eマンションさん]

品川シーサイドレジデンスも3LDK6000万円なら出ていますね。

[4387: 匿名さん]

シーサイドレジデンスはりんかい線天王洲と品川シーサイドのちょうど真ん中でそれぞれ徒歩6分。京急新馬場まで9分かな。

[4388: 匿名さん]

>>4369 匿名さん
スミフに連絡しましたか？
6000万前半で出てますよね？
現在は売れ残り物件は全部売り出してるのである程度選び放題ですよ！

[4389: 匿名さん]

ワールドシティタワーズ東側からここを見るといろんな意味で勝ち誇った気になれそうだね

[4390: 匿名さん]

ついに値下げしたの？

[4391: 匿名さん]

>>4390 匿名さん
前の価格知らないので値下げかはわからないですが、一番安いお部屋は6500切ってたと思います。私はタワーなので、きっちりレジデンスの価格は覚えてないですが。

[4392: 匿名さん]

>>4388 匿名さん
ありがとうございます。電話して見ます！
前は4、5階が6480万円、それ以上が6580万円だったので、断念しました。それより下がってることを祈ってます。6180万円が上限なんです。

[4393: 名無しさん]

>>4389 匿名さん
ハウス

[4394: 匿名さん]

>>4393 名無しさん
ここのスレメシウマと思って検討者を煽りまくるWCT住民大勢おるで

[4395: 匿名さん]

>>4389 匿名さん

WCTより設備新しいし、バルコニーも広いから私はコッチの方が好きですけどね。実際購入したのはもっと都心のマンションだけど、週末用とかにもう一軒購入するならこっちのタワーかなぁって思います。

[4396: 匿名さん]

週末用・・

[4397: 匿名さん]

>>4395 匿名さん

お前みたいなの待ってたよ
メシウマ

[4398: 匿名さん]

外廊下なのが残念。
エントランスや１階内廊下の通路はいい感じなんだけど。。。
都心のリゾートホテルの趣かな。

[4399: 匿名さん]

週末用なら 熱海でしょ〜

[4400: 匿名さん]

週末に埠頭って…
確かに静かだけど。

[4401: 匿名さん]

対岸に浮桟橋が出来たけど、何に使われるのだろう？

[4402: 匿名さん]

週末にコンテナトレーラー以外誰もいない埠頭で過ごすとか新し過ぎて
その発想はなかったです。